Tržište 2026.: rekordne cijene, dvoznamenkasti rast
Godine 2026. tržište nekretnina na Balearima bilježi povijesno visoke cijene, nakon nekoliko godina gotovo neprekinutog rasta.
Glavni faktori ovog skoka su:
- stabilna međunarodna potražnja, osobito kupaca iz sjeverne Europe, Njemačke i Ujedinjenog Kraljevstva ;
- strukturno ograničena ponuda zbog otočne geografije i urbanističkih pravila ;
- vrlo jaka „lifestyle” pozicija: klima, more, sigurnost, zdravstvena i prometna infrastruktura.
Rujan 2026.: 5 090 €/m² (+11,6 % g/g), rast od 2025.
Na razini arhipelaga, prosječna cijena doseže oko 5 090 €/m² u rujnu 2026., što je povećanje od oko 11,6 % na godišnjoj razini. Ovaj dvoznamenkasti rast produžuje uzlazni niz započet 2025., nakon faze relativne stabilizacije.
Iza ovog prosjeka, međutim, kriju se velike razlike:
- urbane i turističke zone (Palma, jugozapad Mallorce, Ibiza-grad) znatno prelaze prosjek ;
- neke unutrašnje općine Mallorce i Menorce ostaju pristupačnije, ali prate uzlazni trend ;
- renovirane nekretnine s vanjskim prostorom (terase, vrtovi, pogled na more) bilježe brži rast cijena od standardnih stanova.
Nekretnine u Palma de Mallorci, na primjer, ilustriraju ovaj raskorak između regionalnog prosjeka i stvarnosti velikih balearskih gradova. Proračuni za obiteljske stanove pokazuju da, čak i izvan ultra-premium četvrti, kupci moraju prihvatiti znatno višu ulaznu cijenu.
Za kupca to znači da se ulazna razina na tržište značajno podigla u nekoliko godina, s izravnim učinkom na:
- proračun kupnje (kapital, kreditna sposobnost) ;
- očekivanja u pogledu najamninske isplativosti ;
- izbor između različitih dijelova arhipelaga.
Najviša regionalna razina u Španjolskoj
Baleari sada pokazuju jednu od najviših regionalnih cijena u Španjolskoj, rame uz rame ili čak ispred tradicionalno skupljih tržišta poput Madrida ili Baskije.
Podaci o potražnji stranih kupaca koje je objavio Green Acres potvrđuju ovu premium tendenciju: međunarodna klijentela uglavnom traži prostranije nekretnine, često veće od 130–150 m², s medijanom cijena koji se kreće između 700 000 i 1,5 milijuna eura, ovisno o državljanstvu i vrsti tražene nekretnine.
Konkretno, to znači:
- značajna „otok-premija” u odnosu na kopno, čak i za nekretnine iste klase ;
- velik jaz između prihoda lokalnih stanovnika i tržišnih cijena, potaknut kupcima visoke platežne moći ;
- pojačana osjetljivost na ograničenja ponude: čim je segment poželjan (pogled na more, novogradnja, luksuz), cijene mogu brzo skočiti.
Za nerezidentnog kupca, ova situacija zahtijeva dobro planiranje projekta:
- odrediti ukupni budžet uključujući troškove kupnje i vlasništva ;
- ponekad prihvatiti udaljavanje od najpoznatijih lokacija radi financijske održivosti ;
- planirati dugoročno vlasništvo radi izravnavanja investicijskih troškova.
Segmenti i napetosti: otoci s kontrastnim profilima
Govorenje o „tržištu Baleara” u jednini je varljivo: svaki otok ima svoju dinamiku, razinu pritiska i ciljnu klijentelu. ⚖️
Premium obala: jugozapad Mallorce i Ibiza, ultra-napeto
Premium obalne zone koncentriraju najjači pritisak:
- jugozapad Mallorce: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx ;
- Ibiza i Formentera: Ibiza-grad, Santa Eulària, San José, Es Cubells, poželjne obalne crte.
U jugozapadnom dijelu Mallorce, nedavno zabilježeni budžeti za Andratx ili Portals Nous – gdje se oglašene nekretnine prodaju za više milijuna eura za vile s pogledom na more, kako pokazuju nekretninske ponude u Andratxu ili Portals Nous – dobro ilustriraju „ultra-premium” status ovog tržišta.
Karakteristike ovih segmenata:
- rijetka ponuda, malo dostupnog zemljišta, ograničeni novi projekti ;
- vrlo visoki proračuni, s luksuznim vilama i stanovima ;
- pretežito međunarodna klijentela, često traži sekundarne rezidencije ili luksuzne nekretnine.
Na Ibizi, potraga za nekretninama oko grada Ibize ili Santa Eulàrije potvrđuje dominaciju luksuznog segmenta, s naglaskom na suvremene kuće, renovirane fince i stanove s panoramskim terasama, što pokazuju tipovi nekretnina praćenih na:
Za projekt u ovim zonama:
- predvidjeti dulji proces potrage, uz aktivno praćenje i brzu reakciju na kvalitetne nekretnine ;
- očekivati ograničene pregovore: manevarski prostor je često mali za rijetke proizvode ;
- precizno procijeniti dugoročnu vrijednost: mogućnost preprodaje, trajna privlačnost četvrti, izloženost buci ili sezonalnosti.
U nekim mikrozonama poput Bendinata ili Santa Ponse, razine cijena viđene za rezidencije s golfom, bazenom i hotelskim uslugama (kako se može vidjeti u oglasi za nekretnine u Bendinatu ili Santa Ponça) pokazuju da se tržište približava standardima Azurne obale ili ključnih zona talijanske Rivijere.
Menorca: uređenije i mirnije tržište
Za razliku od medijski eksponiranih lokacija, Menorca pruža više očuvano i tradicionalno lice:
- mirniji životni ritam, više obiteljski turizam ;
- kontroliran razvoj, s velikom pažnjom na zaštitu krajolika ;
- veliki sezonski priljevi, ali manje „party” nego neke zone Ibize.
U smislu nekretnina, to znači:
- manje spekulativno tržište, više usmjereno na dugoročno vlasništvo ;
- visoke cijene, ali ipak niže nego na Ibizi ili jugozapadu Mallorce ;
- poseban interes za seoske kuće, fince i manje rezidencije blizu mora.
U Maóu, glavnom ulazu na Menorcu, ponuda na platformama poput Green Acres ilustrira ovaj srednji položaj: obiteljske kuće u Maóu ili mali renovirani objekti, često namijenjeni dugoročnim projektima, s više stambenom nego investirajućom uporabom.
Menorca je dobar izbor ako tražite:
- obiteljsku sekundarnu rezidenciju za redovito korištenje prije nego čistu investiciju ;
- autentičnije okruženje, manje izloženo hiper-turizmu ;
- kompromis između kvalitete života i očuvanja budžeta.
Tko kupuje? Utjecaj Francuza, Švicaraca, Britanaca i Nijemaca
Osim pukog rasta cijena, struktura strane potražnje oblikuje balearsko tržište. Podaci s Green Acresa za Balearske otoke pokazuju snažnu prisutnost europskih kupaca visoke kupovne moći.
Glavni zastupljeni narodi su:
- Francuska: oko 20 % stranih zahtjeva, često za nekretnine veće od 150 m², s medijanom cijena oko 740 000 € ;
- Švicarska: 13 % upita, s medijanom oko 755 000 € i nešto manjom površinom, oko 130 m² ;
- Ujedinjeno Kraljevstvo: 11 % upita, za nekretnine oko 155 m² i s budžetom preko 800 000 € ;
- Njemačka i Nizozemska: profili koji ciljaju veće površine (često oko 190 do preko 250 m²), s budžetima koji redovno prelaze milijun eura.
Talijani, Amerikanci i neki azijski kupci (posebno Hong Kong) također su prisutni, često s vrlo usmjerenom potražnjom za najatraktivnijim lokacijama na Ibizi ili Mallorci. Ova raznolikost podiže očekivane standarde: materijali, pogledi, energetska učinkovitost, usluge conciergea.
Potražnja, regulacija i troškovi vlasništva
Na Balearima ravnoteža tržišta počiva na osjetljivom trojstvu: strana potražnja, turistička regulacija i troškovi vlasništva. 🎯
Utjecaj stranih kupaca i regulacija turističke uporabe
Strani kupci čine značajan udio transakcija, osobito za:
- nekretnine srednje i visoke klase ;
- najpoželjnije obalne i urbane zone ;
- proizvode s mogućom kombiniranom upotrebom: sekundarno stanovanje i sezonski najam.
Suočene s napetostima na tržištu za rezidente i utjecajem masovnog turizma, lokalne vlasti su pojačale:
- regulaciju turističkog najma (licence, zoniranje, ograničenja u nekim zgradama ili četvrtima) ;
- nadzor nad platformama za kratkoročni najam ;
- razmatranje mogućih mjera za suzbijanje spekulacija.
Za investitora to znači:
- uvijek provjerite urbanistički i turistički status željene nekretnine ;
- ukalkulirati mogućnost prvenstveno osobnog korištenja ako je teško dobiti ili zadržati turističku licencu ;
- posavjetujte se s lokalnim stručnjakom radi pravne sigurnosti.
Pažnja na troškove vlasništva: energija, zajednički troškovi, prijevoz
Osim kupovne cijene, troškovi vlasništva na Balearima su ključna stavka koju ne treba podcijeniti. Mogu znatno opteretiti godišnji proračun.
Glavne stavke za predviđanje:
- energija: klimatizacija ljeti, mogući grijanje zimi, oprema za bazen ;
- zajednički troškovi: viši u rezidencijama s bazenima, vrtovima i uslugama ;
- održavanje: vrt, bazen, sitni popravci, posebno uz more ;
- prijevoz: redoviti zrakoplovni letovi, auto na otoku, parking ;
- lokalni porezi: porez na nekretnine, posebne pristojbe, mogući turistički porezi ovisno o korištenju.
Prije kupnje, korisno je:
- zatražiti detalje godišnjih troškova od prodavatelja ili upravitelja ;
- simulirati trošak vlasništva za 5–10 godina radi provjere usklađenosti s prihodima ;
- predvidjeti sigurnosnu zalihu od 10 do 20 % za nepredviđene troškove (popravci, povećanja cijena).
Izgledi 2026.–2030.: trajan pritisak na ponudu
Do 2030., tržište Baleara bi trebalo ostati napeto, čak i ako tempo rasta cijena varira ovisno o ekonomskim prilikama i regulatornim odlukama.
Pritisak na ponudu ostaje jak
Više faktora ukazuje da će pritisak na ponudu ostati snažan:
- otočna geografija ograničava širenje gradova ;
- politička volja za očuvanje okoliša i krajolika ;
- strogi i ponekad dugotrajni procesi odobravanja gradnje.
U tom kontekstu, strukturna rijetkost pojedinih segmenata (pogled na more, prva linija uz more, povijesne četvrti) i dalje će podupirati vrijednosti, posebno za nekretnine koje su:
- dobro smještene i dobro održavane ;
- s vanjskim prostorom (terasa, vrt, bazen) ;
- s dobrom energetskom učinkovitošću.
Vrijednost vezana uz zračnu povezanost
Ključan faktor izgleda 2026.–2030. ostaje zračna povezanost Baleara. Linije s glavnim europskim gradovima izravno određuju:
- godišnji broj turista ;
- mogućnost korištenja za sekundarne rezidencije ;
- privlačnost za rad na daljinu i nomadske profesionalce.
Ako ponuda letova ostane obilna i konkurentna, Baleari će nastaviti privlačiti brojne međunarodne kupce, što će:
- podupirati cijene na najtraženijim segmentima ;
- ojačati „premiju likvidnosti” za dobro smještene nekretnine ;
- možda stvoriti izraženije cikluse u najturističkijim zonama.
Suprotno tome, trajno smanjenje broja letova ili veliki rast troškova prijevoza mogao bi:
- usmjeriti neke kupce prema bolje povezanim destinacijama ;
- potaknuti vlasnike na više rezidentalno nego turističko korištenje ;
- uzrokovati normalizaciju cijena u zonama najovisnijima o kratkoročnom turizmu.
Za dugoročni projekt, korisno je postaviti si nekoliko jednostavnih pitanja:
- je li otok/zona koju ste izabrali dobro avionski povezana s vašom zemljom?
- jesu li vaša planirana korištenja (česti boravci, duže razdoblje, rad na daljinu) kompatibilna s tom dostupnošću?
- je li nekretnina još atraktivna ako se uvjeti putovanja promijene (troškovi, učestalost letova)?
Uzimajući te čimbenike u obzir, možete bolje procijeniti otpornost svoje investicije do 2030. i dalje. ✈️
