Markkinat 2026: korkein hinta kautta aikojen, kaksinumeroinen kasvu
Vuonna 2026 Baleaarien kiinteistömarkkinat ovat ennätyksellisen korkealla hintatasolla, useiden lähes katkeamattomien nousuvuosien jälkeen.
Tämän nousun pääasialliset syyt ovat:
- vahva kansainvälinen kysyntä, erityisesti Pohjois-Euroopan, Saksan ja Ison-Britannian ostajien suunnalta;
- tarjonnan rakenteellinen rajallisuus saari- ja kaavoitussääntöjen vuoksi;
- erittäin vahva « lifestyle »-profiili: ilmasto, meri, turvallisuus, terveys- ja liikennerakenteet.
Syyskuu 2026: 5 090 €/m² (+11,6 % v/v), nousutrendi jatkuu vuodesta 2025
Koko saariston tasolla keskihinta saavuttaa noin 5 090 €/m² syyskuussa 2026, nousua noin 11,6 % vuodessa. Tämä kaksinumeroinen kasvu jatkaa vuonna 2025 alkanutta nousua, suhteellisen vakaan vaiheen jälkeen.
Tämän keskiarvon taakse kätkeytyy kuitenkin merkittäviä eroja:
- kaupunkimaiset ja turistialueet (Palma, Mallorcan lounaisosa, Ibizan kaupunki) ylittävät keskiarvon selvästi;
- joissain Mallorcan ja Menorcan sisämaakunnissa hinnat ovat kohtuullisempia, mutta seuraavat silti nousutrendiä;
- ulkotilat omaavien ja kunnostettujen kohteiden (terassit, puutarhat, merinäköalat) hinnat nousevat nopeammin kuin tavanomaisten asuntojen.
Palma de Mallorcan kiinteistöt esimerkiksi havainnollistavat alueellisen keskiarvon ja suurkaupunkien todellisuuden eroa. Perheasuntojen hintatoiveet osoittavat, että jopa huippukaupunginosien ulkopuolella ostajien on hyväksyttävä jo hyvin korkea sisäänpääsyhinta.
Ostajalle tämä tarkoittaa, että markkinoille pääsyn taso on noussut selvästi muutamassa vuodessa, mikä vaikuttaa suoraan:
- hankintabudjettiin (omakustanne, lainanottokyky);
- vuokratuotto-odotuksiin;
- valintaan eri saariston alueiden välillä.
Korkein alueellinen taso Espanjassa
Baleaarit ovat nyt yksi Espanjan korkeimmista alueellisista hintatasoista, rinnakkain tai edellä perinteisesti kalliita markkinoita kuten Madrid ja Baskimaa.
Green Acresin julkaisemien ulkomaisten ostajien kysyntätietojen perusteella segmentaatio nousee entisestään: kansainväliset asiakkaat hakevat pääosin isoja kohteita, usein yli 130–150 m², mediaanihinnan vaihdellessa 700 000 ja 1,5 miljoonan euron välillä kansallisuudesta ja kohteesta riippuen.
Käytännössä tämä tarkoittaa:
- merkittävää « saari-lisää » verrattuna mantereeseen, vaikka kohde olisi samantasoista laatua;
- selvää kuilua paikallisten asukkaiden tulojen ja markkinahintojen välillä, jota kansainvälinen ostovoimainen asiakaskunta ruokkii;
- kasvanutta herkkyyttä tarjontarajoitteille: kun tietty kohdesegmentti kysytään (merenäkymä, uusi, tasokas), hinnat voivat nousta nopeasti.
Ulkomaalaiselle ostajalle tämä vaatii tarkan hankesuunnitelman:
- määrittele budjetti, joka huomioi ostoon ja omistukseen liittyvät kulut;
- tarvittaessa hyväksy siirtyminen ikonisten paikkojen ulkopuolelle taloudellisen tasapainon vuoksi;
- suunnittele pitkä omistus, jotta investointi voidaan tasata ajan mittaan.
Segmentit ja paineet: kontrastiset saaret
Puhua « Baleaarien markkinasta » yksikkönä on harhaanjohtavaa: jokaisella saarella on oma dynamiikkansa, jännitteensä ja asiakaskuntansa. ⚖️
Premium-rannikko: Mallorcan lounaisosa ja Ibiza, kovin kilpailu
Premium-rannikkoalueet keskittyvät voimakkaimmin kilpailtuun segmenttiin:
- Mallorcan lounaisosa: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx;
- Ibiza ja Formentera: Ibizan kaupunki, Santa Eulària, San José, Es Cubells, halutut merenrantapaikat.
Mallorcan lounaisosassa äskettäin Andratxissa tai Portals Nous’ssa havaitut budjetit – missä ilmoitukset voivat nousta useisiin miljooniin euroihin merinäköalalla varustetuille villoille, kuten Andratxin asuntotarjonta tai Portals Nous osoittaa – kuvaavat hyvin « ultra-premium »-statusta.
Näiden segmenttien piirteet:
- niukka tarjonta, vähän tontteja ja vähän uusia projekteja;
- erittäin korkeat budjetit, luksushuvilat ja -asunnot;
- pääasiassa kansainvälinen asiakaskunta, useimmiten toisen kodin tai arvokiinteistön etsijät.
Ibizan osalta kohdehaut Ibizan kaupungin ja Santa Eulàrían ympärillä vahvistavat yläsegmentin asemaa: paneeli painottuu moderneihin taloihin, kunnostettuihin fincoihin ja huoneistoihin panoraamaterassilla, kuten näkyy seuraavissa kohteissa:
Näillä alueilla toimivalle ostajalle:
- varaa pidempi hakuprosessi, aktiivinen seuranta ja nopea reagointi laadukkaisiin kohteisiin;
- ennakoi rajalliset neuvottelut: harvinaisten kohteiden marginaalit ovat pikkuruiset;
- arvioi pitkän aikavälin arvo: jälleenmyyntimahdollisuus, alueen pitkäaikainen vetovoima, melun tai kausiluonteisuuden vaikutus.
Tietyillä mikroalueilla, kuten Bendinatissa tai Santa Ponsassa, hinnoittelu golf-, allas- ja hotellipalveluja tarjoaville asunnoille (Bendinatin asuntotarjonta tai Santa Ponça) lähenee Côte d’Azurin tai Italian Rivieran avainalueiden tasoa.
Menorca: rauhallisempi ja perinearvojempi markkina
Toisin kuin julkisuuden kohteissa, Menorca esittäytyy perheelämää ja säilyttävää kehitystä arvostavana:
- rauhallisempi elämänrytmi, perhepainotteinen matkailu;
- hallittu kehitys, vahva panostus maisemansuojeluun;
- tärkeitä mutta vähemmän juhlakeskeisiä sesonkivirtoja kuin Ibizalla.
Kiinteistönäkökulmasta tämä tarkoittaa:
- vähemmän spekulatiivista, pitkän aikavälin suuntautunutta markkinaa;
- korkeita mutta pääsääntöisesti Ibizan tai Mallorcan lounaisosan huippuja alhaisempia hintoja;
- suosion lisääntymistä kylätalojen, fincojen ja merenläheisten pientalojen osalta.
Maóssa, Menorcan pääportissa, asuntojen tarjonta Green Acresin kaltaisilla toisen kodin markkinoihin painottuvilla alustoilla osoittaa tämän väliaseman: perhetalot Maóssa tai pienet kunnostetut rakennukset, enimmäkseen omaisuusperusteisiin projekteihin, jotka on tarkoitettu pysyvämpään asuinkäyttöön kuin puhtaasti sijoitukseen.
Menorca sopii, jos etsit:
- perheille sopivaa toista asuntoa säännölliseen käyttöön investoinnin sijaan;
- aidompaa ympäristöä, joka on vähemmän altis massaturismille;
- tasapainoa elämänlaadun ja budjetin välillä.
Kuka ostaa? Ranskalaisten, sveitsiläisten, brittien ja saksalaisten osuus
Pelkkää hintojen nousua syvemmin Baleaarien markkinan rakentavaa kysyntärakennetta muovaa kansainvälinen ostajakunta. Green Acresilla Iles Balearen osalta rekisteröidyissä ostajakysynnöissä näkyy eurooppalaisten ostajien vahva edustus ja korkea ostovoima.
Päämaat ovat:
- Ranska: noin 20 % ulkomaisista kysynnöistä, usein yli 150 m² kohteita, mediaanihinta noin 740 000 €;
- Sveitsi: 13 %, mediaanihinta liki 755 000 €, tiivistilaisempi, noin 130 m²;
- Iso-Britannia: 11 %, kohteet noin 155 m² ja mediaanibudjetti yli 800 000 €;
- Saksa ja Alankomaat: painottaa mielellään isoja pintoja (usein 190–250 m² tai enemmän), säännöllisesti miljoonan euron rajan ylittäviä budjetteja.
Italialaiset, amerikkalaiset ja esimerkiksi hongkongilaiset täydentävät kuvaa, usein hyvin tarkkaan rajatuilla hakualueilla Ibizan ja Mallorcan ikonisimpien kohteiden parissa. Tämä kansallisuuksien kirjo nostaa odotetun laadun standardeja: materiaalit, näkymät, energiatehokkuus, concierge-palvelut.
Kysyntä, sääntely ja omistuksen kulut
Balearien markkinoiden tasapaino perustuu herkkään kolmiyhteyteen: ulkomainen kysyntä, turismisääntely ja omistuksen kulut. 🎯
Ulkomaisten ostajien paino ja turistisääntelyn tiukentuminen
Ulkomaalaiset ostajat muodostavat merkittävän osan kaupoista erityisesti:
- keski- ja yläluokan asunnoissa;
- halutuimmilla rannikko- ja kaupunkialueilla;
- kohteissa, joiden käyttömuoto mahdollistaa toisen asunnon ja kausivuokrauksen.
Paikallisviranomaiset ovat kiristäneet sääntelyä asukkaiden asuntopaineen ja massaturismin vaikutusten vuoksi:
- turistikausivuokrauksen sääntely (lupajärjestelmä, alueelliset rajoitukset, talokohtaiset käyttökiellot);
- lyhytaikaisten vuokrausplattformien valvonta;
- pohdiskelu mahdollisista spekulaatiorajaustoimista.
Sijoittajalle tämä tarkoittaa:
- tarkista aina kohteen kaavoitus- ja turististatukset;
- varmista, että henkilökohtainen käyttö on mahdollinen, jos turistiluvan saanti osoittautuu vaikeaksi;
- ota paikallinen asiantuntija mukaan juridisten riskien hallintaan.
Omistuksen kulut: energia, yhtiövastikkeet, liikenne
Ostohinnan lisäksi omistuksen kulut Baleaareilla ovat merkittävä ja usein aliarvioitu budjettikohta, joka voi vaikuttaa koko vuotuiseen talouteen.
Tärkeimmät kuluerät:
- energia: ilmastointi kesällä, mahdollinen lämmitys talvella, uima-altaan laitteet;
- yhtiövastikkeet: korkeampia asuinyhtiöissä, joissa on uima-allas, puutarha ja palvelut;
- ylläpito: puutarha, allas, pienet korjaukset, etenkin meren rannalla;
- liikenne: lentoliput, auto paikan päällä, pysäköintipaikat;
- paikallinen verotus: kiinteistövero, erityisverot, mahdolliset turistiverot käytön mukaan.
Ennen ostoa kannattaa:
- pyytää myyjältä tai isännöitsijältä yksityiskohtainen vuotuinen kuluerittely;
- simuloida 5–10 vuoden omistuskulut ja varmistaa, että ne sopivat tuloihisi;
- jättää 10–20 % puskuria yllättäville menoille (korjaukset, hinnankorotukset).
Näköalat 2026–2030: jatkuva paine tarjontaan
Vuoteen 2026–2030 mennessä Baleaarien markkinat pysyvät kireinä, vaikka hintojen nousuvauhti voikin vaihdella taloudellisen tilanteen ja sääntelypäätösten mukaan.
Paine tarjontaan säilyy
Useat tekijät viittaavat siihen, että tarjontapaine pysyy vahvana:
- saarten maantiede rajoittaa kaupunkilaajenemista;
- poliittinen tahto suojella ympäristöä ja maisemia;
- rakennuslupaprosessit säädeltyjä ja joskus hitaita.
Tässä kontekstissa joidenkin segmenttien (merenäkymä, ranta, historialliset kaupunginosat) rakenteellinen niukkuus tukee edelleen hintoja erityisesti niille kohteille, jotka:
- ovat hyvin sijoitettuja ja hyvässä kunnossa;
- tarjoavat ulkotilaa (terassi, puutarha, uima-allas);
- ovat energiatehokkaita.
Arvon kehitys riippuu lentoyhteyksistä
Vuoden 2026–2030 näkymien keskeinen tekijä on Baleaarien lentoyhteyksien saavutettavuus. Yhteydet tärkeisiin eurooppalaisiin kaupunkeihin vaikuttavat suoraan:
- vuotuiseen turistimäärään;
- toisen asunnon käytön helppouteen;
- houkuttelevuuteen etätyöntekijöille ja nomadisille profiileille.
Jos lentotarjonta pysyy runsaana ja kilpailukykyisenä, Baleaarit jatkavat kansainvälisen ostajakunnan houkuttelua, mikä:
- tukee hintoja kaikkein kysytyimmissä segmenteissä;
- vahvistaa « likviditeettipreemiota » hyvin sijoitetuille kohteille;
- saattaa aiheuttaa voimakkaampia suhdannesyklejä turistikeskittyneimmillä alueilla.
Päinvastaisessa tapauksessa, jos lentojen tarjontaa supistetaan pysyvästi tai kuljetuskustannukset nousevat merkittävästi:
- osa ostajista valitsee paremmin saavutettavat kohteet;
- omistajat siirtyvät enemmän asuinkäyttöön kuin turistivuokraukseen;
- hinnat voivat tasaantua lyhytaikaturismista riippuvaisilla alueilla.
Pitkän tähtäimen hanketta suunnitellessa kannattaa kysyä itseltään muutama perusasia:
- Tarjoavatko valittu saari ja alue kyllä hyvät lentoyhteydet kotimaahan?
- Onko suunniteltu käyttö (tiheät vierailut, pitkät jaksot, etätyö) yhteensopiva saavutettavuuden kanssa?
- Säilyykö kohde houkuttelevana, jos matkustusehdot muuttuvat (kustannukset, lentojen tiheys)?
Nämä tekijät mielessä pitäen voit arvioida paremmin sijoituksesi resilienssiä vuoteen 2030 ja sen yli. ✈️
