Sống ở Asturias: văn hóa đại dương và dịch vụ vững chắc
Oviedo, Gijón, Avilés: tam giác đô thị/đại học, y tế và giáo dục
Trái tim của Asturias được cấu trúc xung quanh một tam giác đô thị dày đặc: Oviedo, Gijón và Avilés. Ba thành phố này tập trung:
- các bệnh viện và phòng khám chính, trong đó có Chu Oviedo rất nổi tiếng,
- đại học Oviedo và nhiều trung tâm đào tạo khác,
- các thiết bị văn hóa lớn (nhà hát, bảo tàng, phòng hòa nhạc),
- khu thương mại, dịch vụ hành chính và giao thông.
Oviedo là thủ phủ hành chính, thanh lịch và khá là khu dân cư, với trung tâm lịch sử được bảo tồn tốt, hoạt động văn hóa phong phú và bầu không khí sinh viên nổi bật. Gijón nằm bên biển, phát triển cảng và du lịch biển, sôi động hơn, có đời sống khu phố năng động, bãi biển thành phố và lịch hội hè dày đặc.
Avilés nhỏ hơn, nổi bật với di sản cổ và các dự án tái phát triển đô thị, đặc biệt là xung quanh Trung tâm Niemeyer. Đối với dự án sống lâu dài, tam giác này mang đến:
- một mức chăm sóc sức khỏe tốt cho mọi lứa tuổi,
- trường công, trường tư ở mức khá,
- kết nối giao thông đường bộ và đường sắt cho phép di chuyển dễ dàng trong toàn bộ công quốc.
Ở các thành phố này, những khu vực kết nối tốt với ga tàu và các tuyến đường lớn ngày càng được ưa chuộng, đặc biệt từ phía những người lao động linh hoạt và các gia đình mong muốn gần dịch vụ để đảm bảo cuộc sống lâu dài.
Bờ biển và thung lũng: nơi cư trú bán-chính, chất lượng sống được tìm kiếm
Bên ngoài khu đô thị trung tâm, phần còn lại của Asturias được chia giữa bờ biển xanh tươi và các thung lũng nội địa với cảnh quan được bảo tồn tốt. Ở đây có:
- thị trấn ven biển năng động, nhộn nhịp vào mùa hè nhưng sống động quanh năm,
- làng nông nghiệp hoặc miền núi, đôi khi hơi suy giảm nhưng hấp dẫn với những ai tìm kiếm không gian và sự nguyên sơ,
- khu nghỉ dưỡng kết hợp biển, đồng cỏ và dịch vụ gần bên.
Nhiều người mua Tây Ban Nha và nước ngoài chọn nơi ở bán-chính: làm việc từ xa một phần năm, thường xuyên về lại thành phố gốc hoặc chuẩn bị cho về hưu. Kiểu sử dụng này tác động đến:
- lựa chọn vị trí (tiếp cận nhanh tới ga hoặc đường cao tốc),
- tiêu chí tiện nghi (kết nối internet tốt, cách âm tốt, hệ thống sưởi),
- ngân sách sửa chữa, đặc biệt với nhà bằng đá cũ.
Ở các thung lũng, các dự án kết hợp sống quanh năm và đón tiếp người thân hoặc khách thuê ngày càng nhiều, thường có một phụ nhà riêng hoặc tầng dành cho khách, bảo đảm linh hoạt sử dụng qua thời gian.
Chỉ số 2026: tăng mạnh tại các thành phố lớn
Khu vực tháng 9/2026: 1.635 €/m², +13,6 % so với năm trước, +1,5 % so với tháng trước
Tháng 9/2026, giá trung bình ở công quốc Asturias đạt khoảng 1.635 €/m². Điều này thể hiện:
- mức tăng +13,6 % trong một năm,
- mức tăng +1,5 % trong một tháng.
Asturias đang ở giai đoạn tăng tốc, dù mức tuyệt đối còn thấp hơn một số khu vực ven biển Tây Ban Nha khác. Đối với người mua nước ngoài, điều này nghĩa là:
- cơ hội « mua hời rõ rệt » đang dần khép lại,
- việc lựa chọn bất động sản (vị trí, tình trạng, khả năng cho thuê hoặc bán lại) trở nên trung tâm,
- khu vực có tính thanh khoản cao hơn: nhiều người mua, nhiều giao dịch hơn.
Trong bối cảnh này, vẫn có thể thương lượng giá, nhưng chủ yếu dựa vào trạng thái của bất động sản, tiến độ bán hoặc ai gánh một số chi phí sửa chữa, chứ không phải là giảm giá rất mạnh so với niêm yết.
Oviedo 2.089 €/m² (+17,4 % so với năm trước), Gijón 2.447 €/m² (+17,7 % so với năm trước)
Hai động lực lớn của thị trường không ngoài Oviedo và Gijón:
- Oviedo: khoảng 2.089 €/m², tăng +17,4 % so với năm trước,
- Gijón: khoảng 2.447 €/m², tăng +17,7 % so với năm trước.
Những mức tăng này thể hiện nhiều xu hướng:
- người mua địa phương quay lại thị trường nhờ ổn định việc làm trong lĩnh vực dịch vụ và quản lý,
- người mua từ các vùng khác của Tây Ban Nha (Madrid, Castille-et-Léon, Xứ Basque) quan tâm đến việc có thêm nơi trú chân phía bắc,
- nhu cầu thuê tăng nhờ sinh viên, nhân viên trẻ và du lịch thành phố phát triển.
Đối với mục tiêu dự án đầu tư hoặc cho thuê, hai thành phố này vẫn chiếm ưu thế về tính thanh khoản và thị trường rõ ràng hơn các làng du lịch nổi tiếng.
Khu vực kết nối tốt, gần đại học hoặc bệnh viện đã ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất, còn một số khu ngoại ô vẫn có biên độ tăng hấp dẫn với người mua có thể đầu tư dài hạn 5-10 năm.
Lựa chọn nơi ở tùy theo mục đích sử dụng
Thành phố: thanh khoản, thuê sinh viên, linh hoạt di chuyển
Nếu ưu tiên di chuyển dễ dàng và cho thuê thuận tiện, các thành phố trong tam giác đô thị là chọn lựa hợp lý nhất. Ở đây có:
- nhu cầu thuê gần như liên tục (sinh viên, thực tập sinh, người trẻ đi làm),
- giao thông công cộng, ga tàu, đường cao tốc,
- dịch vụ hàng ngày tiếp cận dễ dàng (cửa hàng, trường học, y tế).
Đối tượng người mua phù hợp:
- nhà đầu tư muốn sở hữu căn hộ nhỏ để cho thuê quanh năm hoặc cho thuê chung,
- gia đình sang Tây Ban Nha làm việc mong muốn môi trường thành thị vừa phải,
- người làm việc từ xa kết hợp ở Tây Ban Nha và về thăm quê thường xuyên.
Chọn thành phố đồng nghĩa với khả năng bán lại dễ hơn. Đổi lại, giá vào thị trường cao hơn và diện tích nhỏ hơn với cùng ngân sách.
Một số người mua thậm chí kết hợp mua căn hộ « cơ bản » dễ cho thuê ở thành phố trước, sau đó lên kế hoạch mua bất động sản lớn hơn ở bờ biển hoặc nội địa khi đã hiểu rõ vùng và phong cách sống.
Bờ biển: nghỉ dưỡng, nhà thứ hai bốn mùa
Với ai mơ ước cuộc sống hướng biển và cảnh đẹp, bờ biển Asturias vô cùng quyến rũ. Nơi đây có:
- thị trấn nhỏ ven biển dành cho gia đình,
- vịnh nhỏ kín đáo và đường mòn ven biển tuyệt đẹp,
- khí hậu ôn hòa, dễ chịu mùa hè và ổn định quanh năm.
Nhà nghỉ dưỡng ở đây thường được sử dụng để:
- làm nơi nghỉ tất cả các mùa (leo núi, lướt sóng, ẩm thực, lễ hội địa phương),
- làm chỗ làm việc từ xa khi cần, tránh nóng cực đoan,
- dự kiến chuyển thành nơi ở chính khi nghỉ hưu.
Lựa chọn đô thị ven biển phụ thuộc vào:
- mức độ bạn chịu được sự thay đổi mùa (sự sống động ngoài mùa cao điểm),
- khoảng cách đến thành phố lớn (30-45 phút lái xe làm thay đổi hẳn cuộc sống hàng ngày),
- loại tài sản cần tìm (căn hộ nhìn biển, nhà liền kề, trang trại cải tạo…).
Tại các làng nổi tiếng nhất, khan hiếm nguồn cung buộc nhiều người mua chọn tài sản không nhìn thẳng ra biển nhưng gần đường mòn ven biển, hoặc các thôn làng yên tĩnh hơn và giá hợp lý hơn vào cao điểm hè.
Làng và di sản Asturias
Cudillero, Lastres, Tazones: cảng thơ mộng, cộng đồng năng động
Cudillero, Lastres, Tazones tiêu biểu cho vẻ quyến rũ của các cảng nhỏ Asturias. Nhà cửa sơn màu xây thành hình vòng cung, san sát bên nhau, thu hút du khách mỗi năm nhưng chưa bị thương mại hóa quá mức.
Mua ở đây nghĩa là bạn chấp nhận:
- đông đúc hơn vào mùa cao điểm,
- hạn chế đỗ xe và tiếp cận (đường dốc, ngõ nhỏ),
- hệ thống nhà cũ, thường cần sửa hoặc đã được định giá cao.
Đổi lại, bạn được tận hưởng:
- đời sống bản địa đích thực (đánh cá, quán nhỏ, lễ hội làng),
- sức hút cao cho thuê ngắn hạn,
- cảnh quan địa lý đặc sắc.
Nhằm giữ cân bằng này, nhiều xã quản lý chặt việc sửa chữa và thay đổi mục đích sử dụng, buộc bạn phải lên kế hoạch chi tiết nếu cải tạo thành nhà nghỉ hoặc B&B.
Du lịch quyến rũ và nhà ở gia đình
Một điểm mạnh lớn của Asturias là phát triển du lịch quyến rũ quy mô nhỏ. Nơi đây có:
- « casas rurales » (nhà nông thôn) được khôi phục công phu,
- nhà nghỉ gia đình quy mô nhỏ,
- nhà khách cho dân leo núi, lướt sóng hoặc mê ẩm thực.
Dự án bất động sản có thể bao gồm:
- mua nhà làng để cải tạo thành chỗ nghỉ 3-5 phòng,
- kết hợp nhà chính với 1-2 căn hộ riêng tiếp đón khách,
- nâng tầm trang trại cũ bằng cách cải tạo năng lượng + nhấn mạnh nét nông thôn (đá, gỗ, nhà kho).
Loại dự án này cần thời gian, hiểu biết rõ quy định địa phương và kế hoạch kinh doanh thực tế, đặc biệt ngoài mùa cao điểm. Nhưng nó cũng có thể là động lực cho thay đổi cuộc sống thực sự. 🤝
Dữ liệu truy cập từ các nền tảng như Green Acres còn cho thấy người nước ngoài thích nhà mang đặc tính riêng, kết hợp nét mộc mạc, không gian ngoài trời thoải mái và tiện ích cơ bản sát gần, hơn là tách biệt hoàn toàn.
Mua nhà: chiến lược và ngân sách 2026
Căn hộ đã cải tạo ở thành phố; nhà đá ở nội địa (ưu tiên năng lượng)
Năm 2026, hai nhóm dự án chính cho người mua nước ngoài là:
- căn hộ đã cải tạo ở thành phố,
- nhà đá ở nội địa, thường cần cải tạo.
Ở thành phố, các căn hộ sửa tiêu chuẩn (điện, cửa sổ, hệ thống sưởi, bếp, phòng tắm) cung cấp:
- có thể cho thuê gần như ngay lập tức,
- ngân sách sửa chữa chỉ dừng ở trang trí,
- tính toán hiệu suất đầu tư rõ ràng hơn.
Ở thung lũng, nhà đá hoặc trang trại cũ quyến rũ hơn nhưng đòi hỏi:
- cải tạo nhiệt nghiêm túc (cách âm, cửa, hệ thống sưởi),
- chuẩn hóa hệ thống,
- suy nghĩ về mục đích sử dụng (ở chính, ở phụ hay cho thuê du lịch).
Để kiểm soát ngân sách, nên:
- thực hiện nhiều báo giá trước khi mua,
- dự phòng thêm 10-20 % cho phát sinh,
- chú ý chi phí nhân công địa phương, còn rẻ nhưng tăng với dự án phức tạp.
Ở vùng quê, cần xem xét cẩn thận lối vào (đường, chỗ đỗ, độ dốc đất) và hệ thống (nước, vệ sinh, internet), vì chúng có thể tác động lớn đến tổng chi phí cải tạo.
Trợ cấp sửa chữa và nâng cao hiệu suất năng lượng
Tây Ban Nha, cũng như Châu Âu, khuyến khích các dự án tiết kiệm năng lượng. Ở Asturias, nên tìm hiểu:
- trợ cấp khu vực và quốc gia cho cách nhiệt và đổi hệ thống sưởi,
- chính sách hỗ trợ điện mặt trời nhiệt hoặc quang điện,
- có thể trợ cấp cho việc cải tạo nhà cổ ở nông thôn.
Đối với người mua không cư trú, cần:
- được tư vấn bởi kiến trúc sư hoặc kỹ thuật viên địa phương,
- kiểm tra kỹ điều kiện hưởng trợ cấp (tư cách thuế, loại bất động sản, mục đích ở chính hay phụ),
- lường trước thời gian hành chính trong lịch trình sửa chữa.
Những trợ cấp này không biến dự án xấu thành tốt, nhưng có thể giúp tài chính dự án bất động sản cổ tiềm năng hơn.
Ở khu vực du lịch, trợ cấp cũng giúp nâng cấp nhà nghỉ đạt chuẩn quốc tế, kiểm soát phí sưởi quanh năm.
Ai mua nhà ở Asturias năm 2026?
Hồ sơ người mua nước ngoài: khách Pháp tăng mạnh
Asturias vẫn chủ yếu thu hút người mua Tây Ban Nha, nhưng tỷ lệ người mua châu Âu ngày càng tăng. Theo dữ liệu từ nền tảng Green Acres, người Pháp chiếm khoảng 22 % lượt tìm kiếm bất động sản nước ngoài tại tỉnh Asturias.
Họ thường tìm mua bất động sản diện tích lớn, với diện tích trung bình khoảng 200 m², chứng minh sức hút của nhà lớn cho gia đình, trang trại cũ hoặc nhà làng đủ chỗ cho bạn bè và gia đình.
Người Hà Lan đứng thứ hai với gần 13 % yêu cầu nước ngoài, thiên về bất động sản ngân sách cao, thường ở khu vực thiên nhiên nguyên sơ, gần đường mòn hoặc bờ biển.
Chiến lược theo quốc tịch
Với người Pháp vốn quen thuộc với Tây Ban Nha Địa Trung Hải, Asturias thường là « Tây Ban Nha thứ hai »: tươi mát, xanh hơn, nhưng nguồn cung phân bố rời rạc. Được chuyên gia địa phương hỗ trợ sẽ giúp xác định đúng xã phù hợp ngân sách, nhu cầu.
Người Bắc Âu (Hà Lan, Bỉ, Đức) đặc biệt quan tâm đến hiệu quả năng lượng và gần lối đi bộ, lướt sóng, nhờ vậy những bất động sản vị trí tốt giữa bờ biển và thung lũng rất được chuộng.
Dù thế nào, xu hướng năm 2026 cho thấy thị trường nước ngoài đa dạng, không tập trung vào một đối tượng, giúp thị trường Asturias bền vững hơn.
2026-2030: tăng giá nhờ nhu cầu ở thực và du lịch nội địa
Cải thiện đường sắt, đường bộ
Đến 2030, nhiều xu hướng hạ tầng sẽ tăng tính tiếp cận của Asturias:
- nâng cấp tuyến đường sắt nối thành phố lớn Tây Ban Nha,
- đường bộ thuận tiện tới bờ biển, thung lũng và trung tâm đô thị,
- tăng cường các chuyến đến sân bay Asturias.
Tiếp cận tốt hơn thường có tác động lâu dài đến bất động sản, nhất là:
- mở rộng vùng có thể đi làm xa,
- tăng sức hút của làng kết nối tốt,
- củng cố nhu cầu du lịch quanh năm.
Các làng cách trung tâm chưa đầy 30 phút, kết nối tốt bằng đường hoặc tàu hứa hẹn hấp dẫn hơn, đặc biệt với bất động sản bán-chính kết hợp làm việc từ xa và thường xuyên đi lại giữa vùng.
Tái tạo di sản xây dựng liên tục
Bên cạnh đó, khu vực tiếp tục chú trọng tái tạo di sản xây dựng:
- sửa chữa trung tâm lịch sử và mặt biển,
- tôn vinh tòa nhà biểu tượng (nhà thờ, biệt thự cổ, nhà máy cũ),
- khuyến khích cải tạo thay vì mở rộng đô thị quá mức.
Với người mua, điều này nghĩa là:
- bất động sản vị trí đẹp ở trung tâm cũ được tái tạo sẽ tăng giá trung hạn,
- nhà nông thôn có đặc trưng, sửa tốt dễ chuyển nhượng,
- mật độ đô thị, làng xã vẫn giữ tính nhân văn, rất tốt cho chất lượng sống.
Giai đoạn 2026-2030, khả năng cao nhất của Asturias là tăng giá đều đặn, chủ yếu nhờ nhu cầu ở thực Tây Ban Nha và du lịch nội địa, không phải đầu cơ ngắn hạn. Người mua nước ngoài cần học cách thích nghi với phong cách sử dụng bền vững: chú trọng chất lượng cải tạo, hòa nhập cộng đồng và chọn vị trí phù hợp xu thế di chuyển tương lai.
