Cijene nekretnina u Madridu 2026.: rekordne razine diljem Španjolske
Madrid se, uz Barcelonu, ističe kao jedno od najskupljih tržišta u Španjolskoj. Uz podizanje standarda u određenim četvrtima, snažnu potražnju i inflaciju troškova, cijene su dosegnule neviđene razine. 😮
Ovaj rast ne utječe samo na uži centar: širi se prema polucentralnim četvrtima i općinama prve i druge prigradske zone, što u potpunosti mijenja način razmišljanja o kupnji nekretnine.
Na specifičnom segmentu sekundarnih rezidencija i međunarodnih kupaca, cijene su još više: prosječna tražena nekretnina u Madridu na specijaliziranoj platformi Green Acres iznosi oko 923.000 € za 141 m², odnosno gotovo 6.546 €/m², što potvrđuje pritisak na kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama.
Prosječna cijena oko 6.021 €/m², rast od 12 do 38 % ovisno o sektoru
Godine 2026. prosječna cijena u španjolskoj prijestolnici kreće se oko 6.021 €/m², bez obzira na tip nekretnine. No ova prosječna vrijednost prekriva veliku razliku između pojedinih četvrti.
Uočava se:
- središnje i povijesne četvrti s rastom do 30 do 38 % u pet godina;
- etablirane stambene četvrti koje su porasle oko 15 do 25 %;
- područja u urbanoj prenamjeni ili udaljenija područja s još uvijek umjerenim rastom, oko 12 do 18 %, ali s potencijalom za nadoknadu razlike.
Konkretno, to znači:
- dobro smješten stan za obitelj u dobroj četvrti može lako prijeći 8.000 do 10.000 €/m²;
- neka popularnija područja ostaju ispod 4.000 €/m², ali s izraženim uzlaznim trendom;
- novije četvrti s dobrom povezanošću (metro, autobus, autocesta) vide rast cijena s dolaskom usluga i trgovina.
Za kupca, ključno je razmišljati
po mikro-četvrtima i tipu nekretnine, umjesto da se oslonite isključivo na prosječnu vrijednost za cijeli Madrid.
Vrlo visoke cijene (više od 25.000 €/m²) u ultra-luksuznim segmentima
Ako ciljate na najviši segment, pripremite se na razine cijena kakve su rijetko gdje drugdje u Španjolskoj. U nekim ultra-luksuznim segmentima, « letvica » je sada iznad 25.000 €/m².
Ove cijene prisutne su kod:
- penthouse stanova s panoramskim terasama na najprestižnijim lokacijama;
- potpuno renoviranih zgrada s premium uslugama (concierge, 24h sigurnost, wellness prostori);
- novogradnji vrlo niske gustoće, s vrtovima, bazenom i iznimnim sadržajima.
Ova ponuda namijenjena je:
- međunarodnoj imućnoj klijenteli;
- pojedinim profilima iseljenika s visokobudžetnim paketima;
- investitorima koji traže rijetku imovinu za svoj portfelj, više nego visok prinos od najma.
Za « prosječnog » kupca, ovaj rast cijena ipak ima indirektni utjecaj:
podržava rast vrijednosti susjednih nekretnina i dodatno ubrzava gentrifikaciju nekoliko središnjih četvrti.
Tko kupuje u Madridu? Sve veći udio stranaca
Iza ovih razina cijena, struktura potražnje igra ključnu ulogu. Madrilenjosi i dalje čine većinu, ali strani kupci sada su itekako zastupljeni u određenim segmentima, prvenstveno u središnjim četvrtima i luksuznim nekretninama.
Prema podacima Green Acresa, Sjedinjene Države su na prvom mjestu stranih zahtjeva za pokrajinu Madrid, s gotovo 18 % pretraga. Slijede Francuzi (12 %), zatim Ujedinjeno Kraljevstvo, Hong Kong i Italija, svaki s oko 7 %.
Ova raznolikost profila djelomično objašnjava koegzistenciju nekoliko tržišta u istom gradu: lokalni Madrid, snažno ovisan o prihodima španjolskih kućanstava, i vrlo internacionalni Madrid, koji je više vezan uz visoke međunarodne prihode, pakete za iseljenike i dugoročne investicijske strategije.
Faktori pritiska i kupovne strategije
Visoke cijene u Madridu nisu samo stvar trenda ili špekulacije. One također odražavaju vrlo konkretna fizička i ekonomska ograničenja koja utječu na konačnu cijenu stana. 🧱
Razumijevanje tih faktora pomaže da se kao kupac bolje pozicionirate i donesete pametne kompromise: prihvatiti nešto udaljeniju lokaciju, ciljati na renovaciju umjesto na novogradnju ili dati prednost određenim tipovima nekretnina.
Nedostatak zemljišta, cijena materijala, manjak radne snage: izravni utjecaj na konačnu cijenu
Madrid je gusto naseljen grad, gdje je dostupno zemljište za nove projekte vrlo rijetko, osobito u već razvijenim i traženim područjima. Ova oskudica građevinskog zemljišta stvara efekt rijetkosti koji se izravno odražava na cijene.
Dodatno na to dolazi:
- rast cijena materijala (beton, čelik, drvo, tehnička oprema) posljednjih godina;
- nedostatak kvalificirane radne snage u građevini, što povećava cijenu gradnje i renovacije;
- sve stroži regulatorni zahtjevi u pogledu izolacije, energetske učinkovitosti i sigurnosti.
U praksi, to znači:
- cijena novogradnje uključuje sve veći udio fiksnih, neelastičnih troškova;
- profitabilnost opsežnih renovacija postaje upitna ako nekretninu već kupujete po visokoj cijeni;
- i developeri i privatni kupci moraju vagati između kvalitete, površine, lokacije i ukupnog budžeta.
Za kupnju u Madridu, ključno je:
- ozbiljno izračunati trošak svih radova prije nego što potpišete;
- provjeriti tehničku kvalitetu objekta (izolacija, instalacije, fasada) kako biste izbjegli neugodne iznenađenja;
- u financijski plan uključiti marginu za eventualne dodatne troškove renovacije.
Umjereni prinosi od najma (oko 4,2 do 5,5 %) uz visoke ulazne cijene
Uz visoke cijene nekretnina, prinosi od najma u Madridu ostaju umjereni, osobito u najcentralnijim četvrtima.
Godine 2026. najčešće se uočava:
- bruto prinosi oko 4,2 do 5,5 %, ovisno o četvrti i tipu nekretnine;
- prinosi bliže 4 % u užem centru za najtraženije nekretnine;
- prinosi koji prelaze 5,5 % u nekim uzlaznim ili udaljenijim područjima, ili za objekte koji zahtijevaju uređenje.
Od ovih brojki, naravno, treba oduzeti:
- porezne obveze u Španjolskoj i eventualno zemlji prebivališta;
- troškove održavanja zgrade, koji znaju biti visoki u starijim zgradama ili onima s dodatnim uslugama;
- troškove upravljanja iznajmljivanjem ako se njime ne bavite osobno.
Slijedom toga, mnogi kupci zaključuju da je Madrid tržište:
- više orijentirano na očuvanje imovine nego na visoke kratkoročne prinose, osobito u elitnim četvrtima;
- na kojem se dobar rezultat često temelji na dugoročnom pristupu (10 ili više godina);
- gdje sposobnost dobre kupnje (pregovaranje, izbor četvrti, potencijal za rast vrijednosti) radi razliku.
Ako vam je prioritet neto prinos u kratkom roku, vjerojatno ćete morati:
- gledati izvan užeg centra;
- prihvatiti nekretnine koje treba optimizirati (tlocrt, radovi, podjela, namještaj);
- ili kombinirati Madrid s drugim španjolskim tržištima koja su isplativija ali manje likvidna.
Investicijske perspektive 2026.-2030.
Unatoč visokim cijenama, španjolska prijestolnica i dalje privlači kapital. Prognoze za razdoblje do 2030. ostaju povoljne, ali s tržištem koje je selektivnije te s većim zahtjevima po pitanju kvalitete, održivosti i lokacije. 🌱
Za investitora ili krajnjeg korisnika, razdoblje 2026.-2030. moglo bi biti obilježeno izraženijim razlikama u performansama među kvalitetnim nekretninama… i ostalima.
Međunarodna i institucionalna potražnja: Madrid drugo najpoželjnije europsko tržište
Na europskoj sceni, Madrid se sada svrstava kao drugo najpoželjnije tržište za mnoge međunarodne i institucionalne ulagače.
Oduševljenje ovom destinacijom može se objasniti s nekoliko čimbenika:
- dinamično lokalno gospodarstvo, pogonjeno uslugama, financijama i tehnologijom;
- imidž ugodnog, sunčanog grada povezanog s ostatkom Europe;
- relativno stabilan pravni i porezni okvir u usporedbi s drugim destinacijama.
Posljedice za privatne kupce:
- stalni pritisak na najkvalitetnije nekretnine (lokacija, kvaliteta gradnje, energetska učinkovitost);
- duboko tržište najma, osobito za dobro locirane i kvalitetno održavane nekretnine;
- relativnu likvidnost pri prodaji kvalitetnih nekretnina, čak i kad dođe do usporavanja tržišta.
Snažna prisutnost institucionalnih investitora također profesionalizira tržište, s više transparentnosti, studija i podataka, što olakšava snalaženje privatnim kupcima.
Fokus na renovaciju, luksuzne novogradnje i zelenu urbanizaciju
Za razdoblje 2026.-2030. tri glavna trenda oblikuju mogućnosti ulaganja u Madridu:
- rast energetske i funkcionalne obnove starog stambenog fonda;
- razvoj vrhunskih novogradnji, rijetkih i skupih, ali izrazito traženih;
- projekti zelene densifikacije, koji integriraju javne prostore, prijevoz i prirodu u grad.
Za kupca, to znači nekoliko mogućih strategija:
- ciljati stariju nekretninu na dobroj lokaciji za renovaciju, s velikim potencijalom za rast vrijednosti nakon radova;
- odabrati kvalitetnu novogradnju s dobrom energetskom učinkovitosti, čak i uz višu ulaznu cijenu;
- pratiti četvrti koje će profitirati od urbanih poboljšanja (nove metro linije, parkovi, oprema), kako biste iskoristili budući rast cijena.
Pojam održivosti postaje ključan: nekretnine s lošom izolacijom, slabom povezanošću ili neprilagođene novim potrebama (rad od kuće, vanjski prostori, energetska učinkovitost) mogle bi relativno izgubiti na vrijednosti.
Suprotno tome, stanovi:
- s dobrom energetskom učinkovitosti;
- koji imaju balkone, terase ili pristup zelenoj površini;
- smješteni blizu javnog prijevoza i usluga;
imaju dobre šanse ostati traženi i bolje odolijevati ekonomskim promjenama.
Na zahtjevnom tržištu kakvo je madridsko, podrška lokalnih stručnjaka sposobnih razabrati mikrotrendove svake četvrti postaje prava prednost za sigurnost vaše investicije. 🤝
