Vælg din ø, dit formål og dit budget i 2026
Før du forelsker dig i en turkis bugt, skal du begynde med tre simple spørgsmål:
- Hvad bliver ejendommens primære formål (fritidshus, fjernarbejde, udlejning, fremtidigt pensionssted)?
- Hvor mange uger om året regner du med reelt at opholde dig der?
- Hvilket samlet budget (køb + omkostninger + renovering + drift) er du klar til at investere uden at komme under pres?
Dine svar afgør naturligt dit valg af ø. Hver balearisk ejendomsmarked har sin egen logik, sine priser og sine administrative krav. Det er bedst at tage dem i betragtning fra starten 😉.
Mallorca: likviditet og service (Palma, nordvestlige værdibyer)
Mallorca er den mest alsidige ø for et ejendomsprojekt. Den kombinerer:
- en reel regionshovedstad, Palma, med hospitaler, internationale skoler, kultur og en meget veludbygget lufthavn;
- meget værdifulde områder mod nordvest (Deià, Sóller, Valldemossa) eftertragtet af et internationalt klientel med langvarigt ophold;
- mere familievenlige eller tilgængelige markeder i øens midte eller visse badebyer.
For en køber, der søger:
- likviditet (nem mulighed for videresalg);
- udbud af services hele året;
- en god balance mellem lokalliv og turisme,
vil Mallorca ofte være det bedste kompromis.
Palma passer især godt til:
- fjernarbejdere, der ønsker en bylejlighed med direkte fly til Europa;
- investorer, der går efter mellemvarende udlejning (reguleret) frem for ren ferieudlejning;
- forsigtige pensionister, der vil være tæt på sundhedstilbud og services.
Ifølge nyere data fra Green Acres viser ejendomsmarkedet i Palma de Mallorca et gennemsnitligt budget på ca. 385.000 € for rummelige boliger (ca. 137 m²), hvilket gør det til en interessant indgangsvinkel for helårs- eller delvist ophold.
Nordvesten, hvor værdierne er størst, tiltrækker:
- købere med langsigtede planer, som sætter pris på landskaber og landsbyers charme;
- de med solide budgetter, der kan håndtere høje priser og store driftsomkostninger (gamle huse, bakket terræn).
Ibiza-Formentera: eksklusivt, meget høje budgetter
Ibiza og Formentera ligger tydeligt i et high-end, ja, ultra-prime marked visse steder. Priserne er betydeligt højere end Balearernes gennemsnit med:
- høj og loyal international efterspørgsel;
- begrænset udbud, især af villaer i god beliggenhed med havudsigt eller hurtig adgang til strandene;
- hårdt pres på byggegrunde og byggetilladelser.
Disse øer passer bedst til følgende profiler:
- købere, der leder efter en eksklusiv villa, med eller uden udlejningspotentiale;
- velhavende investorer, der vil have en sjælden ejendom, som kan holde sin værdi på lang sigt;
- personer, som kender øen og dens rytme godt og ønsker at vende tilbage regelmæssigt.
Man skal dog acceptere:
- meget høje købsbudgetter (og tilsvarende høje omkostninger);
- et mere sæsonbetonet liv i visse områder, livligt om sommeren, meget rolige uden for sæson;
- hård konkurrence om kvalitetsboliger med korte tidsfrister for beslutning.
Formentera, som er endnu mere sjælden, er nærmest et samlermarked: få udbud, stor efterspørgsel, høje priser og en ekstremt beskyttet natur.
Menorca: familievenlige fritidshuse, blidere årligt tempo
Menorca tilbyder et meget anderledes ansigt end de to øvrige store øer:
- langsomt tempo, mere familievenlig atmosfære;
- mindre pres på ejendomsmarkedet, selv om priserne er steget de senere år;
- meget bevaret kyst- og naturskat, færre store infrastrukturer.
Det er et godt valg, hvis du søger:
- et fritidshus til dig og din familie;
- en roligere atmosfære, langt fra festlivet;
- en mere overkommelig samlet pris og drift end på Ibiza.
Menorca egner sig godt til:
- familier, der vil vende tilbage samme sted år efter år;
- købere, der sætter pris på natur og landskaber frem for natteliv;
- dem, der foretrækker landsby- eller småbyliv.
Til gengæld kan likviditeten ved gensalg være lidt mindre end på Mallorca eller Ibiza, ganske enkelt fordi efterspørgslen er mere fokuseret. Det gør det vigtigt at vælge en god placering: nærhed til services, adgang til strande, god infrastruktur.
Hvem køber på Balearerne: et stærkt internationalt marked
Uanset dit ø-valg træder du ind på et særdeles internationalt marked. Ifølge Green Acres’ data for hele Balearerne er de mest aktive udenlandske købere franskmænd (ca. 20 % af efterspørgslen), efterfulgt af schweizere (13 %), briter (11 %) og italienere (10 %), foran tyskere og amerikanere.
De gennemsnitlige budgetter er høje: de schweiziske købere ligger f.eks. omkring 755.000 € for ejendomme på et hundrede kvadratmeter, mens tyske købere ofte kommer op over en million euro for store familievillaer. Denne dybe internationale efterspørgsel understøtter priserne og sikrer, at der – på de rigtige steder – er en vis likviditet ved gensalg.
Indgangsvinkler og agtpågivenhed
Når du har valgt din ø, mangler du kun at finde den rigtige indgang til markedet… uden at glemme de mere tekniske emner. Et smukt landskab kan somme tider skjule en dårligt styret ejerforening eller restriktive regler.
Reference 5.090 €/m²; tjek omkostninger, renoveringer og brugsregler
De seneste statistikker angiver i gennemsnit omkring 5.090 €/m² for ejendom på Balearerne – men det dækker over store forskelle mellem:
- velforbundne byområder (Palma, visse kvarterer på Ibiza);
- de eftertragtede nordvestlige landsbyer på Mallorca;
- de mere perifere eller familieprægede områder.
For at sikre dit køb er nogle reaktioner afgørende:
- analysér fællesudgifter: vedligeholdelse af fællesarealer, pool, have, vicevært, administrator;
- forudse kommende renoveringer (facade, tag, elevator, energirenovering) og deres forventede omkostning;
- tjek brugsregler: er korttidsudlejning tilladt, minimumslejetid, ejerforeningens regler.
På visse øer eller i bestemte kommuner er korttidsudlejning til turister stærkt reguleret, undertiden helt forbudt i flerfamiliehuse. Hvis dit projekt afhænger af lejeindtægter, er denne kontrol ikke til forhandling.
Derudover bør du fra starten tage højde for:
- købsomkostninger (notar, afgifter, mellemmænd);
- lokal ejendomsskat;
- driftsomkostninger, hvis du bruger en lokal serviceudbyder.
Sæsonpræg og tilgængelighed uden for sommeren: Vælg efter dit projekt
Balearerne lever tydeligt efter årstidernes rytme. For at købe godt skal du tænke over ikke kun hvad ejendommen er værd, men også hvornår du faktisk kan bruge den.
Et par ting, du skal holde øje med før du vælger din ø:
- Er butikker og restauranter åbne uden for sommeren: Nogle landsbyer tømmes om vinteren, andre forbliver aktive.
- Hyppighed af fly og færger i lavsæson: Bedre på Mallorca, ofte begrænset for Menorca eller Ibiza.
- Ønsket niveau af liv uden for højsæson: fuldstændig ro, moderat lokalliv eller konstant turistaktivitet.
Afhængigt af dit projekt skifter prioriteringerne:
- For en helårsløsning med enkelte besøg uden for sommer, tilbyder Mallorca (og især Palma) bedst kontinuitet i serviceniveau.
- For rent sommerbrug kan Ibiza-Formentera eller udvalgte badebyområder på Menorca være nok, hvis du accepterer sæsonpræget.
- For et delvist ophold (flere måneder om året), skal du undersøge nøje: skoler, læger, åbne butikker, transport samt faste naboer.
Et godt råd er at besøge øen og de ønskede områder uden for sæson, selv kortvarigt. Det giver et mere reelt billede af det virkelige hverdagsliv, langt fra sommerpostkortene 🌞.
