מחירי הנדל »ן באנדלוסיה: שוק דינמי בדרום ספרד

שוק 2026 באנדלוסיה: עלייה מבוקרת עם מוקדי מתיחות

בשנת 2026, שוק הנדל״ן האנדלוסי נשאר נוטה לעליות באופן כללי, אך ללא השתוללות כללית. ניתן להבחין ב:

• עלייה ממוצעת במחירים, לרוב מתונה יותר מהאזורים היקרים ביותר בספרד,
• מוקדי מתיחות מקומיים לאורך החופים ובערים מבוקשות במיוחד,
• פער הולך וגדל בין שווקים « יומיומיים » לאזורי תיירות בולטים.

לקונה, המשמעות היא שעדיין קיימות הזדמנויות, אך בחירת העיר, השכונה וסוג הנכס נעשים מכריעים.

ערים וחופים במובילים: מלאגה סביב 3,300–3,620 אירו/מ »ר

מבין הערים הגדולות באנדלוסיה, מלאגה בולטת במיוחד. עיר דינאמית, מחוברת (רכבת מהירה, נמל תעופה בינ »ל), עם הצעה תרבותית ודיגיטלית תוססת, והיא מושכת במיוחד:

• פורשים אירופיים שמחפשים איכות חיים שטופת שמש,
• עובדים מרחוק ונוודים דיגיטליים,
• משקיעים שמעוניינים בהשכרה תיירותית או ארוכת טווח.

רמות המחירים שם נעות כיום סביב 3,300–3,620 אירו/מ »ר, עם עלייה שנתית מוערכת של +21 עד +22% בין 2025 ל-2026 תלוי באזור וסוג הנכס.

בקטגוריית בתים שניים, נתוני הביקושים ב-Green-Acres מראים אי אחידות בולטת: הנכסים המבוקשים במלאגה מוצעים במחיר ממוצע של כ-746,000 אירו לשטחים גדולים (סביב 402 מ »ר), כלומר מדובר בעיקר בבתים למשפחות או וילות, ולא דירות עירוניות קטנות.
להתרשמות מהנכסים הנפוצים, ניתן לעיין בדף העיר מלאגה: בתים ודירות למכירה במלאגה.

באופן קונקרטי:

• במרכז העיר ובשכונות המבוקשות בקרבת הים המחירים עלולים לעבור בפער את הממוצע,
• בשכונות פריפריאליות או מתחדשות, הערכים עדיין נגישים אך עולים במהירות,
• הביקוש לנכסים קיימים דוחף לפיתוח פרויקטים חדשים, לעיתים ברמות מחיר גבוהות כבר בהשקה.

לאורך כל חופי אנדלוסיה, חוזרת אותה דינמיקה: קירבה לים, נגישות ותיירותיות מעלות את המחירים, במיוחד בCosta del Sol.

הואלבה ומלאגה: רשויות עם עלייה מעל +20% לשנה

מלבד ערי הבירה המחוזיות, דווקא ערים בינוניות או חופיות הן שמובילות את העליות השנתיות החזקות ביותר.

בשנים 2025–2026, מספר ערים בהואלבה ומלאגה רושמות עליות מעל +20% בשנה, בהן:

• אלגרובו — עיירת חוף קטנה ב-Costa del Sol המזרחית, מבוקשת בזכות קרבתה למלאגה והאופי השקט שלה,
• ולס-מלאגה — מרכז חשוב באקסרקיה, משלבת עיר היסטורית, קרבה לים (Torre del Mar) ומחירים מתונים לעומת מרכז מלאגה,
• קסארס — בין אספונה לסוטוגרנדה, מבוקשת בזכות קומפלקסים עם נוף, מגרשי גולף ושירותים יוקרתיים,
• פואנגירולה — עיר קיט, מבוקשת מאוד לבתים שניים והשכרה עונתית.

חיפושי נכסים ב-Green-Acres מאששים את התפקיד כ »אזורים אלטרנטיביים » לקהל זרים שמחפש ים ושמש, במחירים משתנים. באלגרובו, הביקוש הוא סביב 311,000 אירו לבתים של כ-181 מ »ר, תקציב נגיש יותר לעומת לב Costa del Sol.
להתרשמות מהנכסים, ניתן לעיין כאן: נדל »ן למכירה באלגרובו.

בולס-מלאגה הביקושים מתמקדים בנכסים מרווחים (כמעט 190 מ »ר חציון), בתקציב סביב 262,000 אירו. דפוס זה ממחיש את הרצון לשלב מרחב, אקלים טוב ומחיר נוח לעומת מרכז מלאגה, וכל זאת דקות מהים.
לצפייה בנכסים שמושכים קונים: נדל »ן בולס-מלאגה.

קסארס ממוצבת גבוה יותר — דירות סביב 137 מ »ר מבוקשות בכ-385,000 אירו. היישוב פונה לנישה של בתים שניים יוקרתיים, לרוב במתחמים עם בריכות, גולף ונוף לים.

פואנגירולה לעומת זאת ממחישה את הלחץ של שווקי תיירות חזקים: הדרישה לדירות קומפקטיות (סביב 107 מ »ר), מחירים ממוצעים של 448,000 אירו – קהל יעד לדירות במיקום אסטרטגי, אידאלי להשכרה עונתית. מאפייני הנכסים כאן: נדל »ן בפואנגירולה.

עליות אלו משקפות:

• מעבר ביקושים מערים שכבר יקרות מאוד,
• העדפה לסביבה שקטה אך על חוף הים,
• עלייה במשקיעים בדגש על השכרה, בעיקר זרים.

לרוכשים, יש משקל לתזמון: ערים מסוימות עדיין אטרקטיביות לטווח קצר, אך קפיצות מחירים מהירות עשויות לשנות את היחס תשואה/סיכון תוך כמה שנים.

סגמנטים יוקרתיים והשקעה זרה

אנדלוסיה, ובייחוד החופים שלה, נותרים יעד מרכזי עבור משקיעים זרים. נוכחותם מורגשת במיוחד בשוקי היוקרה, בייחוד ב-Costa del Sol.

Costa del Sol יוקרה: ביקוש בינלאומי יציב

בשוק היוקרה, שוקי מרבלה ובניהאביס תופסים מקום מוביל. תמצאו בהם:

• וילות עכשוויות עם נוף לים ואיכות בנייה גבוהה במיוחד,
• מתחמים סגורים עם שירותים (אבטחה, בריכות שחייה, ספא, קונסיירז׳),
• נכסים נדירים במיקומים ייחודיים, שקשה לשחזרם.

הנתונים של Green-Acres ממחישים את קפיצת היוקרה: במרבלה הנכסים המבוקשים מתומחרים בממוצע ב-1.54 מיליון אירו, לשטח ממוצע של כ-268 מ »ר, ובבניהאביס, בירת הווילות, התקציב הממוצע מעבר ל-2.6 מיליון אירו לנכסים סביב 536 מ »ר.

להמחשה של רמת היוקרה, ניתן לראות את ההיצע במרבלה (נדל »ן במרבלה) או בבניהאביס (ווילות ובתים בבניהאביס), עם דגש על וילות עכשוויות, מתחמים מאובטחים ונכסי אדריכלים.

שני מרכיבים עיקריים מסבירים את העמידות של השוק המקומי:

• ביקוש בינלאומי מגוון (צפון אירופה, בריטניה, המזרח התיכון, אמריקה הלטינית וכו’),
• היצע נדיר, מוגבל על ידי קרקע זמינה ורגולציה מוקפדת על פרויקטים חדשים.

בכל מחוז מלאגה, סטטיסטיקת Green-Acres מצביעה על משיכה חזקה לזרים, עם צרפתים בראש (כ-15% מהפניות), אחריהם בלגים, גרמנים, הולנדים ואז אמריקאים ובריטים. התקציב החציוני: 295,000–410,000 אירו לנכסים של 100–125 מ »ר, מה שמדגיש את חשיבות הבתים השניים למשפחות.

התוצאה: גם בזמני חוסר ודאות, שווקי היוקרה מציגים:

• ירידות מחירים מתונות,
• יכולת התאוששות מהירה,
• התמקדות בנכסים ייחודיים או של אדריכלים מוכרים.

לקונה, סגמנט זה אינו המשתלם ביותר, אך הוא עשוי להציע:

• עמדה « פטרימוניאלית » לטווח ארוך,
• נזילות טובה אם הנכס עומד בקריטריונים (מיקום, נוף, רמת גימור),
• פוטנציאל השכרה יוקרתית, בעיקר קצרת טווח.

פרויקטים חדשים והון: יוזמות עד 2027

הדינאמיות של השוק האנדלוסי מתבטאת גם בהזרמה של הון חדש ופרויקטים גדולים.

ב-Costa del Sol למשל, נרשמו השקעות של כ-72 מיליון אירו במרבלה בפרויקטים שצפויים להימסר סביב 2027. היוזמות פונות לרוב ל:

• קהל בינלאומי עם כוח קנייה גבוה,
• סטנדרטים גבוהים של קיימות, עיצוב ושירות,
• מיקומים מדגישי נוף לים, גישה לגולף או קרבה למרכז.

לקונה, לפרויקטים חדשים יתרונות כגון:

• פריסת תשלום לאורך שנים,
• נוחות וביצועים אנרגטיים לפי סטנדרטים חדשים,
• פוטנציאל השבחה בין ההזמנה לאכלוס – כל עוד המגמה החיובית נמשכת.

אך יש לשקול גם:

• בדיקת יזם יסודית (איתנות, תיק פרויקטים),
• בחינת חוזה (לוחות זמנים, ערבויות, התאמות מחיר),
• הבנה טובה של השוק המקומי לטווח 3–5 שנים.

סקירה מאקרו כלל-ספרד לשנת 2026

כדי להבין את המצב באנדלוסיה, חשוב להשוות למגמה הלאומית הספרדית.

צפי לעלייה ארצית בשנת 2026

התסריטים לספרד בשנת 2026 מתייחסים לעלייה ממוצעת במחירים סביב +7% בשנה, תלוי במצב הכלכלי ובריבית.

כמה גורמים תומכים בכך:

• ביקוש מתמשך בערים גדולות ועל קו החוף,
• היצע דירות חדשות שאינו עונה תמיד על הצרכים באזורים לחוצים,
• המשך המשיכה הגואה לפורשים ומשקיעים אירופיים, מול אופציות ים תיכוניות אחרות.

לא מדובר בעליות אחידות – אזורים כפריים או פנימיים עלולים להישאר יציבים או אף לרדת, בעוד המרכזים הדינמיים דוחפים מחירים למעלה.

זה נכון במיוחד לאנדלוסיה המערבית: בהואלבה, Green-Acres מציג שוק נגיש אך כבר בינלאומי. קונים פורטוגליים מהווים כמעט 19% מהפניות, אחריהם צרפתים (13%) וגרמנים (12%), בתקציב של 138,900–165,000 אירו ובשטחים של 110–140 מ »ר. סימן שהאזור מושך גם מחפשי אלטרנטיבה זולה ל-Costa del Sol, עם קירבה לאוקיינוס האטלנטי.

שווקים מעל 3,900 אירו/מ »ר: אפקט מוביל

מניף נוסף: ביצועי שווקים עירוניים מרכזיים בספרד, שם המחירים עוברים 3,900 אירו/מ »ר (מדריד, ברצלונה ובירות מחוזיות יקרות).

שווקים אלו מסוגלים:

• לדחוף את הממוצע הארצי מעלה,
• להפנות קונים לאופציות נגישות כמו אנדלוסיה,
• לחזק את מעמד ספרד כשוק יציב ברמה אירופית.

באנדלוסיה, המשמעות היא:

• המשך זרם קונים חדשים, ובפרט זרים,
• לחץ על האזורים המבוקשים,
• ביקוש זולג לערים קטנות וצומחות.

לרוכשים, השאלה אינה רק « כמה עולה היום? » אלא גם:

• מה הפוטנציאל של האזור בעוד 5–10 שנים?,
• כמה מהביקוש הוא בינלאומי?,
• כיצד יגיב השוק במקרה של האטה כלכלית?

כלומר, צריך לשקול גם איכות חיים וגם ראייה פטרימוניאלית, עם היכרות מעמיקה עם המקום… או בעזרת ליווי מקצועי.