Vivre en Euskadi : triple pôle urbain et qualité de vie au-dessus de la moyenne
Bilbao, Donostia-San Sebastián, Vitoria-Gasteiz : emplois qualifiés, services top
Le Pays basque espagnol s’organise autour d’un triangle urbain particulièrement attractif : Bilbao, Donostia-San Sebastián et Vitoria-Gasteiz. Ces trois capitales offrent une densité d’emplois qualifiés, d’équipements publics et de services très au-dessus de la moyenne espagnole.
On y trouve :
- un tissu industriel et technologique solide (énergie, ingénierie, industrie 4.0) ;
- des universités et centres de recherche reconnus ;
- un réseau hospitalier et scolaire performant ;
- une culture des transports publics bien développée.
Pour un projet de changement de vie avec maintien de carrière, ces villes permettent de concilier vie professionnelle exigeante et environnement plus serein que dans les grandes métropoles internationales.
Identité culturelle forte, sport et gastronomie portés par l’Atlantique
Vivre en Euskadi, c’est aussi s’inscrire dans une culture régionale très affirmée : langue basque, fêtes locales, forte vie associative et sportive. Cela se ressent au quotidien, autant dans les villes que dans les villages.
Quelques marqueurs qui font la différence :
- une vie tournée vers l’extérieur : surf, randonnée, vélo, pelote, trail ;
- une gastronomie de haut niveau, des pintxos aux restaurants étoilés ;
- un attachement au territoire qui se traduit par un bon entretien du bâti et des espaces publics.
Pour un projet immobilier, cela se traduit aussi par une demande résidentielle stable, y compris hors saison, et une valorisation des quartiers vivants, proches des commerces et des lieux de sociabilité. 😊
Prix 2026 : région parmi les plus chères d’Espagne
Donostia septembre 2026 : 6 250 €/m², +12,2 % a/a, stabilité m/m
En 2026, Donostia-San Sebastián s’impose comme l’un des marchés les plus chers d’Espagne. À titre indicatif, on observe autour de septembre 2026 :
- un prix moyen d’environ 6 250 €/m² ;
- une progression annuelle de l’ordre de +12,2 % ;
- une quasi-stabilité sur un mois (environ -0,5 % m/m).
Concrètement, un appartement de 70 m² bien placé peut dépasser les 430 000 €, hors travaux et frais. Les surfaces familiales (90–110 m²) dans les quartiers les plus recherchés franchissent facilement les 700 000 €.
Cette tension prix reflète :
- une demande locale solvable et peu cyclique ;
- un foncier rare, très contraint entre mer et relief ;
- un marché international discret mais solide.
Sur le segment spécifique des résidences secondaires, les données issues des biens consultés par les acheteurs à Donostia-San Sebastián suggèrent des budgets plus contenus, avec une moyenne d’environ 385 000 € pour des surfaces plus généreuses (137 m²). Cela confirme un marché très segmenté, où les petites surfaces bien placées restent les plus chères au mètre carré, tandis que des biens plus grands, parfois moins centraux ou à rafraîchir, affichent des prix unitaires plus doux.
Euskadi : prix régionaux élevés, Bilbao ~3 709 €/m²
À l’échelle de l’Euskadi, les prix restent parmi les plus élevés d’Espagne. Bilbao, par exemple, affiche fin 2026 un niveau proche de 3 709 €/m², cité comme maximum historique par la presse locale.
Quelques repères utiles pour se situer :
- Bilbao intra-muros : forte hétérogénéité entre quartiers centraux rénovés, anciens quartiers ouvriers en mutation et zones plus résidentielles ;
- Vitoria-Gasteiz : plus accessible, mais dynamique, portée par son rôle administratif et son tissu industriel ;
- littoral guipuzcoan : surcote marquée pour toute vue ou proximité directe avec l’océan.
Le pouvoir d’achat immobilier est donc mis à rude épreuve, même pour des ménages au revenu confortable. L’arbitrage entre surface, localisation et état du bien devient central dans tout projet d’achat.
Où vivre selon le projet
Intra-muros premium vs seconde couronne familiale (mobilités AP-8/rail)
Le choix de localisation dépend fortement de votre projet de vie :
- Intra-muros premium (Bilbao, Donostia, Vitoria) : idéal pour les actifs très urbains, recherchant tout à pied, une offre culturelle riche et des services au plus haut niveau. Les prix sont élevés, les surfaces limitées.
- Seconde couronne familiale : communes bien connectées par l’AP-8, les liaisons ferroviaires ou les bus interurbains. On y gagne en surface, en calme, et parfois en jardin, au prix de trajets quotidiens.
Pour un projet avec enfants, la seconde couronne est souvent un bon compromis :
- maisons mitoyennes ou individuelles plus abordables que le centre-ville ;
- écoles de bon niveau et équipements sportifs corrects ;
- accès raisonnable aux pôles d’emploi grâce aux axes routiers structurants.
Les données recueillies par Green Acres sur les différents départements basques montrent par ailleurs que la présence d’acheteurs étrangers se concentre surtout sur la côte guipuzcoane, tandis que des zones intérieures comme l’Álava restent quasi exclusivement portées par la demande locale. Cette géographie des acheteurs se retrouve dans les écarts de prix entre littoral et arrière-pays.
Littoral guipuzcoan : vues, randos, budgets élevés et offre rare
Le littoral guipuzcoan concentre certains des marchés les plus désirés du nord de l’Espagne. La combinaison de falaises, plages, ports de pêche et sentiers de randonnée attire autant les résidents permanents que les acheteurs de résidences secondaires.
On y trouve :
- des villages accrochés à la côte avec vue mer partielle ou panoramique ;
- un accès direct à la randonnée littorale et aux spots de surf ;
- une offre de restauration et de petits commerces très qualitative.
En contrepartie :
- les budgets sont élevés, souvent proches ou supérieurs à Donostia dès que la vue ou la proximité immédiate de l’eau sont au rendez-vous ;
- l’offre est rare, beaucoup de biens restant dans les mêmes familles ou circulant via des réseaux locaux ;
- la concurrence est forte sur les biens de 60–90 m² avec terrasse ou jardin.
Pour sécuriser un achat, il est souvent nécessaire de :
- se positionner rapidement sur les biens bien placés ;
- accepter des compromis (vue latérale, moins de surface, travaux) ;
- étendre le périmètre de recherche à des villages un peu en retrait de la côte.
Villages basques à forte valeur résidentielle
Getaria, Hondarribia, Lekeitio : marins, patrimoniaux, très demandés
Certains villages combinent un héritage maritime fort, un patrimoine bâti préservé et une ambiance de carte postale. Ils figurent en haut de la liste des projets de résidence principale comme de résidence secondaire.
Parmi les plus recherchés :
- Getaria : port actif, vignobles de txakoli, belle qualité architecturale, proximité de Donostia ;
- Hondarribia : centre historique fortifié, quartier de pêcheurs coloré, accès frontalier avec la France ;
- Lekeitio : village côtier charmant, plage urbaine, authenticité préservée.
Les effets sur le marché immobilier sont nets :
- peu de biens en vente à l’année ;
- prix structurés à la hausse dès qu’un bien cumule vue, extérieur et charme ancien ;
- très forte pression sur les appartements familiaux bien situés.
Dans la province de Guipúzcoa, Green Acres observe ainsi que les acheteurs français représentent environ 21 % des demandes étrangères, avec un prix médian autour de 675 000 € pour des surfaces plutôt compactes (environ 57 m²). Ce profil d’acheteurs, prêts à payer cher pour des biens de caractère bien situés, contribue à soutenir les valeurs dans ces villages emblématiques.
Hébergements diffus et marché saisonnier sélectif (haut panier moyen)
Dans ces villages, on observe souvent un hébergement diffus : petites pensions, chambres d’hôtes, appartements touristiques limités par la réglementation locale, hôtels de charme.
Le marché saisonnier est plutôt haut de gamme :
- séjours plus longs que la moyenne (familles, couples en quête de calme) ;
- niveau de dépenses sur place élevé (restauration, activités, produits locaux) ;
- demande régulière hors haute saison, portée par les week-ends prolongés et le télétravail.
Pour un acheteur, cela signifie :
- une demande locative saisonnière sélective mais solvable ;
- un positionnement souvent nécessaire sur le segment confort / charme plutôt que sur le low-cost ;
- une vigilance sur les règles locales d’hébergement touristique (quotas, licences, restrictions de copropriété).
Acheter en 2026 : leviers et contraintes
Rendement locatif modéré vs capital immobilisé important
Au Pays basque, les niveaux de prix élevés impliquent un rendement locatif modéré dans de nombreux cas, surtout en résidence principale ou en location à l’année. Le vrai levier se situe davantage sur la préservation du capital et la perspective de valorisation à long terme.
À avoir en tête :
- taux de rendement brut souvent inférieurs à d’autres régions espagnoles, notamment l’intérieur ou certaines grandes agglomérations ;
- frais d’acquisition significatifs (taxes, notaire, éventuelle rénovation) ;
- capital immobilisé important, qui doit être cohérent avec votre horizon de détention.
En revanche, la région offre :
- une résilience historique des prix, même en période de ralentissement ;
- un attrait constant pour les biens de qualité dans les localisations iconiques ;
- un cadre de vie qui apporte un « rendement immatériel » fort pour un projet de vie. 🌿
Importance diagnostics/copropriétés, fiscalité locale
Le bâti basque, souvent ancien et exposé à un climat océanique, nécessite une attention particulière lors de l’achat.
Points de vigilance :
- diagnostics techniques : enveloppe du bâtiment (toiture, façades, menuiseries), isolation, humidité, systèmes de chauffage ;
- copropriétés : travaux votés ou à venir, gestion des parties communes, niveau de charges ;
- adaptation aux nouvelles normes énergétiques à moyen terme.
S’ajoutent les spécificités de la fiscalité locale (taxes d’acquisition, impôts fonciers, régime des locations saisonnières, éventuelles surtaxes sur résidences secondaires selon les communes).
Faire appel à des interlocuteurs qui maîtrisent à la fois le marché basque et le cadre réglementaire espagnol vous aidera à :
- sécuriser l’opération sur le plan juridique ;
- anticiper vos charges réelles sur 5 à 10 ans ;
- optimiser le montage si vous combinez usage personnel et location.
2026-2030 : stabilité haute, prime aux localisations iconiques
Requalifications urbaines ciblées et mobilité ferroviaire
À l’horizon 2030, le scénario le plus probable pour l’Euskadi est celui d’une stabilité à haut niveau de prix plutôt qu’une explosion supplémentaire.
Plusieurs facteurs structurants jouent en ce sens :
- programmes de requalification urbaine dans certains quartiers de Bilbao, Vitoria et Donostia ;
- amélioration progressive des liaisons ferroviaires régionales et interrégionales ;
- volonté de contenir l’étalement urbain, ce qui limite l’offre nouvelle.
Les secteurs bien reliés en transport (gares, bus express, axes routiers majeurs) devraient continuer à bénéficier d’une demande soutenue, même en seconde couronne.
Demande internationale récurrente (FR/DE/NL)
La demande internationale, notamment en provenance de France, d’Allemagne et des Pays-Bas, reste une constante du marché basque.
Ces acheteurs recherchent généralement :
- des villages côtiers emblématiques ou des quartiers historiques bien préservés ;
- une bonne accessibilité (aéroports de Bilbao, Biarritz, réseau autoroutier) ;
- des biens de qualité, prêts à vivre, avec peu de travaux lourds.
Cette présence internationale entretient la pression sur les prix dans les emplacements iconiques, mais elle apporte aussi :
- une plus grande liquidité en cas de revente ;
- un marché locatif saisonnier ou de moyenne durée structuré ;
- une diversité de profils et de projets, favorable à la vitalité locale.
Pour un acheteur étranger, se positionner tôt, bien préparer le financement et s’appuyer sur des relais locaux fiables restent les meilleures stratégies pour réussir son projet au Pays basque entre 2026 et 2030. 🌊
