Trh v Andalusii v roce 2026: kontrolovaný růst s napjatými ohnisky
V roce 2026 zůstává andaluský realitní trh obecně orientovaný na růst, ale bez všeobecného přehřátí. Pozorujeme:
- průměrný nárůst cen, často nižší než v nejdražších oblastech Španělska,
- lokalizovaná napjatá ohniska na pobřeží a v některých velmi žádaných městech,
- rostoucí rozdíl mezi „každodenními » trhy a velmi turistickými sektory.
Pro kupujícího to znamená, že ještě existují příležitosti, ale výběr města, čtvrti a typu nemovitosti se stává rozhodující.
Města a pobřeží v čele: Malaga kolem 3 300–3 620 €/m²
Mezi velkými andaluskými městy jasně vyniká Malaga. Dynamické město, dobře propojené (rychlovlak, mezinárodní letiště), s rostoucí kulturní a digitální nabídkou, přitahuje zejména:
- evropské důchodce hledající slunné prostředí,
- lidi na homeoffice a digitální nomády,
- investory zaměřující se na turistický nebo dlouhodobý pronájem.
Ceny zde nyní dosahují kolem 3 300 až 3 620 €/m² s odhadovaným ročním růstem kolem +21 až +22 % mezi lety 2025 a 2026 podle lokalit a typu nemovitosti.
V segmentu rekreačních domů však údaje z Green-Acres ukazují silnou rozmanitost: požadované nemovitosti v Malaze mají průměrnou cenu kolem 746 000 € pro rozlohy kolem 402 m², což jasně ukazuje zaměření na rodinné domy nebo vily místo malých městských bytů.
Chcete-li pochopit, o jaké nemovitosti má tato klientela zájem, můžete navštívit stránku věnovanou Malaze: domy a byty na prodej v Malaze.
Konkrétně:
- v centru a nejžádanějších čtvrtích u moře mohou ceny výrazně překračovat průměr,
- v některých okrajových nebo rekonstruovaných čtvrtích jsou ceny dostupnější, ale rychle rostou,
- tlak na stávající nabídku také podporuje vznik nových projektů, často již při zahájení na vysokých úrovních.
Na celém andaluském pobřeží platí stejná logika: blízkost moře, dopravní dostupnost a turistická atraktivita táhnou ceny nahoru, zejména na Costa del Sol.
Huelva a Malaga: obce s více než +20 % ročně
Mimo hlavní krajská města jsou to často menší nebo přímořské obce, které vykazují nejvyšší roční nárůsty.
V letech 2025–2026 několik lokalit v Huelvě a Malaze přesahuje +20 % růst za rok, mezi nimi:
- Algarrobo – malé přímořské městečko na východní Costa del Sol, velmi žádané pro blízkost Malaze a klidnější prostředí,
- Vélez-Málaga – významné centrum oblasti Axarquía, kombinuje historické město, blízkost moře (Torre del Mar) a příznivější ceny než samotná Malaga,
- Casares – mezi Esteponou a Sotogrande, velmi žádaný pro rezidenční komplexy s výhledem, golfem a prémiovými službami,
- Fuengirola – dobře vybavené letovisko s vysokou poptávkou po druhých domech a sezónních pronájmech.
Vyhledávání na Green-Acres potvrzují tuto roli „alternativních zón » pro zahraniční klienty hledající moře a slunce, ale za různorodé ceny. V Algarrobo se poptávané nemovitosti pohybují kolem 311 000 € pro domy o rozloze asi 181 m², což je dostupnější než v srdci Costa del Sol.
Přehled zaměřených nemovitostí naleznete zde: realitní nabídky v Algarrobo.
Ve Vélez-Málaga je poptávka převážně po komfortních rozlohách (medián kolem 190 m²) a rozpočty kolem 262 000 €. Tento profil dobře ilustruje hledání kompromisu mezi prostorem, klimatem a nižší cenou než v samotné Malaze, přičemž stále zůstáváte pár minut od moře.
Pro představu o požadovaných produktech můžete prozkoumat místní výběr: nemovitosti ve Vélez-Málaga.
Casares má trochu jinou, více luxusní pozici, s požadovanými domy asi o 137 m² kolem 385 000 €. Obec jasně cílí na segment dobře vybavených druhých domů, často v rezidenčních komplexech s bazény, golfem nebo výhledem na moře.
Naopak Fuengirola ukazuje tlak velmi turistických trhů Costa del Sol: poptávka je po kompaktnějších bytech (asi 107 m²) s průměrnými cenami kolem 448 000 €, což odpovídá klientele hledající dobře situované byty vhodné k sezónnímu pronájmu. Charakteristiky hledaných nemovitostí jsou např. zde: nemovitosti ve Fuengirole.
Tyto zvýšení cen odráží:
- přelévání poptávky z již velmi drahých obcí,
- přitažlivost klidnějšího stylu bydlení u moře,
- růst investičních pronájmů, často v režii zahraničních kupujících.
Pro kupní záměr to znamená dobře zvážit časový horizont: některé obce jsou atraktivní krátkodobě, ale rychlý růst cen může během pár let změnit poměr výnos/riziko.
Prémiový segment a zahraniční investice
Andalusie a hlavně její pobřeží zůstávají zásadní herní pole pro zahraniční kupující. Jejich přítomnost je zvlášť výrazná v prémiovém segmentu, hlavně na Costa del Sol.
Costa del Sol luxus: robustní zahraniční poptávka
V luxusním segmentu mají trhy Marbella a Benahavís zvláštní postavení. Nabízejí:
- moderní vily s výhledem na moře a špičkovým vybavením,
- uzavřené rezidence se službami (bezpečnost, bazény, SPA, concierge),
- vzácné nemovitosti ve výjimečných lokalitách, často neopakovatelné.
Data z Green-Acres ukazují tento posun směrem k vyšší třídě: v Marbelle dosahují poptávané domy průměrně téměř 1,54 mil. € pro rozlohy kolem 268 m², zatímco v Benahavís, baště luxusních vil, průměrné rozpočty přesahují 2,6 mil. € pro nemovitosti kolem 536 m².
Pro představu o úrovni a typu nemovitostí, které tvoří tento specifický trh, je možné prohlédnout nabídky Marbelly (nemovitosti v Marbelle) nebo Benahavís (vily a domy v Benahavís), kde dominují moderní vily, zabezpečená sídla a architektonicky výrazné stavby.
Dva klíčové prvky vysvětlují odolnost této zóny:
- rozmanitou mezinárodní poptávku (severní Evropa, Velká Británie, Blízký východ, Latinská Amerika aj.),
- vzácnou nabídku, omezenou dostupnými pozemky a přísnější místní regulací pro povolení nových staveb.
V celé provincii Malaga ukazují statistiky Green-Acres silnou zahraniční poptávku, přičemž Francouzi zaujímají první místo (asi 15 % zahraničních hledání), následováni Belgičany, Němci, Nizozemci, Američany a Brity. Mediánové rozpočty se většinou pohybují mezi 295 000 a 410 000 € podle národnosti, pro střední výměry 100 až 125 m², což potvrzuje roli rodinných druhých domů.
Výsledek: i v nejistých dobách tyto prémiové trhy často ukazují:
- menší poklesy cen,
- schopnost rychle se zotavit,
- silný zájem o jedinečné nemovitosti nebo architektonické perly.
Pro kupujícího není tento segment nejdostupnější, ale může nabídnout:
- dlouhodobé « majetkové » zajištění,
- solidní likviditu, pokud nemovitost splňuje správná kritéria (lokalita, výhled, standard),
- prémiový pronájemní potenciál, hlavně na krátkodobé období.
Nové developerské projekty a kapitál: projekty až do roku 2027
Dynamika andaluského trhu se projevuje také příchodem nového kapitálu a velkých developerských projektů.
Na Costa del Sol jsou například pozorovatelná investorská rozhodnutí přibližně 72 mil. € v Marbelle pro rezidenční projekty plánované k dodání kolem 2027. Tyto operace zpravidla cílí na:
- zahraniční klienty s vysokou kupní silou,
- top standardy udržitelnosti, designu a služeb,
- lokality oceňující výhled na moře, přístup ke golfu nebo blízkost centra.
Pro kupujícího představují nové projekty hned několik předností:
- platba rozložená na několik let,
- komfort a energetická účinnost dle dnešních standardů,
- potenciál zhodnocení od rezervace do kolaudace, zůstane-li trh silný.
Ale znamenají také:
- pečlivou kontrolu developera (solidnost, předchozí projekty),
- pozorné pročtení smlouvy (lhůty, garance, případné úpravy cen),
- dobré poznání lokálního trhu s výhledem 3–5 let.
Makro pohled: Španělsko 2026
Abychom správně interpretovali andaluskou situaci, je vhodné posadit region do španělského celostátního trendu.
Očekávání celostátního růstu v roce 2026
Scénáře pro Španělsko v roce 2026 mluví o průměrném růstu cen kolem +7 % za rok, pokud to umožní ekonomická situace a úrokové sazby.
Několik faktorů tento scénář podporuje:
- trvající silná poptávka ve velkých městech a na pobřeží,
- nová nabídka, která často nedostačuje poptávce v napjatých oblastech,
- přitažlivost země pro důchodce a investory z Evropy, ve srovnání s dalšími středomořskými destinacemi.
To však neznamená stejnoměrný růst všude: některé venkovské anebo vnitrozemské oblasti mohou zůstat stabilní nebo i zaznamenat korekce, zatímco nejdynamičtější centra dále zvyšují ceny.
Platí to zejména pro západní Andalusii: v provincii Huelva zdůrazňují data Green-Acres stále dostupnější, ale již internacionalizovaný trh. Portugalci zde tvoří takřka 19 % zahraniční poptávky, následováni Francouzi (13 %) a Němci (12 %), pro mediánové rozpočty často mezi 138 900 a 165 000 € a rozlohy 110–140 m². Signál, že region přitahuje i ty, kdo hledají levnější alternativu Costa del Sol a zároveň blízko Atlantiku.
Hlavní městské trhy nad 3 900 €/m²: efekt tažné lokomotivy
Další klíč: výkonnost hlavních městských trhů ve Španělsku, kde ceny již přesahují 3 900 €/m² (Madrid, Barcelona a napjaté regionální metropole).
Tyto trhy mohou:
- táhnout celostátní průměr vzhůru,
- přimět některé kupující obrátit se k dostupnějším alternativám, jako je Andalusie,
- posílit obraz Španělska jako solidního realitního trhu v evropském měřítku.
Pro Andalusii to znamená:
- neustálý příliv nových, především zahraničních kupujících,
- tlak na růst cen v již atraktivních lokalitách,
- postupné šíření poptávky do sekundárních obcí, často s rychlým růstem.
Pokud uvažujete o koupi, otázka nezní pouze „kolik dnes stojí? », ale také:
- „jaký je potenciál této oblasti za 5 až 10 let? »,
- „jak velká část poptávky je mezinárodní? »,
- „jak by tento trh reagoval na ekonomické zpomalení? »
Jinými slovy, je třeba uvažovat jak v kvalitě života, tak v majetkové perspektivě, ideálně s dobrou znalostí terénu… nebo za podpory odborníka.
