Die Wahl Ihrer Region in Katalonien 2026: den Markt über die Nutzung lesen
Im Jahr 2026 bedeutet Kaufen in Katalonien längst nicht mehr nur „Barcelona oder Meer“. Um eine gute Entscheidung zu treffen, ist der Ausgangspunkt nicht die Karte, sondern Ihre Nutzung:
- Wollen Sie das ganze Jahr dort leben?
- Suchen Sie ein städtisches Pied-à-terre für ein paar Tage im Monat?
- Träumen Sie von einem Zweitwohnsitz für den Urlaub, den Sie eventuell einen Teil des Jahres vermieten?
- Denken Sie vor allem in Begriffen von Vermögensaufbau und Weitergabe?
Je nach Ihren Antworten ändert sich die Rangordnung der Zonen komplett. Ein „teures“ Gebiet kann für ein vermögensorientiertes Projekt sinnvoll sein, während ein erschwinglicheres Gebiet für einen ersten Kauf aus Freude relevanter ist.
Ein weiterer Interpretationsschlüssel im Jahr 2026:
- die Angebotsknappheit (wenige Objekte auf dem Markt, kurze Verkaufszeiten, starke Aufwärtsverhandlungen);
- der regulatorische Rahmen, insbesondere für Ferienvermietung;
- die Erreichbarkeit von Ihrem Hauptwohnsitz aus (Zug, Flugzeug, Autobahn);
- die Markttiefe: Leichtigkeit des Wiederverkaufs oder der Umstrukturierung in einigen Jahren.
Mit diesem Raster betrachten wir nun, wo sich die großen „Profiltypen“ von Regionen befinden: Barcelona, die Costa Brava und das Maresme, aber auch Tarragona, Lleida und die katalanischen Pyrenäen.
Barcelona: Knappes Angebot, langfristig sicherer Wert (Vermögensprofil)
Barcelona bleibt 2026 das vermögensstärkste Asset in Katalonien. Das Angebot ist knapp, stark nach Vierteln segmentiert, und die regulatorischen Spannungen rund um die Ferienvermietung verstärken diesen Status einer „Hochsicherheitszone“ zusätzlich.
Ein aussagekräftiger Indikator: Auf Green Acres liegen die Immobilien in Barcelona im Schnitt bei etwa 117 m², was die Attraktivität echter Wohnungen für das Stadtleben gegenüber einfachen Investorenstudios bestätigt.
Was das für Käufer bedeutet:
- „Gute Adressen“ sind teuer, widerstehen aber Konjunkturzyklen besser;
- die Nachfrage ist strukturell (Arbeitsplätze, Universitäten, Tourismus, kulturelles Leben);
- Qualitätsimmobilien lassen sich im Allgemeinen schneller verkaufen als im Rest der Region.
Ausländische Käufer spielen dabei eine nicht zu unterschätzende Rolle. Laut den Daten von Green Acres für die Provinz Barcelona stellen die Franzosen allein 17 % der ausländischen Anfragen, vor Amerikanern (10 %) und Schweizern (7 %), mit mittleren Budgets grob zwischen 400.000 und 550.000 €, je nach Nationalität und angestrebter Wohnfläche.
Barcelona eignet sich besonders für drei Profile:
- vermögensorientierte Käufer: langfristiges Ziel, Halten, Weitergabe;
- hybrides Asset: ein Teil des Jahres als Hauptwohnsitz, ein anderer Teil als Vermietung (eher mittel-/langfristig);
- Pied-à-terre für City-Breaks, um einige Tage im Monat zu arbeiten oder neue Energie zu tanken.
Innerhalb Barcelonas selbst sind die Dynamiken unterschiedlich:
- zentrale Lagen (Eixample, Gràcia, meernahe Viertel): hohe Einstiegspreise, starke Konkurrenz, oft rares Angebot;
- Viertel im Wandel oder weiter außerhalb: mögliches Aufholpotenzial, erfordern aber gute Ortskenntnis;
- gut angebundene Peripherie (Badalona, Hospitalet usw.): Alternativen, um den Zugang zur Metropole zu behalten, mit einem günstigeren Verhältnis m²/Preis.
Ein Beispiel für diesen peripheren „Ring“: In Hospitalet de Llobregat liegen die nachgefragten Objekte auf Green Acres im Schnitt bei rund 137 m². Das zeigt das Interesse an großen Familienwohnungen in unmittelbarer Nähe Barcelonas, eher als an einfachen Investorenstudios.
Denken Sie an Barcelona, wenn:
- Sie vor allem Vermögenssicherheit suchen und nicht den „Schnäppchenpreis pro m²“;
- Sie die Sicherheit eines tiefen Marktes bevorzugen, um später wieder verkaufen zu können;
- Sie bereit sind, eine langsamere Auswahl zu akzeptieren: viel zu besichtigen, sehr gezielt zu suchen und sich Zeit für das richtige Objekt zu nehmen.
Costa Brava und Maresme: hochwertige Zweitwohnsitze, hohe Budgets
Costa Brava, Empordà, Maresme … diese Namen rufen sofort Buchten, weiße Dörfer, Pinienwälder und lange Sommerabende in Erinnerung. ☀️
Aus Immobilienperspektive sind dies die Gebiete für den hochwertigen Zweitwohnsitz. Ein großer Teil der Nachfrage kommt:
- aus Barcelona (Eigentümer, die ein Refugium an der Küste in 1–1,5 Stunden Entfernung suchen);
- aus dem übrigen Spanien;
- aus Nordeuropa und Frankreich.
Die Daten von Green Acres zeigen zudem, wie sehr sich einige emblematische Dörfer in eine eigene Kategorie hochgearbeitet haben. Bei den Häusern zum Verkauf in Cadaqués liegt die gefragte mittlere Wohnfläche bei rund 150 m², mit einer internationalen Klientel, die bereit ist, sehr hohe Preise für Meerblick und eine ultra-exklusive Lage zu zahlen.
Direkte Konsequenzen:
- oft hohe Budgets, insbesondere in erster Meereslinie oder in den gefragtesten Dörfern;
- ein sehr saisonaler Markt (mehr Angebote im Frühjahr und Herbst, mehr Konkurrenz im Sommer);
- eine echte Prämie für Immobilien mit Meerblick, Pool oder „Postkartendorf“-Lage.
Im zentralen Teil der Costa Brava veranschaulichen die Immobilienanzeigen in Begur oder die Objekte in Calella de Palafrugell diese Logik sehr gut: Nachfrage nach größeren Häusern, oft mit Garten und Pool, vor allem für sekundäre und familiäre Nutzung.
Diese Regionen sind stimmig, wenn Sie suchen:
- einen wiederkehrenden Ferienort für Ihre Familie;
- eine Immobilie mit Mischnutzung (teilweise für Sie, teilweise als Ferienvermietung, wo dies noch möglich ist);
- eine hochwertige Umgebung (Natur, Gastronomie, in manchen Städten gutes Dienstleistungsangebot ganzjährig).
Feinheiten zwischen Costa Brava und Maresme:
- nördliche und zentrale Costa Brava: touristischer, emblematische Dörfer (Cadaqués, Begur, Calella de Palafrugell usw.), hoher Druck auf charaktervolle Objekte;
- Maresme: Küstenstreifen nördlich von Barcelona, der Strand und Nähe zur Hauptstadt kombiniert – interessant für alle, die in der Metropole verankert bleiben wollen und zugleich „mit Meerblick“ leben möchten.
Woran Sie für 2026 denken sollten:
- die Einstiegspreise steigen, insbesondere für gut gelegene Häuser;
- die Auflagen für Ferienvermietung können sich je nach Gemeinde ändern;
- es ist entscheidend, die Stadtplanung, Dienstbarkeiten und Unterhaltskosten (Pool, Garten, horizontale Eigentümergemeinschaften) genau zu prüfen.
Wenn Sie lediglich einen „zugänglichen“ Erstkauf suchen, sind diese Zonen nicht immer die geeignetsten. Für ein Projekt eines hochwertigen Vergnügungswohnsitzes bleiben sie hingegen Referenzen.
Alternativen und Einstiegsoptionen: den Möglichkeitsraum erweitern
Angesichts der Anspannung und der hohen Preise in Barcelona und an der begehrtesten Küste entdecken viele Käufer smarte Alternativen im Hinterland Kataloniens oder an weniger bekannten Küstenabschnitten.
Hier kommen Tarragona, Lleida und die katalanischen Pyrenäen ins Spiel: Märkte, die weniger im Rampenlicht stehen, aber je nach Projekt hervorragende Einstiegspunkte bieten können.
Tarragona und Lleida: günstigere Einstiegstickets, Aufholpotenzial
Tarragona und Lleida bleiben insgesamt erschwinglicher als Barcelona, die Costa Brava oder das Maresme. Das bedeutet nicht, dass es überall „billig“ ist, sondern vielmehr:
- niedrigere Einstiegskosten für vergleichbare Wohnflächen;
- die Möglichkeit, für dasselbe Budget ein größeres Haus oder Apartment zu erwerben;
- weniger gesättigte Märkte, also teils mehr Verhandlungsspielraum.
Tarragona bietet ein interessantes Profil, wenn Sie mögen:
- eine ruhigere Mittelmeerküste als die Costa Brava;
- einen Mix aus historischer Stadt, Strand und Wohngebieten;
- gute Erreichbarkeit (Zug, Autobahn) und eine wichtige, aber eher familienorientierte Tourismussaison.
Die Zahlen bestätigen diese „zugängliche“ Positionierung. Auf Green Acres beziehen sich die Anfragen zum Kauf von Zweitwohnsitzen in Tarragona median auf etwa 140 m², mit Budgets, die bislang deutlich unter denen von Barcelona oder der Costa Brava liegen.
Für ein Projekt:
- als Haupt- oder teils als Hauptwohnsitz in Meeresnähe;
- als familiärer Zweitwohnsitz mit kontrolliertem Budget;
- als mittelfristige Investition in Gebieten, die von einem Verlagerungseffekt aus Barcelona und der bereits etablierten Costa Dorada profitieren könnten,
verdient Tarragona eine sorgfältige Prüfung, Viertel für Viertel.
Auf Käuferseite zeigen die Daten von Green Acres, dass Franzosen sehr präsent sind: Sie stehen für 31 % der ausländischen Anfragen in der Provinz Tarragona, weit vor Niederländern (13 %) oder Deutschen (10 %). Ein Zeichen dafür, dass die Region bereits als mildere Alternative in Bezug auf Preise wie Atmosphäre identifiziert ist.
Lleida, mehr im Landesinneren, zieht ein anderes Profil an:
- Liebhaber von Natur, Bergen und weiten Landschaften;
- Lebensprojekte mit mehr Ruhe, fernab der Hektik der Großstädte;
- Investoren, die niedrigere Preise pro m² suchen, bei eher lokaler Nachfrage.
Hier ist das Aufholpotenzial stärker verknüpft mit:
- neuen Mobilitäten (Homeoffice, seltenere, aber gezielte Fahrten);
- der Wiederentdeckung mittelgroßer Städte mit hoher Lebensqualität;
- einer schrittweisen Aufwertung gut sanierter historischer Zentren.
Die von Green Acres erhobenen Zahlen unterstreichen die tragende Rolle der französischen Nachbarn: In der Provinz Lleida entfallen 32 % der ausländischen Anfragen auf sie, mit medianen Flächen um 200 m², typisch für Familienprojekte oder Landhäuser.
Für diese Gebiete muss die Auswahlarbeit sehr fein sein:
- Analyse von Demografie, Arbeitsmarkt, Infrastrukturprojekten;
- Identifikation der wirklich dynamischen Viertel und der weniger dynamischen;
- Blick auf die Markttiefe: wie viele vergleichbare Objekte, wie viele Transaktionen.
Diese Zonen kommen in Betracht, wenn Sie:
- bereit sind, sich abseits der üblichen Pfade zu engagieren;
- das Verhältnis Fläche/Preis optimieren wollen;
- sich in einer Logik des schrittweisen Aufholens und nicht der schnellen Spekulation bewegen.
Achtung bei sehr angespannten Segmenten: Kaufzeitpunkt vs. Verfügbarkeit abwägen
Unabhängig von der Region (Barcelona, Costa Brava, Maresme, Tarragona, Lleida, katalanische Pyrenäen) finden wir 2026 sehr angespannte Marktsegmente:
- gut gelegene Einfamilienhäuser;
- Wohnungen mit Außenbereich (Balkon, Terrasse, Garten);
- Objekte mit Meerblick oder freier Aussicht;
- sanierte Altbauten mit Charakter in historischen Zentren.
Die Daten auf Provinzebene bestätigen beispielsweise die starke Präsenz internationaler Käufer an der Costa Brava: In der Provinz Girona stammen fast die Hälfte (46 %) der ausländischen Anfragen auf Green Acres aus Frankreich, vor Deutschland, Belgien und den Niederlanden. Das dürfte den Druck auf die hochwertigsten Objekte langfristig stützen.
In diesen Segmenten gelten zwei Realitäten:
- das ideale Objekt ist mitunter selten und bleibt nicht lange auf dem Markt;
- stets auf „die gute, günstigere Gelegenheit“ zu warten, kann bedeuten, nie zu kaufen.
Sie müssen daher abwägen zwischen:
- dem Kaufzeitpunkt: ein Objekt sichern, das 80–90 % Ihrer Kriterien erfüllt;
- einer hypothetischen zukünftigen Verfügbarkeit: auf ein perfektes Objekt zu einem niedrigeren Preis hoffen … das vielleicht nie auftaucht.
Um Ihnen bei der Entscheidung zu helfen, stellen Sie sich einige Schlüsselfragen:
- Wenn ich ein Objekt finde, das im Wesentlichen meinem Projekt entspricht (Lage, Nutzung, tragbares Budget), bin ich bereit, schnell zu handeln?
- Sind die aktuellen Preisniveaus mit meinem Anlagehorizont (10–15 Jahre) vereinbar?
- Was sind meine Must-haves und was sind meine Nice-to-haves (was ich notfalls opfern kann)?
In den angespanntesten Gebieten besteht eine oft erfolgreiche Strategie darin:
- ein begrenztes Gebiet an Vierteln/Gemeinden festzulegen;
- den Markt kontinuierlich zu beobachten, ggf. mit Begleitung;
- finanziell bereit zu sein (Bankunterlagen, Eigenkapital, Simulation);
- zu akzeptieren, dass ein erster Kauf eine Zwischenstufe auf dem Weg zum „Idealobjekt“ sein kann.
Das gilt insbesondere für:
- Barcelona innerhalb der Stadtgrenzen;
- die hochwertigsten Dörfer der Costa Brava;
- einige Orte in den katalanischen Pyrenäen, wo das Qualitätsangebot begrenzt ist.
