Trend 2026: Aufwärtsszenarien bei Preisen und Volumen
UCI-SIRA-Umfrage: steigende Verkäufe und Preise im Jahr 2026
Die UCI-SIRA-Umfrage, die von spanischen Fachleuten aufmerksam verfolgt wird, zeichnet für 2026 ein insgesamt positives Szenario für Katalonien. Die befragten Akteure rechnen mit:
- einer allmählichen Erholung der Verkaufsvolumen nach den Anpassungen der Jahre 2023–2024,
- einem moderaten, aber kontinuierlichen Anstieg der Quadratmeterpreise,
- einem katalanischen Markt, der dynamischer ist als der spanische Durchschnitt und von Barcelona und der Küste getragen wird.
Der vorherrschende Trend wäre also nicht ein Preisexplosion, sondern eher eine aufwärtsgerichtete Normalisierung: weniger Volatilität, mehr Stabilität, mit einem dauerhaften Aufschlag für die begehrtesten Lagen.
Für einen Käufer bedeutet das zwei Dinge:
- auf einen deutlichen Preisrückgang in Katalonien bis 2026 zu warten, erscheint wenig realistisch,
- die eigentliche Herausforderung wird die Wahl der Mikrolage und der Qualität der Immobilie und weniger das „perfekte Timing“.
Die Daten der spezialisierten Website Green Acres bestätigen diese Einschätzung für die Immobilien in Barcelona-Stadt, wo der Durchschnitt bei rund 544.000 € für Wohnflächen von etwa 117 m² liegt – ein Markt, der sich bereits auf hohen Wertniveaus eingependelt hat.
Küsten-Premium: Begur und Costa Brava mit Werten von 5.000–8.000 €/m², über 9.000 € mit Meerblick
An der katalanischen Küste bleibt die Costa Brava einer der begehrtesten Märkte Europas für Zweitwohnsitze und Lebensveränderungsprojekte. Einige Gemeinden wie Begur, Tamariu, Llafranc oder Calella de Palafrugell zeichnen sich durch eine klar premiumorientierte Positionierung aus.
Die häufig in diesen gefragtesten Bereichen beobachteten Größenordnungen sind:
- 5.000–8.000 €/m² für gut gelegene Wohnungen oder Häuser, renoviert oder in gehobenem, neueren Standard,
- über 9.000 €/m² für Objekte mit Panoramameerblick, großzügiger Terrasse oder direktem Strandzugang,
- Gesamtbudgets, die für eine Villa mit Pool in den exklusivsten Buchten leicht 1 Mio. € übersteigen.
Die auf Green Acres erhobenen Durchschnittswerte für die wichtigsten Gemeinden der Costa Brava illustrieren diese hochwertige Positionierung, insbesondere Immobilien in Tamariu (durchschnittlich über 1,09 Mio. € für Villen von rund 250 m²) sowie in Llafranc und Calella de Palafrugell, wo die erforderlichen Budgets regelmäßig über 1 Mio. € liegen.
Diese Anspannung bei den Preisen lässt sich durch mehrere Faktoren erklären:
- ein sehr begrenztes Küstenbauland, das durch strenge städtebauliche Vorschriften geschützt ist,
- eine anhaltend starke internationale Nachfrage (Frankreich, Benelux, Deutschland, Vereinigtes Königreich, nordische Länder),
- eine gestiegene Attraktivität durch Telearbeiter und mobile Unternehmer, die nach einem mediterranen Lebensumfeld suchen.
Bis 2026 sind die realistischsten Szenarien in diesem Segment:
- eine Fortsetzung des Preisauftriebs in Spitzenlagen,
- eine größere Selektivität der Käufer, die Wert auf Aussicht, architektonische Qualität und Energieeffizienz legen,
- eine wachsende Kluft zwischen ikonischen Buchten und etwas weniger bekannten, aber zugänglicheren Nachbargemeinden.
Die Profile, die sich heute auf diesen Märkten positionieren, sind sehr international: In der Provinz Girona zeigt die Datenbank von Green Acres, dass 46 % der ausländischen Anfragen aus Frankreich stammen, deutlich vor Deutschland (8 %) und Belgien (7 %), mit mittleren Budgets von rund 239.000 € für etwa 75 m². Dies verweist zugleich auf die Existenz eines zugänglicheren Segments, das unmittelbar hinter der ersten Meereslinie liegt.
Marktmechanismen
Internationale Nachfrage und begrenztes Angebot in Hotspots
Das Verständnis der Dynamik der katalanischen „Hotspots“ – jener Zonen, in denen die Preise stabil bleiben und steigen – ist entscheidend, um Ihre Kaufstrategie zu verfeinern. Barcelona, Sitges, Begur, Cadaqués oder auch bestimmte Stadtteile der Costa Dorada vereinen einen explosiven Cocktail:
- eine starke, internationale Nachfrage, die gegenüber lokalen Schwankungen relativ unempfindlich ist,
- ein begrenztes Angebot an Qualitätsimmobilien aufgrund von Baulandknappheit oder Renovierungsauflagen,
- einen Bestand, der häufig seit Langem gehalten wird und daher wenig Fluktuation aufweist.
In Barcelona zeigt sich diese Anspannung besonders deutlich in:
- zentralen, gut angebundenen Vierteln (Eixample, Gràcia, Born),
- stark nachgefragten Küstenlagen (Barceloneta, Diagonal Mar),
- „Stadtvierteln mit Dorfcharakter“ mit guter Anbindung (Poblenou, Sarrià, Sant Gervasi).
Im Großraum Barcelona zeigen die Daten von Green Acres zudem ein bedeutendes Gewicht ausländischer Käufer, insbesondere Franzosen (17 % der Anfragen), aber auch Amerikaner, Schweizer oder Deutsche, mit mittleren Preisen im Allgemeinen zwischen 3.000 und 4.000 €/m² – je nach Nationalität. Diese Tiefe der internationalen Nachfrage erklärt teilweise die Widerstandsfähigkeit der Preise in den angespanntesten Vierteln.
Konkrete Folgen für einen Käufer:
- gut gelegene Objekte verkaufen sich schnell, teils zum Preis oder darüber,
- der Verhandlungsspielraum bleibt im Herzen der Hotspots begrenzt,
- eine frühzeitige Vorbereitung der Finanzierungsunterlagen wird zu einem echten Wettbewerbsvorteil
In diesen Zonen wird die Preisentwicklung nicht nur von Hauptwohnsitzen bestimmt, sondern auch von:
- hochwertigen Zweitwohnsitzen,
- saisonalen oder mittelfristigen Mietinvestitionen,
- der Ansiedlung von Neu-Zuzüglern, die von der Lebensqualität in Katalonien angezogen werden.
Orte wie Sitges, sehr begehrt wegen ihrer Lebensqualität und guten Erreichbarkeit von Barcelona aus, veranschaulichen diese Logik deutlich, mit durchschnittlichen Budgets von über 1 Mio. € für Villen von rund 220 m² in Sitges, während sich in Cadaqués, einem der exklusivsten Märkte, die Anfragen auf Immobilien konzentrieren, die häufig 2 Mio. € überschreiten – bei kleineren Wohnflächen, aber spektakulärem Meerblick (Häuser zum Verkauf in Cadaqués).
Peripherie und mittlere Städte in Katalonien: alternative Einstiegsmöglichkeiten
Angesichts des Preisniveaus in Barcelona und den prestigeträchtigsten Küstengemeinden wenden sich immer mehr Käufer folgenden Alternativen zu:
- gut angebundenen Vororten Barcelonas,
- mittleren Städten in Katalonien, die sich im Aufschwung befinden.
Diese Regionen bieten oft ein besseres Gleichgewicht zwischen:
- erschwinglicheren Kaufpreisen,
- Lebensqualität (Grünflächen, Ruhe, Nähe zur Natur),
- angemessener Erreichbarkeit Barcelonas oder der Küste per Zug oder Auto.
Zu den von Käufern häufig in Betracht gezogenen Gebieten gehören:
- das Vallès (Sabadell, Terrassa, Sant Cugat) für Familienprofile,
- das Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) als Kompromiss zwischen Meer und erschwinglicheren Preisen,
- Girona und sein Ballungsraum als Zugangstor zur Costa Brava,
- Lleida und einige Gemeinden im Hinterland für Hausprojekte mit Grundstück bei kontrolliertem Budget.
In diesen Märkten ist die Dynamik eine andere:
- die Preise bleiben eher moderat und sind teilweise verhandelbar,
- Immobilien erfordern häufiger Renovierungsarbeiten,
- lokale Käufer spielen eine zentrale Rolle, was den Markt stabilisiert.
Die Datenbank von Green Acres verdeutlicht diese Kontraste deutlich: In Sant Cugat oder in mehreren Gemeinden des Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) liegen die Durchschnittsbudgets zwischen etwa 385.000 € und etwas über 1 Mio. € für größere familienfreundliche Häuser, oft mit Garten (Häuser zum Verkauf in Mataró, Häuser zum Verkauf in Arenys, Häuser zum Verkauf in Vilassar), während sich in Girona selbst die Anfragen auf große Häuser von mehr als 400 m² mit Budgets von über 1 Mio. € konzentrieren (Immobilien in Girona).
Für ein Projekt zur Lebensveränderung stellen diese Regionen eine interessante Option dar, wenn:
- Sie bereit sind, sich von der prestigeträchtigsten ersten Meereslinie zu entfernen,
- Sie Platz, einen Garten oder ein ländlicheres Umfeld schätzen,
- Sie eine gewisse Flexibilität bei Ihren Wegen oder beim Homeoffice haben.
Zudem könnte der Aufschwung von Homeoffice und hybriden Lebensstilen (Stadt + Land) die Preise in diesen Gemeinden bis 2026 stützen, während für frühe Käufer weiterhin attraktive Möglichkeiten bestehen.
In Binnenregionen wie der Provinz Lleida, die noch wenig im Rampenlicht stehen, aber in der Suche nach Zweitwohnsitzen durchaus präsent sind, stammen die ausländischen Käufer derzeit überwiegend aus Frankreich (32 % der Anfragen), mit mittleren Preisen deutlich unter denen der Küste. Das macht diese Region zu einem interessanten Labor für jene, die Fläche und Budget höher gewichten als die unmittelbare Nähe zum Meer.
Wie man zwischen Barcelona, Küste und mittleren Städten abwägt
Angesichts dieser Marktmechanismen besteht die eigentliche Aufgabe darin, Ihre persönliche Strategie zu klären, anstatt nach dem „absolut besten Markt“ zu suchen.
Konkret können Sie sich einige einfache Fragen stellen:
- Hat für Sie die Wertentwicklung des Vermögens im Zeitverlauf oder die Lebensqualität im Alltag Priorität?
- Sind Sie bereit, längere Fahrtzeiten in Kauf zu nehmen, um das Kaufbudget zu senken?
- Möchten Sie Ihre Immobilie einen Teil des Jahres vermieten (und wenn ja, an welche Zielgruppe)?
Einige Ansatzpunkte für die Abwägung:
- Barcelona-Stadt: für ein solides Sachwertinvestment mit vielfältigem Vermietungspotenzial, aber hohem Einstiegsticket.
- Costa Brava Premium (Begur, Llafranc, Tamariu…): für den Meerblick-Kauf aus dem Bauch heraus, häufig als Zweitwohnsitz, mit einer Knappheit, die die Preise stützt.
- Günstigere Küstenbereiche oder mittlere Städte: um Fläche und Komfort zu maximieren und auf langfristige Trends zu setzen (Homeoffice, Wunsch nach mehr Raum, Rückkehr zur Natur).
In jedem Fall bleibt es entscheidend:
- das Mikrogebiet (Straße, Ausrichtung, Nachbarschaft, Infrastruktur) genau zu analysieren,
- das Gesamtbudget (Preis + Arbeiten + Kaufnebenkosten) im Voraus zu kalkulieren,
- sich begleiten zu lassen, um den Kauf in einem rechtlich und steuerlich mitunter komplexen Umfeld abzusichern – insbesondere, wenn man aus dem Ausland kommt.
