Markt 2026: Höchstpreise, zweistelliges Wachstum
Im Jahr 2026 verzeichnet der Immobilienmarkt auf den Balearen historisch hohe Preisniveaus, nach mehreren Jahren nahezu ununterbrochener Steigerungen.
Die Hauptfaktoren für diesen Preisanstieg sind:
- eine anhaltend starke internationale Nachfrage, insbesondere von Käufern aus Nordeuropa, Deutschland und dem Vereinigten Königreich;
- ein strukturell begrenztes Angebot aufgrund der Insellage und der städtebaulichen Vorschriften;
- eine starke Lifestyle-Positionierung: Klima, Meer, Sicherheit, Gesundheits- und Verkehrsinfrastruktur.
September 2026: 5.090 €/m² (+11,6 % j/j), Aufwärtstrend seit 2025
Auf Ebene des Archipels erreicht der Durchschnittspreis im September 2026 rund 5.090 €/m², was einem Anstieg von etwa 11,6 % innerhalb eines Jahres entspricht. Dieses zweistellige Wachstum setzt eine seit 2025 begonnene Aufwärtsserie fort, nach einer Phase relativer Stabilisierung.
Hinter diesem Durchschnitt verbergen sich jedoch große Unterschiede:
- städtische und touristische Gebiete (Palma, Südwesten Mallorcas, Ibiza-Stadt) liegen deutlich über dem Durchschnitt;
- einige Gemeinden im Landesinneren von Mallorca und Menorca sind weiterhin erschwinglicher, folgen aber dem Aufwärtstrend;
- modernisierte Immobilien mit Außenflächen (Terrassen, Gärten, Meerblick) verzeichnen schnellere Preissteigerungen als Standardwohnungen.
Die Immobilien in Palma de Mallorca veranschaulichen zum Beispiel diese Diskrepanz zwischen dem regionalen Durchschnitt und der Realität in den großen Städten der Balearen. Die gesuchten Budgets für Familienwohnungen zeigen, dass Käufer selbst außerhalb der ultra-premium Lagen einen bereits sehr hohen Einstiegspreis akzeptieren müssen.
Für einen Käufer bedeutet dies, dass das Einstiegsniveau in den Markt sich in wenigen Jahren deutlich erhöht hat, mit einem direkten Effekt auf:
- das Erwerbsbudget (Eigenkapital, Kreditkapazität);
- die Erwartungen an die Mietrendite;
- die Abwägung zwischen verschiedenen Zonen des Archipels.
Höchstes regionales Niveau in Spanien
Die Balearen weisen inzwischen eines der höchsten regionalen Preisniveaus Spaniens auf, auf Augenhöhe oder sogar vor traditionell teuren Märkten wie Madrid oder dem Baskenland.
Die von Green Acres veröffentlichten Daten zu Anfragen ausländischer Käufer bestätigen diese Hochpositionierung: Die internationale Kundschaft konzentriert sich größtenteils auf große Objekte, häufig über 130–150 m², mit Medianpreisen, die je nach Nationalität und Art des gesuchten Objekts oft zwischen 700.000 und 1,5 Millionen Euro liegen.
Konkret führt dies zu:
- einem signifikanten „Insel-Zuschlag“ im Vergleich zur Halbinsel, selbst bei Immobilien mit vergleichbarem Standard;
- einer deutlichen Kluft zwischen den Einkommen der lokalen Bewohner und den Marktpreisen, angeheizt durch eine kaufkräftige ausländische Kundschaft;
- einer erhöhten Sensibilität gegenüber Angebotsengpässen: Sobald ein Segment gefragt ist (Meerblick, Neubau, gehobener Standard), können die Preise schnell in die Höhe schießen.
Für einen nicht ansässigen Käufer bedeutet diese Situation, dass er sein Projekt sehr sorgfältig kalibrieren muss:
- Festlegung eines Gesamtbudgets einschließlich Kauf- und Haltekosten;
- gegebenenfalls die Bereitschaft, sich von den ikonischsten Hotspots zu entfernen, um das finanzielle Gleichgewicht zu wahren;
- Planung einer langen Haltedauer, um den Investitionsaufwand zu glätten.
Segmente und Spannungen: Inseln mit kontrastreichen Profilen
Vom „Markt der Balearen“ im Singular zu sprechen, ist irreführend: Jede Insel hat ihre eigene Dynamik, ihr eigenes Spannungsniveau und ihre Zielkundschaft. ⚖️
Premium-Küstenlagen: Südwesten Mallorcas und Ibiza, extrem angespannt
Die Premium-Küstenlagen konzentrieren die stärkste Markspannung:
- Südwesten Mallorcas: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx;
- Ibiza und Formentera: Ibiza-Stadt, Santa Eulària, Sant Josep, Es Cubells, begehrte Lagen in erster Meereslinie.
Im Südwesten Mallorcas verdeutlichen die zuletzt beobachteten Budgets in Andratx oder Portals Nous – wo Anzeigen für Villen mit Meerblick auf mehreren Millionen Euro liegen können, wie die Immobilienangebote in Andratx oder in Portals Nous zeigen – eindeutig den Status eines „Ultra-Premium“-Marktes.
Die Merkmale dieser Segmente:
- knappes Angebot, wenig verfügbare Grundstücke und begrenzte Neubauprojekte;
- sehr hohe Budgets, mit Luxusvillen und -wohnungen;
- überwiegend internationale Kundschaft, oft auf der Suche nach Zweitwohnsitzen oder Prestigeobjekten.
Auf Ibiza bestätigen die Suchanfragen rund um Ibiza-Stadt oder Santa Eulària die Dominanz des High-End-Segments, mit einem Fokus auf moderne Häuser, renovierte Fincas und Wohnungen mit Panoramaterrassen, wie die Immobilienprofile zeigen, die verfolgt werden in:
Für ein Projekt in diesen Zonen:
- ist mit einem längeren Suchprozess zu rechnen, mit aktiver Marktbeobachtung und hoher Reaktionsfähigkeit bei Qualitätsobjekten;
- sollten Sie begrenzte Verhandlungsspielräume einplanen: Bei raren Objekten ist die Marge häufig gering;
- sollten Sie den langfristigen Wert genau bewerten: Wiederverkaufsmöglichkeit, dauerhafte Attraktivität des Viertels, Lärmbelastung oder Saisonalität.
In einigen Mikrolagen wie Bendinat oder Santa Ponsa zeigen die dort beobachteten Preisniveaus für Wohnanlagen mit Golf, Pool und Hotelservices (wie man in den Immobilienanzeigen von Bendinat oder von Santa Ponça sehen kann), dass sich der Markt den Standards der Côte d’Azur oder bestimmter Schlüsselregionen der italienischen Riviera annähert.
Menorca: ein ruhigerer, werteorientierter Markt
Im Gegensatz zu den stark medial präsenten Hotspots bietet Menorca ein eher werteorientiertes und bewahrtes Bild:
- ruhigerer Lebensrhythmus, stärker familienorientierter Tourismus;
- kontrollierte Entwicklung mit großer Aufmerksamkeit für den Landschaftsschutz;
- starke Saisonalität, aber weniger „Party-Tourismus“ als in manchen Zonen Ibizas.
Auf dem Immobilienmarkt schlägt sich dies nieder in:
- einem weniger spekulativen Markt mit stärker langfristiger Ausrichtung;
- hohen, aber insgesamt unterhalb der Spitzenwerte Ibizas oder des Südwestens Mallorcas liegenden Preisen;
- einem ausgeprägten Interesse an Dorfhäusern, Fincas und kleinen Wohnanlagen in Meeresnähe.
In Maó, dem wichtigsten Eingangstor Menorcas, verdeutlichen die auf Zweitwohnsitze spezialisierten Plattformen wie Green Acres veröffentlichten Angebote diese Zwischenposition: Familienhäuser in Maó oder kleine renovierte Gebäude, häufig für langfristige Vermögensprojekte vorgesehen, mit eher wohnwirtschaftlicher als rein spekulativer Nutzung.
Menorca kann passend sein, wenn Sie suchen nach:
- einem Familien-Zweitwohnsitz mit regelmäßiger Nutzung statt einer reinen Kapitalanlage;
- einem authentischeren Umfeld, das weniger stark dem Massentourismus ausgesetzt ist;
- einem Kompromiss zwischen Lebensqualität und Schonung Ihres Budgets.
Wer kauft? Die Rolle der Franzosen, Schweizer, Briten und Deutschen
Über den reinen Preisanstieg hinaus prägt die Struktur der ausländischen Nachfrage den balearischen Markt. Die auf Green Acres registrierten Suchanfragen für die Provinz Balearische Inseln zeigen eine starke Präsenz europäischer Käufer mit hoher Kaufkraft.
Die wichtigsten Herkunftsländer sind:
- Frankreich: rund 20 % der ausländischen Anfragen, meist für Objekte über 150 m², mit einem Medianpreis von etwa 740.000 €;
- Schweiz: 13 % der Anfragen, mit einem Medianpreis von knapp 755.000 € und eher kompakteren Flächen von rund 130 m²;
- Vereinigtes Königreich: 11 % der Anfragen, für Objekte um 155 m² und ein Medianbudget von über 800.000 €;
- Deutschland und Niederlande: Profile, die gerne große Flächen (oft etwa 190 bis über 250 m²) suchen, mit Budgets, die regelmäßig die Million-Euro-Marke überschreiten können.
Italiener, US-Amerikaner oder auch einige asiatische Käufer (insbesondere aus Hongkong) vervollständigen dieses Bild, häufig mit sehr gezielter Suche nach den ikonischsten Lagen Ibizas oder Mallorcas. Diese Vielfalt der Herkunftsländer hebt die Qualitätsstandards an: Materialien, Ausblicke, Energieeffizienz, Concierge-Services.
Nachfrage, Regulierung und Haltekosten
Auf den Balearen beruht das Marktgleichgewicht auf einem heiklen Dreiklang aus ausländischer Nachfrage, Tourismusregulierung und Haltekosten. 🎯
Die Rolle der ausländischen Käufer und die Regulierung touristischer Nutzung
Ausländische Käufer stellen einen sehr bedeutenden Anteil der Transaktionen dar, insbesondere bei:
- Immobilien mit mittlerem bis gehobenem Standard;
- den beliebtesten Küsten- und Stadtlagen;
- Objekten, die sich für eine Mischnutzung eignen: Zweitwohnsitz plus Ferienvermietung.
Angesichts der Anspannung auf dem Wohnungsmarkt für Einheimische und der Auswirkungen des Massentourismus haben die lokalen Behörden folgende Maßnahmen verstärkt:
- die Regulierung der touristischen Vermietung (Lizenzen, Zonierungen, Beschränkungen in bestimmten Gebäuden oder Vierteln);
- Kontrollen der Kurzzeitvermietungsplattformen;
- die Diskussion über mögliche Maßnahmen zur Eindämmung der Spekulation.
Für Investoren bedeutet das:
- den städtebaulichen und touristischen Status der anvisierten Immobilie systematisch zu prüfen;
- das Szenario einer überwiegend eigenen Nutzung einzuplanen, falls die Erlangung oder Aufrechterhaltung einer touristischen Lizenz schwierig ist;
- sich von einem lokalen Fachmann begleiten zu lassen, um die rechtliche Analyse abzusichern.
Achtung auf die Haltekosten: Energie, Gemeinschaftskosten, Transport
Über den Kaufpreis hinaus sind die Haltekosten auf den Balearen ein zentraler Punkt, der nicht unterschätzt werden darf. Sie können das Jahresbudget erheblich belasten.
Die wichtigsten Kostenpositionen, die Sie einplanen sollten:
- Energie: Klimaanlage im Sommer, ggf. Heizung im Winter, Pooltechnik;
- Gemeinschaftskosten: höher in Wohnanlagen mit Pools, Gärten und Services;
- Instandhaltung: Garten, Pool, kleinere Arbeiten, insbesondere in Meeresnähe;
- Transport: regelmäßige Flugtickets, Auto vor Ort, Parkplätze;
- lokale Steuern: Grundsteuer, spezifische Abgaben, ggf. Touristensteuern je nach Nutzung.
Vor dem Kauf ist es sinnvoll:
- vom Verkäufer oder der Hausverwaltung eine detaillierte Aufstellung der jährlichen Kosten anzufordern;
- einen Haltekostenplan über 5 bis 10 Jahre zu simulieren, um die Vereinbarkeit mit Ihrem Einkommen zu prüfen;
- eine Sicherheitsmarge von 10 bis 20 % für Unvorhergesehenes (Arbeiten, Tarifsteigerungen) einzuplanen.
Perspektiven 2026–2030: anhaltender Angebotsdruck
Bis zum Horizont 2026–2030 dürfte der Markt der Balearen angespannt bleiben, auch wenn sich das Tempo des Preisauftriebs je nach wirtschaftlicher Lage und regulatorischen Entscheidungen unterscheiden kann.
Anhaltender Druck auf das Angebot
Mehrere Faktoren sprechen dafür, dass der Druck auf das Angebot stark bleiben wird:
- Insellage, die die städtische Ausdehnung begrenzt;
- politischer Wille, Umwelt und Landschaft zu schützen;
- strenge und mitunter langwierige Baugenehmigungsverfahren.
In diesem Kontext wird die strukturelle Knappheit bestimmter Segmente (Meerblick, erste Meereslinie, historische Viertel) die Werte weiter stützen, insbesondere für Immobilien, die:
- gut gelegen und ordentlich instand gehalten sind;
- Außenflächen (Terrasse, Garten, Pool) bieten;
- eine gute Energieeffizienz aufweisen.
Wertentwicklung im Zusammenhang mit der Flugerreichbarkeit
Ein Schlüsselfaktor für die Perspektiven 2026–2030 bleibt die Flugerreichbarkeit der Balearen. Die Verbindungen zu den großen europäischen Städten bestimmen maßgeblich:
- das jährliche Touristenaufkommen;
- die Nutzungsfreundlichkeit von Zweitwohnsitzen;
- die Attraktivität für Telearbeiter und digitale Nomaden.
Bleibt das Flugangebot umfangreich und preislich attraktiv, werden die Balearen weiterhin einen starken Zustrom internationaler Käufer anziehen, was:
- die Preise in den nachgefragtesten Segmenten stützen wird;
- die „Liquiditätsprämie“ für gut gelegene Objekte verstärkt;
- zu ausgeprägteren Zyklen in den touristischsten Zonen führen kann.
Umgekehrt könnte eine dauerhafte Reduzierung des Flugangebots oder ein deutlicher Anstieg der Transportkosten:
- manche Käufer in besser angebundene Destinationen abwandern lassen;
- Eigentümer zu einer eher wohnwirtschaftlichen als touristischen Nutzung anregen;
- zu einer Normalisierung der Preise in jenen Gebieten führen, die am stärksten vom Kurzzeittourismus abhängen.
Für ein langfristiges Projekt ist es sinnvoll, sich einige einfache Fragen zu stellen:
- Verfügen die ausgewählte Insel und Zone über eine gute Flugverbindung mit Ihrem Heimatland?
- Sind Ihre geplanten Nutzungsarten (häufige Aufenthalte, lange Zeiträume, Telearbeit) mit dieser Erreichbarkeit vereinbar?
- Bleibt die Immobilie attraktiv, wenn sich die Reisebedingungen (Kosten, Flugfrequenzen) verändern?
Mit diesen Parametern im Hinterkopf können Sie die Resilienz Ihrer Investition bis 2030 und darüber hinaus besser einschätzen. ✈️
