Пазар 2026: рекордни цени, двуцифрен растеж
През 2026 г. имотният пазар на Балеарските острови достига исторически високи нива на цените, след няколко години на почти непрекъснато покачване.
Основните фактори за този ръст са:
- силно международно търсене, особено от купувачи от Северна Европа, Германия и Обединеното кралство;
- структурно ограничено предлагане поради островната география и градоустройствените правила;
- много силен « lifestyle » профил: климат, море, сигурност, здравни и транспортни инфраструктури.
Септември 2026: 5 090 €/м² (+11,6 % г./г.), възходящ тренд от 2025
На ниво архипелаг средната цена достига около 5 090 €/м² през септември 2026, с повишение от около 11,6 % за една година. Този двуцифрен ръст удължава възходящата серия, започнала през 2025 г. след относително стабилизиране.
Зад тази средна стойност обаче се крият силни различия:
- урбанизираните и туристическите зони (Палма, югозападна Майорка, Ибиса-град) значително надвишават средното ниво;
- някои вътрешни общини на Майорка и Менорка остават по-достъпни, но следват възходящата тенденция;
- реновираните имоти с външни пространства (тераси, градини, морска гледка) поскъпват по-бързо от стандартните жилища.
Имоти в Палма де Майорка например, илюстрират това разминаване между регионалната средна стойност и реалността в големите градове на Балеарите. Бюджетите, търсени за семейни апартаменти, показват, че дори извън ултра-премиум кварталите купувачите трябва да приемат вече много висока входна цена.
За един купувач това означава, че нивото на влизане на пазара е значително повишено за няколко години, с пряк ефект върху:
- бюджета за покупка (самоучастие, кредитоспособност);
- очакванията за възвръщаемост от наеми;
- изборите между различни зони на архипелага.
Най-високо регионално ниво в Испания
Балеарите вече имат едни от най-високите регионални ценови нива в Испания, в пряка конкуренция или пред традиционно скъпи пазари като Мадрид и Баската страна.
Данните за чуждестранно търсене, публикувани от Green Acres, потвърждават възходящото позициониране: международната клиентела главно търси големи жилища, често над 130–150 м², с медианни цени между 700 000 и 1,5 милиона евро в зависимост от националността и типа на имота.
Конкретно това води до:
- значителна « островна » премия спрямо полуострова, дори за еквивалентни луксозни имоти;
- отчетлива разлика между доходите на местните жители и пазарните цени, подхранвана от чужди купувачи с висока покупателна способност;
- засилена чувствителност към ограниченията на предлагането: веднага щом даден сегмент се търси (морска гледка, ново строителство, лукс), цените бързо скачат.
За купувач, който не е местен жител, тази ситуация налага добро калибриране на проекта:
- да се определи тотален бюджет, включително разходи за покупка и притежание;
- понякога да се приеме отдалечаване от най-иконичните места за финансов баланс;
- да се предвиди дълго притежание за разпределяне на инвестиционното усилие.
Сегменти и напрежения: острови с контрастни профили
Да говорим за « пазара на Балеарите » в единствено число е подвеждащо: всеки остров има собствена динамика, степен на напрежение и целева клиентела. ⚖️
Премиум крайбрежие: югозапад на Майорка и Ибиса, ултра-напрегнат пазар
Зоните премиум крайбрежие концентрират най-силното напрежение:
- югозапад на Майорка: Андрач, Порталс Ноус, Санта Понса, Бендинат, Порт д’Андрач;
- Ибиса и Форментера: Ибиса-град, Санта Еулалия, Сан Хосе, Es Cubells, търсени морски линии.
В югозападна Майорка, напоследък наблюдаваните бюджети за Андрач или Порталс Ноус – където обявите понякога достигат няколко милиона евро за вили с морска гледка, както се вижда в предложенията за имоти в Андрач или в Порталс Ноус – добре илюстрират статута на « ултра-премиум » пазар.
Характеристики на тези сегменти:
- рядко предлагане, малко налични парцели и ограничени нови проекти;
- много високи бюджети, с луксозни вили и апартаменти;
- предимно международна клиентела, често търсеща втори дом или престижен имот.
От страна на Ибиса, търсенията на имоти около Ибиса-град или Санта Еулалия потвърждават доминацията на високия клас, с фокус върху съвременни къщи, реновирани финки и апартаменти с панорамни тераси, както се вижда от профилите на следени имоти:
За проект в тези зони:
- очаквайте по-дълъг процес на търсене с активен мониторинг и бърза реакция на качествените имоти;
- предвиждайте ограничени възможности за договаряне: често има малка свобода за маневриране при редки продукти;
- преценете точно дългосрочната стойност: възможност за препродажба, трайна атрактивност на квартала, изложение на шум или сезонност.
В някои микро-зони като Бендинат или Санта Понса, наблюдаваните цени за резиденции с голф, басейн и хотелски услуги (както показват обявите за имоти в Бендинат или Санта Понса) сочат, че пазарът се доближава до стандартите на Лазурния бряг или ключови райони на Италианската ривиера.
Менорка: по-спокоен и традиционен пазар
За разлика от свръхпопулярните места, Менорка предлага по-традиционен и запазен облик:
- по-спокоен ритъм на живот, по-семейно ориентиран туризъм;
- контролиранo развитие, с голямо внимание към опазване на природата;
- важни сезонни потоци, но по-малко « празнични » от някои части на Ибиса.
В имотен план това води до:
- по-малко спекулативен пазар, ориентиран повече към дългосрочност;
- високи, но като цяло по-ниски цени от най-високите в Ибиса или югозападна Майорка;
- голям интерес към селски къщи, финки и малки резиденции близо до морето.
В Мао, основния вход към Менорка, имотите, предлагани на платформи за втори дом като Green Acres, илюстрират средно положение: семейни къщи в Мао или реновирани малки сгради, често предназначени за наследствен проект, с повече жилищно, отколкото чисто спекулативно използване.
Менорка би била подходяща, ако търсите:
- семеен втори дом с редовна употреба, а не чиста инвестиция;
- по-автентична среда, по-малко изложена на свръхтуризъм;
- компромис между качество на живот и опазване на бюджета.
Кой купува? Тежестта на французи, швейцарци, британци и германци
Освен простото покачване на цената, структурата на чуждестранното търсене също формира балеарския пазар. Данните за заявките в Green Acres за Балеарските острови показват силно присъствие на европейци с висока покупателна способност.
Основните представители са:
- Франция: около 20% от чуждите запитвания, за имоти често над 150 м², с медианна цена около 740 000 €;
- Швейцария: 13% от търсенията, с медианна цена близо до 755 000 € и по-компактна площ, около 130 м²;
- Обединено кралство: 11% от търсенията, за имоти около 155 м² и медианен бюджет над 800 000 €;
- Германия и Нидерландия: профили, които често търсят големи пространства (често между 190 и над 250 м²), с бюджети, редовно надвишаващи 1 милион евро.
Италианци, американци и някои азиатски купувачи (особено от Хонконг) също допълват тази картина, често с много целенасочено търсене на най-иконичните места в Ибиса или Майорка. Това разнообразие повишава очакваните стандарти за качество: материали, гледки, енергийна ефективност, услуги по консиерж.
Търсене, регулиране и разходи за притежание
На Балеарите балансът на пазара се базира на деликатен триъгълник: чуждестранно търсене, туристическо регулиране и разходи за притежание. 🎯
Тежестта на чуждестранните купувачи и контрол върху туристическите наеми
Чуждестранните купувачи са много значителна част от сделките, особено на:
- имоти със среден и висок стандарт;
- най-желаните крайбрежни и градски зони;
- продукти, подходящи за смесена употреба: втори дом + сезонни наеми.
В отговор на напрежението на жилищния пазар за местните и ефекта на масовия туризъм, местните власти засилиха:
- контрол върху туристическите наеми (лицензи, зониране, ограничения в някои сгради или квартали);
- проверки на платформи за краткосрочни наеми;
- обсъждане на възможни мерки срещу спекулациите.
За инвеститор това означава да:
- проверява системно правния и туристически статут на желания имот;
- има предвид възможен сценарий за основно лично ползване, ако получаването или запазването на туристически лиценз се окаже трудно;
- потърси съдействие от местен професионалист за юридическа сигурност при анализа.
Внимание към разходите по притежание: енергия, етажна собственост, транспорт
Освен покупната цена, разходите по притежание на Балеарите са ключов момент, който не бива да се подценява. Те могат значително да натежат в годишния бюджет.
Основните пера, които трябва да се предвидят:
- енергия: климатизация през лятото, евентуално отопление през зимата, оборудване за басейн;
- такси за етажна собственост: по-високи в резиденции с басейни, градини и услуги;
- поддръжка: градина, басейн, дребни ремонти, особено по морския бряг;
- транспорт: редовни самолетни билети, автомобил на място, паркинги;
- местно данъчно облагане: данък върху имотите, специфични такси, евентуални туристически данъци според ползването.
Преди да купите, е полезно да:
- поискате детайл на годишните такси от продавача или домоуправителя;
- симулирате разходите по притежание за 5 до 10 години, за да проверите съответствието с доходите ви;
- предвидите резерв от 10 до 20% за неочаквани разходи (ремонти, ценови увеличения).
Перспективи 2026–2030: трайно напрежение в предлагането
В хоризонт до 2026–2030 г. пазарът на Балеарите вероятно ще остане напрегнат, дори темпът на ценови ръст да варира според икономическата конюнктура и регулаторните решения.
Поддържане на напрежението в предлагането
Няколко фактора подсказват, че напрежението върху предлагането ще остане силно:
- островна география, ограничаваща градското разширение;
- политическа воля за опазване на околната среда и пейзажите;
- процесите по издаване на разрешителни за строеж са регулирани и понякога продължителни.
В този контекст структурната рядкост на някои сегменти (морска гледка, първа линия, исторически квартали) ще продължи да поддържа цените, особено за имоти
- добре разположени и правилно поддържани;
- с външни пространства (тераса, градина, басейн);
- с добра енергийна ефективност.
Влияние на въздушната достъпност
Ключов фактор за перспективите 2026–2030 си остава въздушната достъпност на Балеарите. Връзките с големите европейски градове директно определят:
- брой туристи всяка година;
- леснотата на използване на имоти за втори дом;
- атрактивността за дистанционно работещи и номади.
Ако предлагането на полети остане изобилно и конкурентно, Балеарите ще продължат да привличат значителен поток международни купувачи, което:
- ще държи високи цените в най-търсените сегменти;
- ще засили « ликвидната премия » върху добре разположените имоти;
- може да генерира по-изразени цикли в най-туристическите райони.
За сметка на това, трайно намаляване на полетите или рязко повишаване на транспортните разходи може да:
- отблъсне част от купувачите към по-добре свързани дестинации;
- насърчи собствениците към по-резидентно, отколкото туристическо използване;
- доведе до нормализиране на цените в най-зависимите от краткосрочен туризъм зони.
За дългосрочен проект може да си зададете няколко прости въпроса:
- островът и избраната зона имат ли добра въздушна връзка с вашата страна?
- вашите планове (чести посещения, дълги престои, дистанционна работа) съвместими ли са с тази достъпност?
- имотът остава ли атрактивен, ако условията за пътуване се променят (разходи, честота на полети)?
Като имате предвид тези параметри, можете по-добре да прецените устойчивостта на вашата инвестиция до 2030 г. и след това. ✈️
