Пазарът през 2026 г. в Андалусия: овладяно покачване с огнища на напрежение
През 2026 г. имотният пазар в Андалусия остава като цяло ориентиран към нарастване, но без всеобщо прегряване. Наблюдават се:
- средно покачване на цените, често по-ниско в сравнение с най-скъпите райони на Испания,
- локализирани огнища на напрежение по крайбрежието и в някои силно търсени градове,
- нарастваща разлика между „ежедневните“ пазари и силно туристическите сектори.
За купувача това означава, че все още има възможности, но изборът на град, квартал и тип имот става определящ.
Водещи градове и крайбрежия: Малага около 3 300–3 620 €/m²
Сред големите андалуски градове Малага ясно се отличава. Динамичен град, с удобни връзки (високоскоростен влак, международно летище), разширяваща се културна и дигитална оферта, той привлича както:
- европейски пенсионери, търсещи слънчев начин на живот,
- дистанционно работещи и дигитални номади,
- инвеститори, фокусирани в туристически или дългосрочен наем.
Нивата на цените вече са около 3 300 до 3 620 €/m², с годишно покачване, оценявано на +21 до +22 % между 2025 и 2026 г. според районите и типа имот.
В сегмента на ваканционните имоти данните на Green-Acres показват значителна хетерогенност: търсените имоти в Малага са със средна цена около 746 000 € за големи площи (около 402 m²), което ясно насочва към семейни къщи и вили, а не към малки градски апартаменти.
За да добиете представа за типичните имоти за тази клиентела, може да посетите страницата, посветена на Малага: къщи и апартаменти за продажба в Малага.
Конкретно:
- в центъра и най-престижните квартали край морето цените могат осезаемо да надвишават средната стойност,
- в някои периферни или обновяващи се райони стойностите остават по-достъпни, но нарастват бързо,
- налягането върху наличния жилищен фонд води до развитието на нови проекти, често на вече високи нива при стартиране.
По всички андалуски брегове се наблюдава същата логика: близостта до морето, транспортните връзки и туристическата привлекателност движат цените нагоре, особено по Costa del Sol.
Уелва и Малага: общини с над +20% годишно
Извън провинциалните столици, именно средни или крайбрежни общини показват най-сериозните годишни увеличения.
През 2025-2026 г. няколко населени места в Уелва и Малага надвишават +20 % ръст на годишна база, сред които:
- Алгаробо – малка крайбрежна община в източната Costa del Sol, много търсена заради близостта с Малага и по-спокойната среда,
- Велес-Малага – важен център на Аксаркия, съчетаващ исторически град, близост до морето (Torre del Mar) и още по-ниски цени спрямо центъра на Малага,
- Касарес – между Естепона и Сотогранде, много търсен заради жилищните комплекси с гледки, голф игрища и премиум услуги,
- Фуенгірола – развита морска курортна зона с голямо търсене на ваканционни имоти и сезонни наеми.
Търсенията в Green-Acres потвърждават ролята им на „зони за изместване“ на чуждестранни клиенти, търсещи море и слънце, но все още с разнообразни ценови нива. В Алгаробо желаните имоти са около 311 000 € за къщи близо 181 m², или междинен и по-достъпен бюджет сравнено с центъра на Costa del Sol.
Примерни оферти за този тип купувачи има тук: имоти в Алгаробо.
Във Велес-Малага желанията са предимно за достатъчно просторни имоти (почти 190 m² медиана), за бюджети около 262 000 €. Този профил добре илюстрира търсенето на компромис между пространство, климат и по-ниска цена спрямо централна Малага, но все пак само на няколко минути от морето.
Примерна селекция на имоти може да се разгледа тук: имоти във Велес-Малага.
Касарес заема малко по-различна, по-луксозна позиция, с търсени къщи около 137 m² и средна цена от 385 000 €. Общината ясно се профилира в сегмента на добре оборудваните втори домове, често в комплекси с басейни, голф игрища или морски гледки.
Обратното, Фуенгірола показва натиска на силно туристическите пазари на Costa del Sol: търсят се по-компактни жилища (около 107 m²) за средни цени към 448 000 €, което насочва към клиентела, която търси добре разположени апартаменти, подходящи за сезонен наем. Примери за търсените имоти има тук: имоти във Фуенгірола.
Тези ръстове отразяват:
- изместване на търсенето от вече много скъпите общини,
- привлекателността на по-спокойния, но все пак крайбрежен начин на живот,
- нарастващ дял на инвестиции за отдаване под наем, често движени от чужди купувачи.
При покупка е важно да прецените добре времевия си хоризонт: някои общини са привлекателни в кратък срок, но бързото покачване на цените може да промени съотношението доходност/риск за няколко години.
Премиум сегменти и чуждестранни инвестиции
Андалусия – и особено нейното крайбрежие – остава основно поле на действие за международните купувачи. Присъствието им е особено изразено в сегмента на луксозни имоти, предимно по Costa del Sol.
Costa del Sol лукс: стабилно международно търсене
В луксозния сегмент пазарите на Марбея и Бенахавис са с особен статут. Там се откриват:
- съвременни вили с морска панорама и най-висок клас удобства,
- затворени комплекси със сервис (охрана, басейни, СПА, консиерж),
- рядко срещани имоти на изключителни локации, трудно възпроизводими.
Данните за търсене в Green-Acres показват този тренд: в Марбея средната цена на търсените имоти доближава 1,54 млн. €, за щедри площи около 268 m², докато в Бенахавис, бастионът на луксозните вили, средните бюджети надхвърлят 2,6 млн. € за имоти около 536 m².
За да се добие представа за нивата и типовете продукти на този специфичен пазар, можете да разгледате обявите в Марбея (имоти в Марбея) или в Бенахавис (вили и къщи в Бенахавис), където доминират съвременни вили, обезопасени комплекси и архитектурни имоти.
Два ключови фактора обясняват устойчивостта на тази зона:
- разнообразно международно търсене (Северна Европа, Великобритания, Близкия Изток, Латинска Америка и др.),
- ограничено предлагане заради недостиг на свободни терени и по-строги местни регулации за ново строителство.
В цяла провинция Малага статистиките на Green-Acres също показват силен чуждестранен интерес, като френската клиентела води с около 15% от чуждестранните заявки, следвани от белгийци, германци, холандци, а след това и купувачи от САЩ и Великобритания. Медианните бюджети са често между 295 000 и 410 000 €, за средни площи 100-125 m², което потвърждава тежестта на семейните втори домове.
Резултатът: дори във времена на несигурност премиум пазарите често демонстрират:
- по-слабо понижение на цените,
- бърза способност за възстановяване,
- силен интерес към уникални или подписани от известни архитекти имоти.
За купувача този сегмент не е най-достъпният, но предлага:
- « патримониална » позиция в дългосрочен план,
- добра ликвидност при правилните критерии (локация, гледка, довършване),
- висок клас потенциал за отдаване под наем, особено в краткосрочен план.
Нови проекти и капитали: инициативи до 2027 г.
Динамиката на андалуския пазар се вижда и по прилива на нова капиталова база и крупни нови проекти.
На Costa del Sol, например, се наблюдават инвестиции около 72 млн. € в Марбея в жилищни проекти с планирани доставки около 2027 г. Тези операции са насочени към:
- международна клиентела с висока покупателна способност,
- високи стандарти за устойчивост, дизайн и услуги,
- локации с добавена стойност — морска панорама, голф или близост до центъра.
За купувача тези нови проекти предлагат няколко предимства:
- разсрочено плащане в рамките на няколко години,
- комфорт и енергийна ефективност на съвременно ниво,
- потенциал за капиталова печалба между резервацията и предаването ако пазарът остане силен.
Но също така изискват:
- подробно проучване на инвеститора (стабилност, предишни реализации),
- внимателен прочит на договора (срокове, гаранции, вероятни ценови корекции),
- добро разбиране на местния пазарен хоризонт от 3–5 години.
Макро обзор Испания 2026
За да се разбере правилно ситуацията в Андалусия, е полезно регионът да се постави в националната тенденция на Испания.
Очакване за национално повишение през 2026 г.
Сценариите за Испания през 2026 г. говорят за средно увеличение на цените от около +7 % за годината, в зависимост от икономическата ситуация и лихвените проценти.
Няколко фактора подпомагат тази прогноза:
- все още силно търсене в големите градове и по крайбрежието,
- новото строителство не винаги покрива нуждите в напрегнатите зони,
- привлекателността на страната за пенсионери и инвеститори от Европа, сравнена с други средиземноморски дестинации.
Това не значи равномерно повишение навсякъде: някои селски или вътрешни зони може да останат стабилни или да се коригират, докато най-динамичните центрове продължават да тласкат цените нагоре.
Това важи особено за Западна Андалусия: в провинция Уелва данните на Green-Acres изтъкват още по-достъпен пазар, но вече интернационализиран. Португалските купувачи представляват близо 19% от чуждестранните заявки, следвани от французи (13%) и германци (12%), за медианни бюджети често между 138 900 и 165 000 €, при площи 110–140 m². Това подсказва, че регионът привлича и онези, които търсят по-достъпна алтернатива на Costa del Sol, но все така близо до Атлантика.
Основни пазари над 3 900 €/m²: ефект на привличане
Още един прочит: представянето на основните градски пазари в Испания, където цените надвишават 3 900 €/m² (Мадрид, Барселона и част от най-конкурентните регионални столици).
Тези пазари могат:
- да вдигнат националната средна стойност,
- да насочат някои купувачи към по-достъпни алтернативи като Андалусия,
- да засилят имиджа на Испания като стабилен имотен пазар на европейско ниво.
За Андалусия това значи:
- постоянен приток на нови купувачи, особено чужди,
- натиск за повишаване цените във вече привлекателни зони,
- постепенно разпространение на търсенето към второстепенни, често бързо растящи общини.
Ако обмисляте покупка, въпросът не е само « колко струва днес? », а и:
- « Какъв е потенциалът на тази зона след 5 до 10 години? »,
- « Какъв е делът на международното търсене? »,
- « Как ще реагира пазарът при евентуално икономическо забавяне? »
С други думи, важно е да мислите едновременно за качество на живот и патримониален поглед, с добра локална осведоменост… или с подкрепата на специалист.
