Τιμές ακινήτων στις Βαλεαρίδες: μια αγορά υπό πίεση μεταξύ Μαγιόρκας και Ίμπιζα

Αγορά 2026: τιμές στα ύψη, διψήφια ανάπτυξη

Το 2026, η αγορά ακινήτων στις Βαλεαρίδες Νήσους παρουσιάζει ιστορικά υψηλά επίπεδα τιμών, μετά από αρκετά χρόνια σχεδόν αδιάλειπτης ανόδου.

Οι κύριοι παράγοντες αυτής της εκτόξευσης είναι:

• ισχυρή διεθνής ζήτηση, ιδιαίτερα από αγοραστές από τη Βόρεια Ευρώπη, τη Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο·
• δομικά περιορισμένη προσφορά λόγω της νησιωτικής γεωγραφίας και των πολεοδομικών κανόνων·
• πολύ ισχυρή τοποθέτηση «lifestyle»: κλίμα, θάλασσα, ασφάλεια, υποδομές υγείας και μεταφορών.

Σεπτέμβριος 2026: 5.090 €/μ² (+11,6 % ε/ε), ανοδική πορεία από το 2025

Σε επίπεδο αρχιπελάγους, η μέση τιμή φτάνει περίπου τα 5.090 €/μ² τον Σεπτέμβριο 2026, με αύξηση περίπου 11,6% σε ετήσια βάση. Αυτή η διψήφια άνοδος συνεχίζει μια ανοδική σειρά που ξεκίνησε το 2025, μετά από μια φάση σχετικής σταθεροποίησης.

Πίσω από αυτόν τον μέσο όρο κρύβονται όμως έντονες διαφορές:

• οι αστικές και τουριστικές ζώνες (Πάλμα, νοτιοδυτική Μαγιόρκα, Ίμπιζα πόλη) υπερβαίνουν κατά πολύ τον μέσο όρο·
• ορισμένοι εσωτερικοί δήμοι της Μαγιόρκας και της Μινόρκας παραμένουν πιο προσιτοί, αλλά ακολουθούν την ανοδική τάση·
• τα ανακαινισμένα ακίνητα με εξωτερικούς χώρους (βεράντες, κήπους, θέα θάλασσα) βλέπουν τις τιμές τους να αυξάνονται γρηγορότερα από τα στάνταρ διαμερίσματα.

Τα ακίνητα στην Πάλμα ντε Μαγιόρκα για παράδειγμα, απεικονίζουν αυτή τη διαφορά μεταξύ του περιφερειακού μέσου όρου και της πραγματικότητας των μεγάλων πόλεων των Βαλεαρίδων. Τα ζητούμενα budgets για οικογενειακά διαμερίσματα δείχνουν ότι, ακόμα και εκτός των ultra-premium γειτονιών, οι αγοραστές πρέπει να αποδεχτούν ήδη πολύ υψηλό ελάχιστο όριο αγοράς.

Για τον αγοραστή, αυτό σημαίνει ότι το επίπεδο εισόδου στην αγορά έχει αυξηθεί αισθητά σε λίγα χρόνια, με άμεσο αντίκτυπο σε:

• το budget απόκτησης (εισφορά, δανειοληπτική ικανότητα)·
• τις προσδοκίες απόδοσης ενοικίασης·
• την επιλογή μεταξύ διαφορετικών περιοχών του αρχιπελάγους.

Υψηλότερο περιφερειακό επίπεδο στην Ισπανία

Οι Βαλεαρίδες παρουσιάζουν πλέον ένα από τα υψηλότερα περιφερειακά επίπεδα τιμών στην Ισπανία, κοντά ή ακόμα και πάνω από αγορές παραδοσιακά ακριβές όπως η Μαδρίτη ή η Χώρα των Βάσκων.

Τα δεδομένα ζήτησης από ξένους αγοραστές που δημοσιεύει η Green Acres επιβεβαιώνουν αυτή την αναβάθμιση: η διεθνής πελατεία στοχεύει κυρίως μεγάλα ακίνητα, συχνά πάνω από 130–150 μ², με διάμεσες τιμές συχνά μεταξύ 700.000 και 1,5 εκατ. ευρώ ανάλογα με την εθνικότητα και το είδος ακινήτου.

Στην πράξη, αυτό μεταφράζεται σε:

• σημαντικό «νησιώτικο premium» σε σχέση με την ηπειρωτική χώρα, ακόμη και για ακίνητα αντίστοιχου επιπέδου·
• σαφή διαφορά μεταξύ εισοδημάτων των ντόπιων κατοίκων και των τιμών αγοράς, που τροφοδοτείται από ξένους αγοραστές με υψηλή αγοραστική δύναμη·
• αυξημένη ευαισθησία στους περιορισμούς προσφοράς: μόλις ένα segment ζητηθεί (θέα θάλασσα, νεόδμητο, υψηλό επίπεδο), οι τιμές μπορούν να εκτιναχθούν γρήγορα.

Για τον μη κάτοικο αγοραστή, αυτή η κατάσταση επιβάλλει να σχεδιάσει προσεκτικά το project του:

• να καθορίσει συνολικό budget συμπεριλαμβανομένων εξόδων αγοράς και διατήρησης·
• να αποδεχτεί ενίοτε να απομακρυνθεί από τα πλέον εμβληματικά spots για να διατηρήσει την οικονομική ισορροπία·
• να προβλέψει μακροχρόνια κατοχή για να απαλύνει το επενδυτικό βάρος.

Segments και εντάσεις: Νησιά με αντιθετικά προφίλ

Το να μιλάμε για την «αγορά των Βαλεαρίδων» στον ενικό είναι παραπλανητικό: κάθε νησί έχει τη δική του δυναμική, το δικό του επίπεδο έντασης και τη δική του στοχευμένη πελατεία. ⚖️

Premium ακτές: νοτιοδυτική Μαγιόρκα και Ίμπιζα, το εξαιρετικά τεταμένο

Οι premium παραθαλάσσιες περιοχές συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ένταση:

• νοτιοδυτική Μαγιόρκα: Ανδράτς, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx·
• Ίμπιζα και Φορμεντέρα: Ίμπιζα πόλη, Santa Eulària, San José, Es Cubells, περιζήτητο παραλιακό μέτωπο.

Στη νοτιοδυτική Μαγιόρκα, τα budgets που παρατηρούνται τελευταία για τις περιοχές Ανδράτς ή Portals Nous – όπου οι αγγελίες μπορεί να φτάνουν αρκετά εκατομμύρια ευρώ για βίλες με θέα στη θάλασσα, όπως φαίνεται στις αγγελίες ακινήτων στην Ανδράτς ή στο Portals Nous – αποτυπώνουν καλά το status της αγοράς «ultra-premium».

Τα χαρακτηριστικά αυτών των segments:

• σπάνια προσφορά, λίγα διαθέσιμα οικόπεδα και περιορισμένα νέα projects·
• πολύ υψηλά budgets, με πολυτελείς βίλες και διαμερίσματα·
• κατά κύριο λόγο διεθνής πελατεία, συχνά αναζητούντες δευτερεύουσες κατοικίες ή ακίνητα κύρους.

Στην Ίμπιζα, οι αναζητήσεις ακινήτων γύρω από την πόλη Ίμπιζα ή τη Santa Eulària επιβεβαιώνουν την κυριαρχία του high-end, με εστίαση σε σύγχρονες κατοικίες, ανακαινισμένες fincas και διαμερίσματα με πανοραμικές βεράντες, όπως μαρτυρούν τα παρακάτω ακίνητα:

• Ακίνητα Ίμπιζα,
• Santa Eulària
• San José.

Για ένα project σε αυτές τις ζώνες:

• προβλέψτε μακρύτερη διαδικασία αναζήτησης, με ενεργή παρακολούθηση και ταχύτητα σε ποιοτικά ακίνητα·
• προετοιμαστείτε για λίγες διαπραγματευτικές δυνατότητες: το περιθώριο χειρισμού είναι συχνά χαμηλό σε σπάνια ακίνητα·
• αξιολογήστε ακριβώς τη μακροπρόθεσμη αξία: δυνατότητα μεταπώλησης, διαχρονική ελκυστικότητα γειτονιάς, έκθεση σε θόρυβο ή εποχικότητα.

Σε μικροζώνες όπως το Bendinat ή τη Santa Ponsa, τα επίπεδα τιμών που παρατηρούνται για κατοικίες με γήπεδα γκολφ, πισίνες και ξενοδοχειακές υπηρεσίες (όπως φαίνεται στις αγγελίες ακινήτων Bendinat ή τις αγγελίες στην Santa Ponça) δείχνουν ότι η αγορά πλησιάζει τα standards της Côte d’Azur ή κάποιων βασικών περιοχών της Ιταλικής Ριβιέρας.

Μινόρκα: Μια πιο παραδοσιακή και ήρεμη αγορά

Σε αντίθεση με τις υπερπροβεβλημένες περιοχές, η Μινόρκα προσφέρει ένα πιο παραδοσιακό και διατηρημένο πρόσωπο:

• πιο ήρεμος ρυθμός ζωής, πιο οικογενειακός τουρισμός·
• ελεγχόμενη ανάπτυξη, με ιδιαίτερη έμφαση στην προστασία του τοπίου·
• σημαντικές εποχικές ροές αλλά λιγότερο «γιορτινές» από κάποια μέρη της Ίμπιζα.

Στον τομέα των ακινήτων, αυτό μεταφράζεται σε:

• λιγότερο κερδοσκοπική αγορά, περισσότερο προσανατολισμένη στη μακροχρόνια κατοχή·
• υψηλές τιμές αλλά γενικά χαμηλότερες από τα ανώτατα επίπεδα της Ίμπιζα ή του νοτιοδυτικού τομέα της Μαγιόρκας·
• σημαντικό ενδιαφέρον για σπιτάκια σε χωριά, fincas και μικρές πολυκατοικίες κοντά στη θάλασσα.

Στη Μαό, κύρια είσοδο της Μινόρκα, τα διαθέσιμα ακίνητα σε πλατφόρμες δευτερεύουσας κατοικίας όπως η Green Acres απεικονίζουν αυτή τη μέση θέση: οικογενειακά σπίτια στη Μαό ή μικρά ανακαινισμένα κτίρια, συχνά προοριζόμενα για μακροπρόθεσμες τοποθετήσεις, με περισσότερο οικιστική χρήση παρά καθαρά επενδυτική.

Η Μινόρκα μπορεί να σας ταιριάξει αν αναζητάτε:

• οικογενειακή δευτερεύουσα κατοικία με τακτική χρήση και όχι καθαρά επένδυση·
• πιο αυθεντικό περιβάλλον, λιγότερο εκτεθειμένο στον υπερτουρισμό·
• συμβιβασμό μεταξύ ποιότητας ζωής και διατήρησης του budget σας.

Ποιος αγοράζει; Το βάρος Γάλλων, Ελβετών, Βρετανών και Γερμανών

Πέρα από τη σκέτη αύξηση των τιμών, η δομή της ξένης ζήτησης συμβάλλει στη διαμόρφωση της αγοράς των Βαλεαρίδων. Τα στοιχεία αιτήσεων στη Green Acres για το διαμέρισμα των Βαλεαρίδων δείχνουν ισχυρή παρουσία ευρωπαίων αγοραστών υψηλής αγοραστικής δύναμης.

Οι βασικές χώρες προέλευσης είναι:

• Γαλλία: περίπου 20% των ξένων αιτήσεων, για ακίνητα συχνά πάνω από 150 m², με διάμεση τιμή γύρω στις 740.000 €·
• Ελβετία: 13% των αιτήσεων, με διάμεση τιμή κοντά στις 755.000 € και μικρότερη επιφάνεια, γύρω στα 130 m²·
• Ηνωμένο Βασίλειο: 11% των αιτήσεων, για ακίνητα περίπου 155 m² και budget διάμεσο πάνω από 800.000 €·
• Γερμανία και Κάτω Χώρες: αγοραστές που στοχεύουν άνετα μεγάλους χώρους (συχνά 190–250+ m²), με budgets που ξεπερνούν συχνά το εκατ. ευρώ.

Οι Ιταλοί, οι Αμερικανοί και ορισμένοι Ασιάτες αγοραστές (ειδικά από το Χονγκ Κονγκ) συμπληρώνουν το τοπίο, συνήθως με πολύ στοχευμένη αναζήτηση για τα πιο εμβληματικά spots της Ίμπιζα ή της Μαγιόρκας. Αυτή η προέλευση ανεβάζει τα standards ποιότητας: υλικά, θέα, ενεργειακή απόδοση, υπηρεσίες concierge.

Ζήτηση, κανονισμοί και κόστη διατήρησης

Στις Βαλεαρίδες, η ισορροπία της αγοράς στηρίζεται σε ένα ευαίσθητο τρίπτυχο: ξένη ζήτηση, τουριστικοί κανονισμοί και κόστη διατήρησης. 🎯

Το βάρος των ξένων αγοραστών και ο έλεγχος της τουριστικής χρήσης

Οι ξένοι αγοραστές αντιπροσωπεύουν σημαντικό μέρος των συναλλαγών, ειδικά στα:

• ακίνητα μέσου και υψηλού επιπέδου·
• τις πιο περιζήτητες παραθαλάσσιες και αστικές ζώνες·
• τα ακίνητα που μπορούν να έχουν μικτή χρήση: δευτερεύουσα κατοικία + εποχικές ενοικιάσεις.

Απέναντι στις εντάσεις στέγασης για τους μόνιμους κατοίκους και τις επιπτώσεις του μαζικού τουρισμού, οι τοπικές αρχές έχουν ενισχύσει:

• τον έλεγχο των τουριστικών ενοικιάσεων (άδειες, ζωνοποίηση, περιορισμοί σε ορισμένα κτίρια ή γειτονιές)·
• τους ελέγχους στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης·
• τη συζήτηση για πιθανά μέτρα για συγκράτηση της κερδοσκοπίας.

Για τον επενδυτή, αυτό σημαίνει:

• συστηματικό έλεγχο της πολεοδομικής και τουριστικής κατάστασης του ακινήτου-στόχου·
• ενσωμάτωση σεναρίου κυρίως προσωπικής χρήσης αν η λήψη ή διατήρηση τουριστικής άδειας είναι δύσκολη·
• υποστήριξη από τοπικό επαγγελματία για νομική ασφάλεια.

Προσοχή στα κόστη διατήρησης: ενέργεια, διαχείριση, μεταφορές

Πέρα από την τιμή αγοράς, τα κόστη διατήρησης στις Βαλεαρίδες είναι κρίσιμο σημείο που δεν πρέπει να υποτιμηθεί. Μπορούν να επιβαρύνουν σημαντικά το ετήσιο budget.

Τα κυριότερα έξοδα που πρέπει να προβλεφθούν:

• ενέργεια: κλιματισμός το καλοκαίρι, ενδεχόμενη θέρμανση τον χειμώνα, εξοπλισμός πισίνας·
• κοινόχρηστα: υψηλότερα σε συγκροτήματα με πισίνες, κήπους και υπηρεσίες·
• συντήρηση: κήπος, πισίνα, μικροεπισκευές, ειδικά αν το ακίνητο βρίσκεται δίπλα στη θάλασσα·
• μεταφορές: τακτικά αεροπορικά εισιτήρια, αυτοκίνητο επιτόπου, parking·
• τοπική φορολογία: φόρος ακινήτων, ειδικοί φόροι, ενδεχόμενοι τουριστικοί φόροι ανάλογα με τη χρήση.

Πριν αγοράσετε, είναι χρήσιμο:

• να ζητήσετε λεπτομερές κόστος ετησίως από τον πωλητή ή τον διαχειριστή·
• να προσομοιώσετε κόστος διατήρησης 5–10 ετών για να εξακριβώσετε τη συμβατότητα με τα εισοδήματά σας·
• να προβλέψετε περιθώριο ασφάλειας 10–20% για απρόβλεπτα (επισκευές, αυξήσεις τιμολογίων).

Προοπτικές 2026–2030: διαρκής πίεση στην προσφορά

Με ορίζοντα το 2026–2030, η αγορά των Βαλεαρίδων αναμένεται να παραμείνει τεταμένη, αν και ο ρυθμός αύξησης των τιμών μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την οικονομική συγκυρία και τις ρυθμιστικές αποφάσεις.

Διατήρηση της πίεσης στην προσφορά

Πολλά στοιχεία συνηγορούν ότι η πίεση στην προσφορά θα παραμείνει ισχυρή:

• νησιωτική γεωγραφία που περιορίζει την αστική επέκταση·
• πολιτική βούληση για διαφύλαξη του περιβάλλοντος και του τοπίου·
• ελεγχόμενες και συχνά χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης δόμησης.

Σε αυτό το πλαίσιο, η διαρθρωτική σπανιότητα συγκεκριμένων segments (θέα θάλασσα, παραλιακό μέτωπο, ιστορικές γειτονιές) θα εξακολουθήσει να στηρίζει τις αξίες, ιδιαίτερα για ακίνητα:

• καλά τοποθετημένα και επαρκώς συντηρημένα·
• με εξωτερικούς χώρους (βεράντα, κήπος, πισίνα)·
• με καλή ενεργειακή απόδοση.

Αξιοποίηση συνδεδεμένη με την αεροπορική πρόσβαση

Ένας κρίσιμος παράγοντας για τις προοπτικές 2026–2030 παραμένει η αεροπορική προσβασιμότητα των Βαλεαρίδων. Οι συνδέσεις με κύριες ευρωπαϊκές πόλεις καθορίζουν άμεσα:

• τον όγκο τουριστών κάθε χρόνο·
• τη διευκόλυνση χρήσης ως δευτερεύουσας κατοικίας·
• την ελκυστικότητα για τηλεργαζόμενους και ψηφιακούς νομάδες.

Εάν η προσφορά πτήσεων παραμείνει άφθονη και ανταγωνιστική, οι Βαλεαρίδες θα συνεχίσουν να προσελκύουν σημαντική ροή διεθνών αγοραστών, γεγονός που:

• θα στηρίξει τις τιμές στα πιο περιζήτητα segments·
• θα ενισχύσει το «premium ρευστότητας» για καλά τοποθετημένα ακίνητα·
• θα μπορούσε να οδηγήσει σε πιο έντονους κύκλους στις πιο τουριστικές ζώνες.

Αντίθετα, μια σταθερή μείωση προσφοράς ή σημαντική άνοδος των μεταφορικών θα μπορούσε:

• να ωθήσει κάποιους αγοραστές σε άλλους προορισμούς με καλύτερη σύνδεση·
• να ενθαρρύνει περισσότερη οικιστική χρήση σε σχέση με την τουριστική·
• να επιφέρει εξομάλυνση τιμών στις πιο εξαρτημένες στον βραχυχρόνιο τουρισμό περιοχές.

Για ένα μακροπρόθεσμο project, αξίζει να θέσετε κάποια απλά ερωτήματα:

• το νησί και η ζώνη που επιλέξατε διαθέτουν καλή αεροπορική σύνδεση με τη χώρα σας;
• οι χρήσεις που σχεδιάζετε (συχνές διαμονές, μακρές περίοδοι, τηλεργασία) είναι συμβατές με αυτή την προσβασιμότητα;
• παραμένει ελκυστικό το ακίνητο αν αλλάξουν οι συνθήκες μετακίνησης (κόστος, συχνότητα πτήσεων);

Κρατώντας αυτά τα δεδομένα, μπορείτε να αξιολογήσετε καλύτερα τη ανθεκτικότητα της επένδυσής σας ως το 2030 και μετά. ✈️