Wo in Kastilien und León kaufen: Salamanca, Burgos oder Segovia?

Strategien 2026: Fokus auf Studentenstädte und renoviertes Kulturerbe

Kastilien und León ist keine „spekulative“ Region wie Madrid oder bestimmte Küstenzonen. Hier investiert man eher für:

• eine nachhaltige Lebensqualität;
• eine angemessene Ergänzung durch Mieteinnahmen;
• ein langfristig übertragbares Vermögen;
• ein Pied-à-terre für Telearbeit oder zur Vorbereitung des Ruhestands.

Im Jahr 2026 zeichnen sich zwei große Schwerpunkte ab:

• die großen Universitätsstädte mit einer stabilen Mietnachfrage;
• die historischen Zentren und charmanten Dörfer, bei denen der Schlüssel in hochwertiger Renovierung liegt.

Salamanca: konstante studentische Mietnachfrage, geringe Leerstände

Salamanca ist eine der bekanntesten Studentenstädte Spaniens, getragen von einer im 13. Jahrhundert gegründeten Universität und einem intensiven Kulturleben. Das schlägt sich in einem sehr dynamischen Mietmarkt nieder. 🎓

Konkret bedeutet das für einen ausländischen Käufer:

• eine regelmäßige Mietnachfrage von Oktober bis Juni mit einem konstanten Zustrom spanischer und internationaler Studierender;
• oft geringe Leerstände bei gut gelegenen Objekten (Nähe zur Altstadt, zu den Fakultäten oder zu Verkehrsachsen);
• eine interessante Planbarkeit für Jahresvermietung oder Wohngemeinschaften;
• eine langfristige Wertentwicklung, getragen vom universitären und touristischen Prestige.

Besonders gut funktionieren:

• Wohnungen mit 2 bis 3 Schlafzimmern für studentische WGs;
• kleine Studios in der Nähe der Fakultäten;
• Unterkünfte in der Altstadt, die Studenten- und Ferienvermietung kombinieren können.

Da die Konkurrenz jedoch real ist, ist die Objektauswahl entscheidend:

• vermeiden Sie zu laute Straßen, wenn Sie auch Familien oder Berufstätige ansprechen wollen;
• prüfen Sie die Qualität der Isolierung (kontinentaler Winter, heiße Sommer);
• kalkulieren Sie leichten Renovierungsbedarf ein (robuste Möbel, Betten, funktionale Küchen).

Valladolid und Burgos: liquide Familienimmobilien, stabile Märkte

Valladolid und Burgos bieten ein anderes Profil: Es handelt sich um mittelgroße, administrative und industrielle Städte mit einer stabileren Bevölkerung und einer diversifizierten Beschäftigungsbasis.

Dadurch sind es interessante Märkte, wenn Sie eher suchen:

• eine „Familienimmobilie“ (3 Zimmer und mehr) zur langfristigen Vermietung;
• einen flüssigeren Wiederverkauf als in einem isolierten Dorf;
• einen weniger saisonalen Markt als in rein touristischen Destinationen;
• in Spanien insgesamt noch angemessene Preise.

In Burgos sorgen die Attraktivität des Kulturerbes, die zum UNESCO-Welterbe zählende Kathedrale und die Lage am Jakobsweg für eine stabile touristische Basis. Die Verwaltungs- und Universitätsaktivität stützt die Binnennachfrage, was sich auch in der Suche nach Familienhäusern in Valladolid durch Bewohner wie durch einige Käufer von Zweitwohnsitzen widerspiegelt.

Für ein Lebensprojekt oder eine „stressfreie“ Investition:

• Wählen Sie Stadtviertel mit guter Anbindung an Verkehrsmittel, Schulen und Geschäfte;
• achten Sie auf gepflegte Wohnanlagen: Aufzug, Dach und Fassaden in gutem Zustand;
• bevorzugen Sie Grundrisse, die sich leicht weitervermieten lassen: 2-, 3- oder 4-Zimmer-Wohnungen.

So erhalten Sie liquide Vermögenswerte, die sich also leichter wiederverkaufen lassen, falls sich Ihr Projekt ändert, und profitieren gleichzeitig von einer moderaten, aber regelmäßigen Rendite.

Segovia: gefragte Kleinflächen in einer historischen Stadt

Segovia nimmt eine interessante Zwischenposition ein: eine sehr touristische historische Stadt, aber kleiner dimensioniert als Salamanca oder Valladolid. Das römische Aquädukt und das denkmalgeschützte historische Zentrum sorgen für eine kontinuierliche Nachfrage im Kurzaufenthaltssegment, während die Stadt dennoch ein ganzjähriger Wohnort bleibt.

Im Segment der Zweitwohnsitze zeigen die von Green Acres stammenden Daten eine Kundschaft, die sich häufig für hochwertige Objekte in oder in der Nähe des historischen Zentrums positioniert. Die Käufer bevorzugen komfortable, bezugsfertige Wohnungen, die persönliche Nutzung und gelegentliche Vermietung kombinieren können.

Konkret lassen sich in Segovia folgende Strategien erkennen:

• Kauf einer gut gelegenen Wohnung mit Charme für eine gemischte Nutzung am Wochenende / saisonal;
• gezielt bereits sanierte Gebäude in der Innenstadt wählen, um den Renovierungsbedarf zu begrenzen;
• die angrenzenden, gut an das Zentrum angebundenen Viertel erkunden, um das Budget zu optimieren.

Die verfügbaren Daten zu ausländischen Käufern in Segovia sind noch begrenzt, aber die Stadt zieht eine europäische Klientel an, die sensibel für Kulturerbe, Gastronomie und die Nähe zu Madrid ist, was ihr Wiederverkaufspotenzial mittelfristig stärkt.

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Budget und Entwicklungspfad

Kastilien und León bleibt insgesamt erschwinglicher als die großen spanischen Metropolen.

Hinter diesem Durchschnitt verbergen sich jedoch mehrere Realitäten: dynamische Universitätsstadt, Provinzhauptstadt, kleine historische Stadt oder fast in der Zeit stehengebliebenes Dorf. Ihr Budget und Ihre Bereitschaft zu Renovierungen machen den Unterschied. 😊

Regionale Niveaus um 1.250 €/m²: Spielraum für Wachstum vs. historischer Höchststand

Auf regionaler Ebene bewegen sich die Preise insgesamt um die 1.250 €/m², mit deutlichen Unterschieden zwischen:

• den Zentren der großen Städte (Salamanca, Valladolid, Burgos, Segovia);
• kleinen Städten und ländlichen Dörfern;
• renovierten Objekten und solchen mit umfassendem Sanierungsbedarf.

Im Vergleich zum Höchststand von 2011 weisen viele lokale Märkte noch Wachstumsspielraum auf, was ein Argument für einen mittel- bis langfristigen Anlagehorizont sein kann.

Die beobachteten Suchanfragen nach Zweitwohnsitzen in Valladolid oder Segovia verdeutlichen diese Logik: Ausländische Käufer stürzen sich noch nicht massenhaft auf die Region, identifizieren diese Städte jedoch bereits als erschwinglichere Alternativen zu den großen Regionalhauptstädten.

Um Ihren eigenen Kaufpfad zu definieren, stellen Sie sich ein paar einfache Fragen:

• Wie lange wollen Sie die Immobilie behalten (5, 10, 15 Jahre)?
• Was ist Ihr Hauptziel: selbst darin wohnen, vermieten oder beides kombinieren?
• Sind Sie bereit, Renovierungen aus der Ferne zu steuern, oder bevorzugen Sie „schlüsselfertig“?
• Welchen Teil Ihres Budgets möchten Sie für Unvorhergesehenes in Reserve halten?

Eine mögliche Strategie in Kastilien und León:

• Kauf einer Immobilien mit vernünftiger Größe in der Stadt (Salamanca, Burgos, Segovia oder Valladolid), um den Wiederverkauf zu sichern;
• eine anfangs moderate, aber regelmäßige Rendite akzeptieren;
• die Zeit für sich arbeiten lassen, in der Erwartung einer schrittweisen Rückkehr zu historischen Niveaus, sobald sich der spanische Immobilienmarkt insgesamt wieder anspannt.

Dörfer: Niedrigstpreise, aber hohe Modernisierungskosten

Die Dörfer in Kastilien und León lassen träumen: Gassen aus Stein, langsames Tempo, weite Landschaften … und manchmal Häuser zu beinahe symbolischen Preisen. 🏡

Das ist verlockend, aber es ist wichtig, eine realistische Sichtweise zu behalten:

• die Quadratmeterpreise können sehr niedrig sein, teilweise deutlich unter dem regionalen Durchschnitt;
• aber die Modernisierungskosten (Statik, Dach, Isolierung, Heizung) steigen schnell;
• die Liquidität beim Wiederverkauf ist oft gering, insbesondere in Dörfern mit Bevölkerungsrückgang.

Bevor Sie in einem Dorf kaufen, nehmen Sie sich die Zeit, Folgendes zu prüfen:

• den tatsächlichen Zustand des Gebäudes (idealerweise mit einem Architekten oder einem örtlichen Gutachter);
• die Erreichbarkeit: befahrbare Straße, Entfernung zur nächsten Stadt, Vorhandensein von Grunddiensten;
• die städtebaulichen und denkmalpflegerischen Vorschriften (Schutzgebiete, Materialvorgaben usw.);
• die Präsenz anderer Ausländer oder Neo-Landbewohner als Indikator für eine gewisse Dynamik.

Ein „Dorfhaus“-Projekt ist sinnvoll, wenn:

• Sie in erster Linie ein Lebensumfeld suchen und weniger eine finanzielle Rendite;
• Sie regelmäßig anreisen können, um die Arbeiten zu begleiten;
• Sie die Möglichkeit eines potenziell langen Wiederverkaufsprozesses akzeptieren.

Für viele Käufer funktioniert ein hybrider Ansatz gut:

• eine Wohnung oder ein kleines Stadthaus in Salamanca, Burgos, Segovia oder Valladolid, um das Projekt abzusichern;
• dann gegebenenfalls ein zusätzliches Dorfhaus, wenn der Herzenswunsch sich bestätigt und das Budget es zulässt.

Die heute auf Green Acres verfügbaren Daten lassen auf einen ausländischen Markt schließen, der in Salamanca, Burgos, Segovia oder Valladolid noch recht diskret ist. Genau das kann jedoch eine Chance darstellen: in einen Markt einzusteigen, bevor er vollends „in Mode“ kommt und der Wettbewerbsdruck zunimmt.