Cena nemovitostí v Madridu v roce 2026: rekordní úrovně po celé Španělsku
Madrid se spolu s Barcelonou prosazuje jako jeden z nejdražších trhů ve Španělsku. Mezi rostoucím standardem některých čtvrtí, tlakem poptávky a inflací nákladů dosáhly ceny nevídaných úrovní. 😮
Tento růst nezahrnuje pouze hypercentrum: šíří se i do okolních čtvrtí a obcí první a druhé zóny, což zcela mění způsob, jakým přistupovat k nákupu nemovitosti.
U segmentu druhých domů a mezinárodních kupujících jsou ceny ještě vyšší: průměr hledaných nemovitostí v Madridu na specializovaném webu Green Acres dosahuje přibližně 923 000 €, při ploše 141 m², což je téměř 6 546 €/m², což potvrzuje tlak na kvalitní a dobře situované nemovitosti.
Průměrná cena kolem 6 021 €/m², růst o 12 až 38 % podle oblastí
V roce 2026 se průměrná cena v hlavním městě Španělska pohybuje kolem 6 021 €/m², u všech typů nemovitostí. Tento průměr však skrývá velmi rozdílnou realitu čtvrť od čtvrti.
Pozorujeme:
- centrální a historické čtvrti s růstem až 30 až 38 % za pět let;
- zavedené rezidenční čtvrti, které vzrostly přibližně o 15 až 25 %;
- oblasti v přeměně nebo více vzdálené s růstem stále přiměřeným, kolem 12 až 18 %, ale se zajímavým potenciálem do budoucna.
Konkrétně to znamená, že:
- rodinný byt na dobrém místě v dobré čtvrti může snadno překročit 8 000 až 10 000 €/m²;
- některé populárnější čtvrti zůstávají pod 4 000 €/m², ale s výraznou růstovou dynamikou;
- nové čtvrti s dobrou dostupností (metro, autobus, dálnice) vidí ceny růst současně s příchodem služeb a obchodů.
Pro kupujícího je klíčem přemýšlet
podle mikročtvrti a typu nemovitosti, namísto zastavení se u celkového průměru Madridu.
Velmi vysoké ceny (více než 25 000 €/m²) v ultra-luxusních segmentech
Pokud míříte na absolutní špičku, připravte se na cenové úrovně, které jsou ve Španělsku ojedinělé. U ultra-luxusních segmentů nyní « laťky » překračují 25 000 €/m².
Tyto ceny naleznete:
- v podkrovních bytech s panoramatickými terasami na nejprestižnějších osách;
- v plně zrekonstruovaných budovách s prémiovými službami (recepce, 24h bezpečnost, wellness prostory);
- v nových, velmi nízkopodlažních projektech se zahradou, bazénem a výjimečnými službami.
Tyto nemovitosti jsou určeny:
- zámožné mezinárodní klientele;
- některým profilům expatů s prémiovým balíčkem;
- investorům hledajícím vzácné majetkové aktivum spíše než vysoký nájemní výnos.
Pro « klasického » kupujícího má však tento vývoj nepřímý dopad:
vytahuje nahoru hodnotu okolních nemovitostí a zesiluje trend gentrifikace několika centrálních čtvrtí.
Kdo kupuje v Madridu? Rostoucí váha cizinců
Za těmito cenovými úrovněmi hraje klíčovou roli struktura poptávky. Madridské obyvatelstvo sice dominuje, ale zahraniční kupci už mají značnou váhu v určitých segmentech, zejména v centrálních a luxusních čtvrtích.
Podle dat Green Acres vedou americké Spojené státy v počtu zahraničních poptávek v regionu Madrid s téměř 18 % hledání. Následuje Francie (12 %), poté Velká Británie, Hongkong a Itálie, každý kolem 7 %.
Tato různorodost profilů částečně vysvětluje existenci více trhů v jednom městě: « místní » Madrid, silně závislý na příjmech španělských domácností, a velmi mezinárodní Madrid, více závislý na vysokých globálních příjmech, expat balíčcích a dlouhodobých majetkových strategiích.
Faktory napětí a rozhodování při koupi
Vysoké ceny v Madridu nejsou jen záležitostí módy nebo spekulací. Odrážejí také velmi konkrétní fyzická a ekonomická omezení, která zvyšují konečné náklady na bydlení. 🧱
Porozumění těmto faktorům umožňuje lépe se pozicovat jako kupující a činit informovaná rozhodnutí: přijmout větší vzdálenost, zaměřit se na rekonstrukci spíše než novostavbu, nebo upřednostnit určité typy nemovitostí.
Nedostatek pozemků, cena materiálů, nedostatek pracovních sil: přímé dopady na konečnou cenu
Madrid je hustá metropole, kde je dostupných pozemků pro nové projekty málo, zejména v dobře obsluhovaných a žádaných oblastech. Tento nedostatek stavebních pozemků vytváří efekt vzácnosti, který se automaticky promítá do cen.
K tomu se přidává:
- zvýšení cen materiálů (beton, ocel, dřevo, technická zařízení) v posledních několika letech;
- nedostatek kvalifikované pracovní síly ve stavebnictví, což zvyšuje náklady na výstavbu i renovaci;
- zvyšující se regulatorní požadavky na izolaci, energetickou účinnost a bezpečnost.
V praxi to znamená, že:
- cena novostavby zahrnuje stále větší podíl neelastických fixních nákladů;
- velké rekonstrukce je obtížné ziskově realizovat, pokud je pořizovací cena už vysoká;
- developeři i jednotlivci musí volit mezi kvalitou, plochou, lokalitou a celkovým rozpočtem.
Při nákupu v Madridu je tedy zásadní:
- nechat si důkladně ocenit každý projekt rekonstrukce před podpisem smlouvy;
- ověřit technickou kvalitu stavby (izolace, instalace, fasáda) a vyhnout se tak nemilým překvapením;
- počítat ve vašem finančním plánu s rezervou na případné dodatečné náklady na renovaci.
Střední nájemní výnosy (kolem 4,2 až 5,5 %) oproti vysokým vstupním cenám
Při vysokých pořizovacích cenách zůstávají nájemní výnosy v Madridu poměrně střední, především v nejcentrovanějších čtvrtích.
V roce 2026 bude běžně:
- hrubý výnos kolem 4,2 až 5,5 % podle čtvrti a typu nemovitosti;
- nižší úrovně kolem 4 % v hypercentru u žádaných nemovitostí;
- výnosy přes 5,5 % v určitých rozvíjejících se částech, poněkud vzdálenějších, nebo pro nemovitosti před rekonstrukcí.
K těmto číslům samozřejmě musíte odečíst:
- zdanění ve Španělsku a případně ve vaší zemi bydliště;
- náklady na správu společných prostor, často vysoké v historických nebo servisovaných domech;
- poplatky za správu pronájmu, pokud si tuto správu necháte zajišťovat třetí stranou.
Výsledkem je, že mnoho kupujících si uvědomuje, že Madrid je trh:
- spíše majetkový než čistě výnosový, zvláště v kvalitních čtvrtích;
- kde vítězná strategie často stojí na dlouhodobé vizi (10 let a více);
- kde schopnost dobře nakoupit (vyjednávání, výběr čtvrti, potenciál zhodnocení) dělá rozdíl.
Pokud je vaší prioritou krátkodobý čistý výnos, pravděpodobně budete muset:
- hledat mimo hypercentrum;
- akceptovat nemovitosti k optimalizaci (plán, rekonstrukce, rozdělení, zařízení);
- nebo kombinovat Madrid s jinými španělskými trhy, které jsou výnosnější, ale méně likvidní.
Investiční vyhlídky 2026–2030
Navzdory vysokým cenám hlavní město Španělska stále láká kapitál. Vyhlídky do roku 2030 zůstávají příznivé, ale s selektivnějším trhem a zvýšenými nároky na kvalitu, udržitelnost a lokalizaci. 🌱
Pro investora nebo koncového kupujícího může období 2026–2030 znamenat větší výkonnostní rozestupy mezi dobře umístěnými nemovitostmi … a těmi ostatními.
Mezinárodní a institucionální poptávka: Madrid, druhý nejoblíbenější evropský trh
Na evropské scéně je Madrid aktuálně druhým nejoblíbenějším trhem mnoha mezinárodních a institucionálních investorů.
Několik faktorů vysvětluje toto nadšení:
- dynamická místní ekonomika tažená službami, financemi a technologiemi;
- image příjemného, slunečného a dobře propojeného města s Evropou;
- poměrně stabilní právní a daňové prostředí ve srovnání s jinými destinacemi.
Důsledky pro běžné kupující:
- neustálý tlak na nejlepší aktiva (lokace, kvalita stavby, energetická účinnost);
- hluboký nájemní trh, zejména pro dobře situované a spravované nemovitosti;
- relativní likvidita při prodeji kvalitních nemovitostí i při ochlazení trhu.
Silná přítomnost institucionálních investorů přispívá také k profesionalizaci trhu, s větší transparentností, studiemi i daty, což může pomoci soukromým zájemcům se lépe orientovat.
Přednost renovaci, prémiovým novostavbám a zelené zahušťování
Pro období 2026–2030 strukturuje investiční příležitosti v Madridu trojice hlavních trendů:
- růst energetických a funkčních renovací staršího bytového fondu;
- rozvoj kvalitních prémiových novostaveb, vzácných a drahých, ale velmi poptávaných;
- projekty zeleného zahušťování, integrující veřejný prostor, dopravu a zeleň do města.
Pro kupujícího to může znamenat několik strategií:
- zaměřit se na starší, dobře situovanou nemovitost k renovaci s velkým zhodnocovacím potenciálem po rekonstrukci;
- vybrat kvalitní novostavbu s dobrou energetickou účinností, i když je vstupní cena vyšší;
- sledovat čtvrti, které budou těžit z urbanistických zlepšení (nové linky metra, parky, infrastruktura), a vsadit na budoucí růst cen.
Pojem udržitelnosti je stále důležitější: špatně izolované, špatně dostupné nebo nevhodné nemovitosti (pro home office, exteriéry, energetickou účinnost) riskují relativní znehodnocení.
Naopak byty:
- s dobrou energetickou třídou;
- s balkony, terasami či přístupem k zeleni;
- v blízkosti veřejné dopravy a služeb;
mají velkou šanci zůstat žádané a lépe odolávat ekonomickým výkyvům.
Na náročném trhu, jakým je Madrid, se doprovod místních profesionálů, kteří dokáží rozklíčovat mikrotrendy jednotlivých čtvrtí, stává skutečnou výhodou pro zajištění vašeho projektu. 🤝
