Αγορά 2026 στην Ανδαλουσία: ελεγχόμενη άνοδος με εστίες έντασης
Το 2026, η αγορά ακινήτων της Ανδαλουσίας παραμένει γενικά προσανατολισμένη προς τα πάνω, αλλά χωρίς γενικευμένη έξαρση. Παρατηρούνται:
- μέση αύξηση τιμών, που συχνά είναι χαμηλότερη από εκείνη των ακριβότερων περιοχών της Ισπανίας,
- τοπικές εστίες έντασης στα παραθαλάσσια και σε ορισμένες πολύ περιζήτητες πόλεις,
- μια αυξανόμενη απόσταση μεταξύ «καθημερινών» αγορών και ιδιαίτερα τουριστικών τομέων.
Για έναν αγοραστή, αυτό σημαίνει ότι εξακολουθούν να υπάρχουν ευκαιρίες, αλλά η επιλογή πόλης, γειτονιάς και τύπου ακινήτου γίνεται καθοριστική.
Πρωτοπορούν Πόλεις και Ακτές : Μάλαγα γύρω στα 3.300–3.620 €/τ.μ.
Μεταξύ των μεγάλων πόλεων της Ανδαλουσίας, η Μάλαγα ξεχωρίζει καθαρά. Είναι μια δυναμική πόλη, συνδεδεμένη (τρένο υψηλής ταχύτητας, διεθνές αεροδρόμιο), με έντονη πολιτιστική και ψηφιακή ανάπτυξη, και προσελκύει εξίσου:
- Ευρωπαίους συνταξιούχους που αναζητούν ηλιόλουπο τρόπο ζωής,
- εργαζόμενους εξ αποστάσεως και ψηφιακούς νομάδες,
- επενδυτές που στοχεύουν στη βραχυχρόνια ή μακροχρόνια ενοικίαση.
Τα επίπεδα τιμών είναι πλέον γύρω στα 3.300 έως 3.620 €/τ.μ., με ετήσια αύξηση που εκτιμάται περίπου στο +21 έως +22% μεταξύ 2025 και 2026 ανάλογα με τον τομέα και τον τύπο ακινήτου.
Στον τομέα των εξοχικών κατοικιών, τα δεδομένα ζήτησης του Green-Acres δείχνουν ωστόσο σημαντική ετερογένεια: τα ζητούμενα ακίνητα στη Μάλαγα εμφανίζουν μέση τιμή περίπου 746.000 € για μεγάλες επιφάνειες (περίπου 402 τ.μ.), δηλαδή προσανατολισμό ξεκάθαρα προς οικογενειακές κατοικίες ή βίλες και όχι μικρά αστικά διαμερίσματα.
Για να πάρετε μια ιδέα για τον τύπο των ακινήτων που στοχεύει αυτή η πελατεία, μπορείτε να συμβουλευτείτε για παράδειγμα τη σελίδα αφιερωμένη στη Μάλαγα: σπίτια και διαμερίσματα προς πώληση στη Μάλαγα.
Συγκεκριμένα:
- στο κέντρο και στις πιο περιζήτητες παραθαλάσσιες συνοικίες, οι τιμές μπορούν να ξεπεράσουν σαφώς τον μέσο όρο,
- σε ορισμένες περιφερειακές ή υπό ανακαίνιση συνοικίες οι αξίες παραμένουν πιο προσιτές αλλά αυξάνονται γρήγορα,
- η πίεση στο υφιστάμενο απόθεμα ωθεί επίσης την ανάπτυξη νέων έργων, συχνά σε υψηλό επίπεδο ήδη από το λανσάρισμα.
Σε όλες τις ακτές της Ανδαλουσίας, παρατηρείται η ίδια λογική: η εγγύτητα προς τη θάλασσα, η προσβασιμότητα και η τουριστική ελκυστικότητα ανεβάζουν τις τιμές, ειδικά στη Costa del Sol.
Huelva και Μάλαγα: δήμοι με πάνω από +20% ετησίως
Πέρα από τις επαρχιακές πρωτεύουσες, είναι συχνά οι μεσαίοι ή παραθαλάσσιοι δήμοι που παρουσιάζουν τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις.
Το 2025-2026, αρκετοί δήμοι της Huelva και της Μάλαγα ξεπερνούν το +20% αύξηση σε ένα έτος, μεταξύ των οποίων:
- Algarrobo – μικρός παραλιακός δήμος της ανατολικής Costa del Sol, περιζήτητος λόγω εγγύτητας με τη Μάλαγα και ήρεμης ατμόσφαιρας,
- Vélez-Málaga – σημαντικός πόλος της Axarquía, συνδυάζει ιστορική πόλη, εγγύτητα στη θάλασσα (Torre del Mar) και ακόμη πιο προσιτές τιμές από το κέντρο της Μάλαγα,
- Casares – μεταξύ Estepona και Sotogrande, ιδιαίτερα περιζήτητη για τις οικιστικές της μονάδες με θέα, γήπεδα γκολφ και premium υπηρεσίες,
- Fuengirola – καλά εξοπλισμένη παραλιακή πόλη, με ισχυρή ζήτηση για εξοχικές κατοικίες και τουριστικές ενοικιάσεις.
Οι αναζητήσεις ακινήτων στο Green-Acres επιβεβαιώνουν αυτόν τον ρόλο «ζωνών υποκατάστασης» για αλλοδαπούς πελάτες που αναζητούν ήλιο και θάλασσα, αλλά σε ακόμη ποικίλα επίπεδα τιμής. Στο Algarrobo, τα ζητούμενα ακίνητα κυμαίνονται γύρω στις 311.000 € για μονοκατοικίες περίπου 181 τ.μ., δηλαδή προσιτά σε σχέση με τον πυρήνα της Costa del Sol.
Μια γεύση από τα ακίνητα-στόχους αυτών των αγοραστών είναι διαθέσιμη εδώ: αγγελίες ακινήτων στο Algarrobo.
Στο Vélez-Málaga, οι απαιτήσεις αφορούν κυρίως ευρύχωρα σπίτια (κοντά στα 190 τ.μ. στη διάμεσο), για προϋπολογισμούς γύρω στα 262.000 €. Αυτό το προφίλ δείχνει την αναζήτηση ισορροπίας μεταξύ χώρου, κλίματος και ευνοϊκότερων τιμών σε σχέση με το εσωτερικό της Μάλαγα, ενώ παραμένετε λίγα λεπτά από τη θάλασσα.
Για να δείτε τα είδη των προϊόντων που προσελκύουν τους αγοραστές, μπορείτε να δείτε τη τοπική επιλογή: ακίνητα στο Vélez-Málaga.
Η Casares καταλαμβάνει μια κάπως διαφορετική, πιο high-end θέση, με μονοκατοικίες περίπου 137 τ.μ. ζητούμενες γύρω στις 385.000 €. Ο δήμος στοχεύει ξεκάθαρα στην αγορά καλά εξοπλισμένων εξοχικών κατοικιών, συχνά σε συγκροτήματα με πισίνες, γκολφ ή θέα στη θάλασσα.
Αντίθετα, η Fuengirola δείχνει την πίεση των πολύ τουριστικών αγορών της Costa del Sol: οι απαιτήσεις συγκεντρώνονται σε πιο συμπαγή σπίτια (περίπου 107 τ.μ.) για μέσες τιμές κοντά στις 448.000 €, ιδανικές για πελάτες που αναζητούν καλά τοποθετημένα διαμερίσματα για τουριστική ενοικίαση. Τα χαρακτηριστικά των προς αναζήτηση ακινήτων είναι διαθέσιμα για παράδειγμα εδώ: ακίνητα στη Fuengirola.
Αυτές οι αυξήσεις αντικατοπτρίζουν:
- μετατόπιση της ζήτησης από ήδη ακριβούς δήμους,
- την ελκυστικότητα ενός πιο ήρεμου τρόπου ζωής αλλά πάντα δίπλα στη θάλασσα,
- την άνοδο των επενδύσεων σε ενοικιάσεις, κυρίως από ξένους αγοραστές.
Για ένα αγοραστικό project, αυτό απαιτεί καλή εκτίμηση του χρονικού ορίζοντα: κάποιοι δήμοι παραμένουν ελκυστικοί βραχυπρόθεσμα, αλλά η γρήγορη αύξηση τιμών μπορεί να αλλάξει το λόγο απόδοσης/κινδύνου μετά από κάποια χρόνια.
Premium τομείς και ξένες επενδύσεις
Η Ανδαλουσία, και ιδιαίτερα το παραλιακό της μέτωπο, παραμένει βασικός «στίβος» για διεθνείς αγοραστές. Η παρουσία τους διαφαίνεται κυρίως στις high-end κατηγορίες, ειδικά στην Costa del Sol.
Costa del Sol πολυτελείας: ισχυρή διεθνής ζήτηση
Στον τομέα της πολυτελείας, οι αγορές Marbella και Benahavís έχουν ξεχωριστή θέση. Εκεί βρίσκονται:
- σύγχρονες βίλες με θέα στη θάλασσα και πολύ υψηλές προδιαγραφές,
- περιφραγμένες κατοικίες με υπηρεσίες (ασφάλεια, πισίνες, σπα, θυρωρός),
- σπάνια ακίνητα σε εξαιρετικές τοποθεσίες, μη αναπαραγόμενα εύκολα.
Τα στοιχεία ζήτησης του Green-Acres αποτυπώνουν αυτήν την ανοδική τάση: στη Marbella, τα ζητούμενα ακίνητα αγγίζουν κατά μέσο όρο τα 1,54 εκατ. ευρώ για μεγάλες επιφάνειες περίπου 268 τ.μ., ενώ στο Benahavís, προπύργιο των πολυτελών βιλών, οι μέσοι προϋπολογισμοί ξεπερνούν τα 2,6 εκατ. ευρώ για ιδιοκτησίες περίπου 536 τ.μ.
Για να αντιληφθεί κανείς το ύψος και τον τύπο ακινήτων που συνθέτουν αυτήν την ιδιαίτερη αγορά, μπορεί να εξερευνήσει τις αγγελίες της Marbella (ακίνητα στη Marbella) ή του Benahavís (βίλες και σπίτια στο Benahavís), όπου κυριαρχούν σύγχρονες βίλες, περιφραγμένες κατοικίες και αρχιτεκτονικά ακίνητα.
Δύο βασικοί άξονες εξηγούν την ανθεκτικότητα της περιοχής:
- διεθνής, ποικίλη ζήτηση (Βόρεια Ευρώπη, Ηνωμένο Βασίλειο, Μέση Ανατολή, Λατινική Αμερική κ.ά.),
- σπάνια προσφορά, περιορισμένη λόγω διαθέσιμης γης και αυστηρότερης τοπικής νομοθεσίας στις νέες άδειες.
Σε όλη την επαρχία της Μάλαγα, τα στατιστικά του Green-Acres δείχνουν έντονη ξένη ζήτηση, με κυρίαρχη τη γαλλική πελατειακή βάση (περίπου 15% των ξένων αναζητήσεων), ακολουθούμενη από Βέλγους, Γερμανούς, Ολλανδούς, και αγοραστές από ΗΠΑ και ΗΒ. Οι διάμεσοι προϋπολογισμοί κυμαίνονται συχνά μεταξύ 295.000 και 410.000 ευρώ ανάλογα με τη χώρα, για ενδιάμεσες επιφάνειες 100 έως 125 τ.μ., επιβεβαιώνοντας το βάρος των οικογενειακών εξοχικών κατοικιών.
Αποτέλεσμα: ακόμη και σε αβέβαιους καιρούς, αυτές οι premium αγορές συχνά:
- έχουν λιγότερες μειώσεις τιμών,
- δείχνουν ικανότητα ταχείας ανάκαμψης,
- προσελκύουν ενδιαφέρον για μοναδικά ή υπογεγραμμένα από γνωστούς αρχιτέκτονες ακίνητα.
Για έναν αγοραστή, αυτός ο τομέας δεν είναι ο πιο προσιτός, αλλά μπορεί να προσφέρει:
- μια μακροπρόθεσμη «κληρονομική» τοποθέτηση,
- καλή ρευστότητα αν το ακίνητο πληροί τα σωστά κριτήρια (τοποθεσία, θέα, φινιρίσματα),
- υψηλού επιπέδου ενοικιαστική απόδοση, ιδιαίτερα στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Νέες προωθήσεις και κεφάλαια: έργα έως το 2027
Η δυναμική της ανδαλουσιανής αγοράς μεταφράζεται επίσης στην έλευση νέων κεφαλαίων και μεγάλων προωθητικών έργων.
Στην Costa del Sol, βλέπουμε για παράδειγμα επενδύσεις περίπου 72 εκατ. ευρώ στη Marbella σε οικιστικά έργα που θα παραδοθούν γύρω στο 2027. Αυτές απευθύνονται συχνά σε:
- διεθνή πελατεία υψηλής αγοραστικής δύναμης,
- υψηλές προδιαγραφές αειφορίας, σχεδιασμού και υπηρεσιών,
- τοποθεσίες με θέα στη θάλασσα, πρόσβαση σε γκολφ ή εγγύτητα στο κέντρο.
Για τον αγοραστή, αυτές οι νέες προωθήσεις έχουν πολλά πλεονεκτήματα:
- σταδιακή πληρωμή σε βάθος ετών,
- άνεση και ενεργειακή απόδοση σύμφωνα με τα σημερινά πρότυπα,
- δυνατότητα υπεραξίας από κράτηση έως παράδοση, αν η αγορά παραμείνει ισχυρή.
Αλλά επίσης προϋποθέτουν:
- επιδέξια αξιολόγηση του προωθητή (ισχυρότητα, προηγούμενα έργα),
- προσεκτική ανάγνωση της σύμβασης (προθεσμίες, εγγυήσεις, ενδεχόμενες τιμολογιακές αναπροσαρμογές),
- καλή κατανόηση της τοπικής αγοράς σε ορίζοντα 3–5 ετών.
Μακροενημέρωση Ισπανίας 2026
Για να κατανοήσουμε σωστά την κατάσταση στην Ανδαλουσία, είναι χρήσιμο να εντάξουμε την περιοχή στη γενική τάση της Ισπανίας.
Προσδοκίες για πανεθνική αύξηση τιμών το 2026
Τα σενάρια για την Ισπανία το 2026 αναφέρονται σε μέση αύξηση τιμών γύρω στο +7% ετησίως, με επιφύλαξη για το οικονομικό πλαίσιο και τα επιτόκια.
Διάφοροι παράγοντες στηρίζουν αυτό το σενάριο:
- σταθερή ακόμη ζήτηση σε μεγάλες πόλεις και ακτές,
- νέα προσφορά που δεν καλύπτει πάντα τις ανάγκες σε ασφυκτικές ζώνες,
- ελκυστικότητα της χώρας για συνταξιούχους και ευρωπαίους επενδυτές, σε σύγκριση με άλλους μεσογειακούς προορισμούς.
Αυτό δεν σημαίνει ομοιογενή άνοδο παντού: κάποιες αγροτικές ή εσωτερικές περιοχές μπορεί να παραμείνουν σταθερές, ή και να γνωρίσουν προσαρμογές, ενώ τα πιο δυναμικά κέντρα συνεχίζουν να ανεβάζουν τις τιμές.
Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για τη δυτική Ανδαλουσία: στην επαρχία Huelva, τα δεδομένα του Green-Acres αναδεικνύουν αγορές ακόμη πιο προσιτές, αλλά ήδη διεθνοποιημένες. Οι Πορτογάλοι αγοραστές είναι σχεδόν το 19% των ξένων αιτήσεων, ακολουθούμενοι στενά από Γάλλους (13%) και Γερμανούς (12%), με διάμεσους προϋπολογισμούς συχνά από 138.900 έως 165.000 ευρώ και μεγάλες επιφάνειες (110 έως 140 τ.μ.). Σημείο ότι η περιοχή προσελκύει κι εκείνους που αναζητούν φθηνότερη εναλλακτική στην Costa del Sol, αλλά κοντά στον Ατλαντικό.
Κύριες αγορές πάνω από 3.900 €/τ.μ.: φαινόμενο αλυσιδωτής αντίδρασης
Ένα ακόμη στοιχείο: η επίδοση των μεγάλων αστικών αγορών της Ισπανίας, όπου οι τιμές ήδη ξεπερνούν τα 3.900 €/τ.μ. (Μαδρίτη, Βαρκελώνη και αρκετές πολύ σφιχτές πρωτεύουσες περιοχών).
Αυτές οι αγορές μπορούν:
- να ανεβάσουν τη μέση τιμή της χώρας,
- να ωθήσουν κάποιους αγοραστές προς προσιτότερες εναλλακτικές, όπως την Ανδαλουσία,
- να ενισχύσουν την εικόνα της Ισπανίας ως ισχυρής αγοράς ακινήτων στην Ευρώπη.
Για την Ανδαλουσία, αυτό συνεπάγεται:
- συνεχή εισροή νέων αγοραστών, κυρίως αλλοδαπών,
- ανοδική πίεση στις ήδη ελκυστικές ζώνες,
- βαθμιαία διάχυση της ζήτησης σε δευτερεύοντες δήμους, συχνά σε έντονη ανάπτυξη.
Αν σκέφτεστε να αγοράσετε, το ερώτημα δεν είναι μόνο «πόσο κοστίζει σήμερα;», αλλά και:
- «ποια είναι η δυναμική αυτής της ζώνης σε 5 ή 10 χρόνια;»,
- «ποιο ποσοστό της ζήτησης είναι ξένης προέλευσης;»,
- «πώς θα αντιδρούσε αυτή η αγορά σε οικονομική επιβράδυνση;».
Με άλλα λόγια, είναι σημαντικό να σκέφτεστε τόσο με κριτήριο ποιότητας ζωής όσο και με κληρονομική οπτική, στηριζόμενοι σε καλή τοπική γνώση… ή σε εξειδικευμένη υποστήριξη.
