Desa dan kota kecil di sekitar Madrid: front baru perumahan
Seiring harga di Madrid naik dan pasokannya menipis, desa dan kota kecil di sekitarnya makin menjadi alternatif yang kredibel.
Di sana Anda akan menemukan:
- hunian yang lebih luas dengan anggaran setara,
- kualitas udara yang lebih baik dan lebih banyak ruang hijau,
- lingkungan yang lebih tenang tanpa harus mengorbankan fasilitas pusat kota,
- kehidupan lokal yang otentik: pasar, pesta tradisional, dan jaringan asosiasi yang aktif.
Pergerakan ini, yang sebenarnya sudah berjalan cukup lama, kini dipercepat dengan infrastruktur transportasi baru, kebijakan revitalisasi publik, dan minat pembeli internasional terhadap lanskap Castilla. 😊
Di ibukota sendiri, properti yang dicari kini mencapai harga tinggi: di Green-Acres, situs spesialis hunian sekunder, rata-rata properti yang dicari di Madrid sekitar €923.000 untuk 141 m², sehingga pesona daerah pinggiran makin kuat bagi pembeli yang mencari ruang lebih luas.
« Kota tidur » berubah menjadi hub residensial: permintaan tinggi
Di sekitar Madrid, sejumlah kota yang dulu dianggap « kota tidur » berubah menjadi hub residensial.
Dalam praktiknya, ini berarti:
- penataan kembali kawasan lama secara terkendali,
- munculnya kompleks residensial baru yang berkualitas,
- bertambahnya pilihan sekolah, toko, dan layanan setempat,
- kehidupan budaya lebih kaya (acara, pusat budaya, sarana olahraga).
Bagi pembeli, kawasan ini jadi menarik karena dua hal.
Pertama, mereka bisa mengakses rumah yang lebih sesuai kebutuhan modern (teras, ruang kerja, area luar ruangan). Kedua, mereka mendapat permintaan sewa yang tinggi, didorong oleh:
- kaum muda profesional yang bekerja di Madrid,
- keluarga yang menginginkan rumah lebih luas,
- mahasiswa dan pasangan muda yang mencari biaya hidup lebih terjangkau.
Hasilnya: meski harga sudah naik, potensi nilai investasi tetap menarik—khususnya di daerah dengan konektivitas bagus ke Madrid, baik dengan kereta (Cercanías), bis antarkota, maupun jalan tol utama.
Bagi investor, dinamika internasional juga berperan: data Green-Acres untuk wilayah Madrid menunjukkan permintaan asing tinggi dari AS (18% permintaan asing), Prancis (12%), Inggris, Hong Kong, dan Italia (masing-masing 7%).
Konsumen internasional yang sanggup membayar lebih demi fasilitas dan konektivitas berkontribusi menjaga nilai properti di pinggiran yang terlayani baik.
Proyek urbanisasi masif di pinggiran: peluang bagi pembeli pertama
Otoritas regional dan lokal sangat andalkan pinggiran untuk menyerap pertumbuhan penduduk Madrid.
Terdapat proyek urbanisasi besar di beberapa zona:
- penciptaan kawasan residensial terencana baru,
- pengembangan area campuran (perumahan, kantor, toko),
- perluasan rute metro, kereta, atau bis tingkat lanjut,
- investasi di sekolah, pusat kesehatan, dan sarana olahraga.
Bagi pembeli pemula, kawasan yang sedang berkembang ini bisa jadi peluang.
Keunggulannya:
- harga awal sering kali lebih rendah dibanding kawasan mapan,
- hunian baru mengikuti standar efisiensi energi terkini,
- skema pembiayaan kadang dibarengi bantuan atau syarat yang menarik,
- potensi kenaikan nilai menengah, sesuai dengan perkembangan kawasan.
Namun, penting untuk:
- mengkaji jadwal serah terima rumah dan infrastruktur,
- memeriksa kredibilitas pengembang dan kualitas proyek,
- membandingkan alternatif di desa yang sudah mapan.
Pendekatan rasional membantu membedakan proyek yang sungguh meningkatkan kualitas hidup dari zona yang sangat direncanakan namun permintaannya masih lemah.
Warisan, kekayaan budaya, dan ruralitas yang makin bernilai
Selain kota yang tumbuh pesat, banyak desa di sekitar Madrid mengandalkan warisan dan identitas rural untuk menarik warga baru.
Kota-kota ini mengandalkan:
- arsitektur tradisional Castilla,
- alun-alun beratap, gereja, biara, dan istana,
- kedekatan dengan alam (kebun anggur, zaitun, sungai Tajo, perbukitan),
- ritme hidup yang lebih lambat, mengikuti musim.
Bagi mereka yang ingin mengubah gaya hidup, ini adalah tempat yang cocok untuk menggabungkan remote working, integrasi lokal, serta akses cepat ke Madrid.
Kota tua seperti Chinchón, Aranjuez makin menarik sebagai hunian
Wilayah ikonik seperti Chinchón atau Aranjuez sangat mencerminkan tren ini.
Dulu identik dengan wisata singkat, sekarang mulai berkembang:
- proyek renovasi rumah desa,
- transformasi rumah tua jadi hunian utama,
- datangnya penduduk baru, lokal maupun internasional,
- toko-toko yang makin variatif (kafe, restoran, butik, ruang coworking informal).
Keunggulan kota bersejarah ini antara lain:
- setting monumental (istana dan taman di Aranjuez, plaza Mayor berbentuk lingkaran di Chinchón),
- budaya yang kaya (festival, pesta tradisional, pasar mingguan),
- akses jalan dan kereta yang cukup baik ke Madrid,
- pilihan properti beragam: apartemen lama, rumah desa, properti kecil dengan taman.
Bagi pembeli, tantangannya adalah menemukan keseimbangan antara:
- ramainya turis (terutama akhir pekan dan musim liburan),
- kebutuhan akan ketenangan sehari-hari,
- ketersediaan layanan sepanjang tahun (kesehatan, sekolah, toko).
Artinya, sebaiknya kunjungi di waktu berbeda: hari kerja, akhir minggu, musim dingin, musim panas… demi mengetahui atmosfer asli desa tersebut.
Kebijakan revitalisasi pedesaan dan bantuan renovasi di kawasan dekat Madrid
Bangkitnya minat pada desa dekat Madrid bukan semata karena pasar.
Dukungan juga datang dari kebijakan publik untuk:
- mengatasi masalah depopulasi,
- menghidupkan kembali pusat bersejarah desa,
- mendorong renovasi energi di bangunan yang sudah ada.
Secara praktik, ini bisa berupa:
- bantuan finansial untuk renovasi isolasi, ganti jendela, atau instalasi modern,
- insentif pajak di beberapa zona revitalisasi,
- program yang mempermudah relokasi keluarga, remote worker, wirausahawan.
Bagi investor atau calon warga, penting untuk:
- memastikan ketersediaan skema bantuan di tingkat lokal/madrid,
- mengecek apakah rumah yang diincar memenuhi syarat subsidi,
- memasukkan opsi bantuan ini ke rencana keuangan akhir.
Rumah desa yang butuh renovasi, bila terletak di zona dengan dukungan publik, bisa jadi proyek yang jauh lebih terjangkau dari yang dikira.
Hunian utama atau sekunder: pilihan untuk 2026?
Menjelang 2026, banyak pembeli bertanya: ingin punya hunian utama di pinggiran Madrid, atau hunian sekunder dengan fungsi ganda (rekreasi, remote working, sewa musiman)?
Pilihan ini dipengaruhi banyak faktor:
- pola kerja Anda (kantor, hybrid, remote),
- perlu tidaknya akses layanan kota setiap hari,
- toleransi Anda atas waktu perjalanan,
- tujuan investasi dan sewa Anda.
Harga di pinggiran lebih murah, tapi naik cepat
Secara historis, tinggal agak jauh dari Madrid berarti harga jauh lebih murah.
Itu masih benar, tapi kini selisihnya makin kecil seiring naiknya permintaan.
Tren yang terlihat:
- anggaran lebih terjangkau untuk rumah dengan taman atau apartemen lebih luas,
- tekanan harga di desa yang sangat terhubung dan destinasi wisata,
- minat asing yang mendorong nilai properti makin naik.
Pembeli asing—Amerika, Perancis, Inggris, Italia, Hong Kong—umumnya memulai pencarian di pusat kota Madrid, lalu karena harga, beralih ke pinggiran, sehingga memperkuat kenaikan harga kawasan tersebut.
Untuk 2026, beberapa skenario mungkin terjadi:
- harga terus naik di « desa bintang » (transportasi baik + kualitas hidup + layanan),
- desa yang masih terjangkau namun lokasi strategis mulai naik,
- kesenjangan makin besar antara zona favorit dan sayap yang kurang diminati.
Strategi bijak yang bisa diambil:
- jangan hanya menargetkan capital gain cepat,
- utamakan lokasi yang nyaman untuk dihuni sendiri,
- sisakan dana untuk renovasi, perabot, dan lain-lain,
- Analisis pasar sewa lokal jika ingin menyewakan (tahunan atau musiman).
Rumah sedikit agak jauh tapi berkualitas bisa jadi pilihan yang lebih baik daripada apartemen « overpriced » di kawasan hip.
Fasilitas lokal membaik, mobilitas ke pusat Madrid makin mudah
Kunci desa/kota kecil jadi hunian utama adalah konektivitas ke Madrid.
Beberapa tahun terakhir, sudah banyak kemajuan:
- frekuensi kereta pinggiran diperbaiki,
- bus ekspres ke pusat-pusat kerja utama,
- infrastruktur jalan yang mengurai kemacetan masuk/keluar Madrid,
- pengembangan parkir park and ride, jalur sepeda, dan layanan carpooling.
Evolusi ini membuka gaya hidup campuran:
- kerja sebagian waktu di pusat Madrid,
- remote working dari tempat lebih hijau beberapa hari/minggu,
- kehidupan keluarga mapan di desa yang tenang.
Layanan lokal juga meningkat di sekitar Madrid:
- sekolah dan daycare baru,
- pusat kesehatan/klinik lokal,
- pilihan belanja (supermarket, toko independen, pasar petani),
- fasilitas olahraga dan budaya masa kini.
Sekarang sangat mungkin tinggal penuh di kawasan ini tanpa tergantung ibu kota untuk semua kebutuhan.
Sebelum membeli, sebaiknya:
- uji perjalanan di waktu berbeda (jam sibuk, malam, akhir pekan),
- cek rencana transportasi masa depan oleh pemerintah daerah,
- bicara dengan warga lokal untuk tahu realitas harian.
Gabungkan info ini dengan kebutuhan pribadi Anda (kerja, sekolah anak, gaya hidup) supaya bisa memutuskan lebih jelas antara hunian utama atau sekunder di sekitar Madrid.
