Kde koupit v roce 2026: čtení podle profilů a cenových trajektorií
Předtím, než se zaměříme na jednotlivé oblasti, je užitečné uvažovat podle profilů kupujících. Podle toho, zda hledáte druhý domov, investici do pronájmu nebo kompletní změnu životního stylu, se odpovědi budou lišit.
V roce 2026 by měl andaluský trh zůstat dynamický, ale více segmentovaný. Některé oblasti se zdají být blízko cenového stropu v krátkodobém horizontu, zatímco jiné mají ještě velký potenciál růstu.
- Pro dlouhodobý majetkový projekt: upřednostněte velká města s hlubokým trhem, dobrou dopravní dostupností a vysokou likviditou.
- Pro sezónní výnos: zaměřte se na přímořské oblasti se silnou mezinárodní turistickou poptávkou, i když jsou vstupní ceny vyšší.
- Pro změnu životního stylu s kontrolovaným rozpočtem: zvažte obce ve druhém prstenci nebo středně velká města napojená na vlak či dálnici.
Hodnota majetku: Sevilla intra-muros, městské pohodlí a vysoká likvidita
Sevilla intra-muros zůstává pro mnoho kupujících « majetkovým srdcem » Andalusie. Historické centrum, čtvrti Triana, Los Remedios nebo Nervión nabízejí vzácnou kombinaci architektonického kouzla, městských služeb a silné poptávky po pronájmu.
- Vysoká likvidita: kvalitní nemovitosti se prodávají rychle, i v klidnějších tržních fázích.
- Diverzifikovaná poptávka: turisté, studenti, místní manažeři, státní zaměstnanci, expatrianti… což tlumí cykly.
- Omezení nabídky: málo dostupných pozemků v intra-muros, což dlouhodobě podporuje ceny.
Nemovitosti v Seville a její provincii toto napětí potvrzují: žádané nemovitosti mají v průměru štědré rozměry a rozpočty již vysoké na španělské poměry, což jasně odpovídá majetkovému postavení.
V roce 2026 lze očekávat mírnou stabilizaci cen v centru po několika letech výrazného růstu. Největší nárůsty se přesunou do:
- dobře napojených předměstí (San Bernardo, La Buhaira, oblasti blízko metra a tramvaje);
- rezidenčních čtvrtí oblíbených u rodin se školami a parky.
Data Green Acres také ukazují, že zahraniční poptávka je zde silně frankofonní: francouzští kupující tvoří asi 30 % poptávky, před Američany a Brity. Průměrný rozpočet Francouze činí kolem 260 000 € za téměř 200 m², což je průměrná cena za m² stále nižší než na Costa del Sol, což posiluje atraktivitu Sevilly pro dlouhodobé projekty.
Pro majetkového investora Sevilla intra-muros splňuje několik klíčových bodů:
- dlouhodobá bezpečnost hodnoty při prodeji;
- možnost různých strategií pronájmu (regulované sezónní, střednědobé, dlouhodobé);
- živé městské prostředí po celý rok, ideální pokud plánujete trávit několik měsíců na místě.
Nevýhoda: rostoucí vstupní cena a silná konkurence u dobře umístěných a zrenovovaných nemovitostí. Je nutná ochota zaplatit za vzácnost nebo se zaměřit na nemovitosti k rekonstrukci pro vytvoření vlastní hodnoty. 🔧
Sezónní výnos: Costa del Sol (Marbella–Estepona–Benahavís) tažená luxusem
Pro profil zaměřený hlavně na sezónní výnos je těžké ignorovat Costa del Sol. Trojice Marbella–Estepona–Benahavís se znovu prosadila jako luxusní evropská destinace.
- Marbella: mezinárodní značka, bohatá klientela, velmi silná poptávka v hlavní i vedlejší sezóně.
- Estepona: rychlý přechod do vyšší třídy, upravené nábřeží, výrazné městské projekty na veřejných prostranstvích.
- Benahavís: vily, uzavřené rezidence, golfy, exkluzivnější nabídka často se servisem v ceně.
Vyhledávání druhých domovů dobře rozlišuje hierarchii v luxusním segmentu:
- Nemovitosti v Marbelle: žádané nemovitosti mají průměrně značně přes milion eur, s cenou za m² nad 5 700 €/m².
- Nemovitosti v Esteponě: stále jde o vyšší třídu, ale nepatrně dostupnější, kolem 4 100 €/m² pro byty a domy o velikosti cca 140 m².
- Nemovitosti v Benahavís, jsou ještě o stupeň výš: žádané nemovitosti zde v průměru dosahují nad 2,6 milionu eur, pro velké vily nad 500 m², často v zabezpečených komplexech s golfy a službami.
Faktory podporující ceny a sezónní nájmy:
- prodloužená sezóna od dubna do října, s určitým obsazením i v zimě;
- luxusní pozice lákající klientelu méně citlivou na cenové výkyvy;
- rozmanitá nabídka aktivit: golfy, mariny, gastronomie, mezinárodní akce.
V roce 2026 je nejpravděpodobnější scénář stále vysokých až velmi vysokých cen, podpořený:
- přílivem nových prémiových projektů;
- relativní nedostupností kvalitních pozemků u moře;
- sezónním výnosem, který zůstává konkurenceschopný vůči ostatním prémiovým středomořským pobřežím.
Tento segment je určen zejména pro:
- kupující s komfortním rozpočtem, schopné absorbovat vysoké poplatky za společné prostory;
- investory ochotné akceptovat velmi profesionální správu pronájmu pro optimalizaci vytíženosti a ceny;
- profily hledající také vlastní potěšení (druhé bydlení) kromě výnosnosti.
Protipólem je již velmi oceněný trh s rizikem vyšší volatility v případě otřesu na mezinárodním turistickém trhu nebo u luxusního segmentu.
Vstupní rozpočet a příležitostné oblasti
Jakmile máte jasno o svém profilu, klíčovou otázkou je: s jakým rozpočtem a pro jaký typ nemovitosti můžete na trh vstoupit? Rozdíly mezi velkými městy, prémiovým pobřežím a druhým prstencem obcí jsou výrazné.
Na horizontu roku 2026 se rýsuje několik trendů:
- hlavní městská centra (Sevilla, Malaga intra-muros) vykazují už nyní vysoké úrovně;
- malagské pobřeží dosahuje historických maxim, s růstem cen u dobře situovaných nemovitostí;
- obce v druhém prstenci těží z přelivu poptávky, s občasným dramatickým růstem.
Malaga a pobřeží: rostoucí rozpočty, historické maximum v roce 2026
Malaga změnila charakter. Z běžné přímořské destinace se za několik let stala kulturním a technologickým uzlem s:
- posílenou nabídkou muzeí a kultury;
- rostoucím technologickým centrem;
- výborným leteckým a železničním spojením;
- silnou poptávkou zahraničních kupujících a expatriantů.
Přímý důsledek: vstupní ceny rostou, zejména:
- v zrekonstruovaném historickém centru a v oblasti přístavu;
- v rezidenčních čtvrtích na pobřeží;
- podél pobřeží směrem na Torremolinos, Benalmádena, až po Fuengirolu.
Údaje z provincie Malaga nicméně ukazují, že trh není zcela nedostupný: poptávané druhé domovy stojí v průměru několik stovek tisíc eur, ale často mají velmi velkou plochu, takže průměrná cena za m² je na úrovni pod 2 000 €/m² na úrovni provincie. Tento rozdíl mezi celkovou cenou a cenou za m² ukazuje, že i malé vzdálení od centra nebo pobřeží může ulehčit rozpočtu.
Zahraniční poptávka je zde velmi různorodá: Francouzi, Belgičané, Němci a Nizozemci tvoří velkou část hledání, s průměrným rozpočtem kolem 300 000 € za zhruba 100 m². Američané a Švýcaři volí prémiovější segment, s mediánem nad 400 000 € a cenou za m² často přes 3 000 €/m² v nejžádanějších oblastech.
Pocit trhu pro rok 2026 je, že se nacházíme na historickém maximu nebo blízko něj, zejména u:
- nových nebo zrekonstruovaných bytů s výhledem na moře;
- menších, dobře situovaných bytů velmi žádaných pro sezónní pronájem;
- nových projektů se službami (bazén, fitness, concierge).
Pro kupujícího:
- který upřednostňuje bezpečí užívání (žít zde, pracovat na dálku);
- který akceptuje skromnější, ale stabilní výnos;
- který sází na dlouhodobou roli Malagy jako uzlu,
zůstává Malaga smysluplná i při vysoké vstupní ceně.
Pokud je cílem hlavně krátkodobý zisk, je třeba opatrnosti: vstup na vrcholu cyklu předpokládá dlouhý investiční horizont a schopnost absorbovat případnou stagnaci nebo pokles cen.
Zobrazit domy a byty na prodej v Malaze
Obce « druhý prstenec » (Huelva, Vélez-Málaga, Casares): růst > +20 % r/r v letech 2024–2025, potenciál, ale opatrnost
V reakci na výrazný růst cen v Seville a na Costa del Sol se mnoho kupujících obrací na obce ve druhém prstenci, které jsou dnes mnohem ceněnější než před pěti lety.
Mezi výjimečné oblasti patří:
- Huelva: ještě dostupnější pobřeží, rozsáhlé pláže, spíše rodinný a domácí profil.
- Vélez-Málaga: východně od Malagy, těžená přelivem z hlavního města provincie.
- Casares: blízko Estepony, spojující bílé vesničky s novými rezidenčními komplexy.
Tyto obce zaznamenaly růst cen nad +20 % meziročně v letech 2024–2025, díky:
- přelivu kupujících vytěsněných z příliš drahých centrálních oblastí;
- novým developerským projektům, často s dobrým standardem;
- rostoucímu zájmu investorů o trhy považované za „opožděné“.
Údaje od Green Acres dobře ilustrují tento rozdíl mezi prvním a druhým pásmem: ve Vélez-Málaga, žádané nemovitosti stojí v průměru kolem 260 000 € za téměř 190 m², s cenou kolem 1 400 €/m², což je výrazně pod úrovní západního Costa del Sol.
V Casares táhne blízkost Estepony a luxusního segmentu ceny nahoru: hledané nemovitosti zde mají kolem 500 000 € a 130 m², tedy cca 3 800 €/m², což z regionu činí přechod mezi druhým pásmem a prémiovým pobřežím.
V provincii Huelva jsou profily zahraničních kupujících spíše « value » než « luxus »: vedou Portugalci, následováni Francouzi a Němci. Průměrné rozpočty se pohybují kolem 150 000–160 000 € za 110 až 140 m², ceny za m² jsou stále u 1 200–1 300 €/m², tedy zlomek malagských úrovní. To ukazuje potenciál pro srovnání, pokud se budou rozvíjet infrastruktura a nabídka služeb.
Pro kupujícího mohou tyto oblasti představovat skutečné příležitosti:
- nižší vstupní rozpočet než v Malaze nebo Marbelle pro obdobnou plochu;
- další růstový potenciál, pokud se budou rozvíjet infrastruktura;
- možnost zaměřit se jak na sezónní pronájem, tak na střednědobý pronájem.
Ale tento rychlý dynamický vývoj si žádá opatrnost ohledně vstupního bodu:
- nedávný rychlý růst může být signálem krátkodobého přehřátí;
- trhy jsou menší a méně likvidní: prodej může být pomalejší;
- vše závisí na kvalitě mikro-lokality (blízkost moře, služeb, dostupnost silnic).
V těchto oblastech je důležité:
- navštívit více čtvrtí, nejen pobřeží nebo developerské projekty prezentované v popředí;
- analyzovat skutečné toky (turistika, rezidenti, infrastrukturní projekty);
- počítat s rezervou ve finančním plánu, pro případ delšího prodeje nebo nižšího nájmu, než je předvídáno.
Pro dlouhodobý projekt (8–12 let) s nižším rozpočtem mohou tyto obce představovat dobrý kompromis mezi dostupností a potenciálem. Pro kratší horizont však vyžadují detailní analýzu a silnou místní podporu. 🙂
