Marked 2026: historisk høje priser, tocifret vækst
I 2026 viser ejendomsmarkedet på Balearerne historisk høje prisniveauer, efter flere års næsten uafbrudt stigning.
De vigtigste faktorer bag denne stigning er:
- en vedvarende international efterspørgsel, især fra købere fra Nordeuropa, Tyskland og Storbritannien;
- et udbud, der er strukturelt begrænset af øernes geografi og bygningsregler;
- en meget stærk « livsstils »-positionering: klima, hav, sikkerhed, sundheds- og transportinfrastruktur.
September 2026: 5.090 €/m² (+11,6 % å/å), opadgående trend siden 2025
På tværs af øgruppen når gennemsnitsprisen omkring 5.090 €/m² i september 2026, en stigning på omkring 11,6 % på et år. Denne tocifrede vækst forlænger en opadgående tendens, der startede i 2025 efter en periode med relativ stabilisering.
Bag dette gennemsnit gemmer der sig dog betydelige forskelle:
- de urbane og turistmæssige områder (Palma, sydvestlige Mallorca, Ibiza-by) ligger langt over gennemsnittet;
- nogle indlandskommuner på Mallorca og Menorca er stadig mere overkommelige, men følger pristendensen opad;
- renoverede ejendomme med udendørsarealer (terrasser, haver, havudsigt) har en hurtigere prisstigning end standardboliger.
Ejendomme i Palma de Mallorca illustrerer for eksempel denne forskel mellem det regionale gennemsnit og realiteten i de større byer på Balearerne. Budgetter for familieboliger viser, at selv uden for de mest eksklusive kvarterer må købere acceptere en allerede meget høj indtrædelsesbillet.
For en køber betyder det, at indtægtsniveauet for at komme ind på markedet er steget markant på få år, hvilket har en direkte effekt på:
- købsbudget (egenkapital, låneevne);
- forventninger til lejeafkast;
- valget mellem forskellige områder af øgruppen.
Spaniens højeste regionale prisniveau
Balearerne har nu et af de højeste regionale prisniveauer i Spanien, side om side med eller over traditionelt dyre markeder som Madrid eller Baskerlandet.
Data fra udenlandske købere offentliggjort af Green Acres bekræfter denne opgradering: den internationale kundekreds fokuserer hovedsageligt på store boliger, ofte over 130-150 m², med medianpriser ofte mellem 700.000 og 1,5 millioner euro afhængigt af nationalitet og type af bolig.
Konkret betyder det:
- en betydelig « ø-præmie » i forhold til halvøen, selv for ejendomme med tilsvarende standard;
- et markant gab mellem de lokale beboeres indkomst og markedspriserne, drevet af udenlandske køberes høje købekraft;
- en øget følsomhed overfor udbudsbegrænsninger: når et segment efterspørges (havudsigt, nybyggeri, stand), kan priserne hurtigt stige.
For en ikke-resident køber kræver denne situation at kalibrere sit projekt grundigt:
- definere et samlet budget, inklusive købs- og ejeomkostninger;
- nogle gange acceptere at bevæge sig væk fra de mest ikoniske steder for at opretholde den økonomiske balance;
- forudse en længere ejerskabsperiode for at udjævne investeringsindsatsen.
Segmenter og spændinger: øer med kontrasterende profiler
At tale om « Balearernes marked » i ental er misvisende: hver ø har sin egen dynamik, sit spændingsniveau og sin egen målgruppe. ⚖️
Premium kyst: sydvestlige Mallorca og Ibiza, de mest spændte områder
Premium kystområder koncentrerer den højeste spænding:
- sydvestlige Mallorca: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx;
- Ibiza og Formentera: Ibiza-by, Santa Eulària, San José, Es Cubells, populære havnefronter.
I det sydvestlige Mallorca viser de seneste budgetter for Andratx eller Portals Nous – hvor annoncer kan ramme flere millioner euro for villaer med havudsigt, som det fremgår af boligtilbuddene i Andratx eller Portals Nous – markedets « ultrapremium » status.
Kendetegn for disse segmenter:
- sjældent udbud, lidt disponibelt jord og få nye projekter;
- meget høje budgetter for luksusvillaer og -lejligheder;
- overvejende internationalt klientel, ofte på udkig efter sekundære boliger eller prestigeejendomme.
På Ibiza bekræfter søgninger efter ejendomme omkring Ibiza-by eller Santa Eulària dominansen af high-end-segmentet, med fokus på moderne huse, renoverede fincas og lejligheder med panoramaterrasser, hvilket afspejles i ejendomsprofilerne i:
For et projekt i disse områder:
- forvent en længere søgeproces med aktiv overvågning og hurtig reaktion på kvalitetsvarer;
- forudse begrænsede forhandlingsmuligheder: der er ofte lidt spillerum på sjældne produkter;
- vurder nøje den langsigtede værdi: gensalgspotentiale, kvarterets vedvarende attraktivitet, støj- eller sæsonudsættelse.
I visse mikro-områder som Bendinat eller Santa Ponsa viser prisniveauerne for boliger med golf, pool og hotelservices (som set i boligannoncerne fra Bendinat eller Santa Ponça) at markedet nærmer sig standarderne fra Côte d’Azur eller visse nøgleområder på den italienske Riviera.
Menorca: et mere værdibevarende og roligt marked
I modsætning til de ultramediatiserede steder tilbyder Menorca et mere værdibevarende og bevaret ansigt:
- roligere livsrytme, mere familieorienteret turisme;
- kontrolleret udvikling med stor opmærksomhed på naturbeskyttelse;
- betydelige, men mindre « festlige » sæsonmæssige strømme end visse områder på Ibiza.
Ejendomsmæssigt betyder det:
- et mindre spekulativt marked, mere orienteret mod langsigtet ejerskab;
- høje priser, men generelt lavere end i det sydvestlige Mallorca eller Ibiza;
- stor interesse for landsbyhuse, fincas og mindre boliger nær havet.
I Maó, hovedindgangen til Menorca, illustrerer ejendomme fra platforme som Green Acres denne mellemliggende position: familiehuse i Maó eller små renoverede bygninger, ofte til værdibevarende projekter med mere beboelses- end spekulationsformål.
Menorca kan være et godt valg hvis du søger:
- et familievenligt sommerhus til regelmæssig brug fremfor ren investering;
- et mere autentisk miljø, mindre udsat for overturisme;
- et kompromis mellem livskvalitet og budgetbeskyttelse.
Hvem køber? Franskmænd, Schweizer, Briter og Tyskeres vægt
Ud over de stigende priser er den udenlandske efterspørgsels struktur med til at forme det baleariske marked. Data fra Green Acres for De Baleariske Øer viser en markant andel af europæiske købere med høj købekraft.
De vigtigste repræsenterede lande er:
- Frankrig: omkring 20 % af udenlandsk efterspørgsel, for boliger ofte over 150 m², med en medianpris omkring 740.000 €;
- Schweiz: 13 % af efterspørgslen, med en medianpris tæt på 755.000 € og et mere kompakt areal, omkring 130 m²;
- Storbritannien: 11 % af efterspørgslen, for boliger omkring 155 m² og et budget over 800.000 €;
- Tyskland og Nederlandene: profiler, der gerne søger store overflader (ofte 190 til mere end 250 m²), med budgetter over en million euro.
Italienere, amerikanere og enkelte asiatiske købere (især fra Hong Kong) fuldender billedet, ofte med meget målrettet søgning på de mest ikoniske steder på Ibiza eller Mallorca. Denne diversitet løfter de forventede kvalitetsstandarder: materialer, udsigt, energieffektivitet, concierge-services.
Efterspørgsel, regulering og ejeromkostninger
På Balearerne hviler markedet på et delikat trilemma: udenlandsk efterspørgsel, turismeregulering og ejeromkostninger. 🎯
Udenlandske køberes vægt og reguleringen af turisme
Udenlandske købere udgør en meget væsentlig del af handlerne, især for:
- middle og high-end ejendomme;
- de mest ønskede kyst- og byområder;
- ejendomme velegnede til blandet brug: fritidsbolig + ferieudlejning.
For at tackle presset på lokale boliger og masseturismens effekter har myndighederne styrket:
- regulering af ferieudlejning (licenser, zonering, restriktioner i visse bygninger/områder);
- kontrol af korttidsudlejningsplatforme;
- overvejelser om mulige foranstaltninger mod spekulation.
For investorer betyder det:
- systematisk at kontrollere bygge- og turiststatus for den ønskede ejendom;
- at inkludere scenariet om personlig brug, hvis turistlicens er svær at opnå/have;
- at bruge en lokal professionel rådgiver for juridisk sikkerhed.
Pas på ejeromkostninger: energi, ejerforening, transport
Ud over købsprisen er ejeromkostningerne på Balearerne en nøglefaktor at have for øje. De kan påvirke det årlige budget betydeligt.
De vigtigste udgiftsposter:
- energi: aircondition om sommeren, mulig opvarmning om vinteren, pooludstyr;
- fællesudgifter: højere i boliger med pool, haver og service;
- vedligeholdelse: have, pool, småreparationer – især tæt på havet;
- transport: regelmæssige flybilletter, bil på stedet, parkering;
- lokal skat: ejendomsskat, særlige afgifter, mulige turistskatter afhængig af brug.
Før køb er det nyttigt at:
- anmode om detaljerede årlige udgifter fra sælger eller forening;
- simulere en ejeromkostning over 5 til 10 år for at sikre det passer til dine indtægter;
- afsætte en sikkerhedsmargin på 10 til 20 % for uforudsete (reparationer, prisstigninger).
Perspektiver 2026–2030: vedvarende pres på udbuddet
Frem mod 2026–2030 forventes Balearernes marked at forblive under pres, selvom prisstigningen kan variere afhængigt af økonomiske forhold og regulatoriske beslutninger.
Fortsat pres på udbuddet
Flere forhold tyder på, at presset på udbuddet vil forblive betydeligt:
- ø-geografi begrænser byudvidelse;
- politisk vilje til at beskytte miljø og landskab;
- omfattende og nogle gange langtrukne byggetilladelsesprocesser.
I denne kontekst vil den strukturelle knaphed i visse segmenter (havudsigt, første række, historiske kvarterer) fortsætte med at understøtte værdierne, især for ejendomme, der er:
- godt placeret og ordentligt vedligeholdt;
- med udendørsarealer (terrasse, have, pool);
- med god energieffektivitet.
Værditilvækst forbundet med lufttilgængelighed
En nøgelfaktor for udsigterne 2026–2030 forbliver lufttilgængeligheden til Balearerne. Forbindelserne til europæiske storbyer bestemmer direkte:
- antallet af turister hvert år;
- letheden ved brug som sekundærbolig;
- attraktiviteten for fjernarbejdere og nomader.
Hvis flyudbuddet forbliver rigeligt og konkurrencedygtigt, vil Balearerne fortsætte med at tiltrække et betydeligt antal internationale købere, hvilket:
- vil støtte priserne på de mest efterspurgte segmenter;
- vil forstærke « likviditetspræmien » for godt beliggende ejendomme;
- kan skabe mere markante cyklusser på de mest turistafhængige områder.
Omvendt kan en vedvarende reduktion i flyudbuddet eller markant højere transportomkostninger:
- få nogle købere til at vælge andre, bedre forbundne destinationer;
- få ejere til at bruge deres ejendom mere beboelsesorienteret end turistmæssigt;
- føre til prisnormalisering i områder, der er mest afhængige af korttidsturisme.
For et langsigtet projekt er det værd at stille sig selv nogle enkle spørgsmål:
- har den valgte ø og område god flyforbindelse til dit hjemland?
- passer dine forventede brugsmønstre (hyppige ophold, lange perioder, fjernarbejde) til tilgængeligheden?
- er ejendommen stadig attraktiv, hvis rejsebetingelserne ændres (omkostninger, flyfrekvens)?
Ved at holde disse faktorer i tankerne kan du bedre vurdere din investerings robusthed frem mod 2030 – og længere ud. ✈️
