السوق في 2026: الأسعار في أعلى مستوياتها ونمو مزدوج الرقم
في عام 2026، يسجل سوق العقارات في جزر البليار مستويات أسعار تاريخية مرتفعة، بعد عدة سنوات من الارتفاع شبه المتواصل.
العوامل الرئيسية وراء هذا الارتفاع هي:
- طلب دولي قوي، خاصة من المشترين من شمال أوروبا، ألمانيا والمملكة المتحدة؛
- عرض محدود هيكليًا بسبب الجغرافيا الجزيرية وقوانين التخطيط العمراني؛
- موقع « نمط حياة » قوي جدًا: المناخ، البحر، الأمان، البنية التحتية الصحية والنقل.
سبتمبر 2026: 5,090 يورو/م² (+11.6% سنويًا)، سلسلة ارتفاع منذ 2025
على مستوى الأرخبيل، يبلغ السعر المتوسط حوالي 5,090 يورو/م² في سبتمبر 2026، بزيادة تقارب 11.6% خلال عام واحد. هذا النمو ذو الرقمين يمدد سلسلة الارتفاعات التي بدأت في 2025، بعد فترة من الاستقرار النسبي.
وراء هذا المتوسط، توجد فروقات كبيرة:
- المناطق الحضرية والسياحية (بالما، جنوب غرب مايوركا، إيبيزا المدينة) تتجاوز المتوسط بكثير؛
- بعض البلديات الداخلية في مايوركا ومنورقة لا تزال أكثر سهولة، لكنها تتبع الاتجاه التصاعدي؛
- العقارات المجددة مع مساحات خارجية (تراسات، حدائق، إطلالات بحرية) تشهد أسعارها ارتفاعًا أسرع من المساكن القياسية.
العقارات في بالما دي مايوركا على سبيل المثال، توضح هذا الفارق بين المتوسط الإقليمي وواقع المدن الكبرى في البليار. الميزانيات المطلوبة للشقق العائلية تُظهر أن المشترين، حتى خارج الأحياء الفاخرة للغاية، يجب أن يقبلوا ببطاقة دخول مرتفعة جدًا.
بالنسبة للمشتري، هذا يعني أن مستوى الدخول إلى السوق قد ارتفع بشكل كبير في غضون سنوات قليلة، مع تأثير مباشر على:
- ميزانية الشراء (المساهمة، القدرة على الاقتراض)؛
- التوقعات من ناحية عائد الإيجار؛
- المفاضلة بين مناطق الأرخبيل المختلفة.
أعلى مستوى إقليمي في إسبانيا
تعرض جزر البليار الآن أحد أعلى مستويات الأسعار الإقليمية في إسبانيا، متقاربة أو أعلى من أسواق تقليدية غالية مثل مدريد أو منطقة الباسك.
تشير بيانات طلبات المشترين الأجانب التي تنشرها Green Acres إلى هذا الارتفاع النوعي: الزبائن الدوليون يركزون في الغالب على عقارات بمساحات كبيرة، غالبًا أكثر من 130–150 م²، مع أسعار متوسطة غالبًا بين 700,000 و1.5 مليون يورو حسب الجنسية ونوع العقار المُستهدف.
عمليًا، هذا يظهر:
- علاوة « جزر » كبيرة مقارنة مع شبه الجزيرة، حتى للعقارات بنفس المستوى؛
- فارق واضح بين دخول السكان المحليين وأسعار السوق، يغذيه زبائن أجانب بقدرة شرائية عالية؛
- حساسية متزايدة للقيود على العرض: عند ارتفاع الطلب على نوع معين (إطلالة بحرية، جديد، فاخر) يمكن أن ترتفع الأسعار بسرعة.
بالنسبة للمشتري غير المقيم، يفرض هذا الوضع تخطيط المشروع جيدًا:
- تحديد ميزانية شاملة تتضمن مصاريف الشراء والملكية؛
- أحيانًا القبول بالابتعاد عن المناطق الأكثر شهرة للحفاظ على التوازن المالي؛
- استباق امتلاك طويل الأمد لتقليل عبء الاستثمار.
القطاعات والتحديات: جزر بملفات متباينة
الحديث عن « سوق جزر البليار » بصيغة المفرد مضلل: لكل جزيرة ديناميكيتها ومستوى توترها وفئتها المستهدفة من المشترين. ⚖️
المواقع الساحلية الفاخرة: جنوب غرب مايوركا وإيبيزا، تنافسية عالية جدًا
المناطق الساحلية الفاخرة تتركز فيها أعلى درجات التوتر:
- جنوب غرب مايوركا: أندراتش، بورتالز نوس، سانتا بونسا، بندينات، بورت أندراتش؛
- إيبيزا وفورمينتيرا: إيبيزا المدينة، سانتا أولاريا، سان خوسيه، إس كوبليس، الواجهات البحرية المتميزة.
في جنوب غرب مايوركا، الميزانيات المرصودة حديثًا لأندراتش أو بورتالز نوس – حيث يمكن للإعلانات المنشورة أن تصل إلى عدة ملايين يورو للفلل المطلة على البحر، كما تظهر عروض العقارات في أندراتش أو في بورتالز نوس – توضح مكانة السوق « الألترا-فاخر ».
خصائص هذه القطاعات:
- عرض نادر، القليل من الأراضي المتاحة ومشروعات جديدة محدودة؛
- ميزانيات مرتفعة جدًا، مع فيلل وشقق فاخرة؛
- زبائن دوليون غالبًا، غالبًا يبحثون عن مساكن ثانوية أو عقارات فاخرة.
أما بالنسبة لإيبيزا، فإن البحث عن عقارات حول المدينة أو سانتا أولاريا يؤكد سيطرة القطاع الفاخر، مع تركيز على المنازل المعاصرة، فينجاس مجددة وشقق مع شرفات بانورامية، كما تظهر ملفات العقارات لدى:
لمشروع في هذه المناطق:
- التحضير لعملية بحث أطول، مع مراقبة نشطة وسرعة استجابة للعقارات عالية الجودة؛
- توقع مفاوضات محدودة: غالبًا ما يكون هامش المناورة ضعيفًا للعقارات النادرة؛
- تقييم دقيق للقيمة على المدى الطويل: إمكانية إعادة البيع، جاذبية الحي الدائمة، التعرض للضوضاء أو الموسمية.
في بعض المناطق الدقيقة مثل بندينات أو سانتا بونسا، تظهر مستويات الأسعار للعقارات مع الجولف، المسبح والخدمات الفندقية (كما يمكن ملاحظته في إعلانات العقارات في بندينات أو سانتا بونسا) أن السوق يقترب من معايير الريفييرا الفرنسية أو بعض مناطق الريفييرا الإيطالية الرئيسية.
مينوركا: سوق أكثر محافظة وهدوءًا
بعيدًا عن الأماكن الشهيرة جدًا، تقدم مينوركا وجهًا أكثر محافظة ومحافظة:
- وتيرة حياة أكثر هدوءًا وسياحة عائلية؛
- تطوير مدروس، مع اهتمام قوي بحماية المناظر الطبيعية؛
- تدفقات موسمية هامة ولكن أقل « احتفالية » من بعض من مناطق إيبيزا.
من الناحية العقارية، يظهر هذا على شكل:
- سوق أقل مضاربة، وأكثر توجهاً على المدى الطويل؛
- أسعار مرتفعة ولكن أقل عمومًا من أعلى الأسعار في إيبيزا أو جنوب غرب مايوركا؛
- اهتمام قوي بمنازل القرى، الفينجاس والإقامات الصغيرة بالقرب من البحر.
في ماو، البوابة الرئيسية لمينوركا، تُظهر العقارات المعروضة على منصات متخصصة في المساكن الثانوية مثل Green Acres هذا الموقع الوسيط: منازل عائلية في ماو أو مبانٍ صغيرة مجددة، في الغالب مخصصة لمشاريع محافظة، مع استخدام أكثر سكنية مما هو استثماري بحت.
قد تكون مينوركا مناسبة إذا كنت تبحث عن:
- سكن ثانوي عائلي مع استخدام منتظم بدلًا من الاستثمار البحث البحت؛
- بيئة أكثر أصالة وأقل تعرضًا للسياحة الزائدة؛
- توازن بين جودة الحياة والحفاظ على الميزانية.
من هم المشترون؟ وزن الفرنسيين والسويسريين والبريطانيين والألمان
بعيداً عن مجرد ارتفاع الأسعار، تساهم بنية الطلب الأجنبي في تشكيل سوق البليار. تظهر بيانات الطلبات المسجلة على Green Acres لقسم جزر البليار وجود قوي للمشترين الأوروبيين ذوي القوة الشرائية العالية.
الدول الرئيسية الممثلة هي:
- فرنسا: حوالي 20% من الطلبات الأجنبية، لعقارات غالبًا أكبر من 150 م²، بمتوسط سعر حوالي 740,000 يورو؛
- سويسرا: 13% من الطلبات، بمتوسط سعر قريب من 755,000 يورو ومساحة أكثر جمعًا، حوالي 130 م²؛
- المملكة المتحدة: 11% من الطلبات، لعقارات تقارب 155 م² وميزانية متوسطة تتجاوز 800,000 يورو؛
- ألمانيا وهولندا: فئات تستهدف بسهولة مساحات كبيرة (غالبًا بين 190 وأكثر من 250 م²)، مع ميزانيات تتجاوز المليون يورو بشكل منتظم.
يكمل الإيطاليون، الأمريكيون وبعض المشترين الآسيويين (خاصة من هونغ كونغ) هذا المشهد، غالبًا ما يبحثون بشكل محدد عن المواقع الأكثر شهرة في إيبيزا أو مايوركا. هذا التنوع في الجنسيات يرفع معايير الجودة المتوقعة: المواد، الإطلالات، الكفاءة الطاقية وخدمات الكونسيرج.
الطلب، التنظيم وتكاليف الملكية
في جزر البليار، يستند توازن السوق إلى ثلاثية دقيقة: الطلب الأجنبي، التنظيم السياحي وتكاليف الملكية. 🎯
وزن المشترين الأجانب وضبط الاستخدامات السياحية
يمثل المشترون الأجانب نسبة مهمة جدًا من المعاملات، خاصة في:
- العقارات بين المستوى المتوسط والعالي؛
- المناطق الساحلية والحضرية الأكثر طلبًا؛
- العقارات القادرة على الاستخدام المزدوج: سكن ثانوي + إيجارات موسمية.
في مواجهة التوترات في سكن السكان وآثار السياحة الجماعية، عززت السلطات المحلية:
- دور تنظيم الإيجارات السياحية (تراخيص، مناطق مخصصة، قيود في بعض المباني أو الأحياء)؛
- الرقابة على منصات الإيجار قصيرة الأجل؛
- تفكير في إجراءات تهدف للحد من المضاربة.
بالنسبة للمستثمر، يعني ذلك:
- التحقق باستمرار من الوضعية الحضرية والسياحية للعقار المرغوب؛
- إدخال سيناريو الاستخدام الشخصي الأساسي إذا كانت عملية الحصول أو الحفاظ على ترخيص سياحي صعبة؛
- الاستعانة بمحترف محلي لضمان التحليل القانوني.
انتباه لتكاليف الملكية: الطاقة، الإدارة، النقل
بعيدًا عن سعر الشراء، تكاليف الملكية في جزر البليار هي نقطة أساسية لا ينبغي الاستهانة بها. يمكن أن تشكل عبئًا ملحوظًا على الميزانية السنوية.
المصادر الرئيسية للتكاليف المتوقع:
- الطاقة: تكييف صيفًا، تدفئة شتاءً، تجهيزات مسبح؛
- رسوم الإدارة: أعلى في الإقامات مع مسابح، حدائق وخدمات؛
- الصيانة: حديقة، مسبح، أعمال صيانة صغيرة، خصوصًا على الساحل؛
- النقل: تذاكر طيران منتظمة، سيارة في الموقع، مواقف سيارات؛
- الضرائب المحلية: ضرائب الممتلكات، ضرائب خاصة، ضرائب سياحية محتملة حسب الاستخدام.
قبل الشراء، من المفيد:
- طلب تفاصيل الرسوم السنوية من البائع أو من إدارة الملكية؛
- محاكاة تكلفة ملكية على مدى 5 إلى 10 سنوات للتحقق من ملاءمتها لدخلك؛
- تخصيص هامش أمان بين 10 إلى 20% للطوارئ (إصلاحات، زيادات الأسعار).
توقعات 2026–2030: ضغط دائم على العرض
في أفق 2026–2030، من المتوقع أن يظل سوق البليار مشدودًا، حتى لو اختلفت وتيرة ارتفاع الأسعار حسب الظروف الاقتصادية والقرارات التنظيمية.
استمرار الضغط على العرض
عدة عوامل تشير إلى أن الضغط على العرض سيبقى قويًا:
- الجغرافيا الجزيرية التي تحد من التوسع الحضري؛
- الإرادة السياسية للحفاظ على البيئة والمناظر الطبيعية؛
- عمليات منح تصاريح البناء منظمة وأحيانًا طويلة.
في هذا السياق، سيستمر الندرة الهيكلية لبعض القطاعات (إطلالة على البحر، الواجهة البحرية، الأحياء التاريخية) في دعم القيم، خاصة للعقارات:
- واقعة في أماكن جيدة ومصانة جيدًا؛
- بمساحات خارجية (شرفة، حديقة، مسبح)؛
- تقدم أداء طاقوي جيد.
تقييم يرتبط بإمكانية الوصول الجوي
عامل رئيسي في التوقعات 2026–2030 هو إمكانية الوصول الجوي إلى جزر البليار. الرحلات الجوية مع المدن الأوروبية الكبرى تحدد بشكل مباشر:
- حجم السياح سنويًا؛
- سهولة الاستخدام للمساكن الثانوية؛
- الجاذبية للعاملين عن بُعد والأنماط المتنقلة.
إذا ظل العرض الجوي وفيرًا وتنافسيًا، ستستمر جزر البليار في جذب عدد كبير من المشترين الدوليين، مما:
- يدعم الأسعار في القطاعات الأكثر طلبًا؛
- يعزز « علاوة السيولة » للعقارات الجيدة الموقع؛
- قد يخلق دورات أكثر تقلبًا في المناطق السياحية جدًا.
على العكس، إن خُفض عدد الرحلات الجوية بشكل دائم أو ارتفعت تكاليف النقل بشكل كبير فقد:
- يدفع بعض المشترين نحو وجهات أفضل تواصلًا؛
- يدفع الملاك لاستخدام أكثر سكنيًا من السياحي؛
- يؤدي إلى تطبيع الأسعار في المناطق الأكثر اعتمادًا على السياحة القصيرة الأجل.
لمشروع طويل الأمد، من المفيد طرح بعض الأسئلة البسيطة:
- هل توفر الجزيرة والمنطقة المختارة اتصالًا جويًا جيدًا مع بلدك؟
- هل استخداماتك المتوقعة (إقامات متكررة، فترات طويلة، عمل عن بعد) متوافقة مع هذا الوصول؟
- هل يبقى العقار جذابًا إذا تغيرت ظروف السفر (التكاليف، وتيرة الرحلات)؟
مع وضع هذه العناصر في الاعتبار، يمكنك تقييم مرونة استثمارك حتى عام 2030 وما بعده. ✈️
