Immobilienmarkt 2026 in Andalusien: kontrollierter Anstieg mit Spannungszonen
Im Jahr 2026 bleibt der andalusische Immobilienmarkt insgesamt aufwärtsgerichtet, allerdings ohne allgemeinen Überhitzungseffekt. Man beobachtet:
- einen durchschnittlichen Preisanstieg, der häufig unter dem der teuersten Regionen Spaniens liegt,
- lokalisierte Spannungsherde an der Küste und in einigen besonders gefragten Städten,
- eine wachsende Kluft zwischen « Alltagsmärkten » und stark touristisch geprägten Lagen.
Für Käufer bedeutet das, dass es weiterhin Chancen gibt, die Wahl der Stadt, des Viertels und der Immobilienart jedoch immer entscheidender wird.
Spitzenreiter Städte und Küsten: Malaga bei rund 3.300–3.620 €/m²
Unter den großen andalusischen Städten ragt Malaga deutlich hervor. Eine dynamische, gut angebundene Stadt (Hochgeschwindigkeitszug, internationaler Flughafen) mit einem stark wachsenden kulturellen und digitalen Angebot, die gleichermaßen anzieht:
- europäische Rentner, die einen sonnigen Lebensmittelpunkt suchen,
- Telependler und digitale Nomaden,
- Investoren mit Fokus auf touristische oder langfristige Vermietung.
Die Preise liegen hier inzwischen bei rund 3.300 bis 3.620 €/m², mit einem geschätzten jährlichen Anstieg von rund +21 bis +22 % zwischen 2025 und 2026, je nach Lage und Immobilientyp.
Im Segment der Zweitwohnsitze zeigen die bei Green-Acres beobachteten Suchanfragen jedoch eine starke Heterogenität: Die in Malaga nachgefragten Objekte weisen einen durchschnittlichen Preis von etwa 746.000 € bei großen Wohnflächen (rund 402 m²) auf – ein klarer Hinweis auf eine Ausrichtung hin zu Familienhäusern oder Villen statt zu kleinen Stadtapartments.
Um sich ein Bild von den typischen Objekten dieser Klientel zu machen, kann man zum Beispiel die Malaga-Seite besuchen: Häuser und Wohnungen zum Verkauf in Malaga.
Konkret:
- im Zentrum und in den begehrtesten Vierteln nahe am Meer können die Preise die Durchschnittswerte deutlich übersteigen,
- in bestimmten Randlagen oder in Vierteln im Umbruch bleiben die Preise noch zugänglicher, steigen aber schnell,
- der Druck auf den bestehenden Bestand treibt zudem die Entwicklung neuer Projekte voran, teils bereits mit hohen Einstiegspreisen bei Vermarktungsstart.
Entlang der gesamten andalusischen Küste zeigt sich dieselbe Logik: Meeresnähe, Erreichbarkeit und touristische Attraktivität treiben die Preise nach oben, insbesondere an der Costa del Sol.
Huelva und Malaga: Gemeinden mit mehr als +20 % pro Jahr
Jenseits der Provinzhauptstädte sind es häufig mittelgroße oder küstennahe Gemeinden, die die stärksten jährlichen Zuwächse verzeichnen.
2025–2026 überschreiten mehrere Orte in den Provinzen Huelva und Malaga die Marke von +20 % Preissteigerung innerhalb eines Jahres, darunter:
- Algarrobo – kleine Küstengemeinde an der östlichen Costa del Sol, sehr gefragt wegen der Nähe zu Malaga und einer ruhigeren Atmosphäre,
- Vélez-Málaga – wichtiger Knotenpunkt in der Axarquía, der historische Stadt, Meeresnähe (Torre del Mar) und noch moderatere Preise im Vergleich zu Malaga-Stadt verbindet,
- Casares – zwischen Estepona und Sotogrande, sehr begehrt wegen seiner Wohnanlagen mit Ausblicken, Golfplätzen und Premium-Services,
- Fuengirola – gut ausgestatteter Badeort mit hoher Nachfrage nach Zweitwohnsitzen und Ferienvermietungen.
Die Suchanfragen auf Green-Acres bestätigen die Funktion dieser Orte als « Ausweichzonen » für ausländische Käufer auf der Suche nach Meer und Sonne, jedoch bei noch unterschiedlich hohen Preisniveaus. In Algarrobo bewegen sich die nachgefragten Objekte um 311.000 € für Häuser von etwa 181 m², also ein mittleres Budget, das deutlich zugänglicher ist als im Kern der Costa del Sol.
Einen Überblick über die von diesen Käufern anvisierten Immobilien findet man hier: Immobilienanzeigen in Algarrobo.
In Vélez-Málaga konzentrieren sich die Suchanfragen überwiegend auf komfortable Flächen (Median fast 190 m²) bei Budgets um 262.000 €. Dieses Profil zeigt deutlich die Suche nach einem Kompromiss zwischen Wohnfläche, Klima und günstigeren Preisen als in Malaga-Stadt, bei gleichzeitiger Nähe zum Meer.
Um den Immobilientyp zu sehen, der Käufer besonders anzieht, kann man die lokale Auswahl einsehen: Immobilien in Vélez-Málaga.
Casares nimmt eine etwas andere, gehobenere Position ein, mit Häusern von rund 137 m², die um 385.000 € nachgefragt werden. Die Gemeinde positioniert sich klar in einem Segment gut ausgestatteter Zweitwohnsitze, oft in Anlagen mit Pool, Golfplätzen oder Meerblick.
Fuengirola hingegen illustriert den Druck in den stark touristischen Märkten der Costa del Sol: Die Nachfrage konzentriert sich auf kompaktere Wohnungen (rund 107 m²) mit Durchschnittspreisen um 448.000 €, was auf eine Klientel verweist, die gut gelegene Apartments sucht, die sich für die Kurzzeitvermietung eignen. Die Merkmale der nachgefragten Objekte sind zum Beispiel hier ersichtlich: Immobilien in Fuengirola.
Diese Preissteigerungen spiegeln wider:
- eine Verlagerung der Nachfrage aus bereits sehr teuren Gemeinden,
- die Attraktivität ruhigerer Lebensstile, aber weiterhin direkt am Meer,
- den Aufschwung der Vermietungsinvestitionen, häufig getragen von ausländischen Käufern.
Für ein Kaufprojekt bedeutet das, den eigenen Zeithorizont gut zu antizipieren: Einige Gemeinden bleiben kurzfristig attraktiv, doch der schnelle Preisanstieg kann das Rendite-Risiko-Verhältnis innerhalb weniger Jahre verändern.
Premiumsegmente und ausländische Investoren
Andalusien, insbesondere seine Küsten, bleibt ein bedeutendes Spielfeld für internationale Käufer. Ihre Präsenz ist vor allem in den gehobenen Segmenten stark ausgeprägt, insbesondere an der Costa del Sol.
Costa del Sol Luxus: robuste internationale Nachfrage
Im Luxussegment nehmen die Märkte von Marbella und Benahavís eine Sonderstellung ein. Hier findet man:
- zeitgenössische Villen mit Meerblick und sehr hochwertigen Ausstattungen,
- geschlossene Wohnanlagen mit Services (Sicherheit, Pools, Spas, Concierge),
- raritäten in Toplagen, die sich kaum reproduzieren lassen.
Die Suchdaten von Green-Acres illustrieren diesen Aufwärtstrend im Segment: In Marbella erreichen die nachgefragten Objekte im Durchschnitt fast 1,54 Mio. € bei großzügigen Flächen von rund 268 m², während in Benahavís, einer Hochburg für Luxusvillen, die durchschnittlichen Budgets 2,6 Mio. € übersteigen, für Immobilien von etwa 536 m².
Um das Niveau und den Typ der Immobilien zu erfassen, die diesen sehr speziellen Markt prägen, kann man die Anzeigen in Marbella (Immobilien in Marbella) oder in Benahavís (Villen und Häuser in Benahavís) durchsehen, wo zeitgenössische Villen, gesicherte Residenzen und Architektenhäuser dominieren.
Zwei Schlüsselelemente erklären die Resilienz dieser Zone:
- eine diversifizierte internationale Nachfrage (Nordeuropa, Vereinigtes Königreich, Naher Osten, Lateinamerika usw.),
- ein knappes Angebot, begrenzt durch verfügbare Grundstücke und eine lokal strengere Regulierung neuer Baugenehmigungen.
Im gesamten Verwaltungsbezirk Malaga zeigen die Statistiken von Green-Acres zudem eine starke ausländische Nachfrage, mit insbesondere französischen Käufern an der Spitze der Auslandsanfragen (rund 15 % der ausländischen Suchen), gefolgt von Belgiern, Deutschen, Niederländern sowie Käufern aus den USA und dem Vereinigten Königreich. Die Medianbudgets liegen je nach Nationalität häufig zwischen 295.000 und 410.000 € bei mittleren Flächen von 100 bis 125 m², was das Gewicht familienorientierter Zweitwohnsitze bestätigt.
Folge: Selbst in Phasen der Unsicherheit zeigen diese Premiummärkte häufig:
- geringere Preisrückgänge,
- eine Fähigkeit zur schnellen Erholung,
- ein ausgeprägtes Interesse an einzigartigen Objekten oder Immobilien, die von bekannten Architekten entworfen wurden.
Für Käufer ist dieses Segment nicht das günstigste, kann aber bieten:
- eine langfristige « vermögenssichernde » Positionierung,
- eine solide Liquidität, wenn die Immobilie die richtigen Kriterien erfüllt (Lage, Aussicht, Ausstattungsqualität),
- ein hohes Mietpotenzial im Premiumsegment, insbesondere in der Kurzzeitvermietung.
Neue Projekte und Kapitalzuflüsse: Vorhaben bis 2027
Die Dynamik des andalusischen Marktes zeigt sich auch im Zufluss neuer Kapitalquellen und umfangreicher Neubauprojekte.
An der Costa del Sol sind zum Beispiel Investitionen von rund 72 Mio. € in Marbella zu beobachten, die in Wohnprojekte fließen, deren Fertigstellung um 2027 geplant ist. Diese Vorhaben zielen häufig auf:
- eine internationale, kaufkräftige Klientel,
- hohe Standards in puncto Nachhaltigkeit, Design und Service,
- Lagen mit Mehrwert durch Meerblick, Golfzugang oder Zentrumsnähe.
Für Käufer bieten diese Neubauprojekte mehrere Vorteile:
- gestaffelte Zahlungen über mehrere Jahre,
- Komfort und Energieeffizienz auf aktuellem Standard,
- Wertsteigerungspotenzial zwischen Reservierung und Fertigstellung, sofern der Markt weiterhin trägt.
Sie bringen jedoch auch mit sich:
- eine sorgfältige Prüfung des Bauträgers (Finanzkraft, Referenzen, bisherige Projekte),
- eine genaue Lektüre des Vertrags (Fristen, Garantien, mögliche Preisanpassungen),
- ein gutes Verständnis des lokalen Marktes mit einem Horizont von 3–5 Jahren.
Makro-Betrachtung Spanien 2026
Um die Situation in Andalusien richtig einzuordnen, ist es hilfreich, die Region in den Kontext des spanischen Gesamtmarktes zu stellen.
Erwarteter nationaler Preisanstieg 2026
Die Szenarien für Spanien im Jahr 2026 sprechen von einem durchschnittlichen Preisauftrieb von rund +7 % im Jahresverlauf, vorbehaltlich der wirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung.
Mehrere Faktoren stützen dieses Szenario:
- eine weiterhin solide Nachfrage in den Großstädten und an den Küsten,
- ein Neubauangebot, das in angespannten Regionen den Bedarf nicht immer deckt,
- die Attraktivität des Landes für europäische Rentner und Investoren im Vergleich zu anderen Mittelmeerdestinationen.
Das bedeutet keinen gleichförmigen Anstieg überall: Manche ländliche oder im Landesinneren gelegene Regionen können stabil bleiben oder sogar Anpassungen nach unten erleben, während die dynamischsten Zentren die Preise weiter nach oben treiben.
Das gilt besonders für Westandalusien: In der Provinz Huelva weisen die Green-Acres-Daten auf einen noch erschwinglicheren, aber bereits international geprägten Markt hin. Portugiesische Käufer stellen dort fast 19 % der ausländischen Nachfrage, dicht gefolgt von Franzosen (13 %) und Deutschen (12 %), mit Medianbudgets häufig zwischen 138.900 und 165.000 € und großzügigen Flächen (110 bis 140 m²). Ein Signal dafür, dass die Region auch jene anzieht, die eine günstigere Alternative zur Costa del Sol suchen, ohne auf die Nähe zum Atlantik zu verzichten.
Wichtige Märkte über 3.900 €/m²: ein Sogeffekt
Ein weiterer wichtiger Aspekt: die Entwicklung der großen urbanen Märkte in Spanien, in denen die Preise bereits über 3.900 €/m² liegen (Madrid, Barcelona und mehrere stark angespannten Regionalhauptstädte).
Diese Märkte können:
- den landesweiten Durchschnitt nach oben ziehen,
- einige Käufer dazu bewegen, sich nach günstigeren Alternativen wie Andalusien umzusehen,
- das Bild Spaniens als soliden Immobilienmarkt im europäischen Vergleich stärken.
Für Andalusien bedeutet dies:
- einen kontinuierlichen Zustrom neuer Käufer, insbesondere aus dem Ausland,
- Aufwärtsdruck auf die bereits attraktiven Zonen,
- eine allmähliche Ausdehnung der Nachfrage auf sekundäre Gemeinden, teils mit starkem Wachstum.
Wenn Sie einen Kauf in Betracht ziehen, lautet die Frage also nicht nur: « Was kostet es heute? », sondern auch:
- « Welches Potenzial hat diese Gegend in 5 bis 10 Jahren? »,
- « Wie hoch ist der Anteil der internationalen Nachfrage? »,
- « Wie würde dieser Markt auf einen wirtschaftlichen Abschwung reagieren? »
Mit anderen Worten: Es geht darum, sowohl in Lebensqualität als auch in Vermögensperspektive zu denken – auf Basis guter Marktkenntnis oder mit professioneller Begleitung.
