Marché 2026 : une trajectoire haussière bien consolidée
Septembre 2026 : 3 084 €/m², après une longue série de hausses
En septembre 2026, le prix moyen de l’immobilier résidentiel aux Canaries se situe autour de 3 084 €/m², soit une hausse d’environ +13,4 % sur un an.
Cette progression ne tombe pas du ciel : elle s’inscrit dans une tendance haussière continue observée depuis janvier, avec des augmentations mensuelles quasi ininterrompues. Pour un marché insulaire déjà très touristique, cela révèle plusieurs choses :
- une attractivité durable de l’archipel, bien au-delà d’un simple effet « post‑covid » ;
- un rééquilibrage progressif des prix par rapport à d’autres destinations soleil d’Europe (Portugal, sud de l’Espagne continentale, Grèce) ;
- une pression constante sur l’offre dans les zones les plus recherchées, surtout en bord de mer.
Autrement dit, nous ne sommes plus sur un marché d’aubaine totale, mais sur un marché en phase de consolidation : la hausse est marquée, mais logique au regard de la demande.
Les données de la plateforme Green Acres, spécialisée dans les résidences secondaires, confirment cette montée en gamme : à Santa Cruz de Tenerife, les biens immobiliers affichent en moyenne des surfaces importantes, signe d’un intérêt marqué pour des résidences confortables plutôt que de simples bases de vacances.
Une demande résiliente : acheteurs étrangers et location saisonnière
Malgré la hausse des prix, la demande reste solide, portée par plusieurs profils :
- Résidents étrangers à l’année : retraités européens, familles en quête de climat doux, actifs en télétravail.
- Investisseurs locatifs : particuliers qui visent la location saisonnière ou de moyenne durée (digital nomads, étudiants, travailleurs détachés).
- Résidents espagnols : notamment des grandes villes qui cherchent une résidence secondaire ou un changement de rythme de vie.
Ce qui rend le marché particulièrement résilient :
- un climat attractif 12 mois sur 12, donc une saison touristique très longue ;
- des liaisons aériennes fréquentes avec de nombreuses capitales européennes ;
- un cadre de vie perçu comme plus abordable que dans d’autres régions balnéaires d’Europe de l’Ouest.
La location saisonnière joue un rôle clé : elle offre un complément de revenu intéressant et rassure les acheteurs qui hésitent à franchir le pas. Mais elle participe aussi à la tension sur l’offre dans certains quartiers, ce qui alimente la hausse des prix près des plages les plus connues. 😌
Les profils d’acheteurs étrangers reflètent bien cette demande soutenue. Selon les recherches observées sur Green Acres pour le département de Tenerife, les Italiens représentent environ 20 % des demandes étrangères, devant les Français (13 %) et les Allemands (10 %).
Les budgets médians se situent autour de 259 000 € pour les Italiens et 328 000 € pour les Français, avec des surfaces médianes comprises entre 60 et 100 m², soit des prix médians souvent supérieurs à 3 000 €/m². Cela confirme l’appétit des Européens pour des biens de taille raisonnable mais bien situés, plutôt que pour de très grands logements excentrés.
Sur le département de Las Palmas (Grande Canarie), la structure de la demande étrangère est proche : les Italiens arrivent également en tête (17 % des demandes), devant les Français (13 %), avec des budgets médians aux alentours de 255 000 à 275 000 € pour des surfaces comprises grosso modo entre 65 et 110 m². Là encore, on retrouve l’idée d’un achat plaisir/usage mixte, pensé à la fois pour la villégiature et pour la location.
Disparités insulaires : où les prix montent le plus ?
Zones côtières de Tenerife et Gran Canaria : prix plus élevés, offre sous tension
Les marchés les plus chers et les plus tendus se trouvent, sans surprise, dans les zones côtières les plus touristiques, en particulier :
- au sud de Tenerife (Costa Adeje, Playa de las Américas, Los Cristianos) ;
- au sud de Gran Canaria (Maspalomas, Playa del Inglés, Meloneras, Arguineguín).
Dans ces secteurs, vous pouvez vous attendre à :
- des prix au mètre carré nettement supérieurs à la moyenne de l’archipel ;
- une concurrence forte sur les biens avec vue mer, terrasse ou piscine ;
- un stock limité sur les appartements bien situés (5 à 10 minutes à pied de la plage).
En contrepartie, ces zones offrent :
- une demande locative quasi ininterrompue sur l’année ;
- une revente généralement plus facile, grâce à leur notoriété internationale ;
- des services développés : commerces, restauration, écoles internationales, soins de santé privés.
Si votre priorité est la liquidité et la facilité de location, ces zones côtières de Tenerife et Gran Canaria restent des valeurs sûres, même si les tickets d’entrée se sont nettement relevés.
Les niveaux de prix médians observés chez les acheteurs étrangers – souvent au-delà de 3 000 €/m² à Tenerife comme à Las Palmas – illustrent bien ce décalage entre les stations balnéaires iconiques et le reste du territoire.
Dans les secteurs les plus cotés, les budgets de 250 000 à 350 000 € correspondent généralement à des appartements de taille moyenne plutôt qu’à de grandes villas, ce qui pousse certains acheteurs à s’orienter vers des quartiers un peu plus en retrait, mais toujours bien connectés.
Intérieur des îles : tickets d’entrée plus bas, mais mobilité indispensable
À l’intérieur des îles, qu’il s’agisse de Tenerife, Gran Canaria, ou des îles moins touristiques (La Palma, La Gomera, El Hierro, Lanzarote, Fuerteventura), les prix au m² baissent sensiblement.
On y trouve :
- des maisons de village à rénover, avec terrain, pour un budget plus accessible ;
- des appartements dans des petites villes moins touristiques mais bien équipées ;
- des fincas ou propriétés rurales pour des projets de vie plus autonomes.
Cependant, ce type de localisation implique :
- une mobilité indispensable : voiture quasi obligatoire, temps de trajet plus longs vers les plages et les centres urbains ;
- une vie plus calme, moins animée le soir et hors saison touristique ;
- un potentiel locatif souvent plus orienté vers la longue durée que vers la saisonnière classique.
Pour un projet de changement de vie, c’est souvent un excellent compromis prix/qualité de vie, à condition d’accepter :
- un rythme plus rural ou semi‑urbain ;
- une moindre liquidité à la revente par rapport aux stations balnéaires iconiques ;
- un travail de sélection plus poussé sur l’état du bâti et les accès (routes, pentes, voisinage).
Si vous êtes prêt à vivre un peu en retrait de la côte et à vous déplacer régulièrement, l’intérieur insulaire peut encore offrir de très belles opportunités en 2026. 🚗
Location et rendement : un été 2026 sous le signe des records
Été 2026 : taux d’occupation et RevPAR en hausse
Les chiffres de l’été 2026 confirment l’excellente santé du marché touristique :
- des taux d’occupation hôtelière et para‑hôtelière élevés, dépassant souvent les niveaux d’avant crise ;
- un RevPAR (revenu par chambre disponible) en nette progression, selon les données de l’INE et la presse spécialisée ;
- une demande soutenue de la part de touristes européens, mais aussi de voyageurs au long cours (télétravailleurs, digital nomads).
Pour un investisseur particulier, cela se traduit potentiellement par :
- des revenus locatifs bruts intéressants, surtout dans les zones de bord de mer et les quartiers bien connectés ;
- une possibilité de mixer location saisonnière en haute saison et moyenne durée en basse saison ;
- une bonne visibilité sur la demande future, tant que l’archipel reste perçu comme une destination sûre et accessible.
Cependant, tout n’est pas automatique : le rendement dépend fortement de l’emplacement précis, de la qualité du bien, de la gestion et… du cadre réglementaire.
Les budgets médians observés chez les acheteurs étrangers sur les départements de Tenerife et de Las Palmas montrent par ailleurs que nombre de projets sont construits autour d’un usage hybride : occupation personnelle quelques semaines par an, le reste du temps en location, avec un calibrage du bien (surface, prestations, localisation) pensé pour rester attractif toute l’année.
Règlementations locales : un point à surveiller île par île et ville par ville
Comme dans de nombreuses destinations très touristiques, les règlementations locales autour de la location saisonnière évoluent régulièrement aux Canaries.
Selon les municipalités et les îles, vous pouvez rencontrer :
- des zones où la location touristique de courte durée est autorisée mais encadrée (licence, enregistrement, normes spécifiques) ;
- des secteurs où de nouvelles restrictions apparaissent pour protéger le marché résidentiel local ;
- des immeubles régis par des règlements de copropriété interdisant tout ou partie des locations touristiques.
Avant d’acheter, il est essentiel de :
- vérifier le plan d’urbanisme de la commune et les zones où la location touristique est permise ;
- analyser le règlement de copropriété si vous achetez en appartement ;
- consulter un professionnel local (avocat, gestor, agent immobilier) pour sécuriser votre montage locatif.
Pour ceux qui souhaitent surtout vivre sur place et ne louer qu’occasionnellement, ces limitations sont souvent moins problématiques, mais il reste prudent d’en tenir compte pour préserver la liquidité du bien à moyen et long terme.
En résumé, le potentiel de rendement aux Canaries reste attractif en 2026, mais il doit être évalué avec une approche fine, île par île et quartier par quartier. 🏝️
