Marché 2026 : prix au plus haut, croissance à deux chiffres
En 2026, le marché immobilier des Baléares affiche des niveaux de prix historiquement élevés, après plusieurs années de hausse quasi ininterrompue.
Les facteurs principaux de cette envolée sont :
- une demande internationale soutenue, en particulier d’acheteurs d’Europe du Nord, d’Allemagne et du Royaume-Uni ;
- une offre structurellement limitée par la géographie insulaire et les règles d’urbanisme ;
- un positionnement « lifestyle » très fort : climat, mer, sécurité, infrastructures de santé et de transport.
Septembre 2026 : 5 090 €/m² (+11,6 % a/a), série haussière depuis 2025
À l’échelle de l’archipel, le prix moyen atteint autour de 5 090 €/m² en septembre 2026, en hausse d’environ 11,6 % sur un an. Cette progression à deux chiffres prolonge une série haussière entamée en 2025, après une phase de stabilisation relative.
Derrière cette moyenne se cachent toutefois de fortes disparités :
- les zones urbaines et touristiques (Palma, sud-ouest de Majorque, Ibiza-ville) dépassent très largement la moyenne ;
- certaines communes intérieures de Majorque et de Minorque restent plus abordables, mais suivent la tendance haussière ;
- les biens rénovés avec extérieurs (terrasses, jardins, vues mer) voient leurs prix progresser plus vite que les logements standard.
L’immobilier à Palma de Majorque par exemple, illustrent ce décalage entre moyenne régionale et réalité des grandes villes baléares. Les budgets recherchés pour des appartements de taille familiale montrent que, même hors quartiers ultra-premium, les acheteurs doivent accepter un ticket d’entrée déjà très élevé.
Pour un acheteur, cela signifie que le niveau d’entrée sur le marché s’est nettement relevé en quelques années, avec un effet direct sur :
- le budget d’acquisition (apport, capacité d’emprunt) ;
- les attentes en matière de rentabilité locative ;
- l’arbitrage entre différentes zones de l’archipel.
Niveau régional le plus élevé d’Espagne
Les Baléares affichent désormais l’un des niveaux de prix régionaux les plus élevés d’Espagne, au coude-à-coude ou devant des marchés traditionnellement chers comme Madrid ou le Pays basque.
Les données de demandes d’acheteurs étrangers publiées par Green Acres confirment cette montée en gamme : la clientèle internationale y cible majoritairement des biens de grande surface, souvent supérieurs à 130–150 m², avec des prix médians fréquemment situés entre 700 000 et 1,5 million d’euros selon la nationalité et le type de bien visé.
Concrètement, cela se traduit par :
- une prime « îles » significative par rapport à la péninsule, même pour des biens de standing équivalent ;
- un écart marqué entre les revenus des résidents locaux et les prix du marché, alimenté par la clientèle étrangère à fort pouvoir d’achat ;
- une sensibilité accrue aux contraintes d’offre : dès qu’un segment est recherché (vue mer, neuf, standing), les prix peuvent s’envoler rapidement.
Pour un acheteur non résident, cette situation impose de bien calibrer son projet :
- définir un budget total incluant frais d’achat et de détention ;
- accepter parfois de s’éloigner des spots les plus iconiques pour préserver l’équilibre financier ;
- anticiper une détention longue pour lisser l’effort d’investissement.
Segments et tensions : des îles aux profils contrastés
Parler du « marché des Baléares » au singulier est trompeur : chaque île a sa propre dynamique, son niveau de tension et sa clientèle cible. ⚖️
Premium littoral : sud-ouest de Majorque et Ibiza, l’ultra-tendu
Les zones premium littorales concentrent la plus forte tension :
- sud-ouest de Majorque : Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx ;
- Ibiza et Formentera : Ibiza-ville, Santa Eulària, San José, Es Cubells, front de mer prisés.
Dans le sud-ouest de Majorque, les budgets récemment observés pour Andratx ou Portals Nous – où les annonces publiées peuvent atteindre plusieurs millions d’euros pour des villas avec vue mer, comme le montrent les offres immonilières à Andratx ou à Portals Nous – illustrent bien ce statut de marché « ultra-premium ».
Les caractéristiques de ces segments :
- offre rare, peu de foncier disponible et projets neufs limités ;
- budgets très élevés, avec des villas et appartements de luxe ;
- clientèle majoritairement internationale, souvent à la recherche de résidences secondaires ou de biens de prestige.
Du côté d’Ibiza, les recherches de biens autour de la ville d’Ibiza ou de Santa Eulària confirment la domination du haut de gamme, avec une focalisation sur les maisons contemporaines, les fincas rénovées et les appartements avec terrasses panoramiques, comme en témoignent les profils de biens suivis à :
Pour un projet dans ces zones :
- prévoir un processus de recherche plus long, avec veille active et réactivité sur les biens de qualité ;
- anticiper des négociations limitées : la marge de manœuvre est souvent faible sur les produits rares ;
- évaluer précisément la valeur à long terme : capacité de revente, attractivité pérenne du quartier, exposition au bruit ou à la saisonnalité.
Sur certaines micro-zones comme Bendinat ou Santa Ponsa, les niveaux de prix constatés pour les résidences avec golf, piscine et services hôteliers (comme on peut l’observer dans les annonces immobilières de Bendinat ou de Santa Ponça montrent que le marché se rapproche des standards de la Côte d’Azur ou de certaines zones clés de la Riviera italienne.
Minorque : un marché plus patrimonial et serein
À l’opposé des spots ultra-médiatisés, Minorque offre un visage plus patrimonial et préservé :
- rythme de vie plus calme, tourisme plus familial ;
- développement maîtrisé, avec une attention forte à la protection des paysages ;
- flux saisonniers importants mais moins « festifs » que certaines zones d’Ibiza.
Sur le plan immobilier, cela se traduit par :
- un marché moins spéculatif, davantage orienté long terme ;
- des prix élevés mais globalement inférieurs aux plus hauts d’Ibiza ou du sud-ouest de Majorque ;
- un intérêt marqué pour les maisons de village, fincas et petites résidences près de la mer.
À Maó, principale porte d’entrée de Minorque, les biens diffusés sur des plateformes orientées résidences secondaires comme Green Acres illustrent ce positionnement intermédiaire : maisons familiales à Maó ou petits immeubles rénovés, souvent destinés à des projets patrimoniaux, avec un usage plus résidentiel que purement spéculatif.
Minorque peut convenir si vous recherchez :
- une résidence secondaire familiale avec usage régulier plutôt qu’un pur investissement ;
- un environnement plus authentique et moins exposé à l’hyper-tourisme ;
- un compromis entre qualité de vie et préservation de votre budget.
Qui achète ? Le poids des Français, Suisses, Britanniques et Allemands
Au-delà de la simple hausse des prix, la structure de la demande étrangère contribue à façonner le marché baléarique. Les données de demandes enregistrées sur Green Acres pour le département des Iles Baléares montrent une forte présence d’acheteurs européens à haut pouvoir d’achat.
Les principaux pays représentés sont :
- France : environ 20 % des demandes étrangères, pour des biens souvent supérieurs à 150 m², avec un prix médian autour de 740 000 € ;
- Suisse : 13 % des demandes, avec un prix médian proche de 755 000 € et une surface plus compacte, autour de 130 m² ;
- Royaume-Uni : 11 % des demandes, pour des biens avoisinant 155 m² et un budget médian au-delà de 800 000 € ;
- Allemagne et Pays-Bas : des profils qui ciblent volontiers de grandes surfaces (souvent autour de 190 à plus de 250 m²), avec des budgets pouvant dépasser régulièrement le million d’euros.
Les Italiens, les Américains ou encore certains acheteurs asiatiques (Hong Kong notamment) complètent ce panorama, souvent avec une recherche très ciblée sur les emplacements les plus iconiques d’Ibiza ou de Majorque. Cette diversité de provenances tire vers le haut les standards de qualité attendus : matériaux, vues, performance énergétique, services de conciergerie.
Demande, réglementation et coûts de détention
Aux Baléares, l’équilibre du marché repose sur un triptyque délicat : demande étrangère, réglementation touristique et coûts de détention. 🎯
Le poids des acheteurs étrangers et l’encadrement des usages touristiques
Les acheteurs étrangers représentent une part très significative des transactions, notamment sur :
- les biens de standing moyen et haut de gamme ;
- les zones littorales et urbaines les plus prisées ;
- les produits pouvant se prêter à un usage mixte : résidence secondaire + locations saisonnières.
Face aux tensions sur le logement des résidents et aux effets du tourisme de masse, les autorités locales ont renforcé :
- l’encadrement des locations touristiques (licences, zonage, restrictions dans certains immeubles ou quartiers) ;
- les contrôles sur les plateformes de location courte durée ;
- la réflexion sur d’éventuelles mesures pour freiner la spéculation.
Pour un investisseur, cela implique de :
- vérifier systématiquement le statut urbanistique et touristique du bien convoité ;
- intégrer le scénario d’un usage principalement personnel si l’obtention ou le maintien d’une licence touristique s’avère difficile ;
- se faire accompagner par un professionnel local pour sécuriser l’analyse juridique.
Attention aux coûts de détention : énergie, copropriété, transport
Au-delà du prix d’achat, les coûts de détention aux Baléares sont un point clé à ne pas sous-estimer. Ils peuvent peser notablement sur le budget annuel.
Les principaux postes à anticiper :
- énergie : climatisation l’été, chauffage éventuel l’hiver, équipements de piscine ;
- charges de copropriété : plus élevées dans les résidences avec piscines, jardins et services ;
- entretien : jardin, piscine, petits travaux, surtout en bord de mer ;
- transport : billets d’avion réguliers, voiture sur place, parkings ;
- fiscalité locale : impôts fonciers, taxes spécifiques, éventuelles taxes touristiques selon l’usage.
Avant d’acheter, il est utile de :
- demander le détail des charges annuelles au vendeur ou au syndic ;
- simuler un coût de détention sur 5 à 10 ans pour vérifier la cohérence avec vos revenus ;
- prévoir une marge de sécurité de 10 à 20 % pour les imprévus (travaux, hausses tarifaires).
Perspectives 2026–2030 : une pression durable sur l’offre
À horizon 2026–2030, le marché des Baléares devrait rester sous tension, même si le rythme de hausse des prix pourra varier selon la conjoncture économique et les décisions réglementaires.
Maintien de la pression sur l’offre
Plusieurs éléments laissent penser que la pression sur l’offre demeurera forte :
- géographie insulaire limitant l’extension urbaine ;
- volonté politique de préserver l’environnement et les paysages ;
- processus d’autorisations de construire encadrés et parfois longs.
Dans ce contexte, la rareté structurelle de certains segments (vue mer, front de mer, quartiers historiques) continuera à soutenir les valeurs, surtout pour les biens :
- bien situés et correctement entretenus ;
- avec extérieurs (terrasse, jardin, piscine) ;
- offrant une bonne performance énergétique.
Valorisation liée à l’accessibilité aérienne
Un facteur clé des perspectives 2026–2030 reste l’accessibilité aérienne des Baléares. Les liaisons avec les grandes villes européennes déterminent directement :
- le volume de touristes chaque année ;
- la facilité d’usage pour les résidences secondaires ;
- l’attractivité pour les télétravailleurs et les profils nomades.
Si l’offre de vols reste abondante et compétitive, les Baléares continueront d’attirer un flux important d’acheteurs internationaux, ce qui :
- soutiendra les prix sur les segments les plus demandés ;
- renforcera la « prime de liquidité » sur les biens bien situés ;
- pourra créer des cycles plus marqués sur les zones les plus touristiques.
À l’inverse, une réduction durable de l’offre de vols ou une hausse marquée des coûts de transport pourrait :
- pousser certains acheteurs vers d’autres destinations mieux connectées ;
- inciter les propriétaires à un usage plus résidentiel que touristique ;
- amener une normalisation des prix sur les zones les plus dépendantes du tourisme de court séjour.
Pour un projet à long terme, il est intéressant de se poser quelques questions simples :
- l’île et la zone choisies disposent-elles d’une bonne connexion aérienne avec votre pays ?
- vos usages prévus (séjours fréquents, longues périodes, télétravail) sont-ils compatibles avec cette accessibilité ?
- le bien reste-t-il attractif si les conditions de voyage évoluent (coûts, fréquence des vols) ?
En gardant ces paramètres en tête, vous pouvez mieux évaluer la résilience de votre investissement à l’horizon 2030 et au-delà. ✈️
