Marché 2026 en Andalousie : hausse maîtrisée avec foyers de tension
En 2026, le marché immobilier andalou reste globalement orienté à la hausse, mais sans emballement généralisé. On observe :
- une progression moyenne des prix, souvent inférieure à celle des zones les plus chères d’Espagne,
- des foyers de tension localisés sur le littoral et dans certaines villes très recherchées,
- un écart croissant entre marchés « quotidiens » et secteurs très touristiques.
Pour un acheteur, cela signifie qu’il existe encore des opportunités, mais que le choix de la ville, du quartier et du type de bien devient déterminant.
Villes et côtes en tête : Malaga autour de 3 300–3 620 €/m²
Parmi les grandes villes andalouses, Malaga se distingue clairement. Ville dynamique, connectée (TGV, aéroport international), dotée d’une offre culturelle et numérique en plein essor, elle attire autant :
- les retraités européens à la recherche d’un cadre de vie ensoleillé,
- les télétravailleurs et nomades digitaux,
- les investisseurs visant la location touristique ou longue durée.
Les niveaux de prix s’y situent désormais autour de 3 300 à 3 620 €/m², avec une hausse annuelle estimée autour de +21 à +22 % entre 2025 et 2026 selon les secteurs et le type de bien.
Sur le segment des résidences secondaires, les données de demandes observées sur Green-Acres montrent toutefois une forte hétérogénéité : les biens recherchés à Malaga affichent un prix moyen d’environ 746 000 € pour des surfaces élevées (autour de 402 m²), soit un positionnement clairement orienté vers des maisons familiales ou des villas plutôt que de petits appartements urbains.
Pour se faire une idée des biens typiquement visés par cette clientèle, on peut consulter par exemple la page dédiée à la ville de Malaga : maisons et appartements à vendre à Malaga.
Concrètement :
- dans le centre et les quartiers les plus prisés près de la mer, les prix peuvent dépasser nettement la moyenne,
- dans certains quartiers périphériques ou en rénovation, les valeurs restent plus accessibles mais progressent vite,
- la pression sur le parc existant pousse aussi le développement de nouveaux projets, parfois à des niveaux déjà élevés au lancement.
Sur l’ensemble des côtes andalouses, la même logique s’observe : proximité de la mer, desserte et attractivité touristique tirent les prix vers le haut, tout particulièrement sur la Costa del Sol.
Huelva et Malaga : communes à plus de +20 % par an
Au-delà des capitales provinciales, ce sont souvent des communes moyennes ou littorales qui affichent les plus fortes hausses annuelles.
En 2025-2026, plusieurs localités de Huelva et Malaga dépassent ainsi les +20 % de hausse sur un an, parmi lesquelles :
- Algarrobo – petite commune côtière de la Costa del Sol orientale, très prisée pour sa proximité avec Malaga et sa dimension plus calme,
- Vélez-Málaga – pôle important de l’Axarquía, combinant ville historique, proximité de la mer (Torre del Mar) et prix encore plus doux que Malaga intra-muros,
- Casares – entre Estepona et Sotogrande, très recherchée pour ses complexes résidentiels avec vues, parcours de golf et services premium,
- Fuengirola – station balnéaire bien équipée, forte demande de résidences secondaires et de locations saisonnières.
Les recherches de biens sur Green-Acres confirment ce rôle de « zones de report » pour la clientèle étrangère en quête de mer et de soleil, mais à des niveaux de prix encore variés. À Algarrobo, les biens demandés tournent autour de 311 000 € pour des maisons de l’ordre de 181 m², soit un budget intermédiaire plus accessible que dans le cœur de la Costa del Sol.
Un aperçu des biens ciblés par ces acheteurs est disponible ici : annonces immobilières à Algarrobo.
À Vélez-Málaga, les demandes portent majoritairement sur des surfaces confortables (près de 190 m² en médiane), pour des budgets autour de 262 000 €. Ce profil illustre bien la recherche d’un compromis entre espace, climat et prix plus doux que dans Malaga intra-muros, tout en restant à quelques minutes de la mer.
Pour visualiser le type de produits qui attirent les acheteurs, on peut consulter la sélection locale : immobilier à Vélez-Málaga.
Casares occupe une position un peu différente, plus haut de gamme, avec des maisons d’environ 137 m² demandées autour de 385 000 €. La commune se positionne clairement sur un segment de résidences secondaires bien équipées, souvent dans des ensembles avec piscines, golfs ou vues mer.
À l’inverse, Fuengirola illustre la pression des marchés très touristiques de la Costa del Sol : les demandes se concentrent sur des logements plus compacts (autour de 107 m²) pour des prix moyens avoisinant 448 000 €, ce qui renvoie à une clientèle en quête d’appartements bien placés, adaptés à la location saisonnière. Les caractéristiques des biens recherchés y sont visibles par exemple ici : biens immobiliers à Fuengirola.
Ces hausses reflètent :
- un report de la demande depuis les communes déjà très chères,
- l’attrait de styles de vie plus calmes mais toujours en bord de mer,
- la montée en puissance de l’investissement locatif, souvent porté par des acheteurs étrangers.
Pour un projet d’achat, cela implique de bien anticiper votre horizon de temps : certaines communes restent attractives à court terme, mais la rapide hausse des prix peut modifier le rapport rendement/risque sur quelques années.
Segments premium et investissement étranger
L’Andalousie, et en particulier son littoral, restent un terrain de jeu majeur pour les acheteurs internationaux. Leur présence est particulièrement marquée sur les segments haut de gamme, notamment sur la Costa del Sol.
Costa del Sol luxe : demande internationale robuste
Sur le segment luxe, les marchés de Marbella et Benahavís occupent une place à part. On y trouve :
- des villas contemporaines avec vue mer et prestations très haut de gamme,
- des résidences fermées avec services (sécurité, piscines, spas, conciergerie),
- des biens rares dans des emplacements d’exception, difficilement reproductibles.
Les données de demandes sur Green-Acres illustrent cette montée en gamme : à Marbella, les biens recherchés atteignent en moyenne près de 1,54 M€ pour des surfaces généreuses d’environ 268 m², tandis qu’à Benahavís, bastion des villas de luxe, les budgets moyens dépassent 2,6 M€ pour des propriétés autour de 536 m².
Pour se rendre compte du niveau et du type de produits qui structurent ce marché très spécifique, on peut explorer les annonces de Marbella (immobilier à Marbella) ou celles de Benahavís (villas et maisons à Benahavís), où dominent villas contemporaines, résidences sécurisées et biens d’architecte.
Deux éléments-clés expliquent la résilience de cette zone :
- une demande internationale diversifiée (Europe du Nord, Royaume-Uni, Moyen-Orient, Amérique latine, etc.),
- une offre rare, limitée par le foncier disponible et une réglementation locale plus vigilante sur les nouveaux permis.
Sur l’ensemble du département de Malaga, les statistiques de Green-Acres montrent d’ailleurs un fort appétit étranger, avec notamment une clientèle française en tête des demandes (environ 15 % des recherches étrangères), suivie par les Belges, Allemands, Néerlandais, puis des acheteurs venus des États-Unis et du Royaume-Uni. Les budgets médians se situent souvent entre 295 000 et 410 000 € selon les nationalités, pour des surfaces intermédiaires de 100 à 125 m², confirmant le poids des résidences secondaires familiales.
Résultat : même en période d’incertitude, ces marchés premium montrent souvent :
- moins de baisses de prix,
- une capacité à rebondir rapidement,
- un intérêt marqué pour les biens uniques ou signés par des architectes reconnus.
Pour un acheteur, ce segment n’est pas le plus abordable, mais il peut offrir :
- un positionnement « patrimonial » sur le long terme,
- une liquidité correcte si le bien coche les bons critères (emplacement, vue, finitions),
- un potentiel locatif haut de gamme, en particulier en courte durée.
Nouvelles promotions et capitaux : des projets jusqu’en 2027
Le dynamisme du marché andalou se traduit aussi par l’arrivée de nouveaux capitaux et de promotions importantes.
Sur la Costa del Sol, on observe par exemple des investissements d’environ 72 M€ à Marbella sur des projets résidentiels livrables autour de 2027. Ces opérations visent souvent :
- une clientèle internationale à fort pouvoir d’achat,
- des standards élevés de durabilité, de design et de services,
- des emplacements valorisant la vue mer, l’accès aux golfs ou la proximité du centre.
Pour un acheteur, ces nouvelles promotions présentent plusieurs intérêts :
- paiement échelonné sur plusieurs années,
- confort et performances énergétiques au niveau des standards actuels,
- potentiel de valorisation entre la réservation et la livraison, si le marché reste porteur.
Mais elles impliquent aussi :
- un examen minutieux du promoteur (solidité, réalisations précédentes),
- une lecture attentive du contrat (délais, garanties, ajustements de prix éventuels),
- une bonne compréhension du marché local à horizon 3–5 ans.
Lecture macro Espagne 2026
Pour bien interpréter la situation andalouse, il est utile de replacer la région dans la tendance nationale espagnole.
Anticipation d’une hausse nationale en 2026
Les scénarios pour l’Espagne en 2026 évoquent une hausse moyenne des prix autour de +7 % sur l’année, sous réserve de la conjoncture économique et des taux d’intérêt.
Plusieurs facteurs soutiennent ce scénario :
- une demande encore solide dans les grandes villes et sur les côtes,
- une offre neuve qui ne couvre pas toujours les besoins dans les zones tendues,
- l’attractivité du pays pour les retraités et investisseurs européens, comparée à d’autres destinations méditerranéennes.
Cela ne signifie pas une hausse homogène partout : certaines zones rurales ou intérieures peuvent rester stables, voire connaître des ajustements, tandis que les pôles les plus dynamiques continuent de tirer les prix vers le haut.
C’est particulièrement vrai pour l’Andalousie occidentale : sur la province de Huelva, les données de Green-Acres mettent en avant un marché encore plus accessible, mais déjà internationalisé. Les acheteurs portugais y représentent près de 19 % des demandes étrangères, suivis de près par les Français (13 %) et les Allemands (12 %), pour des budgets médians souvent compris entre 138 900 et 165 000 € et des surfaces généreuses (110 à 140 m²). Un signal que la région attire aussi ceux qui cherchent une alternative moins chère à la Costa del Sol tout en restant proche de l’océan Atlantique.
Marchés majeurs au-dessus de 3 900 €/m² : un effet d’entraînement
Une autre clé de lecture : la performance des marchés urbains majeurs en Espagne, où les prix dépassent déjà les 3 900 €/m² (Madrid, Barcelone et plusieurs capitales régionales très tendues).
Ces marchés peuvent :
- tirer la moyenne nationale vers le haut,
- pousser certains acheteurs à se tourner vers des alternatives plus abordables, comme l’Andalousie,
- renforcer l’image de l’Espagne comme marché immobilier solide à l’échelle européenne.
Pour l’Andalousie, cela se traduit par :
- un afflux continu de nouveaux acheteurs, notamment étrangers,
- une pression haussière sur les zones déjà attractives,
- une diffusion progressive de la demande vers des communes secondaires, parfois en forte croissance.
Si vous envisagez un achat, la question n’est donc pas seulement « combien ça coûte aujourd’hui ? », mais aussi :
- « quel est le potentiel de cette zone dans 5 à 10 ans ? »,
- « quelle part de la demande vient de l’international ? »,
- « comment ce marché réagirait-il en cas de ralentissement économique ? ».
Autrement dit, il s’agit de raisonner à la fois en qualité de vie et en vision patrimoniale, en s’appuyant sur une bonne connaissance du terrain… ou sur un accompagnement spécialisé.
