Où acheter en 2026 : lecture par profils et trajectoires de prix
Avant de zoomer sur chaque zone, il est utile de raisonner par profils d’acheteurs. Selon que vous cherchez un pied-à-terre, un investissement locatif ou un changement de vie complet, les réponses ne seront pas les mêmes.
En 2026, le marché andalou devrait rester dynamique, mais plus segmenté. Certaines zones semblent proches d’un plafond de prix à court terme, tandis que d’autres disposent encore d’une marge de progression importante.
- Pour un projet patrimonial long terme : privilégier les grandes villes au marché profond, bien reliées et liquides.
- Pour un rendement saisonnier : viser les zones littorales à forte demande touristique internationale, même si les prix d’achat sont plus élevés.
- Pour un changement de vie avec budget maîtrisé : regarder les communes en deuxième couronne ou les villes moyennes reliées par train ou autoroute.
Valeur patrimoniale : Séville intra-muros, confort urbain et forte liquidité
Séville intra-muros reste, pour beaucoup d’acheteurs, le « cœur patrimonial » de l’Andalousie. Le centre historique, les quartiers de Triana, Los Remedios ou encore Nervión offrent un mix rare de charme architectural, services urbains et demande locative soutenue.
- Liquidité élevée : les biens de qualité se revendent rapidement, même en phase de marché plus calme.
- Demande diversifiée : touristes, étudiants, cadres locaux, fonctionnaires, expatriés… ce qui amortit les cycles.
- Contraintes d’offre : peu de foncier disponible en intra-muros, ce qui soutient les prix à long terme.
L’immobilier à Séville et sa province confirment cette tension : les biens demandés affichent en moyenne des surfaces généreuses et des budgets déjà élevés pour l’Espagne, ce qui traduit un positionnement clairement patrimonial.
En 2026, on peut s’attendre à une stabilisation douce des prix en plein centre, après plusieurs années de hausse marquée. Les hausses les plus fortes devraient se déplacer vers :
- les faubourgs bien connectés (San Bernardo, La Buhaira, zones proches des lignes de métro et du tram) ;
- les quartiers résidentiels prisés des familles avec écoles et parcs.
Les données de Green Acres montrent par ailleurs que la demande étrangère y est très francophile : les acheteurs français représentent environ 30 % des demandes, devant les Américains et les Britanniques. Le ticket médian d’un Français tourne autour de 260 000 € pour près de 200 m², soit un prix médian au m² encore inférieur à celui de la Costa del Sol, ce qui renforce l’attrait de Séville pour un projet de long terme.
Pour un investisseur patrimonial, Séville intra-muros coche plusieurs cases :
- sécurité à long terme sur la valeur de revente ;
- plusieurs stratégies locatives possibles (saisonnière réglementée, moyenne durée, longue durée) ;
- un cadre de vie vivant toute l’année, idéal si vous prévoyez d’y passer plusieurs mois.
Le revers de la médaille : un ticket d’entrée en hausse et une concurrence forte sur les biens bien placés et bien rénovés. Il faut accepter de payer le prix de la rareté ou se tourner vers des biens à rénover pour créer sa propre valeur. 🔧
Rendement saisonnier : Costa del Sol (Marbella–Estepona–Benahavís) portée par le luxe
Pour un profil qui cherche surtout du rendement saisonnier, difficile d’ignorer la Costa del Sol. Le trio Marbella–Estepona–Benahavís s’est repositionné comme destination haut de gamme à l’échelle européenne.
- Marbella : marque internationale, clientèle fortunée, très forte demande en haute saison comme hors saison.
- Estepona : montée en gamme accélérée, front de mer requalifié, gros travail urbain sur les espaces publics.
- Benahavís : villas, complexes fermés, golfs, produit plus exclusif, souvent avec services intégrés.
Les recherches de résidences secondaires illustrent bien la hiérarchie interne du segment luxe :
- Immobilier à Marbella, les biens demandés dépassent en moyenne largement le million d’euros, avec un prix au m² supérieur à 5 700 €/m².
- Immobilier à Estepona, on reste sur un registre haut de gamme mais légèrement plus accessible, autour de 4 100 €/m² pour des appartements et maisons d’environ 140 m².
- Immobilier à Benahavís, on se situe encore un cran au-dessus : les biens recherchés sur ce secteur très exclusif culminent en moyenne à plus de 2,6 millions d’euros, pour de grandes villas de plus de 500 m², souvent en complexes sécurisés avec golfs et services.
Les ingrédients qui soutiennent les prix et les loyers saisonniers :
- une saisonnalité étendue d’avril à octobre, avec un socle d’occupation en hiver ;
- un positionnement luxe qui attire une clientèle moins sensible aux variations de prix ;
- une offre d’activités diversifiée : golfs, marinas, gastronomie, événements internationaux.
En 2026, le scénario le plus probable est celui d’un marché encore cher, voire très cher, mais porté par :
- un pipeline de nouveaux projets haut de gamme ;
- une rareté relative du foncier bien placé en bord de mer ;
- des rendements saisonniers qui restent compétitifs par rapport à d’autres littoraux méditerranéens de standing équivalent.
Ce secteur s’adresse plutôt à :
- des acheteurs avec budget confortable, capables d’absorber des charges de copropriété élevées ;
- des investisseurs qui acceptent une gestion locative très professionnelle, pour optimiser taux d’occupation et tarification ;
- des profils qui recherchent aussi un usage plaisir (résidence secondaire) en plus de la rentabilité.
La contrepartie : un marché déjà très valorisé, avec un risque de volatilité plus marqué en cas de choc sur le tourisme international ou le segment luxe.
Tickets d’entrée et zones d’opportunité
Une fois votre profil clarifié, la question clé devient : avec quel budget, et pour quel type de bien, pouvez-vous entrer sur le marché ? Les disparités sont fortes entre grandes villes, littoral premium et communes en deuxième couronne.
À l’horizon 2026, plusieurs tendances se dessinent :
- les centres urbains majeurs (Séville, Malaga intra-muros) affichent déjà des niveaux élevés ;
- le littoral malaguène approche d’un point haut historique, avec une pression haussière sur les produits bien situés ;
- les communes de second ring profitent d’un effet de report, avec des hausses parfois spectaculaires.
Malaga et littoral : budgets en hausse, point haut historique en 2026
Malaga a changé de dimension. La ville est passée en quelques années de destination balnéaire classique à hub culturel et technologique, avec :
- musées et offre culturelle renforcés ;
- pôle technologique en développement ;
- connectivité aérienne et ferroviaire excellente ;
- forte demande de la part d’acheteurs étrangers et d’expatriés.
Conséquence directe : les prix d’entrée augmentent, en particulier :
- dans le centre historique réhabilité et le quartier du port ;
- dans les quartiers résidentiels en front de mer ;
- le long du littoral vers Torremolinos, Benalmádena, jusqu’à Fuengirola.
Les chiffres recueillis sur la province de Malaga nuancent toutefois l’image d’un marché inaccessible : les biens de résidence secondaire recherchés affichent en moyenne plusieurs centaines de milliers d’euros, mais pour des surfaces souvent très importantes, ce qui ramène le prix moyen au m² à moins de 2 000 €/m² à l’échelle provinciale. Cet écart entre prix total et prix au m² rappelle que s’éloigner légèrement de l’hyper-centre ou du front de mer peut redonner de l’oxygène au budget.
La demande étrangère y est très diversifiée : Français, Belges, Allemands et Néerlandais concentrent une large part des recherches, avec des budgets médians compris autour de 300 000 € pour une centaine de m². Les Américains et les Suisses montent en gamme, avec des prix médians supérieurs à 400 000 € et des prix au m² dépassant fréquemment 3 000 €/m² dans les secteurs les plus recherchés.
Le sentiment de marché pour 2026 est celui d’un point haut historique ou proche, surtout sur :
- les appartements neufs ou rénovés avec vue mer ;
- les petites surfaces bien placées, très demandées en location saisonnière ;
- les programmes neufs avec services (piscine, salle de sport, conciergerie).
Pour un acheteur :
- qui privilégie la sécurité d’occupation (y vivre, télétravailler) ;
- qui accepte un rendement plus modeste mais stable ;
- qui parie sur le rôle de hub à long terme de Malaga,
Malaga reste cohérente, même avec un ticket élevé.
Si l’objectif est principalement la plus-value à court terme, la prudence est de mise : entrer au plus haut cycle suppose un horizon d’investissement long et une capacité à absorber un éventuel palier ou ajustement des prix.
Voir les maisons et appartements à vendre à Malaga
Communes « second ring » (Huelva, Vélez-Málaga, Casares) : croissance > +20 % a/a en 2024–2025, potentiel mais vigilance
Face à la hausse marquée des prix à Séville et sur la Costa del Sol, de nombreux acheteurs se tournent vers des communes de deuxième couronne, parfois excentrées, mais mieux valorisées aujourd’hui qu’il y a cinq ans.
Parmi les zones qui se distinguent :
- Huelva : littoral encore plus abordable, plages étendues, profil plus familial et national.
- Vélez-Málaga : à l’est de Malaga, dynamisée par l’effet de report de la capitale provinciale.
- Casares : proche d’Estepona, combinant villages blancs et complexes résidentiels récents.
Ces communes ont enregistré des croissances de prix supérieures à +20 % en glissement annuel sur 2024–2025, sous l’effet :
- du report des acheteurs chassés des zones centrales trop chères ;
- de nouveaux projets immobiliers, souvent avec de bonnes prestations ;
- d’un intérêt croissant des investisseurs pour des marchés perçus comme « en retard ».
Les chiffres de Green Acres illustrent bien cette marche d’escalier entre premier et second rideau : à Vélez-Málaga, les biens immobiliers tournent en moyenne autour de 260 000 € pour près de 190 m², avec un prix au m² avoisinant 1 400 €/m², très inférieur aux niveaux observés sur la Costa del Sol occidentale.
À Casares, la proximité d’Estepona et du segment luxe tire les prix vers le haut : les recherches portent sur des biens autour de 500 000 € et 130 m², soit près de 3 800 €/m², ce qui en fait une zone de transition entre second ring et littoral premium.
Sur le département de Huelva, les profils d’acheteurs étrangers restent plus « value » que « luxe » : les Portugais arrivent en tête des demandes, suivis des Français et des Allemands. Les budgets médians oscillent autour de 150 000–160 000 € pour 110 à 140 m², avec des prix au m² encore proches de 1 200–1 300 €/m², soit une fraction des niveaux malaguènes. De quoi laisser entrevoir un potentiel de rattrapage, sous réserve du développement des infrastructures et de l’offre de services.
Pour un acheteur, ces zones peuvent représenter de réelles opportunités :
- tickets d’entrée plus bas qu’à Malaga ou Marbella pour une surface équivalente ;
- potentiel de progression supplémentaire si les infrastructures suivent ;
- possibilité de viser à la fois la location saisonnière et la moyenne durée.
Mais cette dynamique rapide impose une vigilance particulière sur le point d’entrée :
- une croissance récente très forte peut signaler un risque de surchauffe à court terme ;
- les marchés sont plus petits et moins liquides : la revente peut être plus lente ;
- tout dépend de la qualité du micro-emplacement (proximité mer, services, accès routiers).
Dans ces zones, il est crucial de :
- visiter plusieurs quartiers, pas seulement les fronts de mer ou les programmes neufs mis en avant ;
- analyser les flux réels (tourisme, population résidente, projets d’infrastructures) ;
- prévoir une marge de sécurité dans votre plan de financement, en cas de revente plus longue ou de loyer inférieur aux projections.
Pour un projet à horizon long (8–12 ans) avec budget plus serré, ces communes peuvent constituer un bon compromis entre accessibilité et potentiel. Pour un horizon plus court, elles demandent une analyse fine et un accompagnement local solide. 🙂
