Výběr katalánské oblasti v roce 2026: číst trh podle užití
V roce 2026 již nákup v Katalánsku neznamená jen « Barcelona nebo moře ». Pro správný výběr není startovní bod mapa, ale vaše využití:
- Chcete zde žít celý rok?
- Hledáte městský pied-à-terre na pár dní v měsíci?
- Sníte o druhém bydlení na dovolenou, případně k pronájmu část roku?
- Přemýšlíte spíše v pojmech majetku a předání?
Podle vašich odpovědí se hierarchie oblastí zcela mění. « Drahá » oblast může být vhodná pro majetkový projekt, zatímco dostupnější oblast bude vhodnější pro první radostný nákup.
Další klíč čtení v roce 2026:
- napětí na nabídce (málo nemovitostí na prodej, krátké lhůty, velké navyšování cen při vyjednávání);
- regulační rámec, zejména pro turistické pronájmy;
- dostupnost z vašeho hlavního bydliště (vlak, letadlo, dálnice);
- hloubka trhu: snadnost dalšího prodeje či změny za pár let.
S touto mřížkou se podívejme, kde se nacházejí hlavní « profily » oblastí: Barcelona, Costa Brava a Maresme, ale také Tarragona, Lleida a katalánské Pyreneje.
Barcelona: vzácnost nabídky, jistota dlouhodobé hodnoty (majetkový profil)
Barcelona zůstává v roce 2026 nejmajetkovější složkou Katalánska. Nabídka je zde vzácná, velmi segmentovaná podle čtvrtí, a regulační napětí okolo turistických pronájmů ještě více posiluje tento « pevnostní » rozměr.
Jedno mluvící číslo: na Green Acres se nemovitosti v Barceloně pohybují v průměru okolo 117 m², což potvrzuje zájem o skutečné městské apartmány spíše než jednoduché investiční garsonky.
Co to znamená pro kupujícího:
- dobré adresy jsou drahé, ale lépe odolávají ekonomickým cyklům;
- poptávka je strukturální (zaměstnání, univerzity, turistika, kulturní život);
- kvalitní nemovitosti se obvykle prodávají rychleji než jinde v regionu.
Zahraniční kupci hrají důležitou roli. Podle údajů Green Acres v provincii Barcelona tvoří Francouzi sami 17 % zahraničních poptávek, před Američany (10 %) a Švýcary (7 %), s mediánovými rozpočty zhruba mezi 400 000 a 550 000 € podle národnosti a požadované velikosti.
Barcelona je obzvlášť vhodná pro tři profily:
- majetkový kupující: dlouhodobý cíl, uchování, předání;
- hybridní vlastnictví: část roku hlavní bydliště, jiná část pronájem (spíše středně/dlouhodobý);
- pied-à-terre « city break » pro práci nebo relaxaci pár dní v měsíci.
Přímo v Barceloně se dynamika liší:
- centrální oblasti (Eixample, Gràcia, čtvrti u moře): vysoké ceny, silná konkurence, vzácné nemovitosti;
- čtvrti v přeměně nebo vzdálenější: možný « dohnací » efekt, ale vyžaduje dobrou znalost terénu;
- příměstské oblasti (Badalona, Hospitalet atd.): alternativa pro zachování přístupu k metropoli s příznivějším poměrem m²/cena.
Ilustrace této periferního « prstence »: v Hospitalet de Llobregat požadované nemovitosti na Green Acres mají v průměru okolo 137 m², což ukazuje zájem o velké rodinné byty v bezprostřední blízkosti Barcelony, spíše než o investiční garsonky.
Zvažte Barcelonu pokud:
- hledáte především majetkovou stabilitu před « vychytávkou » v ceně za m²;
- upřednostňujete hloubku trhu pro případný prodej;
- jste ochotni akceptovat pomalejší výběr: navštěvovat hodně, cílit přesně, vzít si čas na správný výběr.
Costa Brava a Maresme: prémiová druhá bydlení, vysoké rozpočty
Costa Brava, Empordà, Maresme… tato jména evokují okamžitě zátoky, bílé vesničky, borové lesy a dlouhé letní večery. ☀️
Pokud jde o nemovitosti, jsou to teritoria prémiového druhého bydlení. Velká část poptávky přichází:
- z Barcelony (majitelé hledající pobřežní útočiště 1–1,5 hodiny autem);
- zbytku Španělska;
- ze severní Evropy a Francie.
Údaje Green Acres navíc ukazují, jak se některé ikonické vesnice dostaly do své vlastní kategorie. Pro domy na prodej v Cadaqués se medián hledané plochy pohybuje kolem 150 m², s mezinárodní klientelou ochotnou zaplatit velmi vysokou cenu za výhled na moře a exkluzivní polohu.
Přímé důsledky:
- často vysoké rozpočty, zejména přímo u moře nebo ve vyhledávaných vesnicích;
- velmi sezónní trh (více nabídek na jaře a na podzim, více konkurence v létě);
- skutečné ocenění nemovitostí s výhledem na moře, bazénem nebo « pohlednicovou » polohou.
Ve střední části Costa Brava inzeráty nemovitostí v Begur nebo nemovitosti v Calella de Palafrugell dobře ilustrují tuto logiku: hledání velkých domů, často se zahradou a bazénem, převážně pro sekundární a rodinné využití.
Tyto oblasti dávají smysl pokud hledáte:
- pravidelné prázdninové místo pro vaši rodinu;
- nemovitost k smíšenému využití (část pro vás, část k sezónnímu pronájmu tam, kde je to ještě možné);
- kvalitní prostředí (příroda, gastronomie, dobrá nabídka služeb v některých městech po celý rok).
Rozdíly mezi Costou Brava a Maresme:
- Costa Brava sever a střed: více turistická, ikonické vesnice (Cadaqués, Begur, Calella de Palafrugell atd.), silný tlak na charakterové nemovitosti;
- Maresme: pobřežní pás severně od Barcelony, kombinuje pláž a blízkost hlavního města, vhodné pro ty, kteří chtějí zůstat napojeni na metropoli a zároveň žít « u moře ».
Na co myslet v roce 2026:
- vstupní rozpočty rostou, zejména pro dobře situované domy;
- omezení pro turistické pronájmy se mohou měnit podle obce;
- je důležité zkontrolovat urbanismus, věcná břemena a náklady na údržbu (bazén, zahrada, horizontální SVJ).
Pokud hledáte prostě « dostupný » první nákup, nejsou tyto oblasti vždy nejvhodnější. Naopak, pro projekt prémiového rekreačního bydlení zůstávají referencí.
Alternativy a vstupní body: rozšiřte si možnosti
Tváří v tvář napětí a vysokým cenám v Barceloně a na nejžádanějším pobřeží mnoho kupců objevuje chytré alternativy ve vnitrozemí Katalánska nebo na méně proslulých pobřežích.
To je místo pro Tarragonu, Lleidu a katalánské Pyreneje: trhy méně v centru pozornosti, ale mohou podle projektu nabídnout výborné vstupní body.
Tarragona a Lleida: dostupnější vstupní ceny, potenciál dohnání
Tarragona a Lleida jsou obecně dostupnější než Barcelona, Costa Brava či Maresme. Neznamená to « levné » všude, ale spíše:
- nižší vstupní náklady při stejné ploše;
- možnost pořídit větší dům nebo byt za stejný rozpočet;
- méně nasycené trhy, tedy někdy větší prostor pro vyjednávání.
Tarragona je zajímavá, pokud máte rádi:
- středomořské pobřeží klidnější než Costa Brava;
- mix historického města / pláže / rezidenčních zón;
- dobrou dostupnost (vlak, dálnice) a důležitou, ale spíše rodinnou turistickou sezónu.
Čísla potvrzují tuto « dostupnou » pozici. Na Green Acres medián poptávek po nákupu druhého bydlení v Tarragoně činí přibližně 140 m², s rozpočty, které zatím výrazně zaostávají za Barcelonou nebo Costou Brava.
Pro projekt:
- hlavního nebo polo-hlavního bydlení u moře;
- rodinného druhého bydlení s rozumným rozpočtem;
- střednědobé investice v oblastech, které by mohly těžit z přelivu z Barcelony a již zavedené Costa Dorada,
Tarragona si zaslouží detailní pohled, čtvrť po čtvrti.
Co se týče zahraničních kupců, údaje Green Acres ukazují výraznou přítomnost Francouzů: tvoří 31 % zahraničních poptávek v provincii Tarragona, daleko před Nizozemci (13 %) či Němci (10 %). To naznačuje, že oblast je již dobře identifikována jako příjemná alternativa, jak cenově, tak atmosférou.
Lleida, více ve vnitrozemí, přitahuje jiný profil:
- milovníci přírody, hor a velkých prostor;
- klidnější životní projekty, daleko od ruchu velkých měst;
- investory hledající nižší ceny za m² s převážně lokální poptávkou.
Zde je dohnací potenciál více vázán na:
- nové způsoby mobility (práce na dálku, méně časté dojíždění);
- návrat středně velkých měst s dobrou kvalitou života;
- postupné zhodnocení dobře zrekonstruovaných historických center.
Shromážděná čísla Green Acres zdůrazňují roli francouzských sousedů: v provincii Lleida tvoří 32 % zahraničních poptávek, s mediánovou plochou kolem 200 m², typických pro rodinné projekty či venkovské domy.
V těchto oblastech je třeba velmi pečlivého výběru:
- analyzovat demografii, zaměstnanost, infrastrukturní projekty;
- identifikovat skutečně dynamické čtvrti a ty méně aktivní;
- dívat se na hloubku trhu: kolik je podobných nemovitostí, kolik transakcí.
Zvažte tyto oblasti pokud:
- jste připraveni vydat se mimo vyšlapané cesty;
- chcete optimalizovat poměr plochy k ceně;
- uvažujete v logice postupného dohnání, ne rychlé spekulace.
Pozor na velmi napjaté segmenty: volba načasování nákupu vs. dostupnost
Ať už je oblast jakákoli (Barcelona, Costa Brava, Maresme, Tarragona, Lleida, katalánské Pyreneje), v roce 2026 najdeme velmi napjaté segmenty:
- individuální domy na dobré adrese;
- byty s venkovním prostorem (balkon, terasa, zahrada);
- nemovitosti s výhledem na moře nebo do krajiny;
- zrekonstruované charakterové domy v historických centrech.
Krajská data potvrzují například silnou přítomnost zahraničních kupců na Costa Brava: v provincii Girona pochází téměř polovina (46 %) zahraničních poptávek na Green Acres z Francie, před Německem, Belgií a Nizozemskem. To udržitelně zvyšuje tlak na vysoce kvalitní nemovitosti.
U těchto segmentů platí dvě reality:
- ideální nemovitost je někdy vzácná a dlouho se na trhu neudrží;
- čekat neustále na « lepší, levnější nabídku » může znamenat, že nikdy nekoupíte.
Budete tedy mezi dvěma možnostmi:
- načasování nákupu: zajistit si nemovitost, která splňuje 80–90 % vašich kritérií;
- hypotetická budoucí dostupnost: doufat v dokonalou nemovitost za nižší cenu… která se možná nikdy neobjeví.
Aby vám to pomohlo rozhodnout se, položte si pár klíčových otázek:
- když najdu nemovitost splňující podstatu mého projektu (oblast, užití, udržitelný rozpočet), jsem připraven(á) jednat rychle?
- jsou současné úrovně cen slučitelné s mým investičním horizontem (10–15 let)?
- jaké jsou mé nezbytnosti a jaké komforty (co mohu v případě potřeby obětovat)?
V nejnapjatějších oblastech často funguje strategie:
- vymezit úzký okruh čtvrtí/obcí;
- pravidelně sledovat trh, případně s doprovodem;
- mít připravené finance (bankovní podklady, vlastní zdroje, simulace);
- akceptovat, že první nákup může být mezistupněm na cestě k ideálu.
To platí zvláště pro:
- Barcelonu vnitřní město;
- nejprémiovější vesnice Costa Brava;
- některá střediska v katalánských Pyrenejích s omezenou kvalitní nabídkou.
