Valitse saaresi, käyttötarkoitus ja budjetti vuonna 2026
Ennen kuin rakastut turkoosiin poukamaan, aloita kolmella yksinkertaisella kysymyksellä:
- Mikä on kiinteistön pääasiallinen käyttötarkoitus (kakkoskoti, etätyö, sijoitusvuokraus, tuleva eläkeasunto)?
- Kuinka monta viikkoa vuodessa aiotte siellä todellisuudessa viettää?
- Mikä on kokonaisbudjetti (osto + kulut + remontit + ylläpitokustannukset), jonka voitte sitouttaa ilman painetta?
Vastaukset ohjaavat luonnollisesti saaren valintaa. Jokaisella Baleaarien markkinalla on oma logiikkansa, hintatasonsa ja hallinnolliset reunaehtonsa. Ne kannattaa ottaa huomioon alusta asti 😉.
Mallorca: likviditeettiä ja palveluita (Palma, luoteen arvokohteet)
Mallorca on monipuolisin saari kiinteistöhankkeelle. Se yhdistää:
- aidon alueellisen pääkaupungin Palman, jossa on sairaalat, kansainväliset koulut, kulttuuri ja erittäin hyvät lentoyhteydet;
- luoteisen alueen (Deià, Sóller, Valldemossa) arvokiinteistöt, jotka houkuttelevat jo pitkään asuneen kansainvälisen asiakaskunnan;
- perheystävällisempiä tai kohtuuhintaisempia alueita saaren keskiosissa ja tietyissä ranta-kohteissa.
Ostajalle, joka etsii:
- likviditeettiä (helppo myydä);
- palveluita avoinna ympäri vuoden;
- hyvää tasapainoa paikalliselämän ja turismin välillä,
Mallorca on usein paras kompromissi.
Erityisesti Palma sopii hyvin:
- etätyöntekijöille, jotka haluavat kaupunkiasunnon suoralla lennolla Eurooppaan;
- sijoittajille, jotka tähtäävät keskipitkän aikavälin vuokraukseen (säädelty), eivät puhtaasti sesonkivuokriin;
- varovaisille eläkeläisille, jotka haluavat pysyä lähellä palveluita ja terveydenhuoltoa.
Green Acresin tuoreiden tietojen mukaan Palman kiinteistöissä keskimääräinen budjetti on noin 385 000 € tilaville asunnoille (n. 137 m²), joten kyseessä on houkutteleva kohde ympäri vuoden asumiseen tai osittaiseen muuttoon.
Luoteisosat, joissa korostuu perinteinen arvo, houkuttelevat erityisesti:
- pitkän tähtäimen ostajia, jotka arvostavat maisemia ja kylien viehätystä;
- jo vakiintuneita budjetteja, jotka kestävät korkeat hinnat ja merkittävät ylläpitokustannukset (vanhat talot, jyrkät tontit).
Ibiza-Formentera: huippuluokka, erittäin korkeat budjetit
Ibiza ja Formentera ovat selvästi huippuluokan markkinoita, tietyissä osissa jopa ultra-prime. Hinnat ovat selvästi Baleaarien keskiarvon yläpuolella, sillä:
- kansainvälinen kysyntä on vahvaa ja uskollista;
- tarjonta on rajattua, erityisesti hyvin sijainneista huviloista, joista merinäköala tai nopea pääsy rannoille;
- maankäyttöpaine ja rakennuslupien niukkuus ovat merkittävät.
Nämä saaret sopivat erityisesti seuraaville profiileille:
- ostajat, jotka etsivät arvovilla, vuokratuotolla tai ilman;
- erittäin varakkaat sijoittajat, jotka etsivät harvinaista omaisuutta, joka pitää arvonsa pitkällä aikavälillä;
- henkilöt, jotka jo tuntevat saaren ja sen rytmin ja haluavat palata sinne säännöllisesti.
On kuitenkin hyväksyttävä:
- hyvin korkea hankintabudjetti (ja vastaavat lisäkulut);
- tietyillä alueilla elämän selkeä kausiluonteisuus – vilkasta kesällä, hyvin rauhallista talvella;
- kovaa kilpailua laadukkaista kohteista, mikä voi johtaa lyhyisiin päätösaikoihin.
Formentera on vielä harvinaisempi, oikeastaan keräilijöiden markkina: vähän tarjontaa, paljon kysyntää, korkeat hinnat ja erittäin suojeltu ympäristö.
Menorca: perheiden kakkoskodit, pehmeämpi vuosirytmi
Menorca on hyvin erilainen kasvot kuin kaksi muuta suurta saarta:
- rauhallisempi rytmi, perheystävällisempi tunnelma;
- vähemmän painetta kiinteistömarkkinoilla, vaikka hinnat ovatkin nousseet viime vuosina;
- luonto ja rannikot ovat säilyneet hyvin, vähemmän suuria infrastruktuureja.
Hyvä vaihtoehto, jos etsit:
- kakkoskotia sinulle ja läheisillesi;
- rauhallista ympäristöä, kaukana bile-elämästä;
- kohtuullisempia elin- ja ylläpitokustannuksia kuin Ibizalla.
Menorca sopii hyvin:
- perheille, jotka haluavat palata samaan paikkaan joka vuosi;
- ostajille, joita kiinnostavat luonto ja maisemat enemmän kuin yöelämä;
- niille, jotka suosivat kylä- tai pikkukaupunkiasumista.
Vastaavasti myyntilikviditeetti voi olla matalampi kuin Mallorcalla tai Ibizalla, koska kysyntä on tarkemmin kohdistettua. Siksi on tärkeää valita hyvä sijainti: palveluiden läheisyys, pääsy rannoille, hyvät yhteydet.
Kuka ostaa Baleaareilla: kansainväliset markkinat
Olitpa valinnut minkä tahansa saaren, liityt vahvasti kansainväliseen markkinaan. Green Acresin Baleaarien tilastojen mukaan aktiivisimmat ulkomaalaisostajat ovat ranskalaiset (noin 20 % kysynnästä), seuraavina sveitsiläiset (13 %), britit (11 %) ja italialaiset (10 %), ennen saksalaisia ja amerikkalaisia.
Mediaanibudjetit pysyvät korkeina: sveitsiläiset asiakkaat sijoittuvat noin 755 000 € kohteisiin, jotka ovat noin sadan neliön kokoisia, kun taas saksalaiset ostajat menevät usein yli miljoonan euron suurten perhehuviloiden kohdalla. Tämä kansainvälisen kysynnän laajuus auttaa ylläpitämään hintoja ja varmistamaan tietyn myyntilikviditeetin hyvillä sijainneilla.
Sisäänmeno ja tarkkuutta vaativat asiat
Kun kohdesaaren valinta on tehty, on löydettävä oikea sisäänmeno markkinoille… unohtamatta teknisiä yksityiskohtia. Kaunis ympäristö saattaa joskus kätkeä huonosti hoidetun taloyhtiön tai rajoittavat käyttösäännöt.
Viite 5 090 €/m²; tarkista kulut, remontit ja käyttösäännöt
Viimeisimmät tilastot antavat viitteeksi noin 5 090 €/m² hintatason Balearien kiinteistöissä, kaikki kohteet huomioiden. Mutta kyseessä on keskiarvo – tämän takana on suuria eroja:
- hyvin saavutettavissa kaupunkialueissa (Palma, tietyt Ibizan kaupunginosat);
- luoteisen Mallorcan kysytyissä kylissä;
- periferisemmillä tai perheystävällisemmillä alueilla.
Turvataksesi ostoksen, muutama perusasia:
- analysoi taloyhtiön kulut: yhteisiä tiloja, uima-allasta, puutarhaa, vartiointia, isännöintiä koskevat kustannukset;
- ennakoi tulevat remontit (julkisivu, tiivistykset, hissi, energiatehokkuuden parannukset) ja niiden todennäköiset kustannukset;
- tarkista käyttösäännöt: onko lyhytaikainen vuokraus sallittu, vuokrausten vähimmäiskesto, taloyhtiön säännöt.
Joillakin saarilla tai kunnissa lyhytaikainen vuokraus on tarkasti säädelty, joskus jopa kielletty kerrostaloissa. Jos suunnitelmasi perustuu vuokratuloihin, tätä kohtaa ei voi sivuuttaa.
Lisäksi, suunnittele alusta alkaen:
- ostokulut (notaarit, verot, välittäjät);
- paikallinen kiinteistövero;
- hallintakulut, jos käytät palveluntarjoajaa paikan päällä.
Kausiluonteisuus ja saatavuus kesän ulkopuolella: valitse projektin ehdoilla
Baleaarit elävät selvästi vuodenaikojen mukaan. Ostaessa pitää miettiä paitsi kiinteistön hintaa, myös milloin sitä todella voi hyödyntää.
Muutama huomioitava asia saaren valinnassa:
- Kauppojen ja ravintoloiden aukiolo kesän ulkopuolella: jotkut kylät tyhjenevät talveksi, toiset pysyvät aktiivisina.
- Lentojen ja laivareittien tiheys matalasesongilla: Mallorcalla runsaampia, joskus Menorcalla tai Ibizalla niukempia.
- Toivottu elämänvilkkaus syksyllä ja keväällä: täydellinen rauha, maltillinen paikalliselämä tai jatkuva turistiaktiivisuus.
Projektin mukaan ratkaisut vaihtelevat:
- Ympärivuotisessa tukikohdassa, jossa tehdään myös lomia kesän ulkopuolella, Mallorca (ja erityisesti Palma) tarjoaa parhaan palveluiden jatkuvuuden.
- Puhdas kesäkäyttö onnistuu Ibizalla-Formenteralla tai tietyillä Menorcan rantaseuduilla, hyväksyen kausivaihtelun.
- Osittaisessa muuttoprojektissa (useita kuukausia vuodessa), tarkista: koulut, lääkärit, auki olevat kaupat, kulkuyhteydet ja pysyvät naapurit.
Hyvä vinkki on käydä katsomassa saari ja kohteet myös matalasesonkina, vaikka lyhyesti. Näin saa realistisemman kuvan paikasta, kaukana postikorteista 🌞.
