Trh 2026: rekordní ceny, dvouciferný růst
V roce 2026 vykazuje nemovitostní trh na Baleárech historicky vysoké cenové úrovně po několika letech téměř nepřetržitého růstu.
Hlavními faktory tohoto nárůstu jsou:
- stálá mezinárodní poptávka, zejména kupujících ze severní Evropy, Německa a Spojeného království;
- strukturálně omezená nabídka kvůli ostrovní geografii a stavebním regulacím;
- velmi silné „lifestyle“ zaměření: klima, moře, bezpečnost, zdravotní a dopravní infrastruktura.
Září 2026: 5 090 €/m² (+11,6 % r/r), růstová série od roku 2025
Na úrovni celého souostroví dosahuje průměrná cena přibližně 5 090 €/m² v září 2026, což představuje nárůst o cca 11,6 % meziročně. Tento dvouciferný růst navazuje na vzestup započatý v roce 2025 po relativně stabilním období.
Za tímto průměrem se však skrývají značné rozdíly:
- městské a turistické oblasti (Palma, jihozápad Mallorky, Ibiza-město) výrazně překračují průměr;
- některé vnitrozemské obce na Mallorce a Menorce jsou stále cenově dostupnější, ale následují rostoucí trend;
- renovované nemovitosti s exteriéry (terasy, zahrady, výhledy na moře) zdražují rychleji než běžné byty.
Nemovitosti v Palmě de Mallorca například ilustrují tento rozdíl mezi regionálním průměrem a realitou velkých baleárských měst. Požadované rozpočty na rodinné byty ukazují, že i mimo ultra-premium čtvrtě musí kupující přijmout velmi vysokou vstupní cenu.
Pro kupujícího to znamená, že vstupní úroveň na trhu se za pár let výrazně zvýšila s přímým dopadem na:
- rozpočet na pořízení (vlastní vklad, úvěrová kapacita);
- očekávání ohledně výnosu z pronájmu;
- rozhodování mezi různými oblastmi souostroví.
Nejvyšší regionální úroveň ve Španělsku
Baleáry mají nyní jednu z nejvyšších regionálních cenových úrovní ve Španělsku, na úrovni nebo před tradičně drahými trhy jako Madrid nebo Baskicko.
Údaje o poptávce zahraničních kupujících zveřejněné Green Acres potvrzují tento posun do vyšší třídy: mezinárodní klientela zde většinou cílí na rozsáhlé nemovitosti, často nad 130–150 m², s mediánem cen často mezi 700 000 a 1,5 milionu eur v závislosti na národnosti a cílovém typu nemovitosti.
Konkrétně se to projevuje:
- významnou „ostrovní prémií“ oproti pevnině, i u obdobně luxusních nemovitostí;
- výrazným rozdílem mezi příjmy místních rezidentů a tržními cenami, „taženým“ solventní zahraniční klientelou;
- zvýšenou citlivostí na omezení nabídky: jakmile je hledaný segment (výhled na moře, novostavba, vyšší standard), ceny mohou rychle růst.
Pro nerezidentního kupce tato situace vyžaduje dobré nastavení projektu:
- definovat celkový rozpočet včetně nákladů na nákup a držení nemovitosti;
- někdy akceptovat větší vzdálenost od nejikoničtějších lokalit pro rozumnější finance;
- počítat s delší dobou držení kvůli rozložení investičního úsilí.
Segmenty a napětí: ostrovy s kontrastními profily
Hovořit o „trhu Baleár“ v jednotném čísle je zavádějící: každý ostrov má svou vlastní dynamiku, míru napětí i cílovou klientelu. ⚖️
Pobřežní premium: jihozápad Mallorky a Ibiza, ultra-napětí
Pobřežní prémiové zóny soustřeďují nejsilnější napětí:
- jihozápad Mallorky: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx;
- Ibiza a Formentera: Ibiza-město, Santa Eulària, San José, Es Cubells, vyhledávaná nábřeží.
V jihozápadní Mallorce ukazují nedávno sledované rozpočty pro Andratx nebo Portals Nous – kde nabídky mohou dosáhnout několika milionů eur za vily s výhledem na moře, jak je patrné z nabídky v Andratx či Portals Nous – jasný statut „ultra-premium“ trhu.
Charakteristiky těchto segmentů:
- vzácná nabídka, málo dostupných pozemků a omezené nové projekty;
- velmi vysoké rozpočty, vily a luxusní byty;
- většinou zahraniční klientela hledající rekreační či prestižní nemovitosti.
Na Ibize pak preferují poptávky zejména v okolí Ibiza-města nebo Santa Eulària vyšší standard, soustředí se na moderní domy, renovované fincy a byty s panoramatickými terasami, jak dokládají profily sledovaných nemovitostí:
Pro projekty v těchto lokalitách je třeba:
- počítat s delším hledáním, aktivním sledováním trhu a rychlou reakcí na kvalitní nabídky;
- očekávat omezený prostor k vyjednávání: u vzácných produktů je manévrovací prostor omezený;
- přesně odhadnout dlouhodobou hodnotu: možnost budoucího prodeje, trvalá atraktivita čtvrti, vystavení hluku či sezónním efektům.
V některých mikroregionálních zónách jako Bendinat nebo Santa Ponsa ukazují cenové úrovně u rezidencí s golfem, bazénem a hotelovými službami (jak lze vidět v nabídkách v Bendinat nebo Santa Ponça) přibližování k úrovni Azurového pobřeží nebo klíčových oblastí italské Riviéry.
Menorca: tradičnější a klidnější trh
Na opačné straně spektra oproti ultra-promovaným lokalitám Menorca nabízí tradičnější a zachovalejší charakter:
- klidnější životní tempo, převažuje rodinný turismus;
- řízený rozvoj s důrazem na ochranu krajiny;
- výrazná sezónnost, ale méně „party“ než vybrané zóny Ibizy.
Na trhu nemovitostí to znamená:
- méně spekulativní trh s dlouhodobou orientací;
- vysoké ceny, ale obecně nižší než špičky Ibizy nebo jihozápadu Mallorky;
- značný zájem o vesnické domy, fincy a malé rezidence u moře.
V Maó, hlavní vstupní bráně Menorcy, odrážejí nabídky zveřejněné na platformách jako Green Acres tento střední profil: rodinné domy v Maó nebo renovované menší činžáky, častěji určené pro dlouhodobější, více rezidenční využití než čistou spekulaci.
Menorca může být vhodná, pokud hledáte:
- rodinnou rekreační rezidenci pro pravidelné využívání spíše než čistou investici;
- autentičtější prostředí s menší expozicí masovému turismu;
- kompromis mezi kvalitou života a rozpočtem.
Kdo kupuje? Význam Francouzů, Švýcarů, Britů a Němců
Kromě prostého růstu cen utváří trh na Baleárech i struktura zahraniční poptávky. Údaje ze systému poptávek na Green Acres ukazují silnou přítomnost bonitních evropských kupujících.
Hlavní zastoupené země:
- Francie: cca 20 % zahraničních poptávek, často nad 150 m², medián ceny cca 740 000 €;
- Švýcarsko: 13 %, medián cca 755 000 €, rozloha spíš kolem 130 m²;
- Spojené království: 11 %, kolem 155 m², rozpočet přes 800 000 €;
- Německo a Nizozemí: spíše velké plochy (obvykle 190–250 m²), často přes milion eur.
Doplňují je Italové, Američané a někteří asijští kupci (zejm. z Hongkongu), kteří cílí zejména na ikonické lokality na Ibize nebo Mallorce. Tato rozmanitost zvyšuje očekávané standardy kvality: materiály, výhledy, energetická účinnost, služby concierge.
Poptávka, regulace a náklady na držení
Na Baleárech spočívá rovnováha trhu na citlivé trojici: zahraniční poptávka, turistická regulace a náklady na držení. 🎯
Význam zahraničních kupců a regulace turistického využití
Zahraniční kupci tvoří významnou část transakcí, zejména u:
- středně a vysoce postavených nemovitostí;
- nejžádanějších pobřežních a městských lokalit;
- nemovitostí s možností kombinovaného využití: rekreace + krátkodobý pronájem.
Vzhledem k napětí kolem rezidenčního bydlení a dopadům masového turismu posílily místní úřady:
- regulaci turistických pronájmů (licence, zónování, restrikce na některé domy nebo čtvrti);
- kontrolu krátkodobého pronájmu přes platformy;
- úvahy o opatřeních proti spekulaci.
Pro investora to znamená:
- vždy ověřovat urbanistický a turistický status nemovitosti;
- počítat hlavně s osobním využitím, pokud licence na turistický pronájem je obtížná k získání nebo zachování;
- mít po ruce místního odborníka na právní ověření.
Pozor na náklady na držení: energie, správa, doprava
Kromě pořizovací ceny jsou náklady na držení na Baleárech zásadní a mohou podstatně ovlivnit roční rozpočet.
Hlavní položky k předvídání:
- energie: klimatizace v létě, vytápění v zimě, bazén;
- poplatky za správu: vyšší u rezidencí s bazény, zahradami a službami;
- údržba: zahrada, bazén, drobné opravy, zejména u moře;
- doprava: časté letenky, auto na místě, parkování;
- místní daně: daň z nemovitosti, speciální poplatky, eventuální turistické daně podle využití.
Před nákupem je dobré:
- požádat prodejce nebo správce o rozpis ročních poplatků;
- simulovat náklady na držení na 5–10 let kvůli sladění s příjmy;
- počítat s rezervou 10–20 % na neočekávané výdaje (opravy, zvýšení cen).
Perspektivy 2026–2030: dlouhodobý tlak na nabídku
Do roku 2026–2030 zůstane trh na Baleárech pod tlakem, i když rychlost růstu cen bude záležet na ekonomickém vývoji a regulačních rozhodnutích.
Udržení tlaku na nabídku
Několik faktorů naznačuje, že tlak na nabídku zůstane silný:
- ostrovní geografie omezuje rozšiřování zástavby;
- politická vůle chránit krajinu a životní prostředí;
- přísná a často zdlouhavá povolovací řízení na nové stavby.
V tomto kontextu bude strukturální nedostatek určitých segmentů (výhled na moře, pobřežní linie, historické čtvrti) nadále podporovat cenu, hlavně u nemovitostí:
- dobře situovaných a kvalitně udržovaných;
- s možností venkovního využití (terasa, zahrada, bazén);
- s dobrou energetickou účinností.
Zhodnocení navázané na leteckou dostupnost
Klíčovým faktorem pro výhled 2026–2030 zůstává letecká dostupnost Baleár. Spojení s hlavními evropskými městy přímo ovlivňuje:
- počet turistů každý rok;
- užitelnost pro rekreační pobyty;
- atraktivitu pro telepracující a nomády.
Pokud zůstane nabídka letů široká a cenově zajímavá, Baleáry budou dál silně přitahovat mezinárodní kupce, což:
- bude podporovat ceny v nejžádanějších segmentech;
- posílí „likviditní prémii“ u dobře umístěných nemovitostí;
- může vyvolat výraznější cykly v nejvíce turistických zónách.
Naopak trvalé omezení letů nebo výrazné zvýšení přepravních nákladů může:
- odklonit část kupců k lépe dostupným destinacím;
- motivovat vlastníky k více rezidenčnímu než turistickému využití;
- přinést normalizaci cen v nejvíce turisticky závislých oblastech.
Pro dlouhodobý projekt je užitečné položit si pár jednoduchých otázek:
- mají vybrané ostrovy a zóny dobré letecké spojení s vaší zemí?
- odpovídají vaše plány (časté pobyty, dlouhodobější pobyt, telepráce) této dostupnosti?
- zůstane nemovitost atraktivní, pokud se cestovní podmínky změní (ceny, četnost letů)?
S těmito parametry v hlavě můžete lépe zhodnotit odolnost vaší investice na horizontu roku 2030 a dále. ✈️
