Choisir sa zone en 2026 : usage annuel, budgets et accessibilité
Avant même de comparer les îles, clarifiez votre scénario de vie. Aux Canaries, un même budget peut mener soit à un appartement proche de la plage dans une station très touristique, soit à une maison plus vaste dans une zone plus résidentielle ou rurale.
Posez-vous quelques questions clés :
- Allez-vous y vivre toute l’année ou seulement en saison ?
- Avez-vous besoin d’un accès aérien direct fréquent depuis votre pays ?
- Souhaitez-vous louer facilement votre bien en courte durée ?
- Acceptez-vous une voiture indispensable ou préférez-vous tout faire à pied ?
Les réponses orientent fortement le choix entre Tenerife sud, le littoral de Gran Canaria, les segments loisirs de Lanzarote/Fuerteventura ou les îles plus confidentielles comme La Palma.
Tenerife sud, Gran Canaria littoral : marchés liquides et valeurs élevées
Tenerife et Grande Canarie concentrent une grande partie de la demande internationale. Résultat : des marchés liquides, où l’on achète et revend plus facilement, mais avec des niveaux de prix supérieurs à la moyenne de l’archipel.
Les zones les plus recherchées incluent :
- Tenerife sud : Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de las Américas, Amarilla Golf.
- Gran Canaria littoral : Maspalomas, Playa del Inglés, Meloneras, Arguineguín, Puerto Rico.
Ces secteurs cumulent plusieurs atouts :
- climat très doux et ensoleillé toute l’année ;
- forte présence de services : commerces, restaurants, santé, écoles internationales ;
- volumes de transactions importants, donc prix de marché bien établis ;
- fort potentiel locatif touristique, surtout en courte durée.
En contrepartie, les tickets d’entrée sont élevés, notamment :
- sur les fronts de mer et les résidences avec piscine ;
- pour les biens avec vue mer panoramique ou grande terrasse ;
- dans les copropriétés récentes avec services (sécurité, conciergerie, spa).
Pour un acheteur qui cherche à sécuriser la revente, ces zones « prime » restent néanmoins des valeurs relativement défensives à l’échelle régionale.
On le voit par exemple à Meloneras, sur la côte sud de Gran Canaria : les biens demandés y affichent des prix au mètre carré nettement supérieurs à la moyenne de l’archipel, reflet d’un marché très international et d’une offre majoritairement composée de résidences récentes avec services.
Qui achète à Tenerife et à Gran Canaria ?
Les données issues du site spécialisé Green Acres montrent que ces marchés ne sont pas seulement portés par un pays, mais par un véritable mix d’acheteurs européens.
À Ténérife, les demandes étrangères sont dominées par les Italiens (20 % des recherches), suivis des Français (13 %), des Allemands (10 %) et des Suisses et Belges (8 % chacun). Les budgets médians se situent autour de 259 000 € pour les Italiens et 328 000 € pour les Français, avec des surfaces médianes de 60 à 100 m² environ.
Sur le département de Las Palmas (qui inclut notamment une grande partie de Gran Canaria), les Italiens représentent 17 % des demandes étrangères et les Français 13 %, avec des prix médians autour de 255 000–275 000 € pour des surfaces proches de 70 à plus de 100 m². Ce profil d’acheteurs varié contribue à la profondeur de marché et à la liquidité des secteurs les plus touristiques.
Lanzarote et Fuerteventura : segments loisirs, tickets variables selon front de mer
Lanzarote et Fuerteventura attirent un public en quête de paysages plus sauvages, de sports nautiques et d’une ambiance un peu moins urbaine. Le marché y est très axé sur le loisir, avec une grande variabilité de prix.
Sur ces îles, la localisation précise fait toute la différence :
- les fronts de mer et les stations balnéaires (Puerto del Carmen, Costa Teguise, Corralejo, Caleta de Fuste…) atteignent des prix souvent comparables à certaines zones de Tenerife ou Grande Canarie ;
- à l’intérieur des terres ou dans des villages plus calmes, les tickets redeviennent nettement plus abordables ;
- les maisons individuelles avec terrain – parfois avec licence touristique – peuvent offrir un bon rapport surface/prix, mais avec une liquidité plus faible que dans les grands pôles.
Immobilier à Corralejo : au nord de Fuerteventura, illustre bien cette logique : d’après les annonces diffusées sur Green-acres, les biens proposés y relèvent majoritairement de la résidence secondaire, souvent avec piscine ou proximité immédiate de la plage, ce qui tire les prix vers le haut dans les quartiers les plus recherchés.
À Lanzarote, la capitale Arrecife offre un autre profil : selon les demandes observées sur Arrecife, les budgets moyens restent plus contenus que dans les stations balnéaires au sud de l’île, avec des appartements de surfaces raisonnables en cœur urbain. Une option intéressante si vous privilégiez l’accès aux services toute l’année plutôt que le front de mer ultra-touristique.
L’équilibre à trouver dépend de votre priorité :
- plaisir d’usage (plage, sports, calme) vs rendement locatif maximal ;
- vue mer et proximité immédiate de l’océan vs compromis sur la distance pour élargir la surface ou rester dans le budget ;
- marché de niche plus confidentiel vs zones très internationales.
Pour un projet de résidence secondaire orientée vacances, Lanzarote et Fuerteventura restent des options séduisantes, à condition d’accepter une revente parfois plus longue qu’à Tenerife sud ou sur la côte de Gran Canaria.
Et La Palma, Santa Cruz et les îles plus confidentielles ?
Au-delà des grands pôles touristiques, certaines zones offrent un rapport qualité de vie/prix attractif, au prix d’un marché plus discret. C’est le cas des maisons à vendre à Santa Cruz de Tenerife, capitale provinciale et porte d’entrée vers le nord de l’île, plus résidentiel.
On y trouve davantage de profils citadins : actifs en télétravail, familles cherchant écoles et services, retraités qui privilégient les commodités à la plage à 200 mètres. Les prix unitaires y sont moins tirés par la clientèle purement touristique que dans les stations du sud, mais la profondeur de marché reste soutenue grâce à une demande locale permanente.
Les îles plus préservées comme La Palma s’inscrivent dans cette logique : cadre naturel exceptionnel, tourisme plus limité en volume, mais attaché à des séjours plus longs et à des expériences de nature. À la clé, des tickets souvent plus doux et un marché davantage de niche, où la patience est de mise à la revente mais où la pression foncière reste plus modérée.
Budgets et trajectoire des valeurs
En 2026, le marché canarien se distingue par une dynamique toujours positive, soutenue par le tourisme, l’attractivité climatique et la présence croissante de résidents européens à l’année (télétravail, retraite active, pluriactivité).
Il est essentiel de raisonner à la fois :
- en niveau de prix actuel (ce que vous payez en 2026) ;
- et en trajectoire probable (ce que pourrait valoir le bien à horizon 5 à 10 ans).
Cette approche permet de ne pas se focaliser uniquement sur le « moins cher aujourd’hui », mais sur la cohérence globale de votre projet patrimonial.
Référence régionale 3 084 €/m² ; tendance annualisée >+13 % en 2026
À l’échelle de l’archipel, la référence de prix tourne autour de 3 084 €/m², tous types de biens confondus. C’est une moyenne : certains segments entrée de gamme restent en dessous, tandis que les biens premium en bord de mer la dépassent largement.
La trajectoire observée montre une tendance annualisée supérieure à +13 % en 2026 sur les zones les plus tendues, portée par :
- la rareté du foncier côtier ;
- le maintien d’une forte demande internationale ;
- la modernisation du parc (rénovations, résidences neuves, mise aux normes énergétiques) ;
- la montée en gamme de l’offre touristique.
Pour l’acheteur, cela implique :
- d’anticiper un coût d’entrée croissant si l’achat est repoussé de plusieurs années ;
- de rester lucide sur les scénarios : une telle croissance n’est pas garantie à long terme (possibles phases de stabilisation) ;
- de privilégier des emplacements capables de résister en cas de ralentissement (proximité services, transport, plage, vues, qualité du voisinage).
L’objectif n’est pas de spéculer, mais de se positionner de façon sereine sur un actif qui garde son attrait dans le temps. 😊
Anticiper coûts insulaires (transport, énergie) et normes d’usage
Au-delà du prix d’achat, vivre ou investir aux Canaries, c’est composer avec des coûts insulaires spécifiques. Ils peuvent peser sur votre budget global et sur la rentabilité d’un projet locatif.
Parmi les points à anticiper :
- transport : billets d’avion réguliers si vous rentrez souvent en Europe continentale, location ou achat de voiture sur place, surcoût éventuel pour l’acheminement de certains biens ou matériaux ;
- énergie : coûts variables selon les îles et les opérateurs, usage important de la climatisation dans certaines zones, éventuels investissements dans le solaire pour stabiliser la facture à long terme ;
- eau : ressource précieuse sur les îles, impactant parfois les charges de copropriété (piscine, arrosage, jardin) ;
- logistique du chantier en cas de rénovation : délais et coûts de livraison de matériaux, disponibilité des artisans, coordination plus complexe qu’en métropole.
S’ajoutent les normes d’usage :
- réglementations locales sur la location touristique (licences, quotas, zones autorisées) ;
- statuts de copropriété parfois stricts (usage hôtelier interdit, restrictions sur les rénovations visibles, gestion des parties communes) ;
- particularités fiscales et administratives liées à la communauté autonome des Canaries.
Les données agrégées de plateformes comme Green Acres, croisées avec les règles locales, peuvent aider à calibrer un projet : en comparant les prix médians par type de bien et le profil des acheteurs par île, vous affinez votre stratégie entre résidence principale, pied-à-terre et investissement locatif.
Intégrer ces paramètres dès la phase de sélection de la zone (Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura ou La Palma) permet d’éviter les mauvaises surprises une fois installé.
Indicateurs 2026 : flux aériens et investissement hôtelier
Pour analyser le potentiel d’une zone, ne vous limitez pas aux annonces immobilières. Observez aussi les indicateurs macro qui irriguent la valeur : trafic aérien, projets hôteliers, modernisation des infrastructures, politiques touristiques.
En 2026, ces signaux sont particulièrement pertinents aux Canaries, où le tourisme reste le moteur de l’économie locale et un levier majeur pour la demande en résidences secondaires et locations saisonnières.
AENA et observatoires locaux : trafic en hausse, investissements constants
Les données d’AENA (gestionnaire des aéroports espagnols) et des observatoires locaux montrent une hausse continue des flux aériens vers les principales îles canariennes. Cela se traduit par :
- plus de liaisons directes avec les grandes villes européennes ;
- une saison touristique de plus en plus étalée, au-delà des seuls mois d’hiver ;
- une diversification des profils de visiteurs (télétravailleurs, familles, seniors actifs, sportifs, digital nomads).
En parallèle, l’investissement hôtelier reste soutenu :
- rénovations de complexes existants vers des standards plus haut de gamme ;
- création ou transformation de structures type boutique-hôtels, aparthotels, resorts thématiques ;
- projets d’aménagement autour des fronts de mer, des marinas et des golfs.
Pour l’acheteur immobilier, ces tendances sont importantes car elles :
- augmentent la visibilité internationale des destinations (Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma) ;
- soutiennent la demande locative de courte et moyenne durée ;
- peuvent entraîner des revalorisations foncières sur les secteurs les mieux desservis ;
- incitent les pouvoirs publics à améliorer les infrastructures (routes, santé, services).
À l’échelle de 2026, les îles combinant hausse du trafic aérien, investissements touristiques constants et rareté du foncier côtier apparaissent particulièrement bien positionnées pour un projet immobilier à moyen/long terme.
