Die richtige Insel, Nutzung und Budget für 2026 wählen
Bevor Sie sich in eine türkisfarbene Bucht verlieben, beginnen Sie mit drei einfachen Fragen:
- Was wird die Hauptnutzung der Immobilie sein (Zweitwohnsitz, Homeoffice, Mietinvestition, zukünftiger Altersruhesitz)?
- Wie viele Wochen pro Jahr planen Sie tatsächlich dort zu verbringen?
- Welches Gesamtbudget (Kauf + Nebenkosten + Arbeiten + laufende Kosten) sind Sie bereit zu investieren, ohne sich unter Druck zu setzen?
Die Antworten bestimmen ganz natürlich die Wahl der Insel. Jeder Markt der Balearen hat seine eigene Logik, seine Preise und seine administrativen Auflagen. Es ist besser, diese von Anfang an einzubeziehen 😉.
Mallorca: Liquidität und Serviceangebot (Palma, wertbeständig im Nordwesten)
Mallorca ist die vielseitigste Insel für ein Immobilienprojekt. Sie bietet eine Kombination aus:
- einer echten Regionalhauptstadt, Palma, mit Krankenhäusern, internationalen Schulen, Kulturangeboten und einem sehr gut angebundenen Flughafen;
- sehr wertbeständigen Zonen im Nordwesten (Deià, Sóller, Valldemossa), die von einer seit Langem ansässigen internationalen Klientel nachgefragt werden;
- familienfreundlicheren oder zugänglicheren Märkten im Inselinneren oder in einigen Badeorten.
Für Käufer, die suchen:
- Liquidität (leichter Wiederverkauf);
- das ganze Jahr über geöffnete Dienstleistungen;
- ein gutes Gleichgewicht zwischen lokalem Leben und touristischer Frequenz,
ist Mallorca oft der beste Kompromiss.
Palma eignet sich insbesondere gut:
- für Remote-Worker, die eine städtische Wohnung mit Direktflugverbindungen nach Europa wünschen;
- für Investoren, die auf regulierte mittelfristige Vermietung statt auf reine Ferienvermietung setzen;
- für sicherheitsbedachte Ruheständler, die in der Nähe von medizinischer Versorgung und Dienstleistungen bleiben möchten.
Den aktuellen Daten von Green Acres zufolge zeigt der Immobilienmarkt in Palma de Mallorca ein durchschnittliches Budget von rund 385.000 € für großzügige Flächen (etwa 137 m²). Das macht die Stadt zu einem interessanten Einstieg für ein Ganzjahres- oder Semi-Installationsprojekt.
Der eher wertorientierte Nordwesten zieht vor allem an:
- Käufer mit langfristigem Horizont, die sensibel auf Landschaft und Dorfcharme reagieren;
- bereits solide Budgets, die in der Lage sind, hohe Preise und beträchtliche Unterhaltskosten zu tragen (Altbauten, steile Grundstücke).
Ibiza–Formentera: High-End, sehr hohe Budgets
Ibiza und Formentera liegen klar in einem High-End-Markt, in manchen Bereichen sogar im Ultra-Prime-Segment. Die Preise liegen deutlich über dem Durchschnitt der Balearen, mit:
- starker, treuer internationaler Nachfrage;
- begrenztem Angebot, insbesondere bei gut gelegenen Villen mit Meerblick oder schnellem Zugang zu den Stränden;
- starkem Druck auf Grundstücke und Baugenehmigungen.
Diese Inseln passen vor allem zu folgenden Profilen:
- Käufer, die eine exklusive Villa suchen, mit oder ohne Vermietungsperspektive;
- sehr vermögende Investoren, die auf ein rares Asset setzen, das seinen Wert langfristig gut erhalten kann;
- Personen, die die Insel und ihren Rhythmus bereits gut kennen und regelmäßig zurückkehren möchten.
Man muss jedoch bereit sein, zu akzeptieren:
- sehr hohe Erwerbsbudgets (und entsprechend hohe Nebenkosten);
- ein stärker saisonales Leben in manchen Gegenden, sehr belebt im Sommer, deutlich ruhiger in der Nebensaison;
- starken Wettbewerb um Qualitätsimmobilien, mit teilweise kurzen Entscheidungsfristen.
Formentera, noch seltener, ist eher ein Sammlermarkt: wenig Angebot, viel Nachfrage, stabile hohe Preise und ein äußerst geschütztes Umfeld.
Menorca: Familien-Zweitwohnsitze, ruhiger Jahresrhythmus
Menorca zeigt ein ganz anderes Gesicht als die beiden anderen großen Inseln:
- ein ruhigeres Tempo, eine familiärere Atmosphäre;
- weniger Immobilien-Druck, auch wenn die Preise in den letzten Jahren gestiegen sind;
- ein sehr gut geschütztes Natur- und Küstenerbe mit weniger großdimensionierten Infrastrukturen.
Es ist eine gute Option, wenn Sie suchen:
- einen Zweitwohnsitz für sich und Ihre Angehörigen;
- ein ruhigeres Umfeld, fernab von sehr ausgelassenen Partynächten;
- potenziell insgesamt vernünftigere Lebens- und Unterhaltskosten als auf Ibiza.
Menorca eignet sich gut:
- für Familien, die jedes Jahr an denselben Ort zurückkehren möchten;
- für Käufer, die eher auf Natur und Landschaften als auf Nachtleben Wert legen;
- für diejenigen, die ein Dorfleben oder das Leben in einer Kleinstadt bevorzugen.
Im Gegenzug kann die Wiederverkaufsliquidität etwas geringer sein als auf Mallorca oder Ibiza, einfach weil die Nachfrage gezielter ist. Es ist daher wichtig, einen soliden Standort zu wählen: Nähe zu Dienstleistungen, Zugang zu Stränden, gute Erreichbarkeit.
Wer kauft auf den Balearen: ein konsequent internationaler Markt
Unabhängig von Ihrer Inselwahl betreten Sie einen stark internationalisierten Markt. Laut den Daten von Green Acres für alle Baleareninseln sind die aktivsten ausländischen Käufer die Franzosen (rund 20 % der Anfragen), gefolgt von den Schweizern (13 %), den Briten (11 %) und den Italienern (10 %), vor den Deutschen und den Amerikanern.
Die Medianbudgets bleiben hoch: Die Schweizer Klientel positioniert sich zum Beispiel bei rund 755.000 € für Immobilien mit etwa 100 m², während deutsche Käufer häufig über die Millionengrenze hinausgehen, wenn es um große Familienvillen geht. Diese Tiefe der internationalen Nachfrage trägt zur Preisstabilisierung bei und sorgt an guten Standorten für eine gewisse Liquidität beim Wiederverkauf.
Markteintritt und Vorsichtspunkte
Sobald Sie Ihre Insel ausgewählt haben, bleibt es, den richtigen Einstiegspunkt in den Markt zu finden – ohne die technischeren Themen zu vergessen. Eine schöne Kulisse kann manchmal eine schlecht verwaltete Eigentümergemeinschaft oder einschränkende Nutzungsregeln verbergen.
Referenzwert 5.090 €/m²; Nebenkosten, Arbeiten und Nutzungsregeln prüfen
Die aktuellen Statistiken weisen für Immobilien auf den Balearen, über alle Lagen hinweg, einen Referenzwert von rund 5.090 €/m² aus. Doch das ist ein Durchschnitt: Er verdeckt große Unterschiede zwischen:
- gut angebundenen städtischen Lagen (Palma, bestimmte Viertel von Ibiza);
- den begehrten Dörfern im Nordwesten Mallorcas;
- den eher peripheren oder familienorientierten Gebieten.
Um Ihren Kauf abzusichern, sind einige Reflexe entscheidend:
- Analyse der Gemeinschaftskosten: Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Pool, Garten, Wachdienst, Hausverwaltung;
- Vorausahnung der anstehenden Arbeiten (Fassade, Abdichtung, Aufzug, energetische Sanierung) und ihrer voraussichtlichen Kosten;
- Überprüfung der Nutzungsregeln: Ist touristische Vermietung erlaubt oder nicht, Mindestmietdauer, Regeln der Eigentümergemeinschaft.
Auf manchen Inseln oder in bestimmten Gemeinden ist die kurzfristige Ferienvermietung stark reguliert, manchmal in Mehrfamilienhäusern ganz verboten. Wenn Ihr Projekt auf Mieteinnahmen beruht, ist diese Überprüfung unverzichtbar.
Zusätzlich sollten Sie von Anfang an einplanen:
- die Kaufnebenkosten (Notar, Steuern, Vermittler);
- die lokale Immobilienbesteuerung;
- die Verwaltungskosten, falls Sie einen Dienstleister vor Ort beauftragen.
Saisonalität und Verfügbarkeit außerhalb des Sommers: je nach Projekt abwägen
Die Balearen leben eindeutig im Rhythmus der Jahreszeiten. Um gut zu kaufen, sollten Sie sich nicht nur fragen, wie viel die Immobilie wert ist, sondern auch, wann Sie sie tatsächlich nutzen können.
Einige Punkte, die Sie vor der Wahl Ihrer Insel beachten sollten:
- Öffnung von Geschäften und Restaurants außerhalb des Sommers: Einige Dörfer leeren sich im Winter, andere bleiben lebendig.
- Flugfrequenz und Fährverbindungen in der Nebensaison: großzügiger auf Mallorca, mitunter eingeschränkt für Menorca oder Ibiza.
- Niveau an Aktivität, das Sie im Herbst und Frühling wünschen: völlige Ruhe, moderates lokales Leben oder durchgehende touristische Belebung.
Je nach Ihrem Projekt fallen die Abwägungen unterschiedlich aus:
- Für ein Pied-à-terre das ganze Jahr über mit einigen Aufenthalten außerhalb des Sommers bietet Mallorca (insbesondere Palma) die beste Kontinuität an Dienstleistungen.
- Für eine rein sommerliche Nutzung können Ibiza–Formentera oder einige Badeorte auf Menorca ausreichen, wenn Sie die Saisonalität akzeptieren.
- Für ein Semi-Installationsprojekt (mehrere Monate im Jahr) müssen Sie genau hinschauen: Schulen, Ärzte, geöffnete Geschäfte, Verkehrsanbindung, aber auch dauerhafte Nachbarschaft.
Ein guter Reflex ist es, die Insel und die anvisierten Viertel auch außerhalb der Saison – wenn auch nur kurz – zu besuchen. So erhalten Sie ein realistischeres Bild vom tatsächlichen Leben vor Ort, fernab der sommerlichen Postkartenidylle 🌞.
