כפרים בבלאריים: מורשת חיה ומגורים לארבע עונות
במשך זמן רב נתפסו הבלאריים כיעד לקיץ בלבד, אך כיום ניתן ליהנות מהן בכל עונות השנה. הכפרים הם אלו שמרוויחים במיוחד מהשינוי הזה. ☀️
נמצא בהם:
- מורשת אדריכלית משוחזרת להפליא,
- מרכזים היסטוריים להולכי רגל ותוססים,
- חיים תרבותיים המתפרשים על פני כל השנה,
- קהילה בינלאומית דיסקרטית אך נוכחת.
בשוק, קהילה זו מתבטאת בנוכחות גבוהה של רוכשים זרים. לפי הנתונים של Green-Acres לכל איי הבלאריים, הצרפתים מובילים (20% מהביקוש הזר), ולאחריהם השוויצרים (13%) והבריטים (11%). גרמנים, איטלקים, אמריקאים והולנדים משלימים את גרעין הרוכשים הקבועים, כאשר רוב התקציבים הממוצעים נעים בין 550,000 € ליותר ממיליון אירו.
ואלדמוסה, דיאה, אלקודיה: מרכזים היסטוריים משוחזרים, תרבות פעילה
ואלדמוסה, השוכנת בשרשרת טראמונטנה, היא אחד הכפרים האיקוניים ביותר במיורקה. בתי האבן שלה, התריסים הירוקים והעציצים הצבעוניים יוצרים אווירה פסטורלית. אך מעבר לתדמית, בכפר מתקיימת חיים אמיתיים:
- שחזור מדויק של חזיתות וסמטאות,
- בתי קפה ומסעדות קטנות הפתוחים רוב ימות השנה,
- קונצרטים, תערוכות ואירועים תרבותיים סביב המנזר.
דיאה, מעט הלאה לאורך החוף, מושכת אליה אמנים, סופרים וחובבי נופים דרמטיים. הגבעות הטרסות צוללות אל הים, שבילי ההליכה מתחילים בפתח הבית וההיצע התרבותי מדהים ביחס לגודל הכפר:
- גלריות אמנות מודרנית,
- תכניות אירוח לאמנים,
- תכניות מוזיקליות אינטימיות.
אלקודיה, בצפון מיורקה, מציגה פן נוסף: עיירה מבוצרת שמורה להפליא, עם:
- חומות מימי הביניים ושערים מרשימים,
- מרכז עתיק להולכי רגל ותוסס כל השנה,
- שוק מקומי, חנויות קטנות ומסעדות.
בשלושת הכפרים הללו, הנדל״ן פועל לפי אותו עיקרון: מלאי מבנים עתיקים, לרוב משוחזרים במלואם, עם:
- ביקוש בינלאומי חזק,
- לחץ על נכסים ייחודיים במרכז הכפר,
- עלייה בערך בזכות הקסם האדריכלי ואיכות החיים.
לנדל »ן באלקודיה האטרקטיביות הזו מתבטאת בפרסומות לנכסים משניים, בהיצע שמורכב בעיקר מבתי משפחה גדולים ופינקות יוקרתיות. בין הנכסים המשווקים נמצאות למשל אחוזות רחבות של כ-300 מ »ר, לרוב עם בריכה ונוף פתוח.
פולנסה, סנטניי: סמטאות מינרליות, שווקים וגלריות
פולנסה וסנטניי מייצגות פן נוסף של כפרי הבלאריים: יותר מינרליים, פונים לכיכר השוק ובעלי זהות מקומית חזקה. 😊
בפולנסה, בצפון:
- סמטאות משופעות מרוצפות אבן בהירה,
- כיכרות קטנות בהן שותים קפה כל השנה,
- מדרגות הקלוורי המפורסמות והנוף למפרץ,
- שוק שבועי תוסס, מבוקש על ידי תושבים ומבקרים כאחד.
בסנטניי, בדרום-מזרח:
- מרכז עתיק הבנוי כולו מאבן זהובה מקומית,
- שווקים מפורסמים המפעילים את הכפר מספר פעמים בשבוע,
- גלריות אמנות, בתי מלאכה, חנויות עיצוב,
- קרבה למפרצים מרהיבים הנגישים תוך דקות נסיעה.
סוג כפר זה מושך במיוחד:
- רוכשים המחפשים קרקע אותנטית, קרוב לים אך רחוק מהמולת התיירות,
- עובדי מרחוק הרוצים חיי כפר תוססים כל השנה,
- משקיעים המעוניינים בקהל שמחפש חוויות « כפר + חוף + תרבות ».
למעשה, לקנות בפולנסה או בסנטניי משמעו לרוב:
- להסכים למבנים לא שגרתיים (בתי כפר צרים, בכמה מפלסים),
- פרויקטים של שיפוץ לשדרוג נוחות וביצועים אנרגטיים,
- תקציב משמעותי עבור מיקום בלב הכפר או נכסים משופצים בקפידה.
בפולנסה, לדוגמה, נכסים באתר Green-Acres משקפים את הביקוש בקרב קהל בינלאומי יוקרתי: בתים גדולים בפולנסה או אחוזות של מאות מטרים רבועים, לעיתים עם חצר פנימית, בריכות ונוף לשדה או לים, מובילים את הביקוש.
תיירות 2026: תפוסה מרבית וגיוון מעבר לקיץ
הבלאריים נכנסו לשלב חדש בהיסטוריה התיירותית שלהן. הרשויות המקומיות שואפות לאיכות, לא לכמות, תוך התמודדות עם תפוסה מתמשכת גבוהה. לכך יש השפעה ישירה על האטרקטיביות של הכפרים לרכישת נדל »ן. 🌴
שיאי מבקרים, עלייה בהוצאה ממוצעת
הנתונים (בעיקר Frontur/Egatur לשנים 2024-2025) מאשרים מגמות מובהקות:
- מספר מבקרים הקרוב לשיאים שלפני 2020,
- עלייה בהוצאה הממוצעת למטייל, בזכות:
- שהות קצרה אך אינטנסיבית יותר,
- מעבר להוצאה יוקרתית (לינה, מסעדות, חוויות),
- ביקוש גובר לחוויות « אותנטיות ».
- הארכת עונת התיירות, עם:
- קהל פעיל באביב ובסתיו,
- ביקוש להליכה, אופניים, תרבות, גסטרונומיה.
עבור הכפרים המשמעות היא:
- תפוסה מפוזרת על פני כל השנה, כלומר חיים יציבים יותר לעסקים,
- פחות תחושת « סגירות » בעונות החורף,
- ביקוש גובר ללינה ייחודית בלב הכפר.
ביקוש זה מלווה בתקציבים נאים: לפי נתוני Green-Acres, הצרפתים מחפשים נכסים סביב 160 מ »ר בתקציב של 740,000 €, ואילו הגרמנים שואפים ל-195 מ »ר בלמעלה ממיליון אירו. גם שוויצרים, אמריקאים והולנדים מכוונים לנכסים מרווחים ו »מוכנים למגורים » ומעלים את רמת ההיצע בכפרים.
אירוח יוקרתי ומסלולי טבע/תרבות בצמיחה
העלאת הרמה התיירותית בבלאריים מיטיבה במיוחד עם כפרים בעלי זהות חזקה. ניכרת:
- הפיכת בתים לכפריים ל:
- מלונות בוטיק,
- בתי אירוח ייחודיים,
- דירות נופש יוקרתיות עם שירות.
- פיתוח מסלולים המשלבים:
- טיול רגלי ברכס טראמונטנה,
- ביקור בכפרים כמו ואלדמוסה, דיאה, פולנסה,
- חוויות יין וגסטרונומיה,
- גילוי מורשת (כנסיות, חומות, מנזרים).
לקונה, מומלץ:
- לרכוש בית כפר לשיפוץ לצורכי נופש יוקרתי,
- להשקיע באחוזה גדולה לחלוקה לכמה יחידות,
- להתמקד בתחומים מתפתחים: תיירות אופניים, רווחה, חוויות תרבות.
עם זאת, חשוב:
- לברר בפירוט את התקנות המקומיות בתחום השכרת תיירות,
- לוודא רישיונות, אזורים מותרים ואסורים,
- להיערך לשינויים אפשריים בתקנות תכנון ובתיירות בת קיימא.
השפעה על נדל »ן כפרי
השילוב « כפרים אטרקטיביים + תיירות לארבע עונות + עליית התקן התיירותי » משפיע מיידית על השוק המקומי. המחירים מתאזנים, נכסים נדירים הופכים מבוקשים מאוד, ואזורים חדשים צצים כאלטרנטיבה. 🏡
הערכה לבתי אבן; מחסור במרכזים עתיקים
במרכזי הכפרים המבוקשים ביותר (ואלדמוסה, דיאה, אלקודיה, פולנסה, סנטניי…) עולים מסקנות ברורות:
- בתים מאבן עם מאפיינים מקוריים (קשתות, קורות עץ גלויות, חצרות פנימיות) עולים בערכם מהר מהממוצע,
- ההיצע במרכזים מצומצם: מעט קרקעות פנויות, בנייה הדוקה,
- הנכסים משווקים בדרך כלל כמשופצים לחלוטין או כשדורשים שיפוץ עמוק.
לקונה זה אומר:
- לקבל תקציב רכישה גבוה כדי להישאר בלב הכפר,
- להיות מוכן לפעול במהירות כשנכס איכותי עולה למכירה,
- להעריך נכון את עלות השיפוץ (בידוד, מזגן, ארגון חלל) כדי שלא להפתיע בעלות הכוללת.
נקודות שמבדילות נכס כזה:
- נוכחות חצר פנימית, מרפסת גג או גינה קטנה,
- אור רב למרות צפיפות הבנייה,
- נגישות רגלית לחנויות, בתי ספר, מסעדות,
- נוחות יחסית בחניה בסביבה.
הזדמנויות בפנים האי: תקציב לעומת נגישות לשירותים
בעקבות העומס בכפרי החוף, יותר ויותר רוכשים פונים לפנים האי. יש שם:
- כפרים שקטים, חשופים פחות לתיירות המונית,
- מחירי מטר נוחים יותר,
- מבחר גדול יותר של בתי כפר או אחוזות לשיפוץ.
מן הסתם, יש לבחון היטב את האיזון בין תקציב לתמיכה בשירותים:
- מרחק לחופים ולמרכזים עירוניים,
- קיום (או היעדר) בתי ספר, שירותי רפואה, חנויות פעילים כל השנה,
- איכות קשרי תחבורה: כבישים, אוטובוסים, לעיתים רכבת לפי האי.
רוכשים במרכז האי הם לרוב:
- משפחות המחפשות שלווה ושייכות מקומית חזקה,
- עובדי מרחוק המעדיפים שטח גינה, משרד או חלל נוסף על פני קירבה מיידית לים,
- משקיעים ארוכי טווח המהמרים על עליית ערך עתידית בכפרים הפחות ידועים אך מקושרים היטב.
לפני שמחליטים, כדאי:
- לגור כמה שבועות בעונה השקטה בכפר המיועד,
- לבדוק את המסלולים היומיומיים (בית ספר, קניות, בילויים),
- לשוחח עם תושבים ותיקים.
לא פעם דווקא השיחות האלו יגלו אם הכפר אכן מתאים לקצב חייכם ולתכניות נדל »ן שלכם. 🙂
