Wo in Madrid kaufen: historisches Zentrum, nördliches Wohnviertel oder grüne Peripherie?

Wo man 2026 in Madrid kaufen sollte: Strategien je nach Nutzung

Hauptwohnsitz: lebendiges Hyperzentrum oder aufstrebende Viertel

Wenn Sie eine Hauptwohnung in Madrid suchen, ist die erste Frage die nach Ihrem Lebensstil:

• Mögen Sie es, auszugehen, zu Fuß zu gehen und ohne Auto zu leben?
• Arbeiten Sie remote oder im Zentrum?
• Suchen Sie eher Charme oder praktischen Komfort?

Im Hyperzentrum (Centro, Sol, La Latina, Malasaña, Chueca, Lavapiés) finden Sie:

• Intensives Stadtleben: Bars, Restaurants, Kultur, Freizeit.
• Altbauten mit Charakter (Balkone, historische Gebäude).
• Eine perfekte Metro- und Busanbindung.

Im Gegenzug gilt:

• Die Preise gehören zu den höchsten der Stadt.
• Die Wohnflächen sind bei gleichem Budget kleiner.
• Lärm, touristische Dichte und fehlende Parkplätze können im Alltag belasten.

Wenn Sie zentrumsnah bleiben, aber mehr Komfort möchten, sollten Sie die aufstrebenden und städtebaulich erneuerten Viertel ins Visier nehmen:

• Arganzuela (nahe Madrid Río): ehemaliges Industriegebiet im Umbruch, sehr gefragt bei jungen Berufstätigen.
• Tetuán – Cuatro Caminos: Mischung aus alten und neuen Gebäuden, in der Nähe der Castellana.
• Delicias, Usera, Carabanchel: Gebiete in schrittweiser Aufwertung, noch erschwinglicher.

Diese Zonen bieten:

• Einen interessanten Kompromiss zwischen Preis und Zentrumsnähe.
• Wertsteigerungsperspektiven auf mittlere Sicht.
• Ein eher wohnliches, aber dennoch urbanes Ambiente.

Die Nachfragedaten für Zweitwohnsitze verdeutlichen diese Unterschiede gut: So weisen Immobilien in Arganzuela beispielsweise einen deutlich niedrigeren Durchschnittspreis auf als im Herzen Madrids, bieten dabei aber großzügigere Flächen für Familien oder Personen im Homeoffice.

Zweitwohnsitz oder Mietinvestition: Peripherie und Alternativen in weniger als 30 Minuten

Für einen Zweitwohnsitz oder eine Vermietungsinvestition ändert sich die Logik leicht:

• Sie suchen ein gutes Verhältnis von Preis und Lebensqualität.
• Sie wollen das Einstiegsbudget begrenzen.
• Sie akzeptieren eine Entfernung von 20–30 Minuten zum Zentrum.

Die gut angebundenen Randbezirke werden dann sehr attraktiv:

• Vallecas (Puente de Vallecas, Villa de Vallecas): günstigere Preise, Anbindung per Metro und Zug.
• Carabanchel, Latina: große Wohnsiedlungen, gute Infrastruktur, starke lokale Mietnachfrage.
• San Blas – Canillejas: praktisch für den Flughafen und einige Bürostandorte.

Für Investoren ermöglichen diese „zweiten Ringe“ innerhalb der Stadtgrenzen einen Ausgleich zwischen zukünftiger Wertsteigerung und sofortiger Rendite: Die Nachfrage in Vierteln wie Carabanchel oder Latina zeigt ein anhaltendes Interesse an Familienwohnungen, häufig in Wohnanlagen mit Grünflächen oder Pools.

Wenn Sie auf Vermietung setzen, sollten Sie bevorzugen:

• Gebiete in der Nähe von Universitäten oder Arbeitsplätzen.
• Direkte Metro-Linien ins Zentrum.
• Viertel mit Geschäften des täglichen Bedarfs und Dienstleistungen.

Alternativ lohnt sich auch ein Blick auf die angrenzenden Gemeinden in weniger als 30 Minuten vom Zentrum Madrids:

• Getafe, Leganés, Fuenlabrada: große urbane Zentren im Süden, gut angebunden.
• Alcorcón, Móstoles: eher familiäres Profil, attraktiv für die Langzeitmiete.
• Coslada, San Fernando de Henares: interessant, wenn Sie Beschäftigte rund um Flughafen oder Logistik anvisieren.

Dort findet man:

• Niedrigere Kaufpreise als innerhalb der Stadtgrenzen Madrids.
• Stabilere Mieten, getragen von der lokalen Nachfrage.
• Oft größere oder neuere Wohnungen zum gleichen Budget. 🙂

Zielzonen und Käuferprofile

Internationale Top-Investoren und junge Erstkäufer

Der Madrider Markt wird von zwei großen Käuferprofilen getragen:

• Internationale Investoren, die sich häufig im Premiumsegment positionieren.
• Junge Erstkäufer, die durch den Preisanstieg in die Peripherie gedrängt werden.

Auf der Website Green Acres für Madrid sind ausländische Käufer vor allem US-Amerikaner (18 % der ausländischen Anfragen), gefolgt von Franzosen (12 %) und Briten. Die mittleren Budgets übersteigen bei französischen und britischen Käufern häufig eine Million Euro, was die Nachfrage in den begehrtesten Vierteln nach oben treibt.

Auf Seiten des internationalen Topsegments sind insbesondere folgende Zonen gefragt:

• Salamanca (Recoletos, Castellana, Goya): die prestigeträchtigste Adresse, Luxus, Boutiquen, gehobene Wohnhäuser.
• Chamberí: sehr wohnlich, bürgerliche, aber lebendige Atmosphäre, stark nachgefragt.
• Chamartín (El Viso, Nueva España): ruhige Viertel, in der Nähe von Büros und der Achse Castellana.

Die Suchanfragen nach Objekten in Chamberí oder Chamartín bestätigen diese Positionierung: hochwertige Wohnungen, komfortable Flächen, oft in neueren oder renovierten Gebäuden, mit aufgewerteten Außenbereichen (Terrassen, Balkone) und Services (Concierge, Parkplätze).

Diese Käufer suchen vor allem:

• Eine Premiumlage, sicher, gut ausgestattet.
• Eine werthaltige Immobilie (große Wohnung, Charaktergebäude, Penthouse mit Terrasse).
• Kapitalerhalt auf lange Sicht eher als maximale Mietrendite.

Die Erstkäufer und jungen Berufstätigen wenden sich hingegen eher folgenden Optionen zu:

• Aufwertungsvierteln innerhalb Madrids (Tetuán, Arganzuela, Usera).
• Erschwinglicheren Bezirken (Carabanchel, Latina, Moratalaz).
• Nahegelegenen Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung.

Ihre Prioritäten:

• Maximierung der Wohnfläche pro m².
• Anbindung an das Zentrum für Arbeit und Freizeit.
• Zugang zu Schulen, Parks und Geschäften für ein stabiles Lebensprojekt.

Hohe Einstiegspreise, aber starkes Wertsteigerungspotenzial

Madrid zeichnet sich durch ein hohes Einstiegsbudget aus, aber auch durch eine dynamische Wertsteigerung:

• Die Stadt ist ein bedeutender Wirtschaftspol Spaniens und Europas.
• Die Demografie ist positiv, mit hoher Attraktivität für Studierende und Erwerbstätige.
• Angebotsbeschränkungen (wenig verfügbare Flächen im Hyperzentrum) stützen die Preise.

Die in aufstrebenden Vierteln nachgefragten Preisniveaus bleiben dennoch unter denen der Premiumsektoren. So ziehen Zonen wie Usera oder Puente de Vallecas eine zunehmende Nachfrage von Investoren an, die auf bessere Renditen und Wertsteigerungspotenzial in 5 bis 10 Jahren aus sind.

In der Praxis bedeutet dies:

• Einen oft höheren Kaufpreis als erwartet, auch in der Peripherie.
• Eine hohe Wahrscheinlichkeit der Wertsteigerung über 5–10 Jahre, sofern Sie den Standort gut wählen.
• Einen resilienten Markt, selbst in Phasen relativer wirtschaftlicher Abschwächung.

Die Sektoren mit dem größten Potenzial auf mittlere Sicht vereinen:

• Gute Verkehrsanbindung (Metro, Cercanías).
• Infrastrukturprojekte (Parks, öffentliche Einrichtungen, Stadterneuerung).
• Dauerhafte Mietnachfrage (Studierende, junge Berufstätige, Familien).

Zum Beispiel:

• Arganzuela / Madrid Río: Rückgewinnung der Uferbereiche, wachsende Attraktivität.
• Tetuán (Randbereich nahe Castellana): Verdichtung, neue Bauprojekte.
• Bestimmte Bereiche von Puente de Vallecas: noch erschwinglich, gut angebunden.

Budgets, Risiken und Horizont 5–10 Jahre

Preise über 5.000 €/m² und hohe Einstiegstickets

In Madrid ist die neue Realität, dass immer mehr Bereiche inzwischen die Schwelle von 5.000 €/m² überschreiten, in den schicken Vierteln teilweise deutlich.

Zur Orientierung (Größenordnung, veränderlich):

• Historisches Zentrum und Premiumviertel: oft 6.000–9.000 €/m², teils mehr für Ausnahmeobjekte.
• Zentrale Zwischenviertel (Arganzuela, Tetuán, Chamberí außerhalb der Toplagen): etwa 5.000–6.500 €/m².
• Periphere Stadtviertel innerhalb der Stadtgrenzen (Carabanchel, Latina, Moratalaz, San Blas): 3.500–5.000 €/m² je nach Mikrolage.

Für die Peripherie und nahe Gemeinden sollten Sie mit einem Einstiegsticket von etwa rechnen:

• 150.000–200.000 € für eine kleine Wohnung in einem erschwinglichen Gebiet.
• Mehr für Familienobjekte (3 Zimmer und mehr) oder neuere Immobilien.
• Höhere Budgets, wenn Sie die gefragtesten Gemeinden im Norden (Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas) anvisieren.

Es ist daher entscheidend:

• Ihr Gesamtbudget inklusive Nebenkosten festzulegen (Notar, Steuern, eventuelle Renovierung).
• Ihre Prioritäten zu klären: Lage, Fläche, Zustand, Außenbereich, Parkplatz.
• Gegebenenfalls zu akzeptieren, sich etwas weiter vom Zentrum zu entfernen, um im Rahmen Ihrer Möglichkeiten zu bleiben.

Einige nördliche Viertel wie Hortaleza oder Fuencarral-El Pardo veranschaulichen diesen Kompromiss gut: neuere Wohnanlagen, gute Anbindung und ein grüneres Umfeld, allerdings mit Preisniveaus, die diese Lebensqualität inzwischen widerspiegeln.

Vorwegzunehmende Risiken: Konkurrenz, Steuern, Mietrendite

Ein Kauf in Madrid bleibt insgesamt relativ sicher, aber einige Risiken sollten einkalkuliert werden:

• Starke Konkurrenz: gute Objekte, gut gelegen und fair bepreist, sind schnell verkauft.
• Steuern und Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und Einkommensteuer auf Mieten müssen genau berücksichtigt werden.
• Moderate Mietrendite: im Zentrum und in Premiumvierteln ist die Bruttorendite oft begrenzt.

Die Konkurrenz wird angeheizt durch:

• Die lokale Nachfrage, insbesondere junger Haushalte.
• Spanische und internationale Investoren, die nach Madrid umschichten.
• Die Knappheit hochwertiger Angebote in den besten Lagen.

In steuerlicher Hinsicht ist es ratsam:

• Sich genau über die Besteuerung von Nicht-Residenten zu informieren, wenn Sie nicht in Spanien leben.
• Die steuerliche Behandlung von Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz und Vermietung zu vergleichen.
• Diese Parameter von Anfang an in Ihre Renditeberechnungen einzubeziehen.

In Bezug auf die Mietrendite:

• Im Hyperzentrum und den gehobenen Vierteln kann sie relativ niedrig sein (Prämie für Sicherheit und Prestige).
• In gut ausgewählten Randlagen ist sie oft höher, bei geringerem Leerstandsrisiko.
• Ein guter Kompromiss besteht darin, auf mittlere, aufstrebende Viertel zu setzen, statt ausschließlich auf die schicksten Lagen.

Die von Green Acres beobachteten ausländischen Käuferprofile (mit zum Beispiel US-Amerikanern, die Immobilien mit einem Medianpreis von rund 486.000 € anvisieren, oder Franzosen mit Budgets über einer Million Euro) lassen vermuten, dass die Stadt weiterhin zahlungskräftige Kunden anziehen wird – was die Preise stützt, aber auch den Wettbewerb um Qualitätsobjekte verschärft.

Auf einem Horizont von 5–10 Jahren geht es weniger darum, einen „Schnäppchendeal“ zu machen, als vielmehr darum:

• Ein gut gelegenes, beim Wiederverkauf liquides Asset zu sichern.
• Von einer schrittweisen Wertsteigerung zu profitieren.
• Eine Vermögensstrategie aufzubauen, die zu Ihren übrigen Lebensprojekten passt. 🌱

Madrid, ein langfristiger Markt, der trotz hoher Budgets zu bevorzugen ist

Trotz des allgemeinen Preisanstiegs bleibt Madrid ein besonders relevanter Langfristmarkt für:

• Menschen, die sich dort dauerhaft niederlassen möchten.
• Familien, die eine lebenswerte europäische Metropole suchen.
• Investoren, die Stabilität und Liquidität anstreben.

Die Stadt vereint nämlich:

• Eine diversifizierte Wirtschaft (Dienstleistungen, Finanzen, Technologie, Verwaltung).
• Eine hohe Lebensqualität (Klima, Grünflächen, Kultur, Gastronomie).
• Ein leistungsfähiges Verkehrsnetz (Metro, Zug, AVE, internationaler Flughafen).

Der wohnliche Norden (Chamartín, Hortaleza, Fuencarral-El Pardo, Gemeinden wie Pozuelo, Majadahonda) zieht diejenigen an, die suchen:

• Ruhigere und grünere Viertel.
• Gute Schulen und Dienstleistungen.
• Hochwertige Familienwohnungen, oft mit Pool und Gemeinschaftsflächen.

Die grüne Peripherie, insbesondere im Süden und Osten, kann interessant sein, wenn Sie:

• Etwas längere Fahrzeiten in Kauf nehmen.
• Ein Haus oder eine größere Wohnung, eventuell mit Garten, wünschen.
• Ein familiäres Umfeld mit Parks und Nahversorgung bevorzugen.

In Gegenden wie Villa de Vallecas illustriert das Profil der gesuchten Immobilien dieses Bedürfnis nach Platz sehr gut: familiengerechte, oft neuere Wohnungen in Anlagen mit Außenbereichen, die dennoch in 20 bis 30 Minuten mit dem Zentrum verbunden sind.

Auf die Frage „Zentrum, Norden oder Peripherie?“ hängt die Antwort letztlich ab von:

• Ihrem Zeithorizont (5, 10 Jahre oder mehr).
• Ihrem Toleranzniveau gegenüber Lärm, Pendelzeiten und Dichte.
• Ihren Prioritäten zwischen Lebensqualität, Prestige, Budget und Rendite.

Entscheidend ist, eine klare Strategie zu entwickeln, die zu Ihrem Lebensprojekt passt, und dann das Viertel zu wählen, das diesem am besten entspricht – statt einer theoretischen „Top-Gelegenheit“ hinterherzulaufen.