Tendance 2026 : scénarios de hausse sur prix et volumes
Enquête UCI-SIRA : ventes et prix orientés à la hausse en 2026
L’enquête UCI-SIRA, largement suivie par les professionnels espagnols, dessine pour 2026 un scénario globalement positif pour la Catalogne. Les agents interrogés anticipent :
- une reprise progressive des volumes de ventes après les ajustements de 2023–2024,
- une hausse modérée mais continue des prix au mètre carré,
- un marché catalan plus dynamique que la moyenne espagnole, tiré par Barcelone et la côte.
La tendance dominante ne serait donc pas l’explosion des prix, mais plutôt une normalisation haussière : moins de volatilité, plus de stabilité, avec une prime durable pour les localisations les plus recherchées.
Pour un acheteur, cela signifie deux choses :
- attendre un recul significatif des prix en Catalogne semble peu réaliste à horizon 2026,
- le véritable enjeu devient le choix de la micro-localisation et de la qualité du bien plutôt que le « timing parfait ».
Les données issues du site spécialisé Green Acres confirment cette lecture pour les biens immobiliers à Barcelone intra-muros, où la moyenne tourne autour de 544 000 € pour des surfaces de l’ordre de 117 m², soit un marché déjà installé sur des valeurs élevées.
Premium côtier : Begur et Costa Brava avec valeurs 5 000–8 000 €/m², plus de 9 000 € vue mer
Sur la côte catalane, la Costa Brava reste l’un des marchés les plus convoités d’Europe pour les résidences secondaires et les projets de changement de vie. Certaines communes comme Begur, Tamariu, Llafranc ou Calella de Palafrugell se distinguent par un positionnement clairement premium.
Les ordres de grandeur souvent observés dans ces secteurs les plus prisés sont :
- 5 000–8 000 €/m² pour des appartements ou maisons bien situés, rénovés ou de standing récent,
- plus de 9 000 €/m² pour des biens avec vue mer panoramique, terrasse généreuse ou accès direct à la plage,
- des budgets totaux qui dépassent facilement 1 M€ pour une villa avec piscine dans les criques les plus exclusives.
Les moyennes relevées sur Green Acres pour les communes phares de la Costa Brava illustrent ce positionnement haut de gamme, notamment l’immobilier à Tamariu (plus d’1,09 M€ en moyenne pour des villas d’environ 250 m²) ou encore à Llafranc et Calella de Palafrugell, où les budgets requis dépassent régulièrement le million d’euros.
Cette tension sur les prix s’explique par plusieurs facteurs :
- un foncier côtier très limité, protégé par des réglementations urbanistiques strictes,
- une demande internationale soutenue (France, Benelux, Allemagne, Royaume-Uni, pays nordiques),
- une attractivité renforcée par les télétravailleurs et les entrepreneurs mobiles à la recherche d’un cadre de vie méditerranéen.
À l’horizon 2026, les scénarios les plus réalistes sur ce segment sont :
- une poursuite de la hausse des prix dans les emplacements d’exception,
- une sélectivité accrue des acheteurs, qui exigent vue, qualité architecturale et performances énergétiques,
- un écart croissant entre les criques iconiques et les communes voisines un peu moins connues mais plus accessibles.
Les profils qui se positionnent aujourd’hui sur ces marchés sont très internationaux : dans le département de Gérone, la base de données de Green Acres montre ainsi que 46 % des demandes étrangères viennent de France, loin devant l’Allemagne (8 %) et la Belgique (7 %), avec des budgets médians autour de 239 000 € pour environ 75 m², ce qui traduit aussi l’existence d’un segment plus accessible en retrait immédiat du front de mer.
Mécaniques de marché
Demande internationale et offre restreinte dans les hotspots
Comprendre la dynamique des « hotspots » catalans – ces zones où les prix résistent et progressent – est clé pour affiner votre stratégie d’achat. Barcelone, Sitges, Begur, Cadaqués ou encore certains quartiers de la Costa Dorada concentrent un cocktail explosif :
- une demande internationale forte et peu sensible aux aléas locaux,
- une offre de qualité limitée par la rareté du foncier ou les contraintes de rénovation,
- un parc existant souvent détenu de longue date, avec peu de rotation.
À Barcelone, cette tension se matérialise tout particulièrement dans :
- les quartiers centraux bien connectés (Eixample, Gràcia, Born),
- les zones littorales très recherchées (Barceloneta, Diagonal Mar),
- les secteurs « village urbain » bien desservis (Poblenou, Sarrià, Sant Gervasi).
Dans l’aire de Barcelone, les données de Green Acres montrent d’ailleurs un poids significatif des acheteurs étrangers, notamment français (17 % des demandes), mais aussi américains, suisses ou allemands, avec des prix médians compris globalement entre 3 000 et 4 000 €/m² selon les nationalités. Cette profondeur de la demande internationale explique en partie la résilience des prix dans les quartiers les plus tendus.
Conséquences concrètes pour un acheteur :
- les biens bien placés partent vite, parfois au prix ou au-dessus,
- la marge de négociation reste limitée dans le cœur des hotspots,
- la préparation du dossier financier en amont devient un véritable avantage compétitif 🙂
Dans ces zones, le moteur des prix n’est pas seulement la résidence principale, mais aussi :
- la résidence secondaire haut de gamme,
- l’investissement locatif saisonnier ou moyen terme,
- l’installation de néo-résidents attirés par la qualité de vie catalane.
Des localités comme Sitges, très prisées pour leur qualité de vie et leur accessibilité depuis Barcelone, illustrent bien cette logique, avec des budgets moyens supérieurs au million d’euros pour des villas d’environ 220 m² à Sitges, tandis qu’à Cadaqués, l’un des marchés les plus exclusifs, les demandes se concentrent sur des biens dépassant fréquemment les 2 M€ pour des surfaces plus réduites mais vues mer spectaculaires (maisons à vendre à Cadaqués).
Périphéries et villes moyennes catalanes : alternatives d’accès
Face au niveau de prix de Barcelone et des communes côtières les plus prestigieuses, de plus en plus d’acheteurs se tournent vers :
- les périphéries bien connectées à Barcelone,
- les villes moyennes catalanes en phase de renouveau.
Ces secteurs offrent souvent un meilleur équilibre entre :
- prix d’achat plus abordables,
- qualité de vie (espaces verts, calme, proximité de la nature),
- accès raisonnable à Barcelone ou à la côte en train ou en voiture.
Parmi les zones fréquemment considérées par les acheteurs :
- le Vallès (Sabadell, Terrassa, Sant Cugat) pour les profils familiaux,
- le Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) pour un compromis mer/prix accessible,
- Girona et son agglomération, portes d’entrée vers la Costa Brava,
- Lleida et certaines communes intérieures pour des projets de maison avec terrain à budget maîtrisé.
Dans ces marchés, la dynamique est différente :
- les prix restent plus contenus et parfois négociables,
- les biens nécessitent plus souvent des travaux de rénovation,
- les acheteurs locaux jouent un rôle majeur, ce qui stabilise le marché.
Les données de la base Green Acres illustrent bien ces contrastes : à Sant Cugat ou dans plusieurs communes du Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar), les budgets moyens se situent autour de 385 000 à un peu plus d’1 M€ pour des maisons plus vastes et familiales, souvent avec jardin (maisons à vendre à Mataró, maisons à vendre à Arenys, maisons à vendre à Vilassar), tandis qu’à Girona même, les demandes portent sur de grandes maisons de plus de 400 m² pour des budgets dépassant le million d’euros (Immobilier de Gérone).
Pour un projet de changement de vie, ces territoires représentent une option intéressante si :
- vous êtes prêt à vous éloigner du front de mer le plus prestigieux,
- vous valorisez l’espace, un jardin ou un environnement plus rural,
- vous avez une certaine flexibilité dans vos trajets ou votre télétravail.
De plus, la montée en puissance du télétravail et des modes de vie hybrides (ville + campagne) pourrait soutenir les prix dans ces communes à l’horizon 2026, tout en laissant encore de belles opportunités pour les acheteurs précoces.
Sur les territoires intérieurs comme le département de Lérida, encore peu médiatisés mais bien présents dans les recherches de résidences secondaires, les acheteurs étrangers sont pour l’instant majoritairement français (32 % des demandes), avec des prix médians nettement inférieurs à ceux de la côte. Cela en fait un laboratoire intéressant pour ceux qui veulent privilégier l’espace et le budget plutôt que la proximité immédiate de la mer.
Comment arbitrer entre Barcelone, côte et villes moyennes
Face à ces mécaniques de marché, le vrai enjeu est de clarifier votre stratégie personnelle plutôt que de chercher le « meilleur marché absolu ».
En pratique, vous pouvez vous poser quelques questions simples :
- Votre priorité est-elle la valeur patrimoniale dans le temps ou la qualité de vie au quotidien ?
- Êtes-vous prêt à accepter des temps de transport plus longs pour réduire le budget d’achat ?
- Souhaitez-vous louer votre bien une partie de l’année (et si oui, à quel type de clientèle) ?
Quelques pistes d’arbitrage :
- Barcelone intra-muros : pour un actif patrimonial solide, avec un potentiel locatif varié, mais un ticket d’entrée élevé.
- Costa Brava premium (Begur, Llafranc, Tamariu…) : pour un coup de cœur vue mer, souvent en résidence secondaire, avec une rareté qui soutient les prix.
- Côte plus accessible ou villes moyennes : pour maximiser surface et confort, en misant sur des tendances de fond (télétravail, recherche d’espace, retour à la nature).
Dans tous les cas, la clé reste de :
- bien analyser le micro-secteur (rue, exposition, voisinage, services),
- anticiper le budget global (prix + travaux + frais d’achat),
- vous faire accompagner pour sécuriser la transaction dans un environnement juridique et fiscal parfois complexe lorsque l’on vient de l’étranger.
