Die passende Region in Galicien 2026 wählen: Nutzung, Budget und Erreichbarkeit
Bevor Sie sich zwischen Santiago de Compostela, Vigo oder A Coruña entscheiden, ist es am effektivsten, Ihr Projekt zu klären.
Im Jahr 2026 werden drei Kriterien Ihre Entscheidungen dominieren:
- Nutzung: Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Ferienvermietung oder gemischt
- Budget: Kaufpreis, Renovierung und laufende Kosten
- Erreichbarkeit: Reisezeit von Frankreich aus, öffentlicher Nahverkehr, Alltagsinfrastruktur
Diese Parameter führen nicht zwangsläufig zur gleichen Stadt. Eine Familie mit Kindern hat andere Prioritäten als ein Paar im Homeoffice oder ein reiner Kapitalanleger.
In der Praxis konzentrieren sich „Ganzjahresprojekte“ eher auf die großen Universitätsstädte, während die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen sich auf die Küste und Familienhäuser mit Garten fokussiert. Die auf Green-acres beobachteten Suchdaten bestätigen diese Dualität zwischen urbaner Nutzung und Ferienaufenthalten an der Küste.
Atlantikküsten (Arousa, Muros-Noia): Feriendomizile und lebendige Märkte
Wenn Ihr Traum das Meer, milde Sommer und Meeresfrüchte nur wenige Schritte vom Markt entfernt sind, sind die galicischen Rías ein ideales Spielfeld.
Die Regionen Arousa oder Muros-Noia bieten einen interessanten Kompromiss:
- Natürlicher Rahmen: Strände, Buchten, Küstenwege, Naturschutzgebiete
- Ambiente: Fischerdörfer, kleine Städte, die im Sommer belebt sind, lokale Feste
- Märkte: ultrafrischer Fisch, lokale Produkte, erschwingliche Restaurants
Für ein Ferien- oder Zweitwohnprojekt sind diese Regionen passend, wenn Sie Folgendes suchen:
- einen Ort zum Abschalten, mit einem ruhigeren Lebensrhythmus
- ein saisonales Vermietungspotenzial (Juli–August, lange Wochenenden, Karwoche)
- noch niedrigere Preise als in den Zentren der großen Städte
Zu beachten: An der Atlantikfront der Provinz Pontevedra (wo sich Vigo und ein Teil der Rías befinden) zeigen die Daten von Green-acres, dass ausländische Käufer gerne Häuser von 170 bis 240 m² anvisieren, mit mittleren Budgets zwischen 375.000 und 500.000 € je nach Herkunftsland.
Die häufigsten Käuferprofile kommen aus der Schweiz, dem Vereinigten Königreich, den Niederlanden, Deutschland, den USA und Frankreich. Das belebt den Markt für Zweitwohnsitze, ohne ihn jedoch in eine „überlaufene“ Mittelmeerküste zu verwandeln.
Gegenleistungen, die es zu berücksichtigen gilt:
- ausgeprägte Saisonalität: intensives Leben im Sommer, relative Ruhe im Winter
- begrenztere Infrastruktur: Krankenhäuser, Hochschulen und Bahnhöfe teils 30–60 Minuten entfernt
- Autoabhängigkeit in vielen Dörfern
In der Praxis eignet sich ein Kauf an diesen Küsten sehr gut für:
- Franzosen, die mehrmals im Jahr kommen (Auto oder Flugzeug + Mietwagen)
- Käufer, die bereit sind, eine gezielte Ferienvermietung zu managen
- Rentner, die ein ländlicheres Leben akzeptieren, aber in Meeresnähe bleiben wollen
Universitätsstädte: Liquidität und Serviceangebot für Hauptwohnsitze
Wenn Sie hingegen einen Ganzjahreswohnsitz oder ein Pied-à-terre suchen, das sich leicht vermieten lässt, sind die galicischen Universitätsstädte eine sichere Wahl.
Die drei wichtigsten Zentren sind:
- Santiago de Compostela: spirituelle und universitäre Hauptstadt, internationaler Flughafen, sehr attraktives historisches Zentrum
- Vigo: große Hafenstadt, wirtschaftlich dynamisch, Arbeitsmarktregion und einer der wichtigsten Fischereihäfen Europas
- A Coruña: aktive Küstenstadt, hohe Lebensqualität, umfangreiche Dienstleistungen und gute Anbindung an den Rest Spaniens
Was diese Städte einem Käufer bieten:
- Liquidität: ein Wiederverkauf ist in der Regel einfacher als im ländlichen Raum
- umfassende Infrastruktur: Krankenhäuser, Universitäten, Einkaufsmöglichkeiten, Kultur, öffentlicher Verkehr
- vielfältiges Mietpublikum: Studierende, junge Berufstätige, Beamte, Städtetouristen
Für einen Hauptwohnsitz ermöglichen Santiago, Vigo oder A Coruña:
- eine leichtere Integration (internationale Gemeinschaften, Sprachschulen)
- schnellen Zugang zum übrigen Galicien (Zug, Bus, Schnellstraßen)
- einen urbaneren Lebensstil, bei dem man vieles zu Fuß oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreicht
Die Wahl zwischen diesen drei Städten hängt dann von Ihrem Profil ab:
- Santiago de Compostela: ideal, wenn Sie Geschichte, Kulturerbe und ein etwas ruhigeres Lebenstempo mögen
- Vigo: passend, wenn Sie wirtschaftliche Dynamik und die Nähe zu Portugal bevorzugen
- A Coruña: interessant für alle, die eine Küstenstadt mit starker lokaler Identität suchen
In Vigo zum Beispiel liegen die Immobilien auf Green-acres im Durchschnitt bei etwa 210 m², was die Attraktivität großer Familienflächen oder Stadthäuser illustriert, die persönliche Nutzung und Vermietung kombinieren können. Diese Art von Objekt eignet sich gut für ein Ganzjahresprojekt als Lebensbasis und bleibt gleichzeitig für eine internationale Kundschaft wiederverkäuflich.
Budgets und Einstiegspunkte
Galicien bleibt 2026 strukturell erschwinglicher als Katalonien, Madrid oder das spanische Baskenland.
Es ist eine Region, in der man weiterhin:
- eine Wohnung in einer Großstadt kaufen kann, ohne dass das Budget explodiert
- ein Dorfhaus mit Renovierungsbedarf zu sehr niedrigen Preisen findet
- eine Immobilie mit Meerblick zu niedrigeren Preisen als an anderen iberischen Küsten anvisieren kann
Regionaler Referenzwert 1.473 €/m²; mögliche Abschläge im ländlichen Raum
Mit rund 1.473 €/m² im regionalen Durchschnitt weist Galicien einen Referenzpreis auf, der im Vergleich zu anderen touristischen Regionen Spaniens noch moderat ist.
Diese Durchschnittszahl verdeckt jedoch starke Unterschiede:
- in den Zentren von Santiago, Vigo oder A Coruña liegen manche gut gelegene Viertel deutlich über diesem Referenzwert
- in den ländlichen Gebieten im Landesinneren können die Abschläge sehr hoch sein, insbesondere bei älteren Häusern mit Renovierungsbedarf
- in weniger bekannten Küstendörfern findet man noch immer Familienhäuser zu sehr attraktiven Preisen
Objekttypen, in denen sich interessante „Einstiegspunkte“ finden lassen:
- mittelgroße Wohnungen (60–80 m²) etwas abseits der absoluten Stadtzentren
- alte Häuser mit Modernisierungsbedarf in Dörfern mit guter Anbindung an eine Großstadt
- Wohnungen mit leichtem Renovierungsbedarf, die weniger gefragt sind als „schlüsselfertige“ Objekte
Die von Green-acres für die Provinz A Coruña zusammengefassten Nachfragedaten veranschaulichen die weiterhin erschwingliche Positionierung des Marktes gut: Ausländische Käufer, die dieses Gebiet anvisieren, suchen median nach Immobilien von rund 200 m², mit Budgets, die von etwa 125.000 € für einige deutsche Profile bis fast 300.000 € für amerikanische oder niederländische Käufer reichen.
Die Franzosen, wichtigste ausländische Käufergruppe, liegen bei rund 207.000 € für 200 m² und bestätigen damit das Bild eines Marktes für Familienhäuser zu moderaten Preisen.
Für ein Lebenswechselprojekt mit kontrolliertem Budget kann ein Blick über die ersten 10–15 Anzeigen der großen Städte hinaus Chancen in sich wandelnden Vierteln aufzeigen.
Energetische Sanierungen im Altbaubestand einplanen (lokale Förderungen)
Galicien verfügt über einen großen Altbaubestand, häufig aus Stein, mit unverkennbarem Charme … aber teilweise mit schwächerer Energieperformance.
Vor dem Kauf ist es ratsam:
- den Energieausweis der Immobilie (spanischer DPE) zu analysieren
- ein Renovierungsbudget einzuplanen: Dämmung, Fenster, effizientere Heizung
- sich über lokale und regionale Förderungen zu informieren: Zuschüsse für energetische Sanierungen, Fassadenförderungen, kommunale Programme
Diese Arbeiten können:
- den Wohnkomfort im Winter deutlich erhöhen (Regen, Feuchtigkeit, Atlantikwinde)
- Ihre Heizkosten senken
- die Vermietungsattraktivität der Immobilie steigern, insbesondere für Langzeitmieten
Bei einem Projekt als Hauptwohnsitz oder für langfristige Vermietung schafft die frühzeitige Berücksichtigung dieses technischen Aspekts im Rahmen der Verhandlung echten Spielraum:
- indem Sie vor der Unterzeichnung Kostenvoranschläge einholen
- indem Sie den Preis in Abhängigkeit von den notwendigen Arbeiten verhandeln
- indem Sie die Sanierungen schrittweise planen, um das Budget zu glätten
Entwicklung bis 2026: zunehmender Tourismus, stabile Wohnnachfrage
Bis 2026 zeichnet sich Galicien als Region ab, in der der Tourismus zunimmt, ohne in die Überhitzung anderer spanischer Küsten zu kippen.
Für Käufer bedeutet das ein relativ geschütztes Umfeld mit:
- einer dynamischen touristischen Anziehungskraft (Jakobswege, Küste, Gastronomie)
- einer eher stabilen Wohnnachfrage, gestützt durch die Universitätsstädte
- einem geringeren spekulativen Risiko als anderswo, aber gezielten Preissteigerungen in den gefragtesten Lagen
Positive Hotel- und Besuchsindikatoren (INE/Xunta)
Die Besuchszahlen (INE, Xunta de Galicia) zeigen einen positiven Trend:
- steigende Übernachtungszahlen in den wichtigsten Städten
- Verlängerung der Tourismussaison in einigen Küstengebieten
- Zunahme des internationalen Tourismus, insbesondere getragen durch die Jakobswege
Für ein Projekt mit Kurzzeitvermietung bedeutet dies:
- einen potenziell interessanten Belegungsgrad in den Stadtzentren
- gute Planbarkeit der Hochsaisonperioden
- eine vielfältige Kundschaft: Pilger, Kulturtouristen, Naturliebhaber
Die in den galicischen Küstenprovinzen erfassten ausländischen Käuferprofile vervollständigen dieses Bild: Zwischen A Coruña und Pontevedra trägt die Präsenz von Franzosen, Schweizern, Briten oder auch Amerikanern dazu bei, die Nachfrage im Jahresverlauf zu glätten, mit Nutzungen, die Zweitwohnsitze, gelegentliches Remote-Arbeiten und dauerhaft ansässige Rentner kombinieren.
Dennoch ist es wichtig:
- die lokalen Vorschriften für Ferienvermietungen zu prüfen (Genehmigungen, mögliche Kontingente)
- das gesamte Geschäftsmodell nicht ausschließlich auf die Hochsaison zu stützen
- ein vorsichtigeres Ertragsszenario einzuplanen, um Ihr Projekt abzusichern
Abwägung zwischen Saisonalität und ganzjähriger Nutzung je nach Käuferprofil
Jedes Käuferprofil wird das Verhältnis zwischen saisonaler und ganzjähriger Nutzung unterschiedlich abwägen:
- Lebenswechsel / Hauptwohnsitz: Priorität für Universitätsstädte und gut angebundene Regionen (Santiago, Vigo, A Coruña, größere Küstenstädte)
- familiärer Zweitwohnsitz: Dörfer an der Atlantikküste, Regionen Arousa, Muros-Noia, Kleinstädte mit Markt, Hafen und Strand
- gemischter Investor (saisonal + mittelfristig): gut gelegene Viertel der Großstädte mit einfachem Zugang zu Verkehrsmitteln und historischem Zentrum
Um Ihr persönliches Gleichgewicht zu finden, sollten Sie sich fragen:
- wie viele Wochen pro Jahr Sie die Immobilie selbst nutzen werden
- wie hoch Ihre Toleranz für den Verwaltungsaufwand der Vermietung ist (Reinigung, Check-in/Check-out, Hausverwaltung)
- wie wichtig es Ihnen ist, in einem das ganze Jahr über belebten Viertel zu leben – oder nicht
Eine und dieselbe Stadt kann übrigens mehrere Gesichter haben:
- ein sehr touristisches Viertel, belebt, aber teurer
- ein ruhiges, stärker Wohn-orientiertes Viertel zu günstigeren Preisen
- ein Gebiet im Umbruch mit Aufwertungspotenzial mittelfristig
Die auf spezialisierten Portalen wie Green-acres beobachteten Trends lassen vermuten, dass sich diese Vielfalt an Profilen bis 2026 weiter verstärken wird – mit noch mehr hybriden Projekten, die persönliche Nutzung, saisonales Homeoffice und Vermietung über einige gezielte Wochen hinweg kombinieren.
Die Herausforderung im Jahr 2026 besteht daher nicht nur darin, „zwischen Santiago, Vigo oder A Coruña zu wählen“, sondern den richtigen Kompromiss zwischen Eigennutzung, möglicher Rendite und Alltagskomfort zu finden.
