Immobilienpreise in Madrid: hohe Nachfrage und ein Markt im ständigen Wandel

Die Immobilienpreise in Madrid im Jahr 2026: Rekordniveau in ganz Spanien

Madrid etabliert sich zusammen mit Barcelona als einer der teuersten Märkte Spaniens. Zwischen der Aufwertung bestimmter Viertel, dem Nachfragedruck und der Kosteninflation haben die Preise ein nie dagewesenes Niveau erreicht. 😮

Dieser Anstieg betrifft nicht nur das Hyperzentrum: Er breitet sich auf die innenstadtnahen Viertel sowie auf Gemeinden des ersten und zweiten Gürtels aus, was die Herangehensweise an ein Kaufprojekt grundlegend verändert.

Im speziellen Segment der Zweitwohnsitze und internationalen Käufer liegen die Preisniveaus noch höher: Der Durchschnitt der auf der Spezialplattform Green Acres in Madrid gesuchten Objekte liegt bei rund 923.000 € für 141 m², also fast 6.546 €/m², was den Druck auf gut gelegene Qualitätsimmobilien bestätigt.

Durchschnittspreis um 6.021 €/m², Anstieg von 12 bis 38 % je nach Gebiet

Im Jahr 2026 liegt der Durchschnittspreis in der spanischen Hauptstadt bei rund 6.021 €/m², alle Immobilientypen zusammengenommen. Dieser Durchschnitt verschleiert jedoch eine sehr unterschiedliche Realität von Viertel zu Viertel.

Beobachtet werden:

• zentrale und historische Lagen mit einem Anstieg von bis zu 30 bis 38 % über fünf Jahre;
• etablierte Wohnviertel, die um etwa 15 bis 25 % zugelegt haben;
• Stadtentwicklungsgebiete oder weiter außerhalb gelegene Zonen mit noch moderaten Anstiegen von etwa 12 bis 18 %, jedoch mit interessantem Aufholpotenzial.

Konkret bedeutet das:

• eine gut gelegene Familienwohnung in einem guten Viertel kann leicht die Schwelle von 8.000 bis 10.000 €/m² überschreiten;
• einige eher volkstümliche Lagen liegen weiterhin unter 4.000 €/m², weisen aber eine anhaltend dynamische Aufwärtsentwicklung auf;
• neue, gut angebundene Viertel (U-Bahn, Bus, Autobahnanschlüsse) verzeichnen steigende Preise im Zuge der Ansiedlung von Dienstleistungen und Geschäften.

Für Käufer besteht der Schlüssel daher darin,
nach Mikrolage und Immobilientyp zu denken, anstatt sich an dem allgemeinen Durchschnitt für Madrid zu orientieren.

Sehr hohe Schwellen (mehr als 25.000 €/m²) im Ultra-Luxus-Segment

Wer das absolute Topsegment anvisiert, muss sich auf Preisniveaus einstellen, die anderswo in Spanien kaum erreicht werden. In bestimmten Ultra-Luxus-Segmenten liegen die Schwellen inzwischen über 25.000 €/m².

Diese Niveaus finden sich:

• bei Penthäusern mit Panoramaterrassen an den prestigeträchtigsten Achsen;
• in vollständig sanierten Gebäuden mit Premium-Services (Concierge, 24-Stunden-Sicherheitsdienst, Wellnessbereiche);
• in hochwertigen Neubauprojekten mit sehr geringer Bebauungsdichte, die Garten, Pool und außergewöhnliche Ausstattungen umfassen.

Diese Objekte richten sich:

• an eine wohlhabende internationale Kundschaft;
• an bestimmte Expat-Profile mit hochwertigem Vergütungspaket;
• an Investoren, die eher einen seltenen Anlagewert als eine hohe Mietrendite suchen.

Für den „klassischen“ Käufer hat dieser Preisanstieg jedoch eine indirekte Auswirkung:
Er zieht die Bewertung der umliegenden Immobilien nach oben und verstärkt die Tendenz zur Gentrifizierung mehrerer zentraler Viertel.

Wer kauft in Madrid? Die wachsende Bedeutung ausländischer Käufer

Hinter diesen Preisniveaus spielt die Struktur der Nachfrage eine entscheidende Rolle. Die Madrilenen bleiben in der Mehrheit, doch ausländische Käufer sind inzwischen in bestimmten Segmenten sehr präsent, insbesondere in zentralen Lagen und im gehobenen Segment.

Laut den Daten von Green Acres stehen die Vereinigten Staaten bei den ausländischen Anfragen für die Region Madrid an erster Stelle, mit fast 18 % der Suchanfragen. Es folgen Frankreich (12 %), dann das Vereinigte Königreich, Hongkong und Italien mit jeweils rund 7 %.

Diese Vielfalt der Profile erklärt teilweise das Nebeneinander mehrerer Märkte in derselben Stadt: ein „lokales“ Madrid, das stark von den Einkommen der spanischen Haushalte abhängt, und ein sehr internationales Madrid, das eher mit hohen globalen Einkommen, Expat-Paketen und langfristigen Vermögensstrategien korreliert ist.

Spannungsfaktoren und Kaufentscheidungen

Die hohen Preise in Madrid sind nicht nur eine Frage der Mode oder Spekulation. Sie spiegeln auch sehr konkrete physische und wirtschaftliche Zwänge wider, die auf die Endkosten einer Wohnung wirken. 🧱

Das Verständnis dieser Faktoren ermöglicht es Käufern, sich besser zu positionieren und fundierte Entscheidungen zu treffen: etwas mehr Entfernung zu akzeptieren, eher auf Renovierung als auf Neubau zu setzen oder bestimmte Objektkategorien zu bevorzugen.

Flächenknappheit, Materialkosten, Fachkräftemangel: direkte Auswirkungen auf den Endpreis

Madrid ist eine dichte Metropole, in der verfügbare Grundstücke für neue Projekte rar sind, insbesondere in bereits gut angebundenen und gefragten Zonen. Diese Knappheit an bebaubaren Grundstücken schafft einen Verknappungseffekt, der sich automatisch in den Preisen niederschlägt.

Hinzu kommen:

• der Anstieg der Materialkosten (Beton, Stahl, Holz, technische Ausstattung) seit mehreren Jahren;
• der Mangel an qualifizierten Arbeitskräften im Baugewerbe, der die Bau- und Renovierungskosten in die Höhe treibt;
• zunehmende regulatorische Anforderungen in Bezug auf Dämmung, Energieeffizienz und Sicherheit.

In der Praxis bedeutet das:

• der Preis für Neubauten umfasst einen immer größeren Anteil an unvermeidbaren Fixkosten;
• umfangreiche Renovierungsprojekte werden schwer rentabel, wenn bereits der Einkaufspreis hoch ist;
• Sowohl Bauträger als auch Privatpersonen müssen zwischen Qualität, Fläche, Lage und Gesamtbudget abwägen.

Für ein Kaufprojekt in Madrid ist es daher entscheidend:

• jedes Renovierungsvorhaben vor der Unterzeichnung seriös kalkulieren zu lassen;
• die technische Qualität des Gebäudes (Dämmung, Installationen, Fassade) zu prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden;
• in Ihrem Finanzierungsplan eine Reserve für mögliche Mehrkosten bei der Renovierung einzuplanen.

Moderate Mietrenditen (etwa 4,2 bis 5,5 %) bei hohen Einstiegspreisen

Angesichts der hohen Erwerbspreise bleiben die Mietrenditen in Madrid eher moderat, insbesondere in den zentralsten Vierteln.

Im Jahr 2026 beobachtet man in der Regel:

• Bruttorenditen von etwa 4,2 bis 5,5 %, je nach Viertel und Immobilientyp;
• Niveaus von eher 4 % im Hyperzentrum für besonders begehrte Objekte;
• Renditen von über 5,5 % in einigen aufstrebenden Vierteln, die etwas weiter entfernt liegen, oder für Objekte mit Renovierungsbedarf.

Von diesen Zahlen müssen selbstverständlich abgezogen werden:

• die in Spanien und gegebenenfalls in Ihrem Wohnsitzland anfallenden Steuern;
• die gemeinschaftlichen Betriebskosten, die in Altbauten oder Gebäuden mit Serviceleistungen manchmal hoch sind;
• die Verwaltungskosten, falls Sie die gesamte Mietverwaltung auslagern.

Infolgedessen stellen viele Käufer fest, dass Madrid ein Markt ist:

• der eher vermögensorientiert als rein renditeorientiert ist, insbesondere in den guten Lagen;
• bei dem eine erfolgreiche Strategie häufig auf einer langfristigen Perspektive (10 Jahre und mehr) beruht;
• bei dem die Fähigkeit, gut zu kaufen (Verhandlung, Wahl des Viertels, Wertsteigerungspotenzial), den Unterschied macht.

Wenn Ihre Priorität eine kurzfristige Nettorendite ist, müssen Sie vermutlich:

• über das Hyperzentrum hinausblicken;
• Objekte mit Optimierungspotenzial (Grundriss, Arbeiten, Teilung, Möblierung) akzeptieren;
• oder Madrid mit anderen spanischen Märkten kombinieren, die zwar renditestärker, aber weniger liquide sind.

Investitionsperspektiven 2026–2030

Trotz hoher Preise zieht die spanische Hauptstadt weiterhin Kapital an. Die Aussichten bis 2030 bleiben positiv, allerdings mit einem selektiveren Markt und höheren Anforderungen an Qualität, Nachhaltigkeit und Lage. 🌱

Für Investoren oder Eigennutzer könnte die Periode 2026–2030 von deutlich stärkeren Leistungsunterschieden zwischen gut positionierten Objekten und allen anderen geprägt sein.

Internationale und institutionelle Nachfrage: Madrid, zweitliebster europäischer Markt

Auf europäischer Ebene rangiert Madrid inzwischen als zweitliebster Markt vieler internationaler und institutioneller Investoren.

Mehrere Faktoren erklären diese Attraktivität:

• eine dynamische lokale Wirtschaft, getragen von Dienstleistungen, Finanzsektor und Technologie;
• das Image einer lebenswerten, sonnigen Stadt mit guter Anbindung an den Rest Europas;
• ein im Vergleich zu anderen Destinationen relativ stabiles rechtliches und steuerliches Umfeld.

Folgen für private Käufer:

• ein anhaltender Druck auf die besten Objekte (Lage, Bauqualität, Energieeffizienz);
• ein tiefer Mietmarkt, insbesondere für gut gelegene und professionell verwaltete Immobilien;
• eine relative Liquidität beim Wiederverkauf für Qualitätsimmobilien, selbst bei einer Abschwächung des Marktes.

Diese starke Präsenz institutioneller Investoren trägt auch zur Professionalisierung des Marktes bei, mit mehr Transparenz, Studien und Daten, was privaten Käufern bei der Orientierung helfen kann.

Fokus auf Sanierung, hochwertigen Neubau und grüne Nachverdichtung

Für den Zeitraum 2026–2030 prägen drei große Trends die Investitionschancen in Madrid:

• der Aufschwung der energetischen und funktionalen Sanierung des Altbestands;
• die Entwicklung eines hochwertigen Neubausegments, rar und teuer, aber sehr gefragt;
• Projekte der grünen Nachverdichtung, die öffentliche Räume, Verkehrsanbindung und städtische Natur integrieren.

Für Käufer kann sich dies in mehreren möglichen Strategien niederschlagen:

• ein gut gelegenes Altbauobjekt mit hohem Wertsteigerungspotenzial nach der Sanierung anvisieren;
• ein hochwertiges Neubauprojekt mit guter Energieperformance auswählen, auch wenn der Einstiegspreis höher ist;
• Viertel identifizieren, die voraussichtlich von städtebaulichen Verbesserungen (neue U-Bahn-Linien, Parks, Infrastruktur) profitieren werden, um auf zukünftige Preissteigerungen zu setzen.

Der Begriff der Nachhaltigkeit wird zentral: Schlecht gedämmte, schlecht angebundene Objekte, die wenig an neue Nutzungsgewohnheiten (Homeoffice, Außenflächen, Energieeffizienz) angepasst sind, laufen Gefahr, relativ an Wert zu verlieren.

Umgekehrt haben Wohnungen:

• mit guter Energieeffizienzklasse;
• mit Balkonen, Terrassen oder Zugang zu Grünflächen;
• in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln und Dienstleistungen;

sehr gute Chancen, gefragt zu bleiben und wirtschaftlichen Schwankungen besser standzuhalten.

In einem anspruchsvollen Markt wie Madrid wird die Begleitung durch lokale Profis, die in der Lage sind, Mikrotrends in jedem Viertel zu entschlüsseln, zu einem echten Vorteil, um Ihr Projekt abzusichern. 🤝