Výběr ostrova, způsobu užívání a rozpočtu v roce 2026
Než se zamilujete do tyrkysové zátoky, začněte třemi jednoduchými otázkami:
- Jaký bude hlavní účel nemovitosti (rekreační bydlení, práce na dálku, investice k pronájmu, budoucí místo k odpočinku)?
- Kolik týdnů v roce zde skutečně plánujete trávit?
- Jaký celkový rozpočet (koupě + poplatky + úpravy + provoz) jste ochotni vložit, aniž byste se vystavovali tlaku?
Odpovědi přirozeně nasměrují váš výběr ostrova. Každý trh na Baleárech má svoji logiku, ceny a administrativní požadavky. Vyplatí se s tím počítat hned od začátku 😉.
Malorka: likvidita a služby (Palma, severozápad s dědictvím)
Malorka je nejuniverzálnější ostrov pro realitní projekty. Kombinuje:
- skutečné regionální hlavní město Palma s nemocnicemi, mezinárodními školami, kulturou a velmi dobře napojeným letištěm;
- vysoce ceněné historické oblasti na severozápadě (Deià, Sóller, Valldemossa), které dědí dlouhodobě usazená mezinárodní klientela;
- rodinnější nebo dostupnější trhy ve vnitrozemí či v některých přímořských letoviscích.
Pro kupujícího, který hledá:
- likviditu (snadný prodej);
- celoroční služby;
- dobrou rovnováhu mezi místním životem a turistickým ruchem,
je Malorka často nejlepší kompromis.
Palma se obzvlášť hodí:
- pro pracovníky na dálku, kteří chtějí městský byt s přímými lety po Evropě;
- pro investory cíleně zaměřené na střednědobý pronájem (regulovaný), nikoliv pouze na sezonní;
- pro opatrné důchodce, kteří chtějí zůstat v blízkosti zdravotní péče a služeb.
Podle nedávných údajů ze serveru Green Acres nemovitosti v Palmě na Malorce mají v průměru rozpočet kolem 385 000 € za velkorysé plochy (cca 137 m²), což z ní dělá zajímavý vstup pro celoroční nebo polo-trvalý projekt.
Severozápad, více památkový, přitahuje zejména:
- kupce s dlouhodobým horizontem, citlivé na krajinu a kouzlo vesnic;
- již dobře situované rozpočty, schopné zvládnout vysoké ceny a významné náklady na údržbu (staré domy, svažité pozemky).
Ibiza-Formentera: luxusní segment, velmi vysoké rozpočty
Ibiza a Formentera jednoznačně patří mezi luxusní trhy, místy až ultra-prémiové. Ceny jsou zde výrazně vyšší než průměr Baleár, protože:
- mezinárodní poptávka je silná a věrná;
- nabídka je omezená, zvláště u vil se skvělou polohou s výhledem na moře nebo rychlým přístupem na pláže;
- na pozemky a stavební povolení je vysoký tlak.
Tyto ostrovy jsou vhodné zejména pro:
- kupce hledající luxusní vilu s či bez výhledů na pronájem;
- velmi majetné investory, kteří cílí na vzácné aktivum, jež by si mělo dlouhodobě udržet hodnotu;
- lidi, kteří ostrov dobře znají a chtějí se na něj pravidelně vracet.
Je však třeba přijmout:
- velmi vysoké pořizovací rozpočty (a příslušné vedlejší náklady);
- sezonní charakter života v některých oblastech – v létě rušno, mimo sezónu poklid;
- silnou konkurenci o kvalitní nemovitosti a někdy krátké rozhodovací lhůty.
Formentera, ještě vzácnější, je spíše trhem pro sběratele: málo nabídek, mnoho zájemců, ceny neochabují a extrémně chráněné prostředí.
Menorca: rodinné druhé bydlení, klidnější celoroční rytmus
Menorca má zcela jinou tvář než ostatní dva velké ostrovy:
- klidnější tempo, rodinnější atmosféra;
- nižší tlak na nemovitosti, i když ceny v posledních letech stouply;
- velmi zachovalé přírodní a pobřežní dědictví, méně velkých infrastruktur.
Dobrá volba, pokud hledáte:
- druhé bydlení pro vaši rodinu;
- klidnější prostředí, daleko od divokých večírků;
- potenciálně rozumnější celkové životní a provozní náklady než na Ibize.
Menorca se hodí:
- pro rodiny, které se chtějí každoročně vracet na stejné místo;
- kupce, kteří dávají přednost přírodě a krajině před nočním životem;
- ty, kdo upřednostňují vesnický nebo maloměstský život.
Nevýhodou může být nižší likvidita při prodeji ve srovnání s Mallorkou nebo Ibizou – prostě proto, že poptávka je více selektivní. Proto je důležité vybrat pevnou lokalitu: blízko služeb, přístup na pláže, dobrá dostupnost.
Kdo kupuje na Baleárech: rozhodně mezinárodní trh
Bez ohledu na výběr ostrova vstupujete na velmi internacionalizovaný trh. Podle údajů Green Acres pro celé Baleáry jsou nejaktivnější zahraniční kupci Francouzi (cca 20 % žádostí), následováni Švýcary (13 %), Brity (11 %) a Italy (10 %), před Němci a Američany.
Mediány rozpočtů zůstávají vysoké: například švýcarská klientela míří kolem 755 000 € za nemovitosti o cca 100 m², zatímco němečtí kupci často přesahují milion eur za velké rodinné vily. Tato síla zahraniční poptávky přispívá k udržení cen a na dobrých adresách i k určité likviditě při prodeji.
Vstupní body a pozornost
Jakmile máte vybraný ostrov, zbývá najít správný vstup na trh… a nezanedbat technická témata. Krásné kulisy někdy mohou skrývat špatně spravované společenství vlastníků nebo omezující pravidla užívání.
Referenční cena 5 090 €/m²; ověřte poplatky, práce a pravidla užívání
Nedávné statistiky uvádějí referenční cenu přibližně 5 090 €/m² za nemovitosti na Baleárech bez ohledu na konkrétní situaci. Je to však průměr – skrývá velké rozdíly mezi:
- dobře napojenými městskými oblastmi (Palma, některé části Ibizy);
- žádanými vesnicemi na severozápadě Mallorky;
- více okrajovými nebo rodinnějšími oblastmi.
Pro zabezpečení vašeho nákupu jsou zásadní tyto reflexy:
- analyzujte poplatky společenství: údržba společných prostor, bazén, zahrada, ostraha, správa budovy;
- počítejte s budoucími rekonstrukcemi (fasáda, hydroizolace, výtah, energetická renovace) a odhadněte jejich náklady;
- ověřte pravidla užívání: zda je dovoleno turistické pronajímání, minimální délka pronájmu, pravidla společenství vlastníků.
Na některých ostrovech či v některých obcích je krátkodobý sezónní pronájem přísně regulován, někdy i zcela zakázán v bytových domech. Pokud váš projekt stojí na příjmu z pronájmu, je tato kontrola nevyhnutelná.
Navíc počítejte od začátku s:
- pořizovacími poplatky (notář, daně, zprostředkovatelé);
- místní daní z nemovitosti;
- náklady na správu, pokud využíváte místní správní firmu.
Sezónnost a dostupnost mimo léto: rozhodování podle projektu
Baleáry jednoznačně žijí v rytmu sezón. Abyste dobře nakoupili, musíte si položit nejen otázku, kolik nemovitost stojí, ale také kdy ji budete skutečně využívat.
Před výběrem ostrova si všímejte:
- Otevřenost obchodů a restaurací mimo léto: některé vesnice v zimě se vylidní, jiné zůstávají aktivní.
- Četnost letů a lodních spojů mimo sezónu: štědřejší na Mallorce, někdy omezenější u Menorky či Ibizy.
- Úroveň života, kterou chcete na podzim a na jaře: naprostý klid, uměřený místní život, nebo pokračující turistický ruch.
Podle projektu se rozhodování mění:
- Pro celoroční zázemí s pobyty mimo léto nabízí Malorka (zejména Palma) nejlepší kontinuitu služeb.
- Pro čistě letní užívání mohou postačovat Ibiza-Formentera nebo některá přímořská střediska Menorky, s přijetím sezónnosti.
- U polo-trvalého projektu (několik měsíců v roce) je třeba pozorně sledovat školy, lékaře, otevřenost obchodů, dopravu, ale i trvalé sousedy.
Dobré je vypravit se na ostrov a do vytipovaných čtvrtí mimo sezónu, klidně jen krátce. To dá reálnější obraz skutečného života, daleko od letních pohlednic 🌞.
