Vásárlás Murciában: költségvetések, felhasználási módok és befektetési pályák
Mielőtt Carthagena, Lorca vagy a Costa Cálida között döntene, érdemes három szempontot tisztázni:
- teljes költségvetése (vásárlás + költségek + esetleges felújítás);
- az ingatlan fő felhasználása (nyaraló, bérbeadás, életprojekt);
- tartási időhorizontja (inkább 3-5 év, 7-10 év vagy több).
Murcia ereje abban rejlik, hogy minden profilhoz igazított forgatókönyveket kínál, még megfizethető árakon, egyre növekvő idegenforgalmi nyomással, különösen a Costa Cálidán.
A másodlagos lakásokra szakosodott Green Acres oldalán a Murciát célzó külföldi kereslet többsége 200 000 € körüli, 100 m² feletti ingatlanokra összpontosul, ami jól tükrözi a vevők klasszikus mérlegelését: magasabb komfortot, de még mindig kontrollált költségvetéssel.
Nagyon kedvező belépési jegyek (< 2 000 €/m²) falusi házakra
Ha anélkül szeretne Spanyolországban bázist, hogy felrobbantaná költségvetését, Murcia közepes városai és belső falvai különösen vonzóak 💶.
Még mindig található:
- felújítandó falusi ház 80 000–100 000 € alatt;
- jó állapotú lakás 1 200 és 1 800 €/m² között;
- kis udvaros városi ház, amely gyakran 150 000 € alatti csomagban.
Ezek az árszintek jóval elmaradnak a jobban ismert tengerparti övezetekétől, miközben a költségvetéshez képest nagylelkű alapterületeket nyújtanak. Ez vonzza azokat a vevőket, akik « biztosítani » akarják a spanyol lábukat, mielőtt esetleg továbblépnének a tengerpartra.
Ezek a területek jól megfelelnek:
- olyan vevőknek, akik évente többször szeretnének itt tartózkodni;
- otthonról dolgozók számára, akik szívesen élnek egy kellemes, ámde kevésbé túristás városban;
- türelmes befektetőknek, akik az árak fokozatos emelkedésére játszanak.
Lorca jól példázza ezt a piacot: figyelemre méltó örökség, teljes körű szolgáltatások, de a négyzetméterárak jelentősen alacsonyabbak a tengerpartinál. Itt tágasabb, kényelmesebb ingatlanhoz juthat, annak áráért, amit a tengerparton kis lakásért kellene fizetni.
A lorcai ingatlanok iránti kereslet átlagosan 130 m² feletti alapterületekre irányul, ami megerősíti a családi házak és kerttel rendelkező ingatlanok vonzerejét.
Tengerparti nyaraló vagy vegyes (szezongyűjtő) használat
Ha a tengert szeretné élvezni, miközben a költségek egy részét bérbeadással fedezné, a Costa Cálida üdülőhelyei különösen relevánsak 😎.
A parton, különösen:
- Carthagena környékén, urbánusabb, dinamikusabb piaccal;
- a Mar Menor állomásain, amelyeket nyugodt vizeik miatt kedvelnek;
- turisztikai komplexumokban és úszómedencés, szolgáltatásokat nyújtó lakóparkokban.
A Carthagena környékén tapasztalt kereslet kompromisszumot keres város és tenger között: körülbelül 120 m²-es lakások vagy házak, gyakran új vagy jó elhelyezkedésű lakóparkban, amely egyaránt biztosít kényelmes személyes használatot és jó bérleti potenciált.
A kihívás az, hogy gondoljon az ingatlanára vegyes használatban:
- saját használat a kívánt hónapokban (például augusztusi csúcsidőn kívül);
- szezongyűjtő bérbeadás a többi időben, hogy kiegészítő jövedelmet termeljen;
- középtávon lehetőség az ingatlan részleges vagy teljes lakóhelyként való használatára.
A nm-árak magasabbak, mint a belsőbb régiókban, de még mindig alacsonyabbak a szomszédos nagy turisztikai zónákhoz, például a Costa Blancához képest. Ez a különbség nyit lehetőséget a következő években.
Költségvetése pontosításához Carthagena környékén megtekintheti a carthagenai ingatlanhirdetéseket, ahol a keresések nagyrészt jól elhelyezkedő, szezonális stratégiához illő rezidenciákra összpontosulnak.
Kedvező zónák és várható hozamok
Murcia nem homogén piac. Akár a tengerpartot, akár egy golf resortot, akár egy belsőbb várost céloz, a hozamok, a szezonalitás és a bérlők profilja nagyban eltérhet.
Golf resortok és tengerpart: erős kereslet, magas bérleti hozam
A golf resortok és a tenger közeli luxuslakások intenzív nemzetközi keresletet élveznek 🌍.
Ezek a területek számos előnyt kínálnak a befektetőknek:
- állandó külföldi ügyfélkör (nyugdíjasok, távdolgozók, nyaralók);
- teljes infrastruktúra: biztonság, medencék, zöldterületek, néha spa és klubház;
- egyes komplexumok egész évben vonzóak, nemcsak nyáron.
Gyakorlatban ez gyakran azt jelenti:
- potenciálisan magasabb bruttó hozam, mint a belső városokban, ha jól kezelik;
- jobb likviditás eladáskor, az európai vevők tartós kereslete miatt;
- könnyen menedzselhető « kulcsrakész » termék, helyi ügynökség által távolról is.
A murciai külföldi látogatottsági adatok is ezt a trendet támasztják alá: a franciák adják a nemzetközi kereslet kb. 18%-át, megelőzve a hollandokat, németeket és belgákat, a jellemzően ilyen területeken található ingatlanok medián ára 190 000 és 240 000 € között mozog.
Figyelem azonban az alábbiakra:
- alaposan elemezze a resortok közös költségeit, amelyek néha magasak;
- ellenőrizze a helyi szabályozást a turisztikai bérbeadásra vonatkozóan;
- tanulmányozza a kihasználtsági adatokat (foglaltság, éjszakánkénti árak).
A Costa Cálida tengerpartján a stúdiók és kis, tengerre néző, vagy annak közelében lévő apartmanok a legkeresettebbek, mind vásárlásra, mind üdülési bérletre.
Belső piac: 5–10 éves árnövekedési potenciál
Ezzel párhuzamosan a belső piac (Lorca, kisvárosok és falvak) kevésbé kínál szezonális bérleti hozamot, de középtávon érdekes felértékelődési potenciált ⏳.
Az árakat 5–10 éven belül támogató tényezők:
- fokozatos kereslet-áthelyeződés a drágább tengerparti területekről;
- infrastrukturális fejlesztések (utak, vasút, közszolgáltatások);
- egyre népszerűbbé válik a nyugodtabb, emberléptékű életforma.
Ezeken a területeken a megszokott stratégia:
- nagyon kedvező nm-áron vásárolni;
- felújítani az ingatlant a mai igényeknek megfelelően, kontrollált költséggel;
- hosszú távra kiadni, vagy megtartani családi második otthonnak;
- eladni, amikor a piac behoz a lemaradásból.
Az éves hozam szerényebbnek tűnhet, de az « alacsony áron vásárlás + fejlesztés + hosszú távú horizont » kombinációval szép árnövekedést lehet elérni, ha van türelme.
Murcia, stratégiai piac a kontrollált költségvetések számára, mielőtt az árak elszállnának
Spanyolországban számos tengerparti régióban már jelentősen emelkedtek az árak, amit a külföldi vevők és a nemzetközi turizmus hajtott. Murcia azonban még utánpótlási fázisban van 📈.
A stratégiai piacot jelző jelek:
- az árak továbbra is elmaradnak a közelebbi, ismertebb zónákétól;
- változatos kínálat: városi Carthagenában, műemléki Lorcában, tengerparti Costa Cálidán;
- elfogadható összeköttetés Európa többi részével (közeli repterek, autópályák);
- különösen kedvező éghajlat, nyáron és télen egyaránt.
A murciai adatok alapján kirajzolódó vevői profilok megerősítik ezt a « kontrollált költségvetésű » pozícionálást: legyenek franciák, hollandok, németek vagy belgák, többségük 100–120 m²-es lakásokat céloz, medián árak 180 000 és 240 000 € között, ami továbbra is versenyképes a nagyobb spanyol tengerparti régiókhoz képest is.
Egy kontrollált költségvetéssel rendelkező vevő számára ez több lehetséges pályát nyit:
- kezdeni egy kisebb belső ingatlannal, majd fokozatosan belépni a tengerpartra;
- azonnal vásárolni a Costa Cálidán, mielőtt az árnyomás tovább nőne;
- fokozatosan letelepedni: szezonális bérbeadás, hosszabb tartózkodások, majd állandó lakóhely.
A valódi kérdés nem csupán az, hogy « Carthagena, Lorca vagy Costa Cálida? », hanem inkább:
- milyen egyensúlyt keres az élvezeti használat és a hozam között?
- elfogad-e belsőbb elhelyezkedést a jobb méret/ár arányért?
- azonnal bérbe adható ingatlant szeretne, vagy inkább maga értéknövelné?
Ezek tisztázása után könnyebb kiválasztani a területet, és egy életének, valamint költségvetésének megfelelő koherens stratégiát kidolgozni.
