Tržište 2026. u Andaluziji: kontrolirani rast uz žarišta napetosti
Godine 2026. andaluzijsko tržište nekretnina ostaje uglavnom usmjereno prema rastu, ali bez općeg « zatopljenja ». Primjećuje se:
- prosječan rast cijena, često niži od onog u najskupljim španjolskim regijama,
- lokalizirana žarišta napetosti na obali i u nekim vrlo traženim gradovima,
- rastajući jaz između « svakodnevnih » tržišta i vrlo turističkih sektora.
Za kupca to znači da još postoje prilike, ali je izbor grada, četvrti i vrste nekretnine presudan.
Vode obale i gradovi: Malaga oko 3.300–3.620 €/m²
Među velikim andaluzijskim gradovima, Malaga se jasno izdvaja. Dinamičan i dobro povezan grad (brzi vlak, međunarodni aerodrom), s rastućom kulturnom i digitalnom ponudom, privlači kako:
- europske umirovljenike u potrazi za sunčanim načinom života,
- radnike na daljinu i digitalne nomade,
- investitore koji ciljaju na turistički najam ili dugoročno iznajmljivanje.
Cijene se sada kreću oko 3.300 do 3.620 €/m², uz godišnji rast procijenjen na +21 do +22 % između 2025. i 2026., ovisno o sektoru i vrsti nekretnine.
Na segmentu sekundarnih rezidencija, zahtjevi na Green-Acres pokazuju veliku neujednačenost: tražene nekretnine u Malagi imaju prosječnu cijenu oko 746.000 € za velike površine (oko 402 m²), što znači da su usmjerene prema obiteljskim kućama ili vilama, a ne malim gradskim stanovima.
Za dojam o tipičnim nekretninama ove klijentele možete pogledati stranicu posvećenu Malagi: kuće i stanovi na prodaju u Malagi.
Konkretno:
- u centru i najtraženijim četvrtima uz more cijene znatno prelaze prosjek,
- u nekim perifernim ili obnovljenim četvrtima vrijednosti ostaju pristupačnije, ali brzo rastu,
- pritisak na postojeći fond tjera i razvoj novih projekata, ponekad s već visokom početnom cijenom.
Uzduž cijele andaluzijske obale ista je logika: blizina mora, prometna povezanost i turistička privlačnost povećavaju cijene, osobito na Costa del Sol.
Huelva i Malaga: općine s više od +20 % godišnje
Osim županijskih središta, često srednje veličine ili obalne općine bilježe najveće godišnje skokove.
U 2025-2026. više općina iz Huelve i Malage premašuje +20 % godišnjeg rasta, među kojima su:
- Algarrobo – mala obalna općina istočne Costa del Sol, tražena zbog blizine Malagi i mirnijeg okruženja,
- Vélez-Málaga – važan centar Axarquíje kombinira povijesni grad, blizinu mora (Torre del Mar) i niže cijene od one unutar Malage,
- Casares – između Estepona i Sotogrande, tražen zbog stambenih kompleksa s pogledom, golf terenima i vrhunskim uslugama,
- Fuengirola – dobro opremljeno ljetovalište s velikom potražnjom za sekundarnim rezidencijama i sezonskim najmovima.
Pretrage na Green-Acres potvrđuju status « alternativnih zona » za stranu klijentelu željnu mora i sunca, ali s raznim razinama cijena. U Algarrobu, tražene nekretnine prosječno stoje oko 311.000 € za kuće od oko 181 m², što je srednji budžet, pristupačniji od srca Costa del Sol.
Pregled nekretnina koje zanimaju te klijente možete pronaći ovdje: oglasi za nekretnine u Algarrobu.
U Vélez-Málagi, potražnja je većinom za komfornim površinama (medijan gotovo 190 m²), za budžete oko 262.000 €. Ovaj profil dobro oslikava potragu za kompromisom između prostora, klime i nižih cijena nego u samoj Malagi, uz zadržavanje blizine mora.
Za prikaz tipa proizvoda koji privlače kupce, može se pogledati lokalni izbor: nekretnine u Vélez-Málagi.
Casares je nešto drugačiji, ekskluzivniji, s kućama oko 137 m² koje se traže za oko 385.000 €. Ova općina jasno cilja na segment dobro opremljenih sekundarnih rezidencija, često u kompleksima s bazenom, golfom ili pogledom na more.
Suprotno tome, Fuengirola ilustrira pritisak vrlo turističkih tržišta Costa del Sol: potražnja je za kompaktnijim stanovima (oko 107 m²) s prosječnom cijenom oko 448.000 €, što odgovara klijenteli koja traži dobro pozicionirane apartmane prikladne za sezonsko iznajmljivanje. Karakteristike traženih nekretnina vidljive su primjerice ovdje: nekretnine u Fuengiroli.
Ovi rastovi odražavaju:
- preusmjeravanje potražnje iz već vrlo skupih općina,
- privlačnost mirnijeg načina života uz more,
- rast ulaganja u najam, često od strane stranih kupaca.
Za kupca to znači da treba dobro predvidjeti svoj vremenski horizont: neke općine ostaju privlačne kratkoročno, ali brzi rast cijena može promijeniti omjer prinosa i rizika kroz nekoliko godina.
Premijum segmenti i strana ulaganja
Andaluzija, a posebno njezina obala, i dalje su glavno « igralište » za međunarodne kupce. Njihova je prisutnost posebno izražena u luksuznom segmentu, pogotovo na Costa del Sol.
Costa del Sol luksuz: snažna međunarodna potražnja
U luksuznom sektoru, tržišta Marbelle i Benahavís zauzimaju posebnu poziciju. Tamo se nalaze:
- moderne vile s pogledom na more i vrhunskom opremom,
- zatvorene rezidencije sa službama (sigurnost, bazeni, spa, concierge),
- rijetke nekretnine na izuzetnim lokacijama, teško ponovljive.
Podaci s Green-Acres ilustriraju ovaj pomak prema višoj klasi: u Marbelli, tražene nekretnine u prosjeku dosežu gotovo 1,54 mil. € za površine oko 268 m², dok u Benahavísu, bastionu luksuznih vila, prosječni budžet prelazi 2,6 mil. € za kuće oko 536 m².
Za uvid u razinu i vrstu proizvoda koji strukturiraju to izuzetno specifično tržište, može se proučiti oglase za Marbellu (nekretnine u Marbelli) ili Benahavís (vile i kuće u Benahavísu), gdje prevladavaju suvremene vile, osigurane rezidencije i autorske nekretnine.
Dva ključna elementa objašnjavaju otpornost tog područja:
- raznolika međunarodna potražnja (sjeverna Europa, UK, Bliski istok, Latinska Amerika itd.),
- rijetka ponuda, ograničena dostupnim zemljištem i lokalnim pravilima strožim za nove dozvole.
U cijeloj provinciji Malaga, Green-Acres statistika pokazuje jak apetit stranaca, s francuskim kupcima na čelu (oko 15 % stranih pretraga), zatim Belgijanci, Nijemci, Nizozemci, potom kupci iz SAD-a i UK. Srednji budžeti često su između 295.000 i 410.000 € ovisno o nacionalnosti, za površine 100 do 125 m², što potvrđuje težinu obiteljskih sekundarnih rezidencija.
Rezultat: čak i u vremenima nesigurnosti, ova premijum tržišta često pokazuju:
- manje padove cijena,
- brzu sposobnost oporavka,
- izraženo zanimanje za unikatne nekretnine ili one poznatih arhitekata.
Za kupca ovaj segment nije najpristupačniji, ali može ponuditi:
- pozicioniranje « zaštićene imovine » za duži rok,
- zadovoljavajuću likvidnost ako nekretnina ima prave kriterije (lokacija, pogled, završna obrada),
- veliki iznajmljivački potencijal, osobito za kratkoročna iznajmljivanja.
Nove promocije i kapital: projekti do 2027.
Dinamika andaluzijskog tržišta očituje se i ulaskom novih ulaganja i velikih projekata.
Na Costa del Sol, primjerice, bilježe se ulaganja od oko 72 mil. € u Marbelli u stambene projekte koji će biti gotovi oko 2027.. Te operacije najčešće ciljaju:
- međunarodnu klijentelu visoke platežne moći,
- visoke standarde održivosti, dizajna i usluga,
- lokacije s pogledom na more, pristup golfovima ili blizinu centra.
Za kupca, ove nove promocije nude nekoliko prednosti:
- plaćanje u ratama tijekom više godina,
- udobnost i energetska učinkovitost na aktualnim razinama,
- potencijal rasta vrijednosti od rezervacije do isporuke, ako tržište ostane snažno.
No to također iziskuje:
- pažljivo razmatranje promotora (stabilnost, prijašnji projekti),
- pažljivo čitanje ugovora (rokovi, jamstva, moguća podešavanja cijena),
- dobro razumijevanje lokalnog tržišta s pogledom 3–5 godina unaprijed.
Makro perspektiva Španjolska 2026.
Za dobro tumačenje situacije u Andaluziji korisno je staviti regiju u kontekst nacionalnog trenda u Španjolskoj.
Očekivanje nacionalnog rasta u 2026.
Scenariji za Španjolsku u 2026. predviđaju prosječan rast cijena od oko +7 % na godinu, ovisno o gospodarskim prilikama i kamatnim stopama.
Više čimbenika podržava taj scenarij:
- i dalje snažna potražnja u velikim gradovima i na obali,
- ponuda novih nekretnina koja često ne zadovoljava potražnju u « vrućim zonama »,
- privlačnost zemlje za umirovljenike i europske ulagače u usporedbi s drugim mediteranskim destinacijama.
To ne znači da će rast biti svugdje isti: neka ruralna ili unutarnja područja mogu ostati stabilna, pa čak i doživjeti korekcije, dok će najdinamičnija središta nastaviti « vući » cijene.
To osobito vrijedi za zapadnu Andaluziju: u provinciji Huelva Green-Acresovi podaci ističu još pristupačno, no već internacionalizirano tržište. Portugalski kupci čine gotovo 19 % stranih upita, sljede Francuzi (13 %) i Nijemci (12 %), za srednje proračune često između 138.900 i 165.000 € i prostrane nekretnine (110 do 140 m²). To pokazuje da regija privlači i one koji traže povoljniju alternativu Costa del Solu, a žele ostati blizu Atlantika.
Veći gradovi iznad 3.900 €/m²: domino-efekt
Još jedna ključna činjenica: trendovi na glavnim urbanim tržištima u Španjolskoj, gdje cijene već prelaze 3.900 €/m² (Madrid, Barcelona i nekoliko « vrućih » regionalnih glavnih gradova).
Ta tržišta mogu:
- podići nacionalni prosjek,
- potaknuti dio kupaca da potraže pristupačnije alternative poput Andaluzije,
- učvrstiti reputaciju Španjolske kao snažnog europskog tržišta nekretnina.
Za Andaluziju to znači:
- stalni priljev novih kupaca, ponajprije stranaca,
- povećan pritisak na već privlačne zone,
- postupno prelijevanje potražnje na sekundarne općine, ponegdje uz jak rast.
Ako razmišljate o kupnji, pitanje nije samo « kolika je cijena danas? », već i:
- « koji je potencijal tog područja za 5 do 10 godina? »,
- « koliki udio potražnje dolazi iz inozemstva? »,
- « kako bi to tržište reagiralo u slučaju gospodarskog usporavanja? »
Drugim riječima, treba razmišljati i u smislu kvalitete života i dobra ulaganja, uz dobro poznavanje terena… ili uz specijaliziranu pomoć.
