איפה לקנות במדריד ב-2026: אסטרטגיות לפי שימוש
מגורים עיקריים: לב העיר התוסס או שכונות מתפתחות
אם אתם מחפשים מגורים עיקריים במדריד, השאלה הראשונה היא סגנון החיים שלכם:
- אתם אוהבים לצאת, ללכת ברגל, לחיות בלי רכב?
- אתם עובדים מרחוק או במרכז?
- אתם מחפשים קסם אדריכלי או נוחות פרקטית?
בלב העיר (סנטרו, סול, לה לטינה, מלאסאניה, צ’ואקה, לבאפייס) תמצאו:
- חיי עיר אינטנסיביים: ברים, מסעדות, תרבות, פנאי.
- מבנים ישנים עם אופי (מרפסות, בניינים היסטוריים).
- נגישות מושלמת במטרו ואוטובוסים.
מנגד:
- המחירים מהגבוהים בעיר.
- הדירות קטנות יותר באותו תקציב.
- רעש, תיירות וצפיפות, ומחסור בחניה עלולים להכביד ביום-יום.
אם ברצונכם להישאר קרוב למרכז אך בנוחות גדולה יותר, כוונו לשכונות מתחדשות ומתפתחות:
- ארגנסואלה (ליד מדריד ריו): שכונה תעשייתית לשעבר, פופולרית מאוד בקרב צעירים.
- טטואן – קואטרו קאמינוס: ערבוב בין ישן לחדש, קרוב לקסטיאנה.
- דליסיאס, אוסריה, קראבנצ’ל: אזורים בתהליכי שדרוג, עדיין נגישים.
אזורים אלו מציעים:
- פשרה מעניינת בין מחיר לקרבה למרכז.
- אופק להשבחה בטווח בינוני.
- אווירה יותר מגורים אך עדיין עירונית.
נתוני הביקוש לדירות נופש ממחישים פערים אלה: לדוגמה, בארגנסואלה המחיר הממוצע נמוך בהרבה מהמרכז ועדיין המרחב גדול יותר למשפחות ולעובדי מרחוק.
דירת נופש או השקעה: פריפריות ואלטרנטיבות תוך פחות מחצי שעה
לדירת נופש או השקעה, הגישה מעט שונה:
- אתם מחפשים יחסי עלות/תועלת טובים באיכות חיים.
- רוצים להקטין את סכום הכניסה.
- מקבלים מרחק של 20–30 דקות מהמרכז.
הפריפריות המקושרות היטב הופכות לאטרקטיביות מאוד:
- ואיקאס (פואנטה דה ואיקאס, וילה דה ואיקאס): מחירים נמוכים יותר, תחבורה במטרו ורכבת.
- קראבנצ’ל, לאטינה: קומפלקסים מגורים גדולים, תשתיות טובות, ביקוש חזק להשכרה מקומית.
- סן בלאס – קנייחס: קרוב לנמל התעופה ולמתחמי משרדים מסוימים.
למשקיעים, « הטבעת השנייה » הזו במרכז מאפשרת איזון בין השבחה עתידית לתשואה מיידית: הביקוש, למשל בקראבנצ’ל או לאטינה, מראה העדפה לדירות משפחתיות, לרוב בקומפלקסים ירוקים או עם בריכה.
אם הכיוון שלכם הוא השכרה, תעדיפו:
- אזורים קרובים לאוניברסיטאות או למוקדי תעסוקה.
- קווי מטרו ישירים למרכז.
- שכונות עם מסחר ושירותים סמוכים.
כחלופה, בחנו גם את הערים הסמוכות תוך חצי שעה ממרכז מדריד:
- חטאפה, לגנס, פואנלאברדה: מרכזים עירוניים גדולים בדרום, מקושרים היטב.
- אלקורקון, מוסטולס: אופי משפחתי, אטרקטיביים להשכרות ארוכות טווח.
- קוסלאדה, סן פרנדו דה הנרס: טובים למי שמכוון לעובדי שדה תעופה או לוגיסטיקה.
כאן תמצאו:
- מחירי קנייה נמוכים ביחס למרכז מדריד.
- שכר דירה יציב, הנובע מהביקוש המקומי.
- דירות לרוב גדולות או חדשות יותר באותו תקציב. 🙂
אזורים מומלצים ופרופילי רוכשים
משקיעים בינלאומיים יוקרתיים וצעירים רוכשים ראשונים
שוק הנדל »ן במדריד נשלט על ידי שני פרופילים עיקריים:
- משקיעים בינלאומיים שמכוונים בעיקר ליוקרה.
- צעירים רוכשים ראשונים שנדחקים לפריפריה בשל עליית מחירים.
באתר גרין אקרס עבור מדריד, הכי פעילים הם האמריקאים (18% מהביקוש הזר), לאחריהם הצרפתים (12%) והבריטים. התקציבים הממוצעים חוצים לרוב את המיליון יורו עבור צרפתים ובריטים, מה שמוביל את הביקוש למעלה באזורים המבוקשים.
בסגמנט היוקרה הבינלאומי העדיפות היא:
- סלמנקה (רקולטוס, קסטיאנה, גויה): הכתובת היוקרתית ביותר, לוקסוס, חנויות, בניינים פאר.
- צ’מברִי: מגורים בורגניים שקטים אך חיים, מבוקש מאוד.
- צ’מארטין (אל ויסו, נואבה אספניה): שקט, קרוב למשרדים ולציר קסטיאנה.
החיפושים בצ’מברִי או צ’מארטין מאשרים את הגישה הזו: דירות איכות, שטח מרווח, בבניינים חדשים או משופצים, עם מרפסת/טרסה ושירותים כמו קונסיירז’ או חניה.
המשקיעים הללו מחפשים בעיקר:
- מיקום פרימיום, בטוח, עם תשתיות טובות.
- נכס נכסי-פוטנציאל (דירה גדולה, בניין אופי, פנטהאוז עם טרסה).
- הגנה על ההון לטווח ארוך יותר מתשואה מיידית.
הרוכשים הצעירים והפעילים יעדיפו:
- שכונות בהשבחה בתוך העיר (טטואן, ארגנסואלה, אוסריה).
- אזורים יותר נגישים (קראבנצ’ל, לאטינה, מוראטלאז).
- ערים קרובות שמקושרות היטב.
העדיפויות שלהם:
- למקסם שטח למ »ר.
- להישאר מחוברים למרכז למען עבודה ופנאי.
- נגישות לבתי ספר, פארקים וחנויות עבור יציבות חיים.
תקציב כניסה גבוה אך פוטנציאל השבחה משמעותי
מדריד מתבלטת בתקציב כניסה גבוה ובדינמיקה של השבחה לאורך זמן:
- העיר היא מרכז כלכלי מרכזי בספרד ובאירופה.
- צמיחה דמוגרפית חיובית, מושכת סטודנטים ועובדים.
- היצע מוגבל (מעט קרקע פנויה במרכז) תומך במחירים.
בכל זאת, המחירים באזורים מתפתחים עדיין נמוכים מהשכונות היוקרתיות. כך, אזורים כמו אוסריה או פואנטה דה ואיקאס מושכים ביקוש של משקיעים שמחפשים תשואה ופוטנציאל השבחה ל-5–10 שנים.
בפועל זה אומר:
- רכישה יקרה מהמצופה, גם בפריפריה.
- הסתברות גבוהה להשבחה תוך 5–10 שנים, אם תבחרו נכון את המיקום.
- שוק עמיד, גם בתקופות של האטה.
האזורים בעלי הפוטנציאל הגבוה ביותר לטווח בינוני הם אלו עם:
- תחבורה ציבורית נוחה (מטרו, רכבת פרברים).
- פיתוחי תשתית (פארקים, מתקני ציבור, התחדשות עירונית).
- ביקוש יציב להשכרה (סטודנטים, צעירים, משפחות).
לדוגמה:
- ארגנסואלה / מדריד ריו: התחדשות הגדות, עלייה באטרקטיביות.
- טטואן (קרוב לקסטיאנה): צפיפות ובנייה חדשה.
- אזורים מסוימים בפואנטה דה ואיקאס: עדיין נגישים ומקושרים היטב.
תקציבים, סיכונים ואופק 5–10 שנים
מחירים מעל 5,000 אירו למ »ר ותקציבי כניסה גבוהים
במדריד המציאות היא שיותר ויותר אזורים חורגים כיום מעל 5,000 אירו למ »ר, ולעיתים בהרבה בשכונות היוקרתיות.
לדוגמא (ערכים משתנים):
- מרכז היסטורי ושכונות פרימיום: 6,000–9,000 אירו למ »ר, ואף יותר לנכסים נדירים.
- מרכזים בינוניים (ארגנסואלה, טטואן, צ’מברִי למעט העלית): סביב 5,000–6,500 אירו למ »ר.
- פריפריות פנימיות (קראבנצ’ל, לאטינה, מוראטלאז, סן בלאס): 3,500–5,000 אירו למ »ר לפי תת-אזור.
עבור הפריפריה והערים הקרובות, סכום הכניסה הוא סביב:
- 150,000–200,000 אירו לדירה קטנה באזור נגיש.
- יותר לדירות משפחתיות (3 חדרים ומעלה) או חדשות.
- תקציבים גדולים יותר בערים המבוקשות בצפון (פוסואלו, מחאדהונדה, לאס רואסס).
לכן חשוב מאוד:
- להגדיר את סך התקציב, כולל עמלות (נוטריון, מיסוי, שיפוץ).
- להבהיר מהן העדיפויות: מיקום, שטח, מצב, חוץ, חניה.
- לפעמים להתגמש להתרחק מהמרכז כדי להתאים לאמצעים.
שכונות צפוניות כמו הורטאלסה או פואנקראל-אל פארדו ממחישות את הפשרה: בתים חדשים, תחבורה נוחה וסביבה ירוקה יותר, אבל המחירים כבר משקפים את איכות החיים הזאת.
סיכונים שיש לקחת בחשבון: תחרות, מיסוי, תשואה
רכישת נכס במדריד היא לרוב בטוחה, אך ישנם סיכונים שראוי להיערך אליהם:
- תחרות חזקה: נכסים טובים, ממוקמים נכון ומתומחרים נכון, נחטפים מהר.
- מיסוי ועלויות: מס רכישה, מיסוי מקומי ומס הכנסה מהשכרה שחשוב לחשב.
- תשואת שכירות מתונה: במרכז וביוקרה, התשואה הגולמית לא גבוהה לרוב.
התחרות מונעת על ידי:
- הביקוש המקומי, במיוחד משפחות צעירות.
- משקיעים ספרדיים ובינלאומיים שבוחרים במדריד.
- היצע מוגבל של נכסים איכותיים במיקומים טובים.
מבחינת מיסוי, כדאי:
- לוודא את כללי המיסוי לתושבים זרים אם אינכם גרים בספרד.
- להשוות בין מיסוי מגורים עיקריים, משניים והשקעה.
- להכניס את העלויות לחישובי התשואה כבר מההתחלה.
לגבי תשואת שכירות:
- בלב העיר וביוקרה, התשואה נמוכה יחסית (תמורת ביטחון ומעמד).
- בפריפריה הנבחרת היטב, היא לרוב גבוהה ועם מעט סיכון להפסד.
- פשרה טובה היא לכוון לשכונות ביניים בצמיחה, לא רק לאלה היוקרתיות ביותר.
מבנה הרוכשים הזרים בגרין אקרס (אמריקאים סביב 486,000 אירו בממוצע, צרפתים מעל מיליון) מעיד שמדריד תמשיך למשוך קונים בעלי אמצעים — מה שתומך במחירים אך מגביר את התחרות על דירות איכותיות.
בטווח של 5–10 שנים, השאיפה היא פחות « לעשות מכה » ויותר:
- להבטיח נכס איכותי, שניתן למכור בקלות.
- ליהנות מהשבחה איטית של ערך הנכס.
- לבנות אסטרטגיה השקעתית מתואמת לפרויקטים אחרים בחיים. 🌱
מדריד — שוק לטווח ארוך שמצדיק בחירה למרות התקציבים הגבוהים
למרות העלייה במחירים, מדריד נשארת שוק לטווח ארוך אידאלי ל:
- מי שרוצה להשתקע שם לתקופה ממושכת.
- משפחות שמחפשות בירה אירופאית גדולה שנעים לגור בה.
- משקיעים המחפשים יציבות ונזילות.
העיר משלבת:
- כלכלה מגוונת (שירותים, פיננסים, טכנולוגיה, ממשלה).
- איכות חיים גבוהה (אקלים, פארקים, תרבות, גסטרונומיה).
- מערכת תחבורה מצוינת (מטרו, רכבת, AVE, שדה תעופה בינלאומי).
הצפון המגורים (צ’מארטין, הורטאלסה, פואנקראל-אל פארדו, ערים כמו פוסואלו, מחאדהונדה) מושך את מי שמחפש:
- שכונות שקטות וירוקות.
- בתי ספר ושירותים טובים.
- דירות משפחתיות יוקרתיות, לרוב עם בריכה ושטחים משותפים.
הפריפריה הירוקה, במיוחד דרומה ומזרחה, עשויה להתאים אם אתם:
- מקבלים נסיעות מעט ארוכות יותר.
- רוצים בית או דירה גדולה — לעתים כולל גינה.
- שואפים לסביבה משפחתית יותר, עם פארקים ומתקנים קרובים.
באזורים כמו וילה דה ואיקאס הביקוש מבטא את הצורך בשטחים: דירות משפחתיות, לעתים חדשות, בקומפלקסים עם שטחים משותפים, ועדיין 20–30 דקות למרכז.
בהתלבטות « מרכז, צפון או פריפריה? » התשובה תלויה ב:
- אופק התכנון (5, 10 שנים או יותר).
- סובלנותכם לרעש, נסיעות וצפיפות.
- מה עדיפותו: איכות חיים, יוקרה, תקציב או תשואה.
הכי חשוב — לבנות אסטרטגיה ברורה, מותאמת לחיי היום-יום והשאיפות, ואז לבחור את השכונה המתאימה, במקום לרדוף אחר « דיל » תיאורטי.
