Odaberite svoj otok, svoju svrhu i proračun u 2026.
Prije nego što se zaljubite u tirkiznu uvalu, počnite s tri jednostavna pitanja:
- Koja će biti glavna svrha nekretnine (druga rezidencija, rad na daljinu, ulaganje za najam, buduće mjesto za mirovinu)?
- Koliko tjedana godišnje zapravo planirate provesti tamo?
- Koji ukupni proračun (kupnja + troškovi + renoviranje + režije) ste spremni izdvojiti bez prevelikog pritiska?
Odgovori će prirodno usmjeriti izbor otoka. Svako tržište Baleara ima svoju logiku, cijene i administrativna ograničenja. Bolje ih je uključiti od početka 😉.
Majorka: likvidnost i usluge (Palma, povijesni sjeverozapad)
Majorka je najsvestraniji otok za investiciju u nekretnine. Kombinira:
- pravu regionalnu prijestolnicu, Palmu, s bolnicama, međunarodnim školama, kulturom i vrlo dobro povezanim aerodromom;
- vrlo vrijedna područja na sjeverozapadu (Deià, Sóller, Valldemossa) koja traži međunarodna klijentela već dugo prisutna;
- više obiteljska ili pristupačna tržišta u središtu otoka ili pojedinim ljetovalištima.
Za kupca koji traži:
- likvidnost (lakoća preprodaje);
- usluge otvorene cijele godine;
- dobru ravnotežu između lokalnog života i turističkog prometa,
Majorka je često najbolji kompromis.
Palma, posebno, dobro odgovara:
- radnicima na daljinu koji žele urbani stan uz izravne letove prema Europi;
- investitorima usmjerenima na srednjoročni najam (reguliran), a ne isključivo sezonski;
- opreznim umirovljenicima koji žele ostati blizu zdravstvene skrbi i usluga.
Prema najnovijim podacima Green Acresa, nekretnine u Palmi na Majorki prosječno zahtijevaju proračun od oko 385.000 € za veće površine (oko 137 m²), što ovo čini zanimljivim ulazom za cjelogodišnji ili polu-rezidencijalni projekt.
Sjeverozapad, s više povijesne vrijednosti, uglavnom privlači:
- kupce s dugoročnim planom, osjetljive na krajolik i šarm sela;
- već jake proračune koji mogu podnijeti visoke cijene i znatne troškove održavanja (stare kuće, strmi tereni).
Ibiza-Formentera: luksuzno, vrlo visoki proračuni
Ibiza i Formentera su jasno dio luksuznog, pa i ultra-premium tržišta u nekim sektorima. Cijene su znatno iznad prosjeka Baleara, s:
- jakom i lojalnom međunarodnom potražnjom;
- ograničenom ponudom, osobito za vile na dobrom položaju s pogledom na more ili brzim pristupom plažama;
- velikim pritiskom na zemljišta i građevinske dozvole.
Ovi otoci najviše odgovaraju:
- kupcima koji traže prestižnu vilu, sa ili bez perspektive najma;
- vrlo imućnim investitorima koji žele rijetku imovinu, koja će s vremenom dobro zadržati vrijednost;
- osobama koje već dobro poznaju otok i njegov ritam te se žele redovito vraćati.
Međutim, treba prihvatiti:
- vrlo visoke kupovne proračune (i pripadajuće dodatne troškove);
- sezonski život u nekim sektorima, vrlo živo ljeti, puno mirnije izvan sezone;
- jaku konkurenciju za kvalitetne nekretnine, s ponekad kratkim rokovima za odluku.
Formentera, još rjeđa, uglavnom je tržište za kolekcionare: malo ponude, puno potražnje, čvrste cijene i izuzetno zaštićena okolina.
Menorka: obiteljske druge rezidencije, mirniji godišnji tempo
Menorka nudi vrlo različito lice u odnosu na druga dva velika otoka:
- opušteniji tempo, obiteljska atmosfera;
- manje pritiska na nekretnine, iako su cijene posljednjih godina rasle;
- izuzetno očuvana prirodna i obalna baština, s manje velikih infrastrukturnih projekata.
Dobra je opcija ako tražite:
- drugu rezidenciju za vas i vaše najmilije;
- mirnije okruženje, daleko od vrlo živahnih večeri;
- potencijalno povoljnije ukupne troškove života i održavanja nego na Ibizi.
Menorka dobro odgovara:
- obiteljima koje žele svake godine dolaziti na isto mjesto;
- kupcima osjetljivima na prirodu i krajolike više nego na noćni život;
- onima koji preferiraju život u selu ili manjem gradu.
S druge strane, likvidnost pri preprodaji može biti malo manja nego na Majorki ili Ibizi, jednostavno zato što je potražnja specifičnija. Važno je odabrati dobru lokaciju: blizina usluga, pristup plažama, dobra prometna povezanost.
Tko kupuje na Balearima: izrazito međunarodno tržište
Bez obzira koji otok odaberete, ulazite na izrazito međunarodno tržište. Prema podacima Green Acresa za cijeli Balearsko otočje, najaktivniji strani kupci su Francuzi (oko 20% upita), slijede Švicarci (13%), Britanci (11%) i Talijani (10%), ispred Nijemaca i Amerikanaca.
Srednji proračuni ostaju visoki: švicarski klijenti na primjer ciljaju na oko 755.000 € za nekretninu od stotinjak kvadrata, dok njemački kupci često prelaze milijun eura za velike obiteljske vile. Ovakva dubina međunarodne potražnje podržava cijene i osigurava, na dobrim lokacijama, određenu likvidnost pri prodaji.
Ulazne točke i oprez
Nakon što ste odabrali svoj otok, preostaje pronaći dobru ulaznu točku na tržištu… ne zaboravljajući tehnička pitanja. Lijepi okoliš ponekad može prikriti loše vođenu suvlasničku zajednicu ili ograničavajuća pravila korištenja.
Referenca 5 090 €/m²; provjerite troškove, radove i pravila korištenja
Novije statistike pokazuju referentnu cijenu od oko 5 090 €/m² za nekretnine na Balearima, u svim situacijama. No, to je prosjek: iza toga se kriju velike razlike između:
- dobro povezane urbane zone (Palma, dijelovi Ibize);
- traženih sela na sjeverozapadu Majorke;
- perifernijih ili obiteljskih sektora.
Za sigurniju kupnju, nekoliko je refleksa ključno:
- analizirati troškove suvlasništva: održavanje zajedničkih dijelova, bazena, vrta, portira, upravitelja;
- predvidjeti buduće radove (fasada, hidroizolacija, lift, energetska obnova) i njihove vjerojatne troškove;
- provjeriti pravila korištenja: je li dopušten turistički najam ili ne, minimalno trajanje najma, pravila zajednice vlasnika.
Na nekim otocima ili općinama, kratkoročni sezonski najam vrlo je strogo reguliran, ponekad zabranjen u stambenim zgradama. Ako vaš projekt uključuje prihode od najma, ova provjera je neizostavna.
Dodatno, od početka predvidite:
- troškove kupnje (bilježnik, porezi, posrednici);
- lokalni porez na vlasništvo;
- troškove upravljanja ako angažirate lokalnog pružatelja usluga.
Sezonalnost i dostupnost izvan ljeta: prilagodba projektu
Baleari žive jasno u ritmu godišnjih doba. Kako biste pametno kupili, morate se zapitati ne samo koliko vrijedi nekretnina, već i kada ćete je stvarno moći koristiti.
Nekoliko točaka na koje treba obratiti pozornost prije izbora otoka:
- Otvoreni trgovine i restorani izvan ljeta: neka sela zimi opuste, druga ostaju aktivna.
- Frekvencija letova i pomorskih linija izvan sezone: češća na Majorki, ponekad smanjena za Menorku ili Ibizu.
- Nivo života koji želite ujesen i na proljeće: potpuni mir, umjeren lokalni život ili kontinuirana turistička aktivnost.
Ovisno o vašem projektu, prioriteti se mijenjaju:
- Za cjelogodišnju drugu rezidenciju s povremenim boravcima izvan ljeta, Majorka (posebno Palma) nudi najbolju kontinuitet usluga.
- Za isključivo ljetnu upotrebu, Ibiza-Formentera ili neka ljetovališta Menorke mogu biti dovoljni, uz prihvaćanje sezonalnosti.
- Za polu-rezidencijalni projekt (nekoliko mjeseci godišnje), treba pomno razmotriti: škole, liječnike, otvorene trgovine, prijevoz, ali i stalne susjede.
Dobar je savjet posjetiti otok i ciljane četvrti izvan sezone, čak i nakratko. To daje realniju sliku o stvarnom životu na licu mjesta, daleko od ljetnih razglednica 🌞.
