Trendy 2026: scénáře růstu cen a objemů
Průzkum UCI-SIRA: prodeje a ceny směřují k růstu v roce 2026
Průzkum UCI-SIRA, který pečlivě sledují španělští odborníci, načrtává pro rok 2026 převážně pozitivní scénář pro Katalánsko. Oslovení zástupci trhu očekávají:
- postupné oživení objemu prodejů po úpravách v letech 2023–2024,
- mírný, ale trvalý růst cen za metr čtvereční,
- katalánský trh dynamičtější než španělský průměr, tažený hlavně Barcelonou a pobřežím.
Dominantním trendem tedy nebude exploze cen, ale spíše pozvolný růst: méně volatility, více stability a dlouhodobá prémie za nejlepší lokality.
Pro kupujícího to znamená dvě věci:
- očekávat výrazný pokles cen v Katalánsku do roku 2026 je málo realistické,
- opravdovou výzvou je výběr přesné mikro-lokality a kvality nemovitosti spíše než „dokonalé načasování“.
Údaje ze specializovaného webu Green Acres tento pohled potvrzují i pro nemovitosti přímo v Barceloně, kde průměrná cena činí přibližně 544 000 € za plochu okolo 117 m², což dokládá, že trh je již na vysokých hodnotách.
Pobřežní premium: Begur a Costa Brava s hodnotami 5 000–8 000 €/m², přes 9 000 € výhled na moře
Na katalánském pobřeží zůstává Costa Brava jedním z nejvyhledávanějších evropských trhů pro druhé bydlení a projekty změny životního stylu. Obce jako Begur, Tamariu, Llafranc nebo Calella de Palafrugell se jasně vymezují do segmentu premium.
Obvyklé úrovně cen v těchto nejoblíbenějších sektorech jsou:
- 5 000–8 000 €/m² pro dobře situované, zrenovované nebo nové byty a domy standardu,
- přes 9 000 €/m² pro nemovitosti s panoramatickým výhledem na moře, velkou terasou či přímým přístupem na pláž,
- celkové rozpočty snadno přesahující 1 M€ za vilu s bazénem v těch nejprestižnějších zátokách.
Průměry uvedené na Green Acres pro hlavní obce Costa Brava ilustrují tento exkluzivní charakter, zejména nemovitosti v Tamariu (průměrně přes 1,09 M€ za vilu kolem 250 m²) a v Llafranc a Calella de Palafrugell, kde rozpočty často přesahují milion eur.
Tento tlak na ceny vysvětluje několik faktorů:
- velmi omezené pobřežní pozemky chráněné přísnou regulací,
- silná zahraniční poptávka (Francie, Benelux, Německo, Spojené království, severní Evropa),
- rostoucí atraktivita díky remote work a mobilním podnikatelům hledajícím středomořský životní styl.
V horizontu 2026 jsou na tomto segmentu nejrealističtější scénáře:
- pokračující růst cen na výjimečných místech,
- rostoucí náročnost kupujících, kteří požadují výhled, architekturu a energetickou úroveň,
- rostoucí rozdíl mezi ikonickými zátokami a méně známými, dostupnějšími obcemi v okolí.
Profil zájemců je dnes velmi mezinárodní: v regionu Girona podle databáze Green Acres 46 % zahraničních žádostí pochází z Francie, daleko před Německem (8 %) a Belgií (7 %), s mediánem rozpočtů kolem 239 000 € za byt 75 m² – což ukazuje i existenci dostupnějšího segmentu hned za první linií od moře.
Tržní mechanizmy
Zahraniční poptávka a omezená nabídka v žhavých lokalitách
Porozumění dynamice katalánských „hotspotů“ – oblastí, kde ceny rostou a odolávají poklesu – je klíčové pro vyladění nákupní strategie. Barcelona, Sitges, Begur, Cadaqués i některé části Costa Dorada představují výbušnou směs:
- silná mezinárodní poptávka, málo citlivá na lokální výkyvy,
- kvalitní nabídka omezená vzácností pozemků nebo náročností rekonstrukcí,
- stávající fond často ve vlastnictví dlouhodobě, s malou obměnou.
V Barceloně tato napjatost nabývá na síle zejména v:
- dobře propojených centrálních čtvrtích (Eixample, Gràcia, Born),
- velmi žádaných přímořských oblastech (Barceloneta, Diagonal Mar),
- částech „městské vesnice“ s dobrou dostupností (Poblenou, Sarrià, Sant Gervasi).
V oblasti Barcelony data Green Acres potvrzují výraznou roli zahraničních kupujících, hlavně Francouzů (17 % žádostí), ale také Američanů, Švýcarů i Němců, s mediánem cen zhruba mezi 3 000 a 4 000 €/m² dle národnosti. Tato hloubka mezinárodní poptávky zčásti vysvětluje odolnost cen v nejnapjatějších čtvrtích.
Konkrétní dopady pro kupujícího:
- dobře umístěné nemovitosti mizí rychle, někdy i za cenu vyšší než požadovanou,
- smlouvání je v srdci hotspotů omezené,
- předchozí finanční příprava je skutečnou konkurenční výhodou 🙂
V těchto oblastech nejsou cenovým motorem jen trvalé rezidence, ale také:
- luxusní druhé bydlení,
- sezónní nebo střednědobé investiční pronájmy,
- noví rezidenti přitahovaní katalánskou kvalitou života.
Obce jako Sitges, vyhledávané pro kvalitu života a dostupnost z Barcelony, tuto logiku ilustrují rozpočty nad milion eur za vily cca 220 m² v Sitges, zatímco v Cadaqués, na jednom z nejexkluzivnějších trhů, jsou žádosti směřovány často na nemovitosti nad 2 M€ za menší plochu, ale s úžasnými výhledy (domy na prodej v Cadaqués).
Okraje a středně velká katalánská města: alternativy přístupu
Vzhledem k cenové úrovni Barcelony a nejprestižnějších pobřežních obcí stále více kupujících volí:
- dobře napojené okrajové oblasti do Barcelony,
- středně velká katalánská města v procesu obnovy.
Tyto sektory často nabízejí lepší rovnováhu mezi:
- dostupnější nákupní cenou,
- kvalitou života (zelené plochy, klid, blízkost přírody),
- rozumnou dopravní dostupností do Barcelony nebo na pobřeží vlakem či autem.
Mezi často zvažované oblasti kupujících patří:
- Vallès (Sabadell, Terrassa, Sant Cugat) pro rodiny,
- Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) jako kompromis mezi mořem a cenou,
- Girona a okolí, vstupní brána na Costa Brava,
- Lleida a některé vnitrozemské obce pro projekty domů s pozemkem za rozumný rozpočet.
Na těchto trzích je dynamika odlišná:
- ceny zůstávají více umírněné a často jsou vyjednatelné,
- nemovitosti častěji vyžadují renovaci,
- významnou roli hrají místní kupující, což stabilizuje trh.
Údaje databáze Green Acres na tyto kontrasty jasně ukazují: v Sant Cugat nebo v několika obcích regionu Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) se průměrné rozpočty pohybují mezi 385 000 € a mírně přes 1 M€ za větší rodinné domy s zahradou (domy na prodej v Mataró, domy na prodej v Arenys, domy na prodej ve Vilassar), zatímco v samotné Gironě poptávka směřuje k velkým domům přes 400 m² s rozpočtem nad milion eur (Nemovitosti v Gironě).
Pro změnu životního stylu tyto oblasti nabízejí zajímavou možnost pokud:
- jste ochotni vzdát se bezprostřední blízkosti nejprestižnějšího pobřeží,
- dáváte přednost prostoru, zahradě nebo venkovskému prostředí,
- máte jistou flexibilitu v dojíždění či práci na dálku.
Navíc rozvoj home office a hybridních životních stylů (město + venkov) může podpořit ceny v těchto městech k roku 2026, a zároveň ještě nabízí dobré příležitosti včasným kupcům.
Vnitrozemské oblasti jako province Lleida, zatím málo propagované, ale pevně zahrnuté v poptávce na druhé bydlení, mají většinou zahraniční kupce z Francie (32 % poptávek) a medián cen zde je výrazně nižší než na pobřeží. To z nich činí zajímavé pole pro ty, kteří preferují prostor a rozpočet před blízkostí moře.
Jak rozhodovat mezi Barcelonou, pobřežím a středními městy
Čelíte-li těmto tržním vlivům, skutečnou výzvou je upřesnit osobní strategii namísto hledání „absolutně nejlepšího trhu“.
V praxi si můžete položit několik jednoduchých otázek:
- Je vaším cílem dlohodobá investiční hodnota nebo každodenní kvalita života?
- Jste ochotni akceptovat delší dojíždění, abyste snížili rozpočet na koupi?
- Chcete svůj dům část roku pronajímat (a pokud ano, jaké klientele)?
Několik rozhodovacích doporučení:
- Barcelona – pro solidní investiční aktivum, s různými možnostmi pronájmu, ale s vysokou vstupní cenou.
- Prémiová Costa Brava (Begur, Llafranc, Tamariu…) – pro srdcovku s výhledem na moře, často jako druhý domov, s omezenou nabídkou podporující růst cen.
- Dostupnější pobřeží nebo střední města – pro maximalizaci plochy a komfortu, sázka na trendy (remote work, hledání prostoru, návrat k přírodě).
Klíč ve všech případech:
- detailně analyzujte mikro-lokalitu (ulice, orientace, sousedství, služby),
- předem promyslete celkový rozpočet (cena + úpravy + poplatky),
- využijte expertní doprovod k zajištění transakce v někdy složitém právním a daňovém prostředí pro cizince.
