Sziget kiválasztása, használata és költségvetése 2026-ban
Mielőtt beleszeretnénk egy türkizkék öbölbe, kezdjünk három egyszerű kérdéssel:
- Mi lesz az ingatlan fő felhasználási módja (nyaraló, távmunka, bérleti befektetés, jövőbeli nyugdíjas lakhely)?
- Valójában hány hetet tervez itt tölteni évente?
- Mekkora teljes költségvetést (vásárlás + illetékek + felújítás + költségek) hajlandó ráfordítani anélkül, hogy nyomás alá helyezné magát?
A válaszok természetesen irányítják majd a szigetválasztást. Minden baleári piacnak megvan a maga logikája, árai és adminisztratív korlátai. Jobb ezeket már az elején figyelembe venni 😉.
Majorca: likviditás és szolgáltatások (Palma, északnyugat, örökségi régió)
Mallorca a legsokoldalúbb sziget egy ingatlanprojekt számára. Kombinálja:
- egy valódi régiós fővárost, Palmát, kórházakkal, nemzetközi iskolákkal, kulturális élettel és kiváló repülőtéri kapcsolattal;
- nagyon értékes északnyugati zónákat (Deià, Sóller, Valldemossa), amelyeket régóta ott élő nemzetközi ügyfelek keresnek;
- családi vagy elérhetőbb piacokat a sziget belsejében vagy egyes üdülőhelyeken.
Egy vásárló számára, aki:
- likviditást (könnyű továbbértékesítést);
- egész évben nyitva tartó szolgáltatásokat;
- jó egyensúlyt keres a helyi élet és a turizmus között,
Mallorca gyakran a legjobb kompromisszum.
Főként Palma megfelelő:
- távmunkásoknak, akik városi lakást keresnek közvetlen európai járattal;
- befektetőknek, akik inkább középtávú (szabályozott) bérletben gondolkodnak, mint szezonálisban;
- óvatos nyugdíjasoknak, akik közel szeretnének maradni az ellátáshoz és szolgáltatásokhoz.
A Green Acres friss adatai szerint Palma de Mallorca ingatlanpiaca átlagosan 385 000 € körüli költségvetéssel számolhat tágasabb területekre (kb. 137 m²), ami érdekes belépési pont egy egész éves vagy félig állandó projekthez.
Az északnyugat, ami inkább örökségi régió, főleg az alábbiakat vonzza:
- hosszútávra tervező, tájat és falusi hangulatot kedvelő vásárlókat;
- stabilabb költségvetéssel rendelkezőket, akik elbírják a magas árakat és nagyobb fenntartási költségeket (régi házak, meredek telkek).
Ibiza–Formentera: prémium szegmens, nagyon magas költségvetés
Ibiza és Formentera egyértelműen prémium, sőt ultra-prémium piacnak számít egyes szegmensekben. Az árak jóval meghaladják a baleári átlagot:
- erős és visszatérő nemzetközi kereslet;
- korlátozott kínálat, főleg jó helyen lévő, tengerre néző vagy gyors strandhozzáférésű villákból;
- nagy nyomás a telkekre és az építési engedélyekre.
Ezek a szigetek főleg az alábbi profilokhoz passzolnak:
- presztízs villát kereső vásárlók, bérbeadási szándékkal vagy anélkül;
- igen tehetős befektetők, akik ritka értékre, hosszú távon is értékálló vagyonra vágynak;
- olyanok, akik már jól ismerik a szigetet és rendszeresen vissza kívánnak térni.
Az alábbiakat viszont el kell fogadni:
- nagyon magas vételárakat (és a vele járó költségeket);
- bizonyos szektorokban szezonálisabb életet, nyáron nyüzsgést, a turisztikai szezonon kívül csendet;
- erős versenyt a minőségi ingatlanokért, gyors döntési határidőkkel.
Formentera, még ritkább piac, inkább gyűjtőknek való: kevés kínálat, sok kereslet, stabil árak és rendkívül védett környezet.
Menorca: családi nyaralók, nyugodtabb éves ritmus
Menorca nagyon más arcát mutatja, mint a másik két nagy sziget:
- nyugodtabb ritmus, családiasabb hangulat;
- kisebb ingatlanpiaci nyomás, bár az árak az elmúlt években emelkedtek;
- nagyon megőrzött természeti és tengerparti örökség, kevesebb nagy infrastruktúra mellett.
Ez jó választás, ha:
- magán nyaralót keres családjának vagy szeretteinek;
- nyugodtabb környezetet, távol a bulis éjszakáktól;
- az élet és fenntartás összköltsége ésszerűbb lehet, mint Ibizán.
Menorca különösen alkalmas:
- olyan családoknak, akik minden évben ugyanoda szeretnének visszatérni;
- természetet, tájat előnyben részesítő, nem az éjszakai életet kereső vásárlóknak;
- akik kisvárosi vagy falusi életet keresnek.
Cserébe az újraeladási likviditás kisebb lehet, mint Mallorcán vagy Ibizán, mivel a kereslet szűkebb. Fontos a biztos helyszínválasztás: szolgáltatások közelsége, strandok elérhetősége, jó közlekedés.
Kik vásárolnak a Baleár-szigeteken: egy egyértelműen nemzetközi piac
Szigetválasztástól függetlenül erősen nemzetközi piacra lép. A Green Acres adatai szerint a Baleár-szigeteken a legaktívabb külföldi vásárlók: franciák (kb. 20 %), svájciak (13 %), britek (11 %) és olaszok (10 %), megelőzve a németeket és amerikaiakat.
A medián költségvetések magasak: például a svájci vásárlók kb. 755 000 €-t szánnak száz négyzetméter körüli ingatlanra, míg a német vásárlók nem ritkán nagy családi villák esetén egymillió euró fölé mennek. Ez a nemzetközi kereslet tartja fenn az árakat és biztosít likviditást jó elhelyezkedésű ingatlanoknál.
Belépési pontok és óvatosság
Miután kiválasztotta a szigetet, még meg kell találni a piacra lépés legjobb pontját… a technikai részletekről sem szabad elfeledkezni. A szép környezet néha elfedhet egy rosszul működő társasházat vagy szigorú használati szabályokat.
Referencia 5 090 €/m²; ellenőrizze a költségeket, felújítást, használati szabályokat
A legfrissebb statisztikák szerint a baleári ingatlanátlag 5 090 €/m² körül alakul, minden típus összevetve. Ez viszont csak egy átlag, nagy különbségeket takar:
- jól ellátott városi övezetek (Palma, Ibiza bizonyos negyedei);
- a keresett északnyugati mallorcai falvak;
- periférikusabb vagy családiasabb területek.
A biztonságos vásárlás érdekében néhány alapvető reflex fontos:
- elemezze a közös költségeket: közös terek, medence, kert, portaszolgálat, üzemeltető költségeit;
- előre lássa a következő felújításokat (homlokzat, vízszigetelés, lift, energetikai korszerűsítés) és várható költségüket;
- ellenőrizze a használati szabályokat: engedélyezett-e a turisztikai kiadás, minimális bérleti idő, tulajdonosi közösség szabályai.
Egyes szigeteken vagy településeken a rövid távú nyaraló bérbeadás szigorúan szabályozott vagy társasházban akár tiltott. Ha a projektje bérleti bevételeken alapul, ez a pont megkerülhetetlen.
Emellett tervezze be már a kezdetektől:
- a vásárlás költségeit (közjegyző, adók, közvetítők);
- helyi ingatlanadót;
- menedzsment díjakat, ha helyi szolgáltatót vesz igénybe.
Szezonalitás és elérhetőség a nyáron kívül: projektfüggő egyensúly
A Baleári-szigetek egyértelműen a szezonok szerint élnek. A jó vásárláshoz nemcsak az ingatlan értékére, hanem arra is gondolni kell, mikor tudja ténylegesen használni azt.
Néhány pont, amit megfigyelhet a szigetválasztás előtt:
- A boltok, éttermek nyitva tartása a nyáron kívül: némelyik falu kiürül télen, mások egész évben élnek.
- Repülő- és hajójáratok gyakorisága főszezonon kívül: Mallorcán sűrűbb, Menorcán vagy Ibizán csökkenhet.
- Mekkora élettel szeretné ősszel-tavasszal: teljes csend, mérsékelt helyi élet, vagy folyamatos turisztikai pezsgés.
A projekt függvényében a súlyozás változik:
- Egész éves lakás néhány nem nyári tartózkodással: Mallorca (főként Palma) kínálja a legjobb szolgáltatási folyamatosságot.
- Kizárólag nyári használathoz: Ibiza–Formentera vagy Menorca egyes üdülőrészei is elegendőek lehetnek a szezonalitás vállalásával.
- Félig letelepedett projekt (több hónap/év): legyen figyelmes az iskolákra, orvosokra, nyitva tartó boltokra, közlekedésre, de a stabil szomszédságra is.
Jó taktika a sziget és a kiszemelt környékek meglátogatása szezonon kívül is, akár röviden is. Így reálisabb képet kap az ottani életről, túl a nyári képeslapokon 🌞.
