توجهات 2026: سيناريوهات الزيادة في الأسعار والحجم
استطلاع UCI-SIRA: المبيعات والأسعار تتجه للارتفاع في 2026
يكشف استطلاع UCI-SIRA، الذي يتابعه المهنيون الإسبان بكثرة، عن سيناريو إيجابي بشكل عام لكاتالونيا في عام 2026. حيث يتوقع الوكلاء المستطلعون:
- انتعاش تدريجي في حجم المبيعات بعد تعديلات 2023–2024،
- زيادة معتدلة ومستمرة في أسعار المتر المربع،
- سوق كاتالوني أكثر ديناميكية من المتوسط الإسباني، مدفوعة ببرشلونة والساحل.
لذا، فإن التوجه السائد لن يكون انفجار الأسعار، بل تطبيع تصاعدي: تقلب أقل، استقرار أكبر، مع علاوة مستمرة للمواقع الأكثر طلباً.
بالنسبة للمشتري، هذا يعني شيئين:
- انتظار تراجع ملحوظ في الأسعار في كاتالونيا يبدو غير واقعي حتى أفق 2026،
- التحدي الحقيقي أصبح اختيار الموقع الدقيق وجودة العقار بدلاً من البحث عن « التوقيت المثالي ».
تؤكد بيانات موقع Green Acres المتخصص هذا التحليل بالنسبة للعقارات في وسط برشلونة، حيث متوسط الأسعار يدور حول 544,000 يورو لمساحات تقارب 117 م²، أي سوق مرتفع القيمة بالفعل.
البريميوم الساحلي: بيغور وكوستا برافا بقيم 5,000 – 8,000 €/م² وأكثر من 9,000 € بإطلالة على البحر
على الساحل الكاتالوني، تبقى كوستا برافا واحدة من أكثر الأسواق جذباً في أوروبا للمساكن الثانوية ومشاريع تغيير نمط الحياة. تبرز بعض المدن مثل بيغور، تامريو، لافرنك أو كالييا دي بالافرغيل بوضعية بريميوم واضحة.
القيم المعتادة في هذه المناطق الفاخرة هي:
- 5,000 – 8,000 €/م² للشقق أو المنازل ذات الموقع الجيد والمجددة أو الحديثة،
- أكثر من 9,000 €/م² للعقارات ذات الإطلالة البانورامية على البحر أو التراس الواسع أو الوصول المباشر إلى الشاطئ،
- ميزانيات إجمالية تتجاوز بسهولة مليون يورو لفيلا مع مسبح في الخلجان الأكثر تميزاً.
توضح المتوسطات المسجلة على Green Acres للمدن الشهيرة في كوستا برافا هذا الموقع الراقي، خاصة العقارات في تامريو (أكثر من 1.09 مليون يورو في المتوسط لفلل تقارب 250 م²) وكذلك في لافرنك وكالييا دي بالافرغيل، حيث الميزانيات المطلوبة غالباً ما تتجاوز مليون يورو.
يرجع هذا التوتر في الأسعار إلى عدة عوامل:
- أراضي ساحلية محدودة جداً، محمية بأنظمة تخطيط حضري صارمة،
- طلب دولي قوي (فرنسا، البنلوكس، ألمانيا، المملكة المتحدة، الدول الاسكندنافية)،
- جاذبية متزايدة للعاملين عن بُعد ورواد الأعمال الباحثين عن أسلوب حياة متوسطي.
بحلول عام 2026، السيناريوهات الأكثر واقعية في هذا القطاع هي:
- استمرار ارتفاع الأسعار في المواقع الفريدة،
- زيادة انتقائية المشترين الذين يطلبون إطلالة وجودة معمارية وأداء طاقي مرتفع،
- تزايد الفارق بين الخلجان الشهيرة والمدن المجاورة الأقل شهرة لكنها أكثر قابلية للوصول.
الملامح التي تتمركز حالياً في هذه الأسواق دولية جدًا: ففي مقاطعة جرندة، تشير قاعدة بيانات Green Acres إلى أن 46٪ من الطلبات الأجنبية تأتي من فرنسا، تليها ألمانيا (8٪) وبلجيكا (7٪)، بميزانيات متوسطة تقارب 239,000 يورو لمساحات حوالي 75 م²، وهو ما يعكس أيضاً وجود قطاع أكثر يسراً بعيداً قليلاً عن الواجهة البحرية.
آليات السوق
طلب دولي وعرض محدود في النقاط الساخنة
فهم ديناميكية « النقاط الساخنة » الكاتالونية – تلك المناطق التي تقاوم فيها الأسعار وتستمر في الارتفاع – أمر أساسي لتطوير استراتيجية الشراء. تتركز في برشلونة، سيتجيس، بيغور، كاداكيس أو بعض أحياء كوستا دورادا خلطة متفجرة:
- طلب دولي قوي وغير متأثر كثيراً بالتقلبات المحلية،
- عرض ذا جودة محدود بندرة الأراضي أو قيود التجديد،
- عقارات مملوكة منذ زمن طويل غالباً، مع دوران قليل.
في برشلونة، يتجلى هذا التوتر بشكل خاص في:
- الأحياء المركزية المتصلة جيداً (إيشامبله، غراسيا، بورن)،
- المناطق الساحلية المطلوبة (برشلونة، دياغونال مار)،
- أحياء « قرية المدينة » المخدومة جيداً (بوبلنو، ساريا، سانت جيرفاسي).
في منطقة برشلونة، تشير بيانات Green Acres إلى وزن كبير للمشترين الأجانب، خاصة الفرنسيين (17٪ من الطلبات)، وأيضًا الأمريكيين والسويسريين والألمان، بأسعار متوسطة ما بين 3,000 و4,000 €/م² حسب الجنسيات. هذا العمق للطلب الدولي يفسر مقاومة الأسعار في المناطق الأكثر توتراً.
النتائج العملية للمشتري:
- العقارات الجيدة الموقع تُباع بسرعة، أحيانًا بالسعر أو فوقه،
- هامش التفاوض محدود في قلب النقاط الساخنة،
- إعداد الملف المالي مسبقاً يصبح ميزة تنافسية حقيقية 🙂
في هذه المناطق، محرك الأسعار ليس فقط الإقامة الرئيسية، بل أيضًا:
- السكن الثانوي الراقي،
- الاستثمار الإيجاري الموسمي أو متوسط الأجل،
- استقرار سكان جدد يجتذبهم مستوى المعيشة في كاتالونيا.
مدن مثل سيتجيس، التي تلقى رواجًا بسبب جودة حياتها وقربها من برشلونة، تجسد هذه الآلية، مع ميزانيات متوسطة تتجاوز مليون يورو لفلل حوالي 220 م² في سيتجيس، بينما في كاداكيس، أحد أكثر الأسواق حصرية، يتركز الطلب على عقارات غالباً ما تتجاوز 2 مليون يورو لمساحات أصغر لكن بإطلالات بحر مذهلة (منازل للبيع في كاداكيس).
الأطراف والمدن الكاتالونية المتوسطة: بدائل الوصول
أمام مستويات الأسعار في برشلونة والمدن الساحلية الأكثر عراقة، يتجه عدد متزايد من المشترين إلى:
- الأطراف المتصلة جيداً ببرشلونة،
- المدن الكاتالونية المتوسطة في مرحلة التجديد.
تقدم هذه المناطق غالبًا توازنًا أفضل بين:
- أسعار شراء أكثر قبولاً،
- جودة حياة (مساحات خضراء، هدوء، قرب الطبيعة)،
- وصول معقول إلى برشلونة أو الساحل بالقطار أو السيارة.
من المناطق التي يدرسها المشترون غالباً:
- فاليز (ساباديل، تيراسا، سانت كوجات) للعائلات،
- ماريزما (ماتارو، أرينيس، فيلاسار) لتوازن البحر/السعر،
- جيرونا وضواحيها، بوابة كوستا برافا،
- ليدا وبعض المدن الداخلية لمشاريع منازل مع أراضي وميزانيات معتدلة.
في هذه الأسواق، الدينامية مختلفة:
- الأسعار تبقى محتواة وغالبًا قابلة للتفاوض،
- العقارات تحتاج في الأغلب لأعمال تجديد،
- المشترون المحليون يلعبون دورا محوريا مما يثبت السوق.
تُظهر بيانات قاعدة Green Acres هذه التباينات: في سانت كوجات أو عدة مدن من ماريزما (ماتارو، أرينيس، فيلاسار)، تتراوح الميزانيات المتوسطة حول 385,000 إلى أكثر من مليون يورو للمنازل الأوسع للعائلات غالباً مع حدائق (منازل للبيع في ماتارو، منازل للبيع في أرينيس، منازل للبيع في فيلاسار)، في حين في جيرونا نفسها، تتوجه الطلبات نحو منازل أكبر من 400 م² بميزانيات تزيد عن مليون يورو (عقارات جيرونا).
لمشاريع تغيير الحياة، تمثل هذه المناطق خياراً جيدًا إذا:
- كنت مستعداً للابتعاد قليلاً عن الواجهة البحرية الفاخرة،
- تفضل المساحات الأوسع أو الحديقة أو البيئة الريفية،
- تتمتع بمرونة في التنقل أو العمل عن بعد.
كذلك، يمكن لصعود العمل عن بُعد وأساليب الحياة الهجينة (مدينة + ريف) دعم الأسعار في هذه المدن بحلول 2026، مع بقاء فرص جيدة للمشترين الأوائل.
في المناطق الداخلية مثل مقاطعة ليريدا، التي لم تنل شهرة بعد ولكنها تظهر بقوة في البحث عن المساكن الثانوية، يظل المشترون الأجانب بالأغلب من فرنسا (32٪ من الطلبات)، بأسعار متوسطة أقل بكثير من الساحل. ما يجعلها مختبرًا شيقًا لمن يريدون المساحة والميزانية على حساب القرب من البحر.
كيف تختار بين برشلونة، الساحل والمدن المتوسطة
أمام هذه الآليات السوقية، التحدي الحقيقي هو توضيح استراتيجيتك الشخصية، لا البحث عن « أقوى سوق مطلق ».
عمليًا، يمكنك طرح بعض الأسئلة البسيطة على نفسك:
- هل أولويتك القيمة الاستثمارية عبر الزمن أم جودة الحياة اليومية؟
- هل تقبل أوقات تنقل أطول لتخفيض ميزانية الشراء؟
- هل ترغب في تأجير عقارك جزءاً من السنة (ولأي نوع من العملاء)؟
نصائح اختيارية:
- برشلونة وسط المدينة: لأصل استثماري قوي مع فرص إيجارية متنوعة، لكن بسعر دخول مرتفع.
- كوستا برافا البريميوم (بيغور، لافرنك، تامريو…): لإطلالة بحرية ساحرة غالباً كمصيف ثانوي وندرة تدعم الأسعار.
- السواحل الأكثر قبولاً أو المدن المتوسطة: لتعظيم المساحة والراحة، بالاعتماد على توجهات مثل العمل عن بعد، طلب المساحات، والعودة للطبيعة.
في كل الحالات، المفتاح هو:
- تحليل المايكرو-قطاع بدقة (الشارع، الاتجاه، الجيران، الخدمات)،
- تقدير الميزانية الإجمالية (السعر+الأشغال+رسوم الشراء)،
- الاستعانة بمرافقة لتأمين عملية الشراء في بيئة قانونية وضريبية معقدة أحيانا للأجانب.
