Wo in Andalusien kaufen : Sevilla, Málaga, Granada oder die Costa de la Luz ?

Wo man 2026 kaufen sollte: Analyse nach Profilen und Preistrajektorien

Bevor man jede Zone im Detail betrachtet, ist es sinnvoll, nach Käuferprofilen zu denken. Je nachdem, ob Sie ein Pied-à-terre, eine Mietinvestition oder eine komplette Lebensveränderung suchen, werden die Antworten unterschiedlich ausfallen.

Im Jahr 2026 dürfte der andalusische Markt dynamisch bleiben, aber stärker segmentiert sein. Einige Gebiete scheinen kurzfristig nahe an einer Preisobergrenze zu liegen, während andere noch über einen deutlichen Aufholspielraum verfügen.

• Für ein langfristiges Vermögensprojekt: bevorzugen Sie große Städte mit tiefem Markt, guter Anbindung und hoher Liquidität.
• Für eine saisonale Rendite: zielen Sie auf Küstengebiete mit hoher internationaler touristischer Nachfrage, auch wenn die Kaufpreise höher sind.
• Für einen Lebenswandel mit kontrolliertem Budget: betrachten Sie Gemeinden im zweiten Gürtel oder Mittelstädte mit Bahn- oder Autobahnanbindung.

Vermögenswert: Sevilla intra muros, urbaner Komfort und hohe Liquidität

Sevilla intra muros bleibt für viele Käufer das „Vermögensherz“ Andalusiens. Das historische Zentrum und die Viertel Triana, Los Remedios oder auch Nervión bieten eine seltene Mischung aus architektonischem Charme, urbanen Dienstleistungen und einer starken Mietnachfrage.

• Hohe Liquidität: Qualitätsobjekte werden schnell wiederverkauft, selbst in ruhigeren Marktphasen.
• Diversifizierte Nachfrage: Touristen, Studenten, lokale Führungskräfte, Beamte, Expatriates … was die Zyklen abfedert.
• Angebotsbeschränkungen: wenig verfügbare Grundstücke innerhalb der Stadtmauern, was die Preise langfristig stützt.

Die Immobilien in Sevilla und seiner Provinz bestätigen diese Anspannung: Gefragte Objekte weisen im Durchschnitt großzügige Flächen und bereits hohe Budgets für Spanien auf, was eine klar vermögensorientierte Positionierung widerspiegelt.

Für 2026 kann man mit einer sanften Stabilisierung der Preise im absoluten Zentrum rechnen, nach mehreren Jahren deutlicher Anstiege. Die stärksten Zuwächse dürften sich verlagern auf:

• gut angebundene Vororte (San Bernardo, La Buhaira, Gebiete in der Nähe der Metro- und Straßenbahnlinien);
• beliebte Wohnviertel für Familien mit Schulen und Parks.

Die Daten von Green Acres zeigen außerdem, dass die ausländische Nachfrage dort sehr frankophil ist: Französische Käufer machen etwa 30 % der Anfragen aus, vor Amerikanern und Briten. Das Medianbudget eines Franzosen liegt bei rund 260 000 € für knapp 200 m², also einem mittleren Quadratmeterpreis, der noch unter dem der Costa del Sol liegt – ein zusätzlicher Pluspunkt für Sevilla bei einem langfristig ausgerichteten Projekt.

Für einen vermögensorientierten Investor erfüllt Sevilla intra muros mehrere Kriterien:

• langfristige Sicherheit beim Wiederverkaufswert;
• mehrere mögliche Vermietungsstrategien (reglementierte Kurzzeitmiete, mittelfristige oder langfristige Vermietung);
• eine lebendige Umgebung das ganze Jahr über – ideal, wenn Sie planen, mehrere Monate dort zu verbringen.

Die Kehrseite der Medaille: ein steigender Einstiegspreis und starker Wettbewerb um gut gelegene, gut renovierte Objekte. Man muss bereit sein, den Preis der Knappheit zu zahlen oder auf renovierungsbedürftige Immobilien zu setzen, um eigenen Mehrwert zu schaffen. 🔧

Saisonale Rendite: Costa del Sol (Marbella–Estepona–Benahavís) getragen vom Luxussegment

Für ein Profil, das vor allem auf saisonale Rendite aus ist, ist es schwer, die Costa del Sol zu ignorieren. Das Trio Marbella–Estepona–Benahavís hat sich im europäischen Maßstab als gehobene Destination neu positioniert.

• Marbella: internationale Marke, wohlhabende Klientel, sehr hohe Nachfrage sowohl in der Hoch- als auch in der Nebensaison.
• Estepona: beschleunigte Aufwertung, aufgewertete Uferpromenade, große städtebauliche Anstrengungen im öffentlichen Raum.
• Benahavís: Villen, geschlossene Anlagen, Golfplätze, exklusiveres Angebot, oft mit integrierten Services.

Die Suchanfragen nach Zweitwohnsitzen verdeutlichen die interne Hierarchie im Luxussegment:

• Immobilien in Marbella: Die nachgefragten Objekte liegen im Durchschnitt deutlich über einer Million Euro, mit einem Quadratmeterpreis von über 5 700 €/m².
• Immobilien in Estepona: weiterhin gehobenes Segment, aber etwas zugänglicher, bei etwa 4 100 €/m² für Wohnungen und Häuser von rund 140 m².
• Immobilien in Benahavís: hier liegt man noch eine Stufe höher: Gesuchte Objekte in diesem sehr exklusiven Gebiet erreichen im Durchschnitt über 2,6 Millionen Euro, für große Villen von mehr als 500 m², häufig in gesicherten Anlagen mit Golfplätzen und Services.

Die Faktoren, die Preise und saisonale Mieten stützen:

• eine verlängerte Saison von April bis Oktober, mit einer stabilen Auslastung im Winter;
• eine klare Luxuspositionierung, die eine Klientel anzieht, die weniger preissensibel ist;
• ein vielfältiges Freizeitangebot: Golfplätze, Marinas, Gastronomie, internationale Events.

Für 2026 ist das wahrscheinlichste Szenario ein weiterhin teurer, wenn nicht sehr teurer Markt, getragen von:

• einer Pipeline neuer hochwertiger Projekte;
• einer relativen Knappheit gut gelegener Grundstücke direkt am Meer;
• saisonalen Renditen, die im Vergleich zu anderen mediterranen Küsten mit vergleichbarem Standard konkurrenzfähig bleiben.

Dieses Segment richtet sich eher an:

• Käufer mit komfortablem Budget, die in der Lage sind, hohe Hausgeldkosten zu tragen;
• Investoren, die eine sehr professionelle Mietverwaltung akzeptieren, um Auslastung und Preisgestaltung zu optimieren;
• Profile, die neben der Rendite auch eine Genussnutzung (Zweitwohnsitz) suchen.

Die Kehrseite: ein bereits sehr hoch bewerteter Markt mit einem ausgeprägteren Risiko von Volatilität im Falle eines Schocks im internationalen Tourismus oder im Luxussegment.

Einstiegstickets und Gebiete mit Chancen

Sobald Ihr Profil geklärt ist, stellt sich die Schlüsselfrage: Mit welchem Budget und für welche Art von Objekt können Sie in den Markt einsteigen? Die Unterschiede zwischen Großstädten, Premiumküste und Gemeinden im zweiten Gürtel sind groß.

Bis 2026 zeichnen sich mehrere Trends ab:

• die wichtigsten urbanen Zentren (Sevilla, Malaga intra muros) weisen bereits hohe Niveaus auf;
• die Küste der Provinz Malaga nähert sich einem historischen Höchststand, mit Aufwärtsdruck auf gut gelegene Objekte;
• die Gemeinden im zweiten Ring profitieren von einem Ausweicheffekt, teils mit spektakulären Anstiegen.

Malaga und Küste: steigende Budgets, historischer Höchststand 2026

Malaga hat die Dimension gewechselt. Die Stadt hat sich in wenigen Jahren von einer klassischen Badeort-Destination zu einem kulturellen und technologischen Hub entwickelt mit:

• erweitertem Museums- und Kulturangebot;
• einem wachsenden Technologiecluster;
• hervorragender Luft- und Schienenanbindung;
• starker Nachfrage seitens ausländischer Käufer und Expats.

Die direkte Folge: die Einstiegspreise steigen, insbesondere:

• im sanierten historischen Zentrum und im Hafengebiet;
• in den Wohnvierteln direkt am Meer;
• entlang der Küste Richtung Torremolinos, Benalmádena bis Fuengirola.

Die in der Provinz Malaga erhobenen Zahlen relativieren allerdings das Bild eines völlig unerschwinglichen Marktes: Die gesuchten Zweitwohnsitze liegen im Durchschnitt zwar bei mehreren Hunderttausend Euro, dafür aber oft mit sehr großen Flächen, wodurch sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf Provinzebene auf unter 2 000 €/m² beläuft. Diese Diskrepanz zwischen Gesamtpreis und Quadratmeterpreis zeigt: Eine leichte Distanzierung vom absoluten Zentrum oder der ersten Meereslinie kann dem Budget wieder Luft verschaffen.

Die ausländische Nachfrage ist dort sehr vielfältig: Franzosen, Belgier, Deutsche und Niederländer stellen einen großen Teil der Suchanfragen, mit Medianbudgets von rund 300 000 € für etwa 100 m². Amerikaner und Schweizer bewegen sich im oberen Segment, mit Medianpreisen von über 400 000 € und Quadratmeterpreisen, die in den gefragtesten Lagen häufig 3 000 €/m² übersteigen.

Das Marktgefühl für 2026 ist das eines historischen Höchststands oder eines Niveaus, das diesem sehr nahe kommt, insbesondere bei:

• neuen oder sanierten Wohnungen mit Meerblick;
• kleinen, gut gelegenen Flächen, die in der saisonalen Vermietung stark nachgefragt werden;
• Neubauprojekten mit Services (Pool, Fitnessraum, Concierge).

Für einen Käufer:

• der die Nutzungssicherheit (dort wohnen, remote arbeiten) priorisiert;
• der eine bescheidenere, aber stabile Rendite akzeptiert;
• der auf die Langfristrolle Malagas als Hub setzt,

bleibt Malaga trotz hohem Einstiegspreis schlüssig.

Wenn das Hauptziel dagegen die kurzfristige Wertsteigerung ist, ist Vorsicht geboten: Am oberen Ende des Zyklus einzusteigen, setzt einen langen Anlagehorizont und die Fähigkeit voraus, ein mögliches Plateau oder eine Preisanpassung zu verkraften.

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„Second-Ring“-Gemeinden (Huelva, Vélez-Málaga, Casares): Wachstum > +20 % p.a. 2024–2025, Potenzial, aber Vorsicht

Angesichts des deutlichen Preisanstiegs in Sevilla und an der Costa del Sol wenden sich viele Käufer Gemeinden im zweiten Ring zu, die teils abgelegen sind, heute aber deutlich besser bewertet werden als noch vor fünf Jahren.

Zu den hervorstechenden Gebieten gehören:

• Huelva: noch erschwinglichere Küste, weitläufige Strände, stärker familienorientiertes und nationales Profil.
• Vélez-Málaga: östlich von Malaga, belebt durch den Ausweicheffekt der Provinzhauptstadt.
• Casares: in der Nähe von Estepona, mit einer Mischung aus weißen Dörfern und neueren Wohnanlagen.

Diese Gemeinden verzeichneten in den Jahren 2024–2025 Preissteigerungen von mehr als +20 % im Jahresvergleich, bedingt durch:

• den Zustrom von Käufern, die aus den zu teuren Zentren verdrängt wurden;
• neue Immobilienprojekte, oft mit guter Ausstattung;
• das wachsende Interesse von Investoren an Märkten, die als „nachholbedürftig“ wahrgenommen werden.

Die Zahlen von Green Acres veranschaulichen gut diesen Stufeneffekt zwischen erster und zweiter Reihe: In Vélez-Málaga liegen die Immobilien im Durchschnitt bei rund 260 000 € für knapp 190 m², mit einem Quadratmeterpreis von etwa 1 400 €/m² – deutlich unter den Niveaus an der westlichen Costa del Sol.

In Casares zieht die Nähe zu Estepona und zum Luxussegment die Preise nach oben: Die Suchanfragen beziehen sich auf Objekte von rund 500 000 € und 130 m², also rund 3 800 €/m², was die Gegend zu einer Übergangszone zwischen zweitem Ring und Premiumküste macht.

In der Provinz Huelva sind die Profile der ausländischen Käufer eher „Value“ als „Luxus“: Portugiesen führen die Anfragen an, gefolgt von Franzosen und Deutschen. Die Medianbudgets bewegen sich um 150 000–160 000 € für 110 bis 140 m², mit Quadratmeterpreisen von etwa 1 200–1 300 €/m² – also nur einem Bruchteil der Niveaus in der Provinz Malaga. Das lässt ein Aufholpotenzial erahnen, vorausgesetzt, die Infrastruktur und das Dienstleistungsangebot entwickeln sich weiter.

Für Käufer können diese Gebiete reelle Chancen darstellen:

• niedrigere Einstiegstickets als in Malaga oder Marbella bei vergleichbarer Wohnfläche;
• zusätzliches Aufwärtspotenzial, wenn die Infrastruktur nachzieht;
• Möglichkeit, sowohl saisonale Vermietung als auch mittelfristige Vermietung zu bedienen.

Doch diese schnelle Dynamik erfordert besondere Aufmerksamkeit beim Einstiegspunkt:

• ein sehr starkes jüngstes Wachstum kann kurzfristig auf ein Überhitzungsrisiko hindeuten;
• die Märkte sind kleiner und weniger liquide: Der Wiederverkauf kann länger dauern;
• alles hängt von der Qualität der Mikro-Lage ab (Nähe zum Meer, Services, Verkehrsanbindung).

In diesen Gebieten ist es entscheidend:

• mehrere Viertel zu besichtigen, nicht nur die Uferzonen oder die hervorgehobenen Neubauprojekte;
• die tatsächlichen Ströme zu analysieren (Tourismus, ansässige Bevölkerung, Infrastrukturprojekte);
• in Ihrem Finanzierungsplan eine Sicherheitsmarge vorzusehen, falls der Wiederverkauf länger dauert oder die Miete unter den Prognosen liegt.

Für ein langfristiges Projekt (8–12 Jahre) mit engerem Budget können diese Gemeinden einen guten Kompromiss zwischen Erschwinglichkeit und Potenzial darstellen. Bei einem kürzeren Horizont erfordern sie eine detaillierte Analyse und eine starke lokale Begleitung. 🙂