מחירי הנדל »ן באיים הבלאריים: שוק מתוח בין מאיורקה לאיביזה

שוק 2026: שיא מחירים, צמיחה דו-ספרתית

בשנת 2026, שוק הנדל »ן באיים הבלאריים מציג רמות מחירים היסטוריות, לאחר מספר שנים של עליות כמעט בלתי פוסקות.

הגורמים המרכזיים לעלייה זו הם:

• ביקוש בינלאומי מתמשך, במיוחד של רוכשים מצפון אירופה, גרמניה ובריטניה;
• היצע מוגבל מבנית עקב גיאוגרפיה של אי וכללי תכנון בנייה;
• מיצוב « לייפסטייל » חזק: אקלים, ים, ביטחון, תשתיות בריאות ותחבורה.

ספטמבר 2026: 5,090 אירו/מ »ר (+11.6% שנתי), רצף עליות מה-2025

ברמת הארכיפלג, המחיר הממוצע מגיע לכ-5,090 אירו/מ »ר בספטמבר 2026, עלייה של כ-11.6% בשנה. צמיחה דו-ספרתית זו ממשיכה רצף עליות שהחל ב-2025, לאחר תקופת ייצוב יחסית.

מאחורי ממוצע זה מסתתרות הבדלים גדולים:

• אזורים עירוניים ותיירותיים (פלמה, דרום-מערב מיורקה, איביזה-עיר) עולים בהרבה על הממוצע;
• חלק מהיישובים הפנימיים במיורקה ומנורקה עדיין נגישים יותר אך עוקבים אחרי מגמת העלייה;
• נכסים משופצים עם חוץ (מרפסות, גנים, נוף לים) רושמים עליה מהירה יותר מהדירות הסטנדרטיות.

נדל »ן בפלמה דה מיורקה למשל, ממחיש את הפער בין הממוצע האזורי למציאות של הערים הגדולות באיים. התקציבים הנדרשים לדירות משפחתיות מראים שגם מחוץ לשכונות היוקרה, הקונים יצטרכו להסתגל לרף כניסה גבוה מאוד.

לקונה, המשמעות היא שרף הכניסה לשוק עלה משמעותית בשנים האחרונות, עם השפעה ישירה על:

• תקציב הרכישה (הון עצמי, יכולת משכנתא);
• ציפיות לתשואה מהשכרה;
• התלבטות בין אזורים שונים בארכיפלג.

הרמה האזורית הגבוהה ביותר בספרד

האיים הבלאריים מציגים כעת את אחת מהרמות האזוריות הגבוהות ביותר בספרד, יחד או מעל שווקים יקרים מסורתית כמו מדריד או חבל הבסקים.

הנתונים על ביקוש רוכשים זרים שפורסמו על ידי Green Acres מאשרים את העלייה במעמד: הקהל הבינלאומי מתמקד בעיקר בנכסים גדולים, לעיתים מעל 130–150 מ »ר, עם מחירים חציוניים שנעים בדרך כלל בין 700,000 ל-1.5 מיליון אירו, תלוי לאום וסוג הנכס.

הלכה למעשה, זה מתבטא ב:

• פרמיה משמעותית ל »איים » לעומת חצי האי, גם עבור נכסים ברמה זהה;
• פער בולט בין הכנסות המקומיים למחירי השוק, שהולך וגדל בגלל קונים זרים עמידים;
• רגישות גבוהה להגבלות בהיצע: כשיש ביקוש (נוף לים, חדש, יוקרתי), המחירים עשויים לנסוק.

לקונה שאינו תושב, מצב זה מחייבהגדרה קפדנית של הפרויקט:

• להגדיר תקציב כולל, כולל עלויות רכישה ואחזקה;
• לקבל לעיתים מרחק פיזי ממרכזי הביקוש לטובת איזון כלכלי;
• לתכנן החזקה לאורך זמן כדי לפזר את העלות.

סגמנטים ומתח: איים עם פרופילים מנוגדים

לדבר על « שוק האיים הבלאריים » בלשון יחיד מטעה: לכל אי דינמיקה, מתח וקהל יעד שונים. ⚖️

יוקרה על החוף: דרום-מערב מיורקה ואיביזה, המתוח במיוחד

האזורים היוקרתיים על החוף הם בעלי המתח הגבוה ביותר:

• דרום-מערב מיורקה: אנדראץ, פורטלס נאוס, סנטה פונסה, בנדינאט, נמל אנדראץ;
• איביזה ופורמנטרה: איביזה-עיר, סנטה אוולאריה, סן חוסה, אס קובלס, קווי חוף מבוקשים.

בדרום-מערב מיורקה, התקציבים שנצפו לאחרונה באנדראץ או פורטלס נאוס – עם פרסומים של וילות במיליוני אירו עם נוף לים, כפי שנראה בהצעות נכסים באנדראץ או פורטלס נאוס – ממחישים את מעמד ה »אולטרה-פרימיום » של השוק.

מאפייני הסגמנטים האלו:

• היצע נדיר, קרקע מוגבלת ופרויקטים חדשים מעטים;
• תקציבים גבוהים במיוחד עבור וילות ודירות יוקרתיות;
• קהל רוכשים עיקרי הוא בינלאומי שמחפש בתים שניים או יוקרתיים.

באיביזה, החיפושים סביב איביזה-עיר או סנטה אוולאריה מאששים את שליטת היוקרה, עם דגש על בתים עכשווים, פינוקות משופצות ודירות עם נוף פנורמי, כפי שניכר בנכסים העיקריים:

• נדל »ן איביזה,
• סנטה אוולאריה
• סן חוסה.

לפרויקט באזורים אלה:

• להתכונן לתהליך חיפוש ממושך, עם מעקב מתמיד ותגובה מהירה על נכסים איכותיים;
• לצפות למשא ומתן מוגבל: המרחב למיקוח קטן בנכסים נדירים;
• להעריך במדויק שווי ארוך טווח: יכולת מכירה חוזרת, אטרקטיביות לרבות שנים, חשיפה לרעש או עונתיות.

באזורים כמו בנדינאט או סנטה פונסה, מחירי הנכסים עם גולף, בריכה ושירותים כמלון (כפי שנראה במודעות נדל »ן בבנדינאט או סנטה פונסה) קרובים לסטנדרטים של הריביירה הצרפתית או אזורי מפתח באיטליה.

מנורקה: שוק שמרני ורגוע

בניגוד לאזורים סופר-מדוברים, מנורקה מציעה אופי משפחתי ושמור:

• קצב חיים רגוע, תיירות משפחתית בעיקר;
• פיתוח מבוקר עם הגנה על נופי טבע;
• תנועות עונתיות גדולות אך פחות « סוערות » מאשר בחלקים מסוימים של איביזה.

מבחינה נדל »נית, זה מתורגם ל:

• שוק פחות ספקולטיבי ומוכוון השקעה לטווח ארוך;
• מחירים גבוהים אך עדיין פחות מאיביזה או דרום-מערב מיורקה;
• ביקוש לבתים כפריים, ווילות ומבנים קטנים ליד הים.

במאו, שער הכניסה לאי, הנכסים המתפרסמים באתרי בתים שניים כמו Green Acres ממחישים זאת: בתי משפחה במאו או מבני מגורים קטנים ששופצו, לרוב מיועדים לפרויקטים משפחתיים לשימוש עצמי.

מנורקה מתאימה למי שמחפש:

• בית שני משפחתי לשימוש תדיר ולא רק להשקעה כספית;
• סביבה אותנטית ופחות עמוסה בתיירות המונית;
• פשרה בין איכות חיים לשמירה על תקציב.

מי קונה? משקל הצרפתים, השווייצרים, הבריטים והגרמנים

מעבר לעליית המחירים, מבנה הביקוש הזר מעצב את שוק הנדל »ן הבלארי. נתוני Green Acres למחוז האיים מצביעים על נוכחות בולטת של רוכשים אירופאים עמידים.

המדינות העיקריות:

• צרפת: כ-20% מהביקושים הזרים, לרוב נכסים מעל 150 מ »ר ומחיר חציוני סביב 740,000 אירו;
• שוויץ: 13% מהביקושים, מחיר חציוני קרוב ל-755,000 אירו ושטח קטן יותר, סביב 130 מ »ר;
• בריטניה: 11% מהביקושים, נכסים סביב 155 מ »ר ותקציב חציוני מעל 800,000 אירו;
• גרמניה והולנד: מחפשים שטחים גדולים (190–250 מ »ר ומעלה), עם תקציב שיכול לעלות על מיליון אירו.

איטלקים, אמריקאים וכמה אסייתים (בעיקר מהונג קונג) משלימים את התמונה, לעיתים קרובות ממוקדים במיקומים האיקוניים של איביזה או מיורקה. גיוון המקורות מעלה את רמת הביקוש לאיכות: חומרים, נוף, בידוד, שירותי קונסיירז’.

ביקוש, רגולציה ועלויות החזקה

באיים, שיווי המשקל בין ביקוש זר, רגולציה תיירותית ועלויות החזקה עדין מאוד. 🎯

כוח הרוכשים הזרים והגבלת שימוש תיירותי

רוכשים זרים מהווים חלק מרכזי בעסקאות, במיוחד ב:

• נכסי פרימיום ובינוניים;
• אזורים חשובים עירוניים וחופיים;
• מוצרים לשימוש כפול: בית שני + השכרה עונתית.

לאור לחץ הדיור על תושבים והשפעת התיירות, הרשויות חיזקו:

• הגבלת ההשכרות התיירותיות (רשיונות, אזורים, מגבלות בבניינים מסוימים);
• פיקוח על פלטפורמות השכרה קצרות טווח;
• בחינה של צעדים אפשריים לעצירת ספקולציה.

למשקיע, זה אומר:

• בדיקה מדוקדקת של מעמד התכנון והשימוש של הנכס;
• לקחת בחשבון תרחיש של שימוש אישי עיקרי אם קשה להוציא או לשמור רשיון;
• לקבל ליווי מקצועי מקומי לאבטחת ההיבט המשפטי.

הזהרו מהוצאות החזקה: אנרגיה, ועד בית, תחבורה

מעבר למחיר הרכישה, עלויות האחזקה באיים מהותיות ואין לזלזל בהן. הן עשויות להכביד על התקציב השנתי.

הסעיפים העיקריים הצפויים:

• אנרגיה: מיזוג בקיץ, חימום
  winter (אם יש צורך), ציוד בריכה;
• הוצאות ועד בית: גבוהות יותר בבניינים עם בריכות, גנים ושירותים;
• תחזוקה: גן, בריכה, תיקונים, בייחוד בקרבת הים;
• תחבורה: טיסות קבועות, רכב מקומי, חניות;
• מסים מקומיים: נכס, מס תיירות (לפי שימוש), חיובים אחרים.

לפני רכישה, כדאי:

• לבקש פירוט הוצאות שנתיות מהמוכר או ועד הבית;
• להעריך עלות החזקה לחמש–עשר שנים לוודא התאמה להכנסה;
• להכליל רזרבה של 10–20% להפתעות (עבודות, העלאות מחירים).

תחזית 2026–2030: לחץ מתמשך על ההיצע

עד 2030 שוק הנדל »ן באיים צפוי להישאר לחוץ, אפילו אם קצב עליית המחירים ישתנה לפי מצב הכלכלה והרגולציה.

המשך לחץ על ההיצע

כמה גורמים תומכים בכך שהלחץ על ההיצע יישאר גבוה:

• גיאוגרפיה של אי שמגבילה התפשטות עירונית;
• מדיניות שמירה על סביבה ונוף;
• תהליכי קבלת היתרי בנייה מורכבים וארוכים לעיתים.

בסביבה זו, נדירות מבנית של חלק מהסגמנטים (נוף לים, חוף, אזורים היסטוריים) תמשיך לחזק את הערך, בייחוד לנכסים:

• במיקום טוב ומתוחזקים היטב;
• עם חוץ (מרפסות, גן, בריכה);
• עם בידוד ואנרגיה יעילים.

הערכת יתרון בזכות זמינות טיסות

גורם מרכזי בתחזית לשנים 2026–2030 הוא נגישות אווירית של האיים. הקווים לערים הגדולות קובעים ישירות:

• היקף התיירות;
• נוחות שימוש לבתים שניים;
• האטרקטיביות עבור עובדים מהמרחוק ונודדים.

אם היצע הטיסות יישאר גבוה ותחרותי, האיים ימשיכו למשוך קונים בינלאומיים – דבר ש:

• יתמוך במחירים במגזרים החזקים;
• יחזק את « פרמיית הנזילות » על נכסים במיקום טוב;
• עלול ליצור תנודות חדות באזורים התיירותיים ביותר.

לעומת זאת, ירידה בהיצע או עלייה חדה בעלויות נסיעה תגרום:

• לחלק מהקונים להעדיף יעדים מחוברים יותר;
• לבעלי נכסים לעבור יותר לשימוש עצמי ולא תיירותי;
• להביא לקירוב מחירים לנורמליה באזורים התלויים בעיקר בתיירות קצרה.

לפרויקט ארוך טווח כדאי לשאול:

• האם האי והאזור הנבחרים נהנים מקישוריות אווירית טובה לארצך?
• ההרגלים (חופשות תכופות, שהות ארוכה, עבודה מרחוק) תואמים את הנגישות?
• האם הנכס נשאר אטרקטיבי גם אם תנאי הנסיעה משתנים (מחיר, תדירות)?

בהתייחסות לפרמטרים אלה ניתן להעריך טוב יותר את העמידות של ההשקעה עד 2030 ואחריה. ✈️