Život v Euskadi: trojměstí a nadprůměrná kvalita života
Bilbao, Donostia-San Sebastián, Vitoria-Gasteiz: kvalifikovaná pracovní místa, špičkové služby
Španělský Baskicko je organizováno kolem atraktivního městského trojúhelníku: Bilbao, Donostia-San Sebastián a Vitoria-Gasteiz. Tyto tři hlavní města nabízejí vysokou koncentraci kvalifikovaných pracovních míst, veřejných zařízení a služeb výrazně nad španělským průměrem.
Najdete zde:
- silný průmyslový a technologický sektor (energetika, strojírenství, průmysl 4.0);
- uznávané univerzity a výzkumná centra;
- efektivní síť nemocnic a škol;
- dobře rozvinutou kulturu veřejné dopravy.
Pro změnu životního stylu s udržením kariéry umožňují tato města skloubení náročného pracovního života s klidnějším prostředím než ve velkých mezinárodních metropolích.
Silná kulturní identita, sport a gastronomie ovlivněné Atlantikem
Žít v Euskadi znamená být součástí výrazné regionální kultury: baskický jazyk, místní slavnosti, bohatý spolkový a sportovní život. Toto je cítit každý den – jak ve městech, tak na vesnicích.
Několik charakteristických rysů:
- život zaměřený na venkovní aktivity: surfování, turistika, cyklistika, pelota, trail;
- vysoká úroveň gastronomie, od pintxos po hvězdné restaurace;
- pečlivý vztah k území vyjádřený údržbou budov i veřejných prostranství.
Pro nemovitostní projekty to znamená stabilní rezidenční poptávku i mimo sezónu a oceňování živých čtvrtí v blízkosti obchodů a společenských prostor. 😊
Ceny 2026: jeden z nejdražších regionů Španělska
Donostia září 2026: 6 250 €/m², +12,2 % r/r, stabilita m/m
V roce 2026 se Donostia-San Sebastián řadí mezi nejdražší trhy ve Španělsku. V září 2026 lze pozorovat:
- průměrnou cenu kolem 6 250 €/m²;
- roční nárůst asi +12,2 %;
- téměř stabilitu za měsíc (asi -0,5 % m/m).
Konkrétně byt 70 m² na dobrém místě může přesáhnout 430 000 € bez renovace a poplatků. Rodinné plochy (90–110 m²) v nejvyhledávanějších čtvrtích snadno překračují 700 000 €.
Tento cenový tlak odráží:
- platebně schopnou a stabilní místní poptávku;
- vzácnost pozemků mezi mořem a kopci;
- nenápadný, ale silný mezinárodní trh.
Ve specifickém segmentu druhých bydlení naznačují údaje z nemovitostí sledovaných kupci v Donostia-San Sebastián nižší rozpočty, s průměrem kolem 385 000 € za větší plochy (137 m²). Potvrzuje to silnou segmentaci trhu: dobře umístěné menší byty jsou nejdražší na m², zatímco větší, méně centrální nebo k renovaci mají nižší jednotkové ceny.
Euskadi: vysoké regionální ceny, Bilbao ~3 709 €/m²
V celém Euskadi zůstávají ceny mezi nejvyššími ve Španělsku. Například Bilbao na konci roku 2026 uvádí úroveň blízko 3 709 €/m², místní tisk ji označuje za historické maximum.
Několik důležitých bodů:
- Bilbao intra-muros: velká různorodost mezi renovovanými centrálními čtvrtěmi, bývalými dělnickými oblastmi v transformaci a rezidenčnějšími zónami;
- Vitoria-Gasteiz: přístupnější, ale dynamická, díky administrativnímu významu a průmyslové základně;
- guipuzcoanské pobřeží: jasně vyšší ceny za výhled nebo blízkost oceánu.
Kupní síla je tak pod tlakem i u domácností s vyššími příjmy. Vyvažování mezi plochou, lokalitou a stavem nemovitosti je ústředním bodem každého nákupu.
Kde bydlet podle projektu
Prémiové centrum vs. druhý městský pás pro rodiny (doprava AP-8/vlak)
Volba lokality závisí velmi na vašem životním projektu:
- Prémiové centrum (Bilbao, Donostia, Vitoria): ideální pro velmi městské pracovníky hledající vše pěšky, bohatou kulturní nabídku a nejvyšší úroveň služeb. Ceny jsou vysoké, plochy omezené.
- Druhý pás pro rodiny: obce dobře napojené na AP-8, železnici či meziměstské autobusy. Nabízí více prostoru, klid a někdy i zahradu za cenu denních dojíždění.
Pro rodiny s dětmi je druhý pás často dobrou volbou:
- řadové nebo samostatné domy dostupnější než v centru;
- kvalitní školy a dobré sportovní zázemí;
- dobrá dostupnost pracovních center po hlavních dopravních tepnách.
Údaje Green Acres napříč baskickými departmenty také ukazují, že přítomnost zahraničních kupců se soustředí hlavně na guipuzcoanské pobřeží, zatímco vnitrozemské oblasti jako Álava zůstávají téměř výlučně v rukou místní poptávky. Tato geografická rozmanitost je zřetelná na rozdílu cen mezi pobřežím a zázemím.
Guipuzcoanské pobřeží: výhledy, turistika, vysoké rozpočty a vzácná nabídka
Pobřeží Guipuzcoany soustřeďuje některé z nejatraktivnějších trhů severního Španělska. Kombinace útesů, pláží, rybářských přístavů a turistických tras láká trvale bydlící i kupce druhých domovů.
Najdete zde:
- vesnice přimknuté ke břehu s částečným nebo panoramatickým výhledem na moře;
- přímý přístup k pobřežní turistice a surfovacím místům;
- kvalitní stravování a obchody.
Na druhou stranu:
- rozpočty jsou vysoké, často srovnatelné nebo vyšší než v Donostii, jakmile je zde výhled nebo blízkost vody;
- nabídka je vzácná, mnoho nemovitostí zůstává v rodinách nebo v místních sítích;
- silná konkurence o byty 60–90 m² s terasou nebo zahradou.
Pro bezpečný nákup je často třeba:
- rychle reagovat na dobře umístěné nabídky;
- přijmout kompromisy (boční výhled, menší plocha, nutné opravy);
- rozšířit hledání do vesnic trochu dále od pobřeží.
Baskické vesnice s vysokou rezidenční hodnotou
Getaria, Hondarribia, Lekeitio: rybářské, historické, velmi žádané
Některé vesnice kombinují silné námořní dědictví, zachovalou historickou zástavbu a pohádkovou atmosféru. Patří mezi top cíle pro hlavní i druhý domov.
Mezi nejvyhledávanější:
- Getaria: aktivní přístav, vinice txakoli, krásná architektura, blízkost Donostii;
- Hondarribia: historické opevněné centrum, malebná čtvrť rybářů, přechod do Francie;
- Lekeitio: okouzlující pobřežní vesnice, městská pláž, zachovaná autenticita.
Dopad na trh s nemovitostmi je patrný:
- málo nabízených nemovitostí po celý rok;
- ceny výrazně stoupají u nemovitostí s výhledem, exteriérem a původním kouzlem;
- velký tlak na rodinné byty na dobrých místech.
V provincii Guipúzcoa Green Acres eviduje, že francouzští kupci tvoří asi 21 % zahraniční poptávky s mediánem okolo 675 000 € za spíše kompaktní plochy (cca 57 m²). Tento profil kupců připravených zaplatit za dobře situované nemovitosti výrazně podporuje hodnoty ve významných vesnicích.
Rozptýlené ubytování a selektivní sezónní trh (vyšší střední třída)
V těchto vesnicích je často rozptýlené ubytování: malé penziony, pokoje v soukromí, turistické apartmány limitované místními předpisy, butikové hotely.
Sezónní trh je spíše prémiový:
- delší pobyty než průměr (rodiny, páry hledající klid);
- vysoké útraty na místě (stravování, aktivity, lokální produkty);
- pravidelná poptávka i mimo sezónu díky prodlouženým víkendům a home office.
Pro kupujícího to znamená:
- selektivní ale solventní poptávku po sezónním pronájmu;
- nadřazenost komfortu/charmu nad low-cost segmentem;
- pozor na místní předpisy turistického ubytování (kvóty, licence, omezení SVJ).
Nákup v roce 2026: možnosti a omezení
Mírný výnos pronájmu vs. velká fixace kapitálu
V Baskicku vysoké ceny znamenají mírný výnos z pronájmu v mnoha případech – hlavně u hlavního bytu nebo dlouhodobého pronájmu. Hlavním přínosem je spíše ochrana kapitálu a dlouhodobý potenciál růstu hodnoty.
Je třeba mít na paměti:
- hrubé výnosy často nižší než v jiných španělských regionech, zejména ve vnitrozemí nebo velkých městech;
- významné pořizovací náklady (daně, notář, případné renovace);
- vysoké kapitálové vázání, které by mělo odpovídat délce držby.
Na druhé straně region nabízí:
- historickou odolnost cen i v době zpomalení;
- trvalou atraktivitu nemovitostí na ikonických místech;
- životní úroveň, která přináší « nehmotný výnos » pro vlastní životní projekt. 🌿
Důležitost technických prověrek/SVJ, místní daně
Baskická zástavba, často historická a vystavená oceánskému klimatu, vyžaduje při koupi zvláštní pozornost.
Body pozornosti:
- technické posudky: stav budovy (střecha, fasády, okna), izolace, vlhkost, topný systém;
- SVJ: schválené nebo plánované opravy, správa společných prostor, výše poplatků;
- přizpůsobení novým energetickým normám ve střednědobém horizontu.
K tomu se přidávají místní daňové specifika (pořizovací daně, daň z nemovitosti, režim krátkodobých pronájmů, případné přirážky na druhá obydlí dle obce).
Spolupráce s odborníky s hlubokou znalostí baskického trhu i španělského práva vám pomůže:
- zajistit právní jistotu transakce;
- předvídat skutečné náklady na 5–10 let;
- optimalizovat řešení v případě kombinace vlastní užívání/pronájem.
2026–2030: stabilní vysoké ceny, prémiové ikonické lokality
Cílená revitalizace měst a rozvoj železniční dopravy
Do roku 2030 je pro Euskadi nejpravděpodobnější stabilní vysoká cenová hladina spíše než další prudký růst.
Hlavní faktory:
- programy revitalizace vybraných čtvrtí v Bilbau, Vitorii a Donostii;
- postupné zlepšování regionálních a meziregionálních železničních spojení;
- snaha omezit urbanistické rozšiřování, tedy omezená nová nabídka.
Oblasti dobře napojené na dopravu (vlaky, expresní autobusy, hlavní silnice) by měly i nadále profitovat z vysoké poptávky, a to i v druhém pásu.
Dlouhodobá mezinárodní poptávka (FR/DE/NL)
Mezinárodní poptávka, zejména z Francie, Německa a Nizozemska, zůstává stálicí baskického trhu.
Tito kupující většinou vyhledávají:
- ikonické pobřežní vesnice nebo dobře zachovalé historické čtvrtě;
- dobrou dopravní dostupnost (letiště Bilbao, Biarritz, dálniční síť);
- kvalitní a ihned obyvatelné nemovitosti s minimem oprav.
Tato mezinárodní přítomnost udržuje cenový tlak v prémiových lokalitách, ale přináší i:
- větší likviditu v případě prodeje;
- organizovaný sezonní a střednědobý trh s pronájmy;
- různorodost profilů a projektů, což podporuje místní vitalitu.
Pro zahraničního kupce zůstává nejlepší strategií časné rozhodnutí, dobře nachystané financování a kvalitní místní partneři – to je klíč k úspěchu v Baskicku v letech 2026–2030. 🌊
