Gdje kupiti u Madridu 2026.: strategije prema namjeni
Glavna rezidencija: živo središte ili četvrti u razvoju
Ako tražite glavnu rezidenciju u Madridu, prvo pitanje je vaš stil života:
- Volite li izlaziti, šetati, živjeti bez automobila?
- Radite li na daljinu ili u centru?
- Više tražite šarm ili praktičnu udobnost?
U samom centru (Centro, Sol, La Latina, Malasaña, Chueca, Lavapiés) naći ćete:
- Intenzivan urbani život: barovi, restorani, kultura, zabava.
- Stare zgrade sa šarmom (balkoni, povijesne zgrade).
- Izvrsnu povezanost metroom i autobusima.
S druge strane:
- Cijene su među najvišima u gradu.
- Površine su manje za isti budžet.
- Buka, turistička gužva i nedostatak parkiranja mogu biti svakodnevni problem.
Ako želite ostati blizu centra, ali s više udobnosti, ciljajte četvrti u razvoju i urbanističkoj obnovi:
- Arganzuela (blizu Madrid Río): bivša industrijska zona, vrlo tražena od strane mladih profesionalaca.
- Tetuán – Cuatro Caminos: mješavina starijih i novih zgrada, blizu Castellane.
- Delicias, Usera, Carabanchel: područja u postupnoj obnovi, još pristupačnija.
Ova područja nude:
- Zanimljiv kompromis između cijene i blizine centru.
- Mogućnosti povećanja vrijednosti na srednji rok.
- Više stambenu atmosferu koja ipak ostaje urbana.
Podaci o potražnji za sekundarnim rezidencijama dobro pokazuju te razlike: primjerice, u Arganzueli su prosječne cijene nekretnina znatno niže nego u srcu Madrida, a nude veće površine za obitelji ili ljude koji rade od kuće.
Sekundarna rezidencija ili ulaganje za najam: periferija i alternative na manje od 30 minuta
Za sekundarnu rezidenciju ili ulaganje u najam logika se malo mijenja:
- Tražite dobar omjer cijene i kvalitete života.
- Želite ograničiti početni budžet.
- Prihvaćate da ste 20–30 minuta udaljeni od centra.
Povezane periferije postaju vrlo atraktivne:
- Vallecas (Puente de Vallecas, Villa de Vallecas): pristupačnije cijene, metro i željeznica.
- Carabanchel, Latina: veliki stambeni kompleksi, dobra infrastruktura, jaka lokalna potražnja za najmom.
- San Blas – Canillejas: praktično za zračnu luku i određene poslovne zone.
Za investitore, te « druge zone prstena » unutar grada nude ravnotežu između budućeg povećanja vrijednosti i trenutnog prinosa: potražnja za četvrtima kao što su Carabanchel ili Latina pokazuje stalno zanimanje za obiteljske stanove, često u zgradama s vrtovima ili bazenima.
Ako se odlučujete za najam, dajte prednost:
- Područjima blizu sveučilišta ili poslovnih zona.
- Direktnim linijama metroa do centra.
- Četvrtima s trgovinama i uslugama u blizini.
Alternativno, gledajte i susjedne općine manje od 30 minuta od centra Madrida:
- Getafe, Leganés, Fuenlabrada: velika urbana središta na jugu, dobro povezana.
- Alcorcón, Móstoles: više obiteljski profil, atraktivno za dugoročni najam.
- Coslada, San Fernando de Henares: zanimljivo ako ciljate zaposlene povezane s aerodromom ili logistikom.
Tamo ćete naći:
- Niže kupovne cijene nego unutar Madrida.
- Stabilnije najamnine, vođene lokalnom potražnjom.
- Stanove često veće ili novije za isti proračun. 🙂
Ciljana područja i profili kupaca
Međunarodni investitori visoke klase i mladi kupci prvi put
Tržište nekretnina u Madridu pokreću dva glavna profila kupaca:
- Međunarodni investitori, često orijentirani na luksuzni segment.
- Mladi kupci prvi put, potisnuti prema periferiji zbog rasta cijena.
Na stranici Green Acres za Madrid, najaktivniji strani kupci su najprije Amerikanci (18% stranih zahtjeva), zatim Francuzi (12%) i Britanci. Srednji budžeti često premašuju milijun eura za francuske i britanske kupce, što povećava potražnju u najtraženijim četvrtima.
Što se tiče međunarodnog luksuznog segmenta, privilegirane zone su:
- Salamanca (Recoletos, Castellana, Goya): najprestižnija adresa, luksuz, trgovine, elegantne zgrade.
- Chamberí: vrlo rezidencijalno, buržoaski ali živo, vrlo traženo.
- Chamartín (El Viso, Nueva España): mirne četvrti, blizu poslovnih zona i ulici Castellana.
Pretrage za nekretnine u Chamberíju ili Chamartínu potvrđuju ovu poziciju: stanovi visokog standarda, udobne površine, često nove ili renovirane zgrade, s vanjskim prostorima (terase, balkoni) i uslugama (portir, parkirno mjesto).
Ovi kupci uglavnom traže:
- Premium lokaciju, sigurnu, dobro opremljenu.
- Nekretninu za ulaganje (veliki stan, povijesna zgrada, penthouse s terasom).
- Zaštitu kapitala na duži rok prije nego maksimalni najamni prinos.
Kupci prvi put i mladi profesionalci okreću se više:
- Zonama u obnovi unutar grada (Tetuán, Arganzuela, Usera).
- Dostupnijim četvrtima (Carabanchel, Latina, Moratalaz).
- Dobro povezanim susjednim općinama.
Njihovi prioriteti:
- Maksimizirati kvadraturu po m².
- Ostati povezani s centrom zbog posla i zabave.
- Pristupiti školama, parkovima, trgovinama za stabilan životni projekt.
Visoki ulazni budžet, ali veliki potencijal povećanja vrijednosti
Madrid se ističe po visokom ulaznom budžetu, ali i snažnoj dinamici povećanja vrijednosti:
- Grad je važno gospodarsko središte u Španjolskoj i Europi.
- Pozitivna demografija i jaka privlačnost za studente i aktivne ljude.
- Ograničena ponuda (malo dostupnog zemljišta u centru) podržava cijene.
Tražene razine cijena u četvrtima u nastajanju ipak su niže nego u « premium » zonama. Tako, mjesta poput Usersa ili Puente de Vallecasa privlače sve više investitorske potražnje u potrazi za boljim prinosom i perspektivom rasta vrijednosti na 5 do 10 godina.
U praksi to znači:
- Kupnja često skuplja nego što ste očekivali, čak i u periferiji.
- Velika vjerojatnost povećanja vrijednosti na 5–10 godina, ako dobro izaberete lokaciju.
- Održiv tržište, čak i kad gospodarstvo usporava.
Područja s najvećim potencijalom na srednji rok spajaju:
- Dobre prometne veze (metro, Cercanías).
- Infrastrukturne projekte (parkovi, javna oprema, urbana obnova).
- Stabilnu potražnju za najmom (studenti, mladi profesionalci, obitelji).
Primjerice:
- Arganzuela / Madrid Río: osvajanje obala, sve veća atraktivnost.
- Tetuán (blizina Castellane): povećanje gustoće, novi projekti.
- Dijelovi Puente de Vallecas: još pristupačni, dobro povezani.
Budžeti, rizici i perspektiva 5–10 godina
Cijene iznad 5.000 €/m² i visoki ulazni pragovi
U Madridu, nova je stvarnost da sve više sektora sada premašuje 5.000 €/m², a u elegantnim četvrtima i znatno više.
Za referencu (okvirno, može se mijenjati):
- Povijesni centar i « premium » četvrti: često 6.000–9.000 €/m², ili više za iznimne nekretnine.
- Središnje četvrti srednjeg ranga (Arganzuela, Tetuán, Chamberí izvan glavnih zona): oko 5.000–6.500 €/m².
- Periferija unutar grada (Carabanchel, Latina, Moratalaz, San Blas): 3.500–5.000 €/m², ovisno o mikropodručju.
Za periferiju i susjedne općine, računajte ulazni prag od oko:
- 150.000–200.000 € za mali stan u pristupačnoj zoni.
- Više za veće stanove (3 sobe ili više) ili novije objekte.
- Viši budžet ako ciljate najpoželjnije općine na sjeveru (Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas).
Stoga je ključno:
- Definirati sveukupni budžet, uključujući takse (bilježnik, porezi, mogući radovi).
- Pojačati prioritete: lokacija, površina, stanje, eksterijer, parking.
- Ponekad prihvatiti da se malo udaljite od centra kako bi vam budžet bio u skladu.
Neke četvrti na sjeveru, poput Hortaleza ili Fuencarral-El Pardo, dobro ilustriraju ovaj kompromis: nove rezidencije, dobra prometna povezanost i zelenije okruženje, ali cijene koje odražavaju tu kvaliteta života.
Rizici koje treba predvidjeti: konkurencija, porezi, prinos najma
Kupnja u Madridu generalno je sigurna, no neki rizici zahtijevaju pažnju:
- Velika konkurencija: dobra nekretnina s dobrom lokacijom i cijenom brzo se proda.
- Porezi i troškovi: porezi na promet, lokalni porezi i porez na prihod od najma treba uračunati.
- Umjeren prinos od najma: u centru i luksuznim četvrtima često je profit ograničen.
Konkurenciju potiču:
- Lokalna potražnja, pogotovo mladih obitelji.
- Španjolski i strani investitori koji preusmjeravaju ulaganja u Madrid.
- Manjak kvalitetne ponude na najboljim lokacijama.
Što se tiče poreza, preporučljivo je:
- Dobro se informirati o porezima za nerezidente ako ne živite u Španjolskoj.
- Usporediti porez na glavnu rezidenciju, sekundarnu i na najam.
- Od početka uključiti te parametre u obračun profitabilnosti.
Što se tiče prinosa od najma:
- U centru i luksuznim četvrtima može biti relativno nizak (plaća se sigurnost i prestiž).
- Na dobro odabranoj periferiji bolji je i smanjuje se rizik praznjenja.
- Dobar kompromis je ciljati četvrti u usponu, a ne isključivo najskuplje.
Profili stranih kupaca zabilježeni od Green Acresa (npr. Amerikanci ciljaju nekretnine oko 486.000 € u medijanu, Francuzi iznad milijun eura) sugeriraju da će grad i dalje privlačiti solventnu klijentelu, što podržava cijene, ali i pojačava konkurenciju za kvalitetnu imovinu.
U 5–10 godina horizontu, cilj nije « brzi dobitak » već:
- Osigurati dobro smještenu, likvidnu imovinu za buduću prodaju.
- Iskoristiti postupni rast vrijednosti.
- Izgraditi koherentnu strategiju ulaganja usklađenu s ostalim životnim projektima. 🌱
Madrid, tržište dugoročnog ulaganja unatoč visokim budžetima
Unatoč općem rastu cijena, Madrid ostaje tržište dugog roka osobito relevantno za:
- Ljude koji žele trajno živjeti tamo.
- Obitelji koje žele veliki europski grad prilagođen životu.
- Ulagače koji traže stabilnost i likvidnost.
Grad uistinu kombinira:
- Raznoliku ekonomiju (usluge, financije, tehnologija, administracija).
- Visoku kvalitetu života (klima, zeleni prostori, kultura, gastronomija).
- Učinkovitu prometnu mrežu (metro, vlak, AVE, međunarodna zračna luka).
Sjeverni rezidencijalni dio (Chamartín, Hortaleza, Fuencarral-El Pardo, općine poput Pozuela, Majadahonde) privlači one koji traže:
- Mirnije i zelenije četvrti.
- Dobre škole i usluge.
- Obiteljske luksuzne stanove, često s bazenom i zajedničkim prostorima.
Zelena periferija, posebno na jugu i istoku, može privući ako:
- Prihvaćate nešto duže putovanje.
- Želite veći stan ili kuću, ponekad s vrtom.
- Tražite obiteljsko okruženje s parkovima i lokalnim sadržajima.
U kvartovima poput Villa de Vallecas profil traženih nekretnina dobro pokazuje želju za prostorom: obiteljski stanovi, često noviji, u kompleksima s vanjskim prostorima, a ipak povezani s centrom u 20 do 30 minuta.
Na pitanje « centar, sjever ili periferija? » odgovor na kraju ovisi o:
- Vašem vremenskom horizontu (5, 10 godina ili više).
- Vašoj toleranciji na buku, putovanja, gustoću stanovanja.
- Vašem prioritetu između životnog okruženja, prestiža, proračuna i povrata.
Najvažnije je izgraditi jasnu strategiju usklađenu s vašim životnim projektom, a zatim izabrati četvrt koja tome najbolje odgovara, umjesto da jurite za « teoretskom dobrom prilikom ».
