Trend 2026.: scenariji rasta cijena i volumena
UCI-SIRA istraživanje: prodaja i cijene u porastu 2026.
UCI-SIRA istraživanje, koje pomno prate španjolski profesionalci, najavljuje uglavnom pozitivne izglede za Kataloniju 2026. godine. Anketirani agenti predviđaju:
- postupni oporavak obujma prodaje nakon prilagodbi iz 2023.–2024.,
- umjeren ali kontinuiran rast cijena po kvadratnom metru,
- dinamičnije katalonsko tržište u odnosu na španjolski prosjek, potaknuto Barcelonom i obalom.
Dominantni trend neće biti eksplozija cijena već više pozitivan rast i normalizacija: manje volatilnosti, više stabilnosti, s trajnom premijom za najtraženije lokacije.
Za kupca to znači dvije stvari:
- čekati znatan pad cijena u Kataloniji do 2026. čini se nerealnim,
- pravi izazov postaje izbor mikro-lokacije i kvalitete nekretnine prije nego „savršenog trenutka“.
Podaci sa specijalizirane stranice Green Acres potvrđuju ovaj uvid za nekretnine u središnjoj Barceloni, gdje prosječna vrijednost iznosi cca 544.000 € za površinu oko 117 m², što upućuje na već visoke tržišne vrijednosti.
Premium priobalje: Begur i Costa Brava s vrijednostima 5.000–8.000 €/m², iznad 9.000 € uz pogled na more
Katalonska obala, posebice Costa Brava, ostaje jedno od najtraženijih europskih tržišta za druge domove i projekte promjene životnog stila. Neka mjesta poput Begura, Tamariua, Llafranca ili Calelle de Palafrugell izdvajaju se pravim premium pozicioniranjem.
Najčešći rasponi cijena na ovim prestižnim lokacijama:
- 5.000–8.000 €/m² za apartmane ili kuće na dobroj lokaciji, renovirane ili novijeg standarda,
- preko 9.000 €/m² za nekretnine s panoramskim pogledom na more, velikom terasom ili neposrednim pristupom plaži,
- ukupni budžeti lako prelaze 1 milijun € za vilu s bazenom u najekskluzivnijim uvalama.
Prosjeci na Green Acres za vodeće općine Costa Brave ističu ovu premium orijentaciju, posebice za nekretnine u Tamariuu (prosječno iznad 1,09 milijuna € za vile od cca 250 m²), kao i u Llafrancu i Calelli de Palafrugell, gdje potrebni budžeti često prelaze milijun eura.
Ova napetost cijena rezultat je više faktora:
- vrlo ograničeno zemljište na obali, zaštićeno strogim urbanističkim regulacijama,
- snažna međunarodna potražnja (Francuska, Beneluks, Njemačka, Ujedinjeno Kraljevstvo, nordijske zemlje),
- dodatna privlačnost za digitalne nomade i pokretne poduzetnike koji traže mediteranski stil života.
Za 2026., najrealističniji scenariji na ovom tržišnom segmentu su:
- nastavak rasta cijena na iznimnim lokacijama,
- pojačana selektivnost kupaca, koji zahtijevaju pogled, arhitektonsku kvalitetu i energetsku učinkovitost,
- rastući jaz između kultnih uvala i susjednih, manje poznatih i dostupnijih mjesta.
Profili koji se danas pozicioniraju na ovim tržištima izrazito su međunarodni: u pokrajini Girona, baza podataka Green Acres pokazuje da 46 % stranih zahtjeva dolazi iz Francuske, znatno ispred Njemačke (8 %) i Belgije (7 %), s medijanom budžeta oko 239.000 € za otprilike 75 m², što također upućuje na postojanje pristupačnijeg segmenta odmah izvan prve linije do mora.
Tržišni mehanizmi
Međunarodna potražnja i ograničena ponuda u « hotspotovima »
Razumjeti dinamiku katalonskih « hotspotova » – zona gdje cijene odolijevaju pritiscima i rastu – ključno je za usavršavanje kupovne strategije. Barcelona, Sitges, Begur, Cadaqués i neki dijelovi Costa Dorade nude eksplozivnu kombinaciju:
- snažna međunarodna potražnja koja je otpornija na lokalna kolebanja,
- ograničena kvalitetna ponuda zbog nedostatka zemljišta ili izazovne obnove,
- postojeći fond je najčešće u dugotrajnom posjedu, s malom rotacijom.
U Barceloni, ova napetost posebno je izražena u:
- dobro povezanim centralnim četvrtima (Eixample, Gràcia, Born),
- traženim obalnim zonama (Barceloneta, Diagonal Mar),
- « urbane sela » četvrtima s dobrom infrastrukturom (Poblenou, Sarrià, Sant Gervasi).
U barcelonskom području, podaci Green Acres dodatno potvrđuju značajan udio stranih kupaca, posebice Francuza (17 % zahtjeva), kao i Amerikanaca, Švicaraca i Nijemaca, s prosječnim cijenama između 3.000 i 4.000 €/m² ovisno o naciji. Ova širina međunarodne potražnje dijelom objašnjava otpornost cijena u najzategnutijim četvrtima.
Konkretnije posljedice za kupce:
- dobre nekretnine brzo se prodaju, ponekad po ili iznad tražene cijene,
- prostora za pregovaranje u središtima hotspotova ostaje malo,
- priprema financijske dokumentacije unaprijed postaje prava konkurentska prednost 🙂
Na ovim područjima, pokretači cijena nisu samo glavno prebivalište, već i:
- ekskluzivne vikendice,
- sezonsko ili srednjoročno iznajmljivanje,
- doseljavanje novih rezidenata privučenih katalonskim stilom života.
Mjesta poput Sitgesa, izuzetno popularna zbog kvalitete života i blizine Barcelone, dobar su primjer ovog pristupa – prosječni budžeti prelaze milijun eura za ville cca 220 m² u Sitgesu, dok se u Cadaquésu, jednom od najekskluzivnijih tržišta, potražnja uglavnom koncentrira na nekretnine iznad 2 milijuna € s manjom površinom ali spektakularnim pogledom na more (kuće na prodaju u Cadaquésu).
Periferija i katalonski gradovi srednje veličine: pristupačne alternative
S obzirom na visoke cijene Barcelone i najprestižnijih obalnih mjesta, sve više kupaca okreće se:
- dobro povezanim periferijama oko Barcelone,
- srednje velikim katalonskim gradovima koji doživljavaju obnovu.
Ova područja često nude bolju ravnotežu između:
- pristupačnijih cijena,
- kvalitete života (zelene površine, mir, blizina prirode),
- razumnog pristupa Barceloni ili obali vlakom ili automobilom.
Među zonama koje često biraju kupci:
- Vallès (Sabadell, Terrassa, Sant Cugat) za obitelji,
- Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) za dobar omjer mora i cijene,
- Girona i okolica, ulaz u Costa Bravu,
- Lleida i neka unutrašnja mjesta za projekte kuća s povoljnim zemljištem.
Na ovim tržištima dinamika je drugačija:
- cijene ostaju niže i ponekad su podložne pregovoru,
- nekretnine često zahtijevaju renovaciju,
- lokalni kupci imaju glavnu ulogu, što stabilizira tržište.
Green Acres podaci naglašavaju te kontraste: u Sant Cugatu ili više općina Maresmea (Mataró, Arenys, Vilassar), prosječni budžeti su između 385.000 pa do nešto više od 1 milijun € za veće obiteljske kuće, često s vrtom (kuće na prodaju u Mataróu, kuće na prodaju u Arenysu, kuće na prodaju u Vilassaru), dok su u samoj Gironi tražene velike kuće od 400 m² i više s budžetom preko milijun eura (Nekretnine Girona).
Za projekt promjene životnog stila, ove regije nude zanimljivu opciju ako:
- ste spremni udaljiti se od najprestižnijih dijelova uz more,
- više cijenite prostor, vrt ili seoski ambijent,
- imate fleksibilnost u svakodnevnim putovanjima ili radite na daljinu.
Uz to, jačanje remote rada i kombiniranih stilova života (grad + selo) moglo bi dodatno podržavati cijene ovih mjesta do 2026., dok još uvijek nudi lijep prostor za rane kupce.
U unutrašnjim regijama poput departmana Lleida, još uvijek malo poznatima ali prisutnim u pretragama za druge domove, strani kupci su većinom Francuzi (32 % zahtjeva), a medijani cijena bitno su niži od obale. To ih čini zanimljivim laboratorijima za one koji preferiraju prostor i budžet naspram neposredne blizine mora.
Kako birati između Barcelone, obale i srednjih gradova
S obzirom na ove tržišne mehanizme, pravi izazov jest razjasniti vlastitu strategiju umjesto traženja „najboljeg tržišta“.
U praksi, možete si postaviti nekoliko jednostavnih pitanja:
- Je li vam prioritet dugoročna vrijednost nekretnine ili kvaliteta svakodnevnog života?
- Jeste li spremni na dulje putovanje kako biste smanjili trošak kupnje?
- Želite li iznajmljivati nekretninu dio godine (i kojoj klijenteli)?
Neke smjernice za donošenje odluke:
- Barcelona centar: za snažnu imovinsku vrijednost i raznovrstan potencijal najma, ali s visokom ulaznom cijenom.
- Premium Costa Brava (Begur, Llafranc, Tamariu…): za zaljubljenike u pogled na more, često kao drugu nekretninu, s rijetkošću koja podupire cijene.
- Pristupačnija obala ili srednji gradovi: za maksimizaciju površine i komfora, uz oslanjanje na dugoročne trendove (rad na daljinu, traženje prostora, povratak prirodi).
U svakom slučaju, ključ je:
- dobro analizirati mikro-lokaciju (ulica, ekspozicija, susjedi, usluge),
- predvidjeti ukupni budžet (cijena + radovi + troškovi kupnje),
- potražiti stručnu pomoć za sigurnu transakciju u ponekad kompliciranoj pravnoj i poreznoj okolini, posebno za strance.
