Gdje kupiti 2026.: analiza po profilima i trendovima cijena
Prije preciznijeg promatranja svake zone, korisno je razmišljati prema profilima kupaca. Ovisno o tome tražite li « pied-à-terre », ulaganje u najam ili potpuni životni zaokret, odgovori neće biti isti.
Godine 2026. andaluzijsko tržište bi trebalo ostati dinamično, ali više segmentirano. Neke zone djeluju blizu kratkoročnog cjenovnog plafona, dok druge još imaju značajan prostor za rast.
- Za dugoročni imovinski projekt: prednost dati velikim gradovima s dubokim tržištem, dobrim prometnim vezama i likvidnosti.
- Za sezonsku isplativost: ciljati obalna područja s jakom međunarodnom turističkom potražnjom, čak i ako su ulazne cijene veće.
- Za promjenu života uz kontrolirani budžet: gledati općine drugog prstena ili srednje velike gradove povezane željeznicom ili autocestom.
Imovinska vrijednost: Sevilla intra-muros, gradski komfor i jaka likvidnost
Sevilla intra-muros i dalje za mnoge kupce predstavlja « imovinsko srce » Andaluzije. Povijesni centar, četvrti Triana, Los Remedios i Nervión nude rijedak spoj arhitektonskog šarma, urbanih sadržaja i snažne potražnje za najmom.
- Visoka likvidnost: kvalitetne nekretnine se brzo prodaju, čak i u mirnijim fazama tržišta.
- Raznolika potražnja: turisti, studenti, lokalni stručnjaci, državni službenici, iseljenici… što ublažava cikluse.
- Ograničena ponuda: malo dostupnog zemljišta unutar intra-muros, što dugoročno podržava cijene.
Nekretnine u Sevilli i provinciji potvrđuju ovu napetost: traženi objekti u prosjeku imaju velike površine i već visoke budžete za Španjolsku, što jasno pokazuje imovinsku orijentaciju kupaca.
Tijekom 2026. može se očekivati blaga stabilizacija cijena u samom centru, nakon nekoliko godina značajnog rasta. Najveći porasti vjerojatno će se preusmjeriti na:
- dobro povezane predgrađa (San Bernardo, La Buhaira, zone u blizini linija metroa i tramvaja);
- rezidencijalne četvrti popularne među obiteljima s pristupom školama i parkovima.
Podaci Green Acres dodatno pokazuju da je strani interes snažno naklonjen Francuzima: francuski kupci čine oko 30 % zahtjeva, ispred Amerikanaca i Britanaca. Prosječna cijena za francuske kupce iznosi oko 260.000 € za gotovo 200 m², dakle još uvijek nižu cijenu po kvadratu u usporedbi s Costa del Sol, što dodatno povećava privlačnost Seville za dugoročne projekte.
Za imovinskog investitora, Sevilla intra-muros zadovoljava nekoliko kriterija:
- dugoročna sigurnost kod vrijednosti preprodaje;
- više mogućih strategija najma (regulirani sezonski, srednjoročni, dugoročni);
- život užurban tijekom cijele godine, idealno ako planirate boraviti nekoliko mjeseci.
Mana: ulazni prag u porastu i jaka konkurencija za dobro pozicionirane i renovirane nekretnine. Treba biti spreman platiti za rijetkost ili se okrenuti nekretninama za renovaciju kako biste stvorili vlastitu vrijednost. 🔧
Sezonski povrat: Costa del Sol (Marbella–Estepona–Benahavís) vođena luksuzom
Za profil koji traži primarno sezonsku isplativost, teško je zanemariti Costa del Sol. Trojac Marbella–Estepona–Benahavís se ponovno nametnuo kao luksuzna destinacija na europskoj razini.
- Marbella: međunarodni brand, bogata klijentela, vrlo velika potražnja i ljeti i izvan sezone.
- Estepona: brzi uzlet u premium segmentu, obnovljena morska obala, velika ulaganja u javne prostore.
- Benahavís: vile, zatvoreni kompleksi, golf tereni, ekskluzivniji proizvod, često uz integrirane usluge.
Potrage za sekundarnim rezidencijama dobro odražavaju internu hijerarhiju luksuznog segmenta:
- Nekretnine u Marbelli, tražene nekretnine prelaze u prosjeku milijun eura, uz više od 5.700 €/m².
- Nekretnine u Esteponi, još uvijek premium no nešto dostupnije, oko 4.100 €/m² za stanove i kuće od cca 140 m².
- Nekretnine u Benahavísu, još viši rang: traženi objekti prosječno preko 2,6 milijuna € za velike vile veće od 500 m², često u osiguranim kompleksima s golf terenima i uslugama.
Faktori koji podržavaju cijene i sezonske najamnine:
- produljena sezona od travnja do listopada, kontinuitet i tijekom zime;
- luksuzni imidž privlači publiku manje osjetljivu na cijene;
- raznolika ponuda aktivnosti: golf, marine, gastronomija, međunarodni eventi.
Godine 2026., najvjerojatniji scenarij jest i dalje visoko, pa i vrlo visoko tržište, potaknuto:
- novim luksuznim projektima;
- relativnom rijetkošću zemljišta uz more;
- sezonskim povratima koji ostaju konkurentni za druge mediteranske rivijere istog ranga.
Ovo područje više je za:
- kupce s velikim budžetom koji mogu podnijeti visoke troškove održavanja;
- investitore spremne na vrlo profesionalan najam, radi optimizacije popunjenosti i cijena;
- one koji žele i vlastito korištenje (druga kuća, odmor) uz profitabilnost.
Nedostatak: tržište već jako vrednovano, s rizikom veće volatilnosti u slučaju šoka za međunarodni turizam ili luksuzni segment.
Ulazni pragovi i zone prilika
Kad jasno definirate svoj profil, ključno pitanje postaje: s kojim budžetom i za kakvu nekretninu ulazite na tržište? Razlike su velike između velikih gradova, premium obalnih i sekundarnih općina.
Do 2026., nekoliko se trendova javlja:
- veliki gradski centri (Sevilla, Malaga intra-muros) već imaju visoke cjenovne razine;
- malageška obala približava se povijesno visokom vrhuncu, s rastućim pritiskom na dobro pozicionirane nekretnine;
- komune druge zone bilježe efekt prelijevanja, uz često spektakularne rastove.
Malaga i obala: rastući budžeti, povijesni vrhunac 2026.
Malaga je promijenila razinu. U nekoliko godina prešla je iz klasične turističke destinacije u kulturno i tehnološko središte, s:
- pojačanom ponudom muzeja i kulture;
- razvijajućom tehnološkom zonom;
- izvrsnom zračnom i željezničkom povezanošću;
- jakom potražnjom stranih i iseljeničkih kupaca.
Direktna posljedica: ulazne cijene rastu, osobito:
- u obnovljenom povijesnom centru i oko luke;
- u rezidencijalnim četvrtima uz more;
- duž obale prema Torremolinosu, Benalmádeni, sve do Fuengirole.
Podaci za provinciju Malaga ipak daju nijansiraniju sliku: nekretnine za drugi boravak u prosjeku su nekoliko stotina tisuća eura, ali su površinom često veće, pa je prosječna cijena po m² ispod 2.000 €/m² na razini provincije. Taj nesrazmjer između ukupne cijene i cijene po m² pokazuje da odmak od hiper-centra ili prve linije uz more može rasteretiti budžet.
Strana potražnja vrlo je raznolika: Francuzi, Belgijci, Nijemci i Nizozemci čine velik dio upita, s medijan budžeta oko 300.000 € za stotinjak m². Amerikanci i Švicarci idu prema višem rangu, s prosječnim cijenama iznad 400.000 € i cijenama po m² koje često premašuju 3.000 €/m² na najtraženijim lokacijama.
Osjećaj tržišta za 2026. jest povijesno visoka razina, osobito za:
- nove ili renovirane stanove s pogledom na more;
- manje dobro pozicionirane stanove, vrlo tražene za sezonski najam;
- nove projekte sa sadržajima (bazen, teretana, concierge).
Za kupca:
- koji privilegira sigurnost boravka (živjeti tamo, raditi na daljinu);
- koji prihvaća skromniji, ali stabilan povrat;
- koji računa na dugoročnu hub-u ulogu Malage,
Malaga je i dalje racionalan izbor, čak i uz visoki prag.
Ako vam je cilj primarno kratkoročna kapitalna dobit, potreban je oprez: ulazak na vrhu ciklusa traži dugi investicijski horizont i sposobnost amortizacije eventualnih korekcija cijena.
Pogledajte kuće i stanove za prodaju u Malagi
« Drugi prsten » općine (Huelva, Vélez-Málaga, Casares): rast >+20 % godišnje 2024.-2025., potencijal, ali oprez
Zbog značajnog rasta cijena u Sevilli i na Costa del Sol, mnogi kupci okreću se općinama drugog prstena, ponekad udaljenijima, no sada vrednijima nego prije pet godina.
Među područjima koja se izdvajaju:
- Huelva: još uvijek vrlo pristupačna obala, duge plaže, više obiteljski i nacionalni profil.
- Vélez-Málaga: istočno od Malage, ojačana efektom prelijevanja iz grada.
- Casares: blizu Estepona, kombinira bijela sela i nove rezidencijalne komplekse.
Ove općine bilježe rast cijena iznad +20 % godišnje u 2024.-2025., zbog:
- prelijevanja kupaca iz preskupih centralnih zona;
- novih nekretninskih projekata, često s dobrim standardom;
- sve većeg interesa investitora za « zaostala » tržišta.
Podaci Green Acres jasno pokazuju razliku između prve i druge linije: u Vélez-Málaga, nekretnine se u prosjeku prodaju za oko 260.000 € za gotovo 190 m², s cijenom po m² oko 1.400 €/m², što je mnogo manje od zapadnog Costa del Sola.
U Casaresu blizina Estepona i luksuznog segmenta diže cijene: potražnja je za nekretninama oko 500.000 € i 130 m², dakle gotovo 3.800 €/m², čime je prijelazna zona između druge linije i premium obale.
U pokrajini Huelva, strani kupci više su « value » nego « luksuzni » tip: najviše su upita Portugalaca, zatim Francuza i Nijemaca. Budžet se kreće oko 150.000–160.000 € za 110 do 140 m², a cijene po m² još uvijek su oko 1.200–1.300 €/m², što je daleko od razina Malage. Daje to potencijal za rast, pod uvjetom razvoja infrastrukture i usluga.
Kupcima ove zone mogu biti prava prilika:
- niži ulazni prag nego u Malagi ili Marbelli za istu površinu;
- daljnji prostor za rast ako infrastruktura prati razvoj;
- mogućnost kombiniranja sezonskog i srednjoročnog najma.
No, ovako brz rast zahtijeva veći oprez kod ulazne točke:
- nedavni snažni rast cijena može signalizirati kratkoročan rizik od pregrijavanja;
- tržišta su manja i manje likvidna: moguća je sporija prodaja;
- sve ovisi o kvaliteti mikrolokacije (blizina mora, usluge, prometne veze).
U ovim područjima važno je:
- posjetiti više četvrti, ne samo primorska i novoizgrađena oglašavana područja;
- analizirati stvarni tok (turizam, stanovništvo, infrastrukturni projekti);
- osigurati sigurnosnu maržu u planu financiranja, za slučaj sporije prodaje ili niže najamnine od očekivane.
Za dugoročne projekte (8–12 godina) s limitiranim budžetom, ove općine su dobar kompromis između pristupačnosti i potencijala. Za kraći horizont potrebno je detaljno analizirati i imati dobru lokalnu podršku. 🙂
